זה הזמן למשכנתא

בחודשים האחרונים נמצא המשק הישראלי בקומבינציה נדירה: ריבית בנק ישראל, האינפלציה ושער הדולר מול השקל נמצאים בשפל היסטורי. השילוב הזה הפחית את הנטל על לוקחי המשכנתאות לעומת כל תקופה אחרת בעבר.

ניקח לדוגמה משפחה שנדרשה לקחת הלוואת משכנתא של 100 אלף דולר ל-15 שנה לצורך רכישת דירה חדשה או לשיפור דיור. אם ההלוואה נלקחה לפני שנה, המשפחה הזו משלמת היום בכל חודש לבנק כ-3,500 שקל. לעומת זאת, אם המשפחה המתינה ולקחה את ההלוואה השנה, היא חסכה בכך בכל חודש כ-500 שקל. הסיבה: הירידה הסימולטנית שאירעה בשער הדולר ובריבית.

ב-2006 היו שקולים 100 אלף דולר לכ-450 אלף שקל. כעת, אחרי הירידה בשער הדולר, הם שווים רק 400 אלף שקל. בנוסף, אם בשנה שעברה שילמו הלווים ריבית צמודת מדד של כ-4.7% על המשכנתא, כיום הם יכולים למצוא הלוואות צמודות מדד בריבית של 4.1%, ולעתים אף פחות.

כלל האצבע אומר שכל ירידה של 0.25% בריבית בישראל מתבטאת בהפחתה של כ-50 שקל בהחזר החודשי. וכאשר הריבית במשק יורדת מ-5.5% ל-3.75% בתוך פחות משנה, ציבור נוטלי המשכנתאות מרגיש את ההבדל מיד.

"בחודשים האחרונים אנחנו מרגישים גידול משמעותי של כ-60% במספר הפניות לקבלת משכנתאות חדשות", מעיד רמי ששון, מנכ"ל בנק המשכנתאות אדנים. ששון קושר את הגידול בביקושים למצב המקרו-כלכלי הייחודי בישראל. "יש לקוחות שאומרים בפירוש שהם מחפשים דירה להשקעה רק בשביל לקחת משכנתא", הוא אומר.

אירית שלומי, ראש ענף בנקאות והאחראית על תחום המשכנתאות בבנק הבינלאומי, רואה תמונה דומה - גידול משמעותי במספר הפניות לקבלת משכנתא חדשה. שלומי חושבת שהמצב הנוכחי יכול להימשך עוד זמן מה.

"יש תחושה שהגענו לתחתית מבחינת הדולר והריבית אבל אני לא חושבת שמי שלא לוקח היום משכנתא יפספס את הרכבת. גם אם הדולר יעלה, אני מעריכה שהשינוי בריבית על המשכנתאות לא יהיה משמעותי. למי שכבר רכש דירה כדאי לסגור עכשיו את תנאי הריבית, אבל לא כדאי להיכנס להרפתקה של רכישת דירה רק בשביל ליהנות מהתנאים הנוכחיים בשוק המשכנתאות. אפשר גם להמתין כמה חודשים", אומרת שלומי.

את הלוואות המשכנתא נהוג להצמיד לשני בסיסים עיקריים: האחד הוא בסיס שקלי והשני מדדי. הצמדה שקלית היא הצמדה לריבית הפריים שגבוהה ב-1.5% מריבית בנק ישראל. ריבית הפריים כיום היא 5.25%. בבנקים למשכנתאות נוהגים להעניק הלוואות בריבית של פריים פחות 0.5%.

לפיכך, הלוואות שצמודות לאפיק השקלי ישלמו היום על המשכנתא ריבית של כ-4.6%-4.7%. הסיכון העיקרי בהצמדה לבסיס השקלי הוא עלייה בריבית של בנק ישראל שגוררת מיד עלייה בריבית הפריים.

"מי שלוקח היום ריבית שקלית נהנה אמנם מריביות נמוכות, אבל ברגע שבנק ישראל יתחיל להעלות את הריבית בחזרה - ההלוואה תתייקר", מסביר רמי ששון. תרחיש כזה עלול לקרות במקרה שבנק ישראל יחשוש מלחצים אינפלציוניים.

בהצמדה למדד משלמים ריבית שמורכבת משיעור האינפלציה השנתי בתוספת ריבית שקבועה מראש. האינפלציה היא גורם שמשתנה משנה לשנה, ולכן המבחן הוא הרכיב הקבוע. כיום הרכיב הקבוע במשכנתאות צמודות המדד נמצא בשפל היסטורי של כ-4.1%-4.2%.

אם מניחים שהאינפלציה האפסית ששררה בישראל בארבע השנים האחרונות תימשך, מדובר בהלוואה בתנאים אטרקטיוויים במיוחד. הריבית על המשכנתאות צמודות המדד נמוכה היום בכ-13% לעומת הריבית ששררה בשוק המשכנתאות ב-2006.

מי שייקח כיום הלוואה צמודת מדד לא מחוסן מהתייקרות המשכנתא. במשכנתאות צמודות המדד קיים סיכון שהאינפלציה תזקוף ראש, מה שייקר את המשכנתא שהיום נתפסת כ"זולה".

מי שרוצה לנצל את הריביות הנמוכות, ולא להיכוות כאשר ריבית בנק ישראל או האינפלציה יתחילו לעלות, צריך לשקול את האפשרות לקחת משכנתא בריבית קבועה. זו ריבית שאינה צמודה לריבית הפריים או למדד.

מדובר במוצר חדש באופן יחסי. הבנקים למשכנתאות החלו לשווק אותו רק בשנתיים האחרונות. בניגוד לריבית במשכנתאות השקליות והמדדיות, משכנתא בריבית קבועה אינה משתנה ואינה תלויה באינפלציה או בריבית של בנק ישראל.

החיסרון הוא שבעבור התענוג של ראש שקט צריך לשלם ריבית גבוהה יותר מהמשכנתאות השקליות והמדדיות. כיום ניתן לקבל משכנתא לחמש שנים בריבית קבועה של 5.5% ול-15 שנה ב-6.25%.

לדברי ששון, ההחלטה אם לקחת משכנתא בריבית קבועה או לא צריכה להיגזר מתחזיות הלקוח לגבי האינפלציה. "לכאורה, מי שלוקח היום משכנתא בריבית קבועה של כ-6% משלם החזרים חודשיים גבוהים לעומת מי שלוקח משכנתא צמודה למדד או לשקל".

ששון סבור שמדובר בשיקול פסיכולוגי שגוי. אם בשנים הקרובות תשרור בישראל אינפלציה ממוצעת של 2% או יותר, התשלום החודשי באפיק צמוד המדד יהיה גבוה יותר לעומת התשלום במשכנתא הקבועה.

תחזיות האינפלציה של האנליסטים בישראל נעות היום בין 1.5% ל-3% בשנה. יעד האינפלציה של הממשלה ל-2007 הוא 1%-3% והאינפלציה שנגזרת ממחיר איגרות החוב הממשלתיות בבורסה משקפת אינפלציה של כ-2%. "מי שחושב שהאינפלציה תעלה מעבר ל-2% צריך לקחת היום הלוואה בריבית קבועה", אומר מנכ"ל אדנים.

ששון מציין שגם הריבית הקבועה נמצאת כיום בשפל היסטורי ולכן כדאי לנצל את ההזדמנות וללכת עליה. "הריבית הקבועה נגזרת מהתשואה של איגרות החוב הממשלתיות מסוג שחר שנמצאות כעת ברמה הנמוכה ביותר מעולם", הוא מסביר.