שוק מציאות עולמי - היכן הכי כדאי להשקיע בנדל"ן?

מאת צ’ן שיינג ומייקל צנג



מחירי הקרקע ביפאן עולים לראשונה זה 16 שנה, אך מניות מפתחי הקרקע נסחרות במחיר הנמוך בשליש מן המחיר הממוצע הגלובלי, לפי UBS. קרנות נדל"ן חדשות מוקמות חדשות לבקרים בגרמניה על רקע המחיר הנמוך של מניות חברות הבנייה. החוקים החדשים בסין המגנים על בעלי הבתים ורמת השפל בריבית על משכנתאות בברזיל מושכים את כספיהם של משקיעים חדשים.



הקרנות Third Avenue Management ,ABN Amro Holding ו-Alpine Mutual Fund, שמנהלות מניות נדל"ן בסכום כולל של 20 מיליארד דולר, רשמו תשואות של 22% בשנה האחרונה על בסיס רכישות שביצעו במניות במיצובישי אסטייט היפאנית, IVG אימובליאן הגרמנית ו-Cyrela Brazil Realty SA Empreendimentos e Participacoes מברזיל.



בארה"ב ירדו מניות חברות הבנייה ב-4.7% באותה תקופה על רקע תחזיות לירידה במחירי הבתים. מדד מניות הנדל"ן של S&P ירד ב-16% מאז הגיע לשיא ב-7 בפברואר, בעוד ש-16 חברות בנייה במדד ירדו ב-44% מאז יולי 2005. איגוד סוכני הנדל"ן האמריקאי הודיע החודש כי הוא צופה ירידה בממוצע מחירי הבתים החדשים - לראשונה מאז 1991.



"נגמרה התקופה בה הגאות הרימה את כל הסירות", אמר סם ליבר, שמנהל את קרן הנדל"ן של אלפיין אינטרנשונל, בשווי של 1.75 מיליארד דולר. "כיום אנו רואים את ההזדמנויות דווקא בחו"ל".



משקיעים המעוניינים בתשואות יפות אך בסיכון נמוך צריכים להשקיע 33.5% מתיק מניות הנדל"ן באירופה ו-14.6% באסיה, כך עולה ממחקר של איגוד קרנות הנדל"ן בארה"ב. בשנים 1990-2005 המליץ הארגון על השקעה של 8.1% באירופה ו-4.1% באסיה.



התאוששות ביפאן



מפתחי נדל"ן ביפאן והונג קונג צפויים להציע את התשואות הגבוהות ביותר ב-12 החודשים הקרובים, מעריך UBS.



מחירי הנדל"ן ביפאן מתאוששים מהקריסה של תחילת שנות ה-90. מחירי הקרקע ביפאן עלו בממוצע ב-0.4% בשנה שעברה. מחירי הנדל"ן המסחרי בטוקיו, אוסקה ונגאיו, עלו בממוצע ב-8.9% בשנה האחרונה - העלייה החדה ביותר מאז 89'. במקביל נעצרה הירידה במחירי דירות המגורים העירוניות.



הצמיחה הכלכלית הממושכת ביותר מאז מלחמת העולם השנייה הקטינה את שיעור המשרדים הפנויים בטוקיו לרמה של 2.72% בחודש שעבר, הרמה הנמוכה ביותר זה שש שנים, לפי ברוקר המשרדים מיקי שוג'י. ממוצע מחירי השכירות למשרדים עלה ב-25% ברבעון הראשון של השנה.







מניות הנדל"ן במדד ה-Topix עלו ב-18% השנה, לעומת עלייה של 0.9% בשאר מניות המדד. מיצובישי אסטייט, חברת אחזקות הנדל"ן הגדולה בעולם, רשמה עלייה של 22% במחיר המניה בעוד שמתחרתה דייבירו קורפ זינקה ב-36%.



חברת ניו סטאר אסט מנג'מנט מתכננת לרכוש מניות של שתי החברות המובילות בתחום הבנייה בטוקיו החל בחודש יוני, כך אמר גרגור לוגן, ממנהלי ניו סטאר המנהלת נדל"ן בשווי כולל של 41 מיליארד דולר.



"ביפאן הנכסים היו חלשים מאוד במשך שנים רבות, וב-18 החודשים האחרונים נראה שהתחולל מהפך", הוא אמר.



מניות חברות הבנייה היפאניות נחשבות זולות מאחר שמחירי השכירות של שטח משרדי עדיין נמוכים יחסית, אומר מייקל ווינר מ-Third Avenue, המנהלת נכסים בסך 7.5 מיליארד דולר.



מיצובישי נסחרת לפי פרמיה של 5.6% על השווי האמיתי של נכסיה, טוענים ב-UBS, שיעור הנמוך בכ-25% מהממוצע העולמי. מחירי הקרקע ביפאן עדיין נמוכים ב-30% ממחיריהם בשיא בועת הנדל"ן היפאנית ב-91'.



קרנות הנדל"ן הגרמניות



ננסי הולנד מ- ABN AMRO טוענת שהעסקות הטובות ביותר מתחבאות דווקא באירופה. היא הוסיפה לקרן אותה היא מנהלת את מניות IVG מגרמניה על רקע הגידול בביקוש לנדל"ן בכלכלה השלישית בגודלה בעולם.



קרנות REIT, שיכולות להימנע מלשלם מסים באמצעות חלוקת רוב רווחיהן כדיווידנד, עשויות לעזור לעודד את הצמיחה בשוק הנדל"ן הגרמני, שעמד במקום מאז איחוד גרמניה ב-90'. התשואות על נדל"ן מסחרי עלו לראשונה זה חמש שנים ב-2006, על רקע האטה בקצב ירידת המחירים, מסרה חברת המחקר דאטאבנק.



"סוף סוף אנו רואים תנועה חיובית בשוק השכירות", אמרה הולנד. "אנו רואים ירידה בשטח הפנוי שצפויה להוביל לצמיחה בבניית משרדים חדשים". חברות הנדל"ן הגרמניות נסחרות בפרמיה של 11.7% על שווי נכסיהן, לפי UBS. זאת לעומת ממוצע עולמי של 20.1%.



המהפכה הסינית



שוק הנדל"ן הפרטי הסיני עבר מהפך קיצוני על רקע חוק חדש שנחקק במארס, המאפשר לציבור הסיני לרכוש ולקנות נכסים ל-70 שנה. החוק, ראשון מסוגו מאז המהפכה הקומוניסטית של 49', דורש מהרוכשים לשלם את מחיר השוק על הקרקע.



על רקע צמיחה של 10% בכלכלת סין בשנה האחרונה, נרשמה עלייה של 12% בממוצע הכסף העודף של הציבור העירוני הסיני. מספר האנשים המתגוררים בערים זינק ב-140 מיליון מאז תחילת העשור, זינוק גדול יותר מכלל אוכלוסיית יפאן.



על רקע הנהירה לערים נרשם ביקוש לנדל"ן ועלייה ממוצעת של 6% במחירי הבתים החדשים בסין, לפי סוכנות הפיתוח המקומית.



"סיפור הצמיחה בסין הוא הסיבה העיקרית לאהבתנו לנכסים אסיאתיים", אמר מנהל נכסי דויטשה אסט בסינגפור. לדבריו, "האורבניזציה צפויה ליצור ביקוש גדול למשרדים, וכן לשטחי מסחר ותעשייה". שוויה של דויטשה אסט עלה ב-52% ב-12 החודשים האחרונים, העלייה החדה ביותר מקרב כמעט כל 374 קרנות הנדל"ן האסיאתיות הנסקרות על ידי בלומברג.



הנפקות בברזיל



קרן אלפיין אינטרנשונל, קרן הנאמנות האמריקאית הראשונה שהחלה להשקיע בנדל"ן זר, מוצאת בשווקים מתפתחים הזדמנויות רבות. מכרה הזהב הנוכחי הוא השוק הברזילאי, בו נרשמת עלייה של 20% בהיקף לקיחת המשכנתאות מדי שנה.







"עלינו להתמקד בשווקים בעלי תחזיות צמיחה עדיפות וביקושים גבוהים", אמר סם ליבר מאלפיין. אלפיין רכשה ברבעון הראשון נתחים גדולים ממניות חברת הנדל"ן הגדולה בברזיל, צירלה ברזיל ריאלטי. מניית צירלה עלו ב-20% בשנה האחרונה על רקע הירידה בריבית על משכנתאות.



הבנק המרכזי של ברזיל הוריד את הריבית על משכנתאות ל-12.5% באפריל לעומת 19.75% בספטמבר 2005. מספר המשכנתאות החדשות נוסק והביקוש לנדל"ן מעודד הנפקות ראשוניות של חברות נדל"ן.



מאז ספטמבר 2005 הונפקו בברזיל 19 חברות נדל"ן, בהן צירלה. חלק מהמשקיעים חוששים מעודף מניות ומחירים מנופחים. מניות צירלה וגאפיסה, חברת הנדל"ן השנייה בגודלה בברזיל, נסחרות לפי מכפילים של 25.6 ו-27.2 בהתאמה, לעומת מכפיל ממוצע של 10.2 של כלל המניות הנסחרות במדד Bovespa.



ליבר לעומתו אינו מוטרד: "היה שינוי משמעותי בתמחור חברות הנדל"ן ברחבי העולם", אמר ליבר. "כעת אני רוצה לראות יצירת ערך. הפוטנציאל הוא אדיר והוא מגולם בעיקר בשווקים מתפתחים דוגמת ברזיל".