הוא אינו מפורסם בקהילת הנדל"ן ומרצון גם לא כל כך מתערה בה, על אף שהוא פועל בתחום כבר 30 שנה; הוא ירושלמי, שעד לפני שלוש שנים הכיר בתל אביב רק את הדרך חזרה לביתו בבירה; והנה, למרות זאת, גרגורי מוצקין, 67, בעלי חברה יזמית לא גדולה, "קרבונה", הוא אחד מהיזמים הבולטים בלב הסערה הנדל"נית שפוקדת את תל אביב בשנים האחרונות: רחוב הירקון. הוא היה אחד מהראשונים שלפני ארבע שנים חזה את מה שיקרה בו ועכשיו הוא גם מוטרד מהתנהלותו הנוכחית של השוק במקום.
כיום מחזיק מוצקין במגרש בן דונם וחצי ברחוב הירקון 126 ו-128 ורחוב יהואש. עד לאחרונה היה לו נכס נוסף ברחוב הירקון 96, שמכר אותו באחרונה לקרן פייר והאחים שגראווי תמורת 17.5 מיליון דולר, לאחר שקנה אותו ב-6.5 מיליון דולר לפני 3.5 שנים.
מוצקין כבר חושב על העתיד ברחוב: "אני רוצה לבנות בניין מיוחד ברחוב הירקון, ועוד אחד ועוד אחד. היינו במגעים רבים על קרקעות ברחוב, אבל בעלי הקרקעות דורשים עליהן מחירים גבוהים מאוד, שאולי מותאמים למחשבה שהמחירים ברחוב ימשיכו לעלות, אבל הם אינם מאפשרים מקום לרווח במידה שהמחירים לא יעלו. לכן לא נכנסנו. אבל אנחנו עדיין מחפשים".
מוצקין, בעל תואר שני בהנדסה ומינהל עסקים, עלה מלנינגרד לפני 30 שנה, והתיישב בירושלים. "ברוסיה הייתי מנכ"ל של חברה גדולה לבניין. לכאן הגעתי בלי כלום, בלי שפה, ללא חברים וללא רקע. והנה, כשחיפשתי עבודה התברר לי שביום אחד התקבלתי לשלושה מקומות: לסולל בונה, לניהול מחלקת המקלטים בעיריית ירושלים ולמשרד פיקוח על בנייה בשם דנביט. בחרתי באפשרות השלישית", מספר מוצקין.
משימתו הראשונה היתה לפקח על הקמת הפקולטה למדעי הרוח בהר הצופים. לאחר מכן פיקח על הקמת תיאטרון ירושלים, על בניית אולם הכדורסל במלחה ועל פרויקטים ציבוריים נוספים בבירה.
ב-86' החליט לפתוח משרד עצמאי לניהול פרויקטים ציבוריים, ובמסגרת זו ניהל את הקמת כיכר ספרא, הגן הטכנולוגי (גט"י), גן החיות התנכ"י החדש ועוד. ירושלים נהפכה לחלק בלתי נפרד מחייו של מוצקין, ובאותו זמן הוא לא ראה כל סיבה לרדת לתל אביב. אלא שאז פנה אליו ידידו, עו"ד אלימלך קריסטל, שפועל בתחום הנדל"ן.
"הוא שאל אותי, 'מה אתה עושה כאן? בנית כבר מספיק בירושלים, בוא, רד לתל אביב ותתחיל לבנות גם שם'. אמרתי לו שעוד לא בניתי למגורים, והוא הביא אותי לבניין קולנוע מתמיד ליד בית הכנסת הגדול באלנבי, שעמד אז למכירה, עם אפשרות לבנייה למגורים".
זה היה ב-2003. מוצקין הגיע למקום, ובדק עד כמה הפרויקט זמין לבנייה. הרעיון שהגה היה להקים פרויקט של 48 דירות קטנות בנות 2 חדרים ברמת גימור גבוהה, מאובזרת במלואה, עם חניון וטלוויזיה במעגל סגור. שמאי שבדק את המקום העריך שלא יוכלו למכור שם דירות תמורת יותר מ-130 אלף דולר. בסופו של דבר נמכרו דירות על הנייר ב-180-200 אלף דולר, ודירות פנטהאוז אף ב-300 אלף דולר.
מהיכן שאבת את הרעיון הזה?
"ראיתי בסביבה בניינים שבושה להתקרב אליהם, ולמרות זאת מוכרים שם דירות וחשבתי לעצמי שהדירות שאני צריך לבנות חייבות להיות כאלו שאדם יקנה אותן מאהבה ולא משום שאין לו ברירה אחרת. כולם יודעים לבנות, ולא התכוונתי לעשות מהפכה. חשבתי שאם מכניסים גם ידע, אהבה ורצון ומציעים רמה גבוהה, אנשים ידעו להעריך זאת ויהיו מוכנים לשלם יותר. הפרויקט הזה אינו אקירוב או חבס, אבל יש בו סטנדרטים גבוהים".
מכירות הפרויקט הסתיימו כששלד הבניין היה עוד במחציתו. בשנה שעברה הוא אוכלס. כ-35% מהרוכשים היו תושבי חוץ, כ-40% מהרוכשים עשו זאת לשימוש עצמי וכרבע מהם היו משקיעים. מוצקין, ששמע שהמקום שימש בעברו הרחוק גם בית התיאטרון לי-לה-לו, יזם בו קיר הנצחה למוסד שנסגר ב-54'.
בעת העבודות על הפרויקט התוודע מוצקין גם לרחוב הירקון. "לא הכרתי ממש את תל אביב, אלא את בתי המלון בתל אביב, וכך גם יצא לי לערוך את ההיכרות עם רחוב הירקון. ראיתי עד כמה הרחוב מוזנח, ואמרתי לצוות שלי שצריך לקנות במקום קרקעות ולבנות עליהן פרויקטים למגורים. במהלך החיפושים שלי אחר קרקעות, אנשים אמרו לי שאף אחד לא מגיע לשם, והיו כאלה שגם שאלו אותי 'מה אתה מחפש כאן'?"
ומה באמת חיפשת שם? מה ראית שאחרים לא ראו?
"ראיתי שם דברים שכנראה תל אביבים לא ראו. קודם כל כירושלמי, התלהבתי מאוד מהים. אמרתי לעצמי שמדובר במרכז תל אביב, במרכז התיירות ושצריך להתאים למקום בניינים לא שגרתיים. אמרתי שצריך לחפש מגרש עם נוף פתוח לים, ואז איתרתי את המגרש בן דונם וחצי שהיה ברחוב הירקון 126 ו-128 ורחוב יהואש, בבעלות שאול לוטן ומשפחת שפירא. תאר לך שהמגרש היה בשוק בערך חמש שנים, ולא היו עליו כמעט קופצים. כשהגעתי לפגישה עם הבעלים, הם נקבו במחיר של 6 מיליון דולר והיו בטוחים שאתמקח איתם, בגלל הבעייתיות של המגרש, אבל אני אמרתי מיד: 'אם כך, המגרש שלי'. לפני שלוש שנים רכשתי אותו, והיום אני חושב שמחירו שולש".
על איזו בעייתיות אתה מדבר?
"היו קרוב ל-100 מתנגדים לתוכניות שלנו. הצטרכנו לפעול מהר ואף הגענו לפשרה, לקיצוץ חצי קומה. התחלנו לעבוד על הפרויקט במהירות, אפילו לפני שהושלמה העברת הבעלות, וזאת הודות ליחסי האמון שנרכשו בינינו לבין המוכרים, ובמיוחד לוטן, ומהר מאוד השלד כבר עמד. זה עבד לטובתנו, משום שבינתיים השוק, שהיה במיתון כשקנינו את המגרש, החל לשנות כיוון במהירות, ובתוך חצי שנה מכרנו את כל הדירות בו, במחירים של 10-11 אלף דולר למ"ר בבניין ברחוב הירקון וכ-7,000 דולר למ"ר בבניין האחורי ברחוב יהואש. אם היינו מוכרים את הדירות ברחוב הירקון כיום, היינו מקבלים עליהן מחירים של 15 אלף דולר למ"ר".
הגעת לתחום הזה ללא ניסיון בפרויקטים יוקרתיים. כיצד למדת אותו?
"כשערכתי את התוכניות לפרויקטים, הבנתי שאני לא חבס ולא אקירוב ושיש לנו מה ללמוד מהם, משום שהם עושים פרויקטים מצוינים. ניסינו לקחת את הרעיונות הטובים מהם, כמו חדרי כושר ברמה גבוהה ביותר, חדרי מדרגות ולובים מפוארים, וגם פיתוח סביבתי הכולל גינה וטיפול ברחוב הסמוך".
רכשתם באותה תקופה נכס נוסף ברחוב הירקון 96.
"זה היה מגרש עם בניין לשימור, שעבר הרבה בעיות בתהליכי התכנון שלו. ביקשנו להקים עליו מבנה של 12 קומות. הוועדה המקומית אישרה, אבל לאחר ערעורים הההחלטה בוטלה. הגענו עד לבית המשפט העליון עם התוכנית, ובית המשפט הורה להמשיך בהליכי האישור, אבל אז הוועדה המחוזית דחתה אותה. בסופו של דבר קיבלנו רישיון לתוספת של תשע קומות בתוספת לשימור הבניין, והחלטנו להתחיל בפרויקט, אלא שאז קרן פייר והאחים שגראווי קנו את המקום".
דיברת על רמות של 15 אלף דולר למ"ר. כיצד, להערכתך, שוק דירות היוקרה של רחוב הירקון יתנהג בעתיד?
"אני חושב שהמחירים לא יכולים להימשך ברמות הללו הרבה זמן, ולדעתי הם ירדו ויתייצבו. הסיבה לעליית המחירים היא שאין היום היצע של פרויקטים יוקרתיים אמיתיים לאורך הרחוב. יש כמה יזמים שמקדמים תוכניות, וחלקם גם התחילו להקים פרויקטים כאלו, כך שבעתיד הקרוב ההיצע יגדל. לא פעם מגיעים אלי יזמים שבונים ברחוב הירקון, כדי להתייעץ כיצד לבנות. כשהשוק יתמלא בפרויקטים בסטנדרט גבוה וכולם יבנו כך, המחירים יירדו ויתייצבו. כמובן שהם תלויים במחיר המגרש, אבל אני מאמין שהם יתייצבו בסופו של דבר על 9,000-10,000 דולר למ"ר".
גרגורי מוצקין: באתי לבנות ברחוב הירקון בתל אביב ואנשים שאלו אותי האם אני משוגע
אריק מירובסקי
1.6.2007 / 12:33