ברגע הראשון נשמע סיפור רכישת השליטה ב על ידי ז'יל פלדמן טוב מכדי להיות אמיתי. כמו באגדות, מגיע נסיך-מיליארדר יהודי אמריקאי, שבנה את הונו הנדל"ני בשתי ידיו, ומרים מהרצפה את החברה-הלכלוכית.
באנלוגיה הזאת, פולאר היא אכן סינדרלה, ששלוש אחיותיה דיכאו אותה שנים ארוכות. פלדמן רכש את השליטה בחברה בדצמבר 2006 (40% תמורת 207 מיליון שקל), בפרמיה של 35% על מחיר השוק מידי קבוצת שרם-פודים-קלנר. הוא הבטיח כי כל פעילות נדל"נית שהוא מבצע מחוץ לארה"ב תעבור מעתה דרך פולאר. הוא גם דיבר על השקעות של מיליארד דולר בשנתיים הקרובות דרך החברה - ששוויה אינו מגיע ל-100 מיליון דולר - וגרם למניה לעלות ב-50% בתוך חודשים ספורים.
אבל המציאות אינה סיפור מהאגדות, וכדאי לסייג את הדברים. נכון אמנם שבמשך שנים ארוכות היתה פולאר השקעות הסינדרלה של השוק הישראלי ונאלצה לשבת ולצפות בדכדוך בחברות הנדל"ן הישראליות משגשגות סביבה בזמן שמנייתה מדשדשת; ונכון שפלדמן הוא איל הון עם רקע יזמי שצבר נכסים נדל"ניים בשווי של 3-4 מיליארד דולר. אבל בשביל פלדמן מדובר בניסיון חדש ואיש אינו מבטיח שהוא יהיה הצלחה. והוא הראשון להודות בכך.
ראשית, מדובר בחברה הציבורית הראשונה שהמיליארדר מחזיק. כל נכסיו של פלדמן הם נכסים פרטיים, והוא מעולם לא היה צריך להיבחן בהענקת שווי למשקיעים שלו. שנית, את המיליארדים שלו פלדמן עשה בנדל"ן אמריקאי. הוא עדיין לא הוכיח את יכולתו בענף מחוץ לצור מחצבתו, והוא עדיין צריך להוכיח שכדי להצליח במזרח אירופה אתה לא זקוק לשורשים רוסיים. בנוסף לכך, פלדמן נכנס להשקעה בפולאר יחד עם דובי וייס, כך שבסך הכל הוא משקיע בחברה קצת יותר מ-100 מיליון שקל. השקעה לא גדולה למיליארדר בסדר הגודל שלו.
מודל אמריקאי בשווקים מתעוררים
אתה לא חושב שכדי להצליח בהשקעות בנדל"ן במזרח אירופה ובשווקים מתעוררים צריך יכולות אחרות מאשר בהשקעות בנדל"ן בארה"ב?
"אני מאמין דווקא ביתרונות שאני מביא אתי כמשקיע אמריקאי. כשאני משקיע במזרח אירופה, אני למעשה מביא אתי את המבנה והמודל העסקי של עסק אמריקאי. אני מדבר בשפה של וול סטריט, שבמזרח אירופה עדיין לא מכירים - מונחים כמו גיוס אשראי שניוני ושלישוני תוך פיזור החוב שאני מגייס ומעקב אחרי המקום שבו כל חלק של החוב נמכר. הקונצפטים האלה עדיין לא קיימים בשווקים המתעוררים. חוץ מזה, אני ודובי (וייס) מטיילים כל הזמן במזרח אירופה, במוסקווה וברומניה. ולדובי יש שם רשת של היכרויות והבנה".
למה החלטת בעצם לבצע את כל הפעילות שלך בשווקים המתעוררים דרך חברה ישראלית, ולא בדרך שבה פעלת עד היום בארה"ב?
"פולאר היא כלי תחבורה טוב כדי לגדול. כחברה ישראלית, פולאר קרובה יותר גיאוגרפית למזרח אירופה. לפעמים אני צריך להחליף שלוש טיסות כדי להגיע לשם, ואצלכם יש טיסות יומיות של שעתיים-שלוש. זה משמעותי.
"בנוסף, השוק הישראלי היה זול. לראשונה הכסף בישראל זול יותר מאשר בארה"ב בגלל הפרשי הריבית, וכדאי לגייס במקומות שבהם הכסף זול יותר. חוץ מזה, עמדה כאן ההיכרות והשותפות עם דובי בשנים האחרונות. וכמובן, זה שאני ציוני עזר לי לקבל את ההחלטה".
זו החברה הציבורית הראשונה שיש לך שליטה בה. למה החלטת לעבוד בצורה ציבורית?
"למרות שהציעו לי בעבר להנפיק את העסקים שלי, אף פעם לא היתה לי בעיה של גיוס הון. אני אוהב את המשמעת הכרוכה בלהיות חברה ציבורית. לדוגמה, העובדה שפולאר היא חברה ציבורית מתבטאת בכך שדרך פולאר אני מחפש גם נכסים מניבים, בניגוד לעסקים הפרטיים שלי שבהם אני מחפש נדל"ן יזמי בלבד. וזאת מתוך ידיעה שראוי שחברה ציבורית לא בנויה רק על עסקות בודדות, אלא על תזרים מזומנים שוטף שנובע מנדל"ן מניב".
בונה רק במיקומים יוקרתיים
פלדמן, בן 49, התחיל את דרכו כעורך דין שהתמחה בעסקות נדל"ן. מהר מאוד קיבל תיאבון להיכנס לעסקות, ולא רק ללוות אותן מהצד כעורך דין. העסקה הראשונה שלו היתה רכישה של בניין מגורים בהארלם, מנהטן, ב-86'. הרווח על עסקה זו היה 800 אלף דולר.
די מהר הוא הבין שהקשרים שלו כעורך דין בענף יכולים להוביל אותו רחוק. "אני לא מתחרה במכרזים על עסקות. אני מאמין בלהגיע לעסקות דרך קשרים ולרכוש נכסים מאנשים פרטיים", הוא אומר.
אף שהנכס הראשון שלו היה בהארלם, פלדמן אינו מאמין ברכישת נכסים בשכונות מצוקה, ומעיד כי כיום הוא בונה רק במיקומים טובים ורק בעבור המעמד הבינוני-גבוה. "תחום האירוח - דירות נופש ודירות יוקרה - לשם הכל זז בעולם כיום", הוא אומר. "יותר ויותר אנשים פונים לכיוונים האלה".
התובנה הזו נכונה גם כשמדובר בשווקים מתעוררים?
"אני לא קונה נכסים שנועדו לבנייה ממשלתית. גם בשווקים המתעוררים, אני בונה לעשירים. בתחום הנדל"ן עדיף תמיד לבנות במיקום טוב. עלויות הבנייה הרי דומות, ולא משנה איפה אתה בונה, בטבריה או בתל אביב. מחירי הקרקע אמנם שונים, אבל בסופו של דבר הם רכיב קטן מעלויות הבנייה".
אילו אסטרטגיות נוספות יש לך בבחירת ההשקעות?
"אני מרגיש הכי נוח בתחום הנדל"ן למגורים. מעבר לכך אני מאמין בצורך לעמוד לפני הטרנדים. כל שוק הוא מיקרו-קוסמוס שצריך לבחון אותו לחוד. אם אתה משקיע למשל בנכסי יוקרה באזור ניו יורק, כדאי לך לתזמן את זה עם תקופת הבונוסים של וול סטריט. "אם אתה רוצה טיפ שלי: כדאי לעקוב אחרי האמנים. האמנים מגיעים לשכונות הגרועות ומושכים אחריהם אוכלוסייה טובה. אחרי כמה זמן, כשהמחירים יעלו, האמנים עוזבים את השכונות".
איך אתה בוחן את המיקומים שבהם תשקיע?
"אני לומד את התנאים הדמוגרפיים במדינה. אני יודע, למשל, שמדינות יאבדו מהאוכלוסייה שלהן כשיש פחות מ-1.6 ילדים למשפחה בממוצע. אני גם מנטרל מקומות עם סיכונים פוליטיים. רוסיה, וייטנאם והונגריה, למשל, הן לא מדינות מסוכנות בעיני, כי כשרמת החיים עולה אני לא מפחד לעשות עסקים".
יש תחושה שענף הנדל"ן משגשג בכל מקום בעולם. להערכתך, אנחנו קרובים לשיא המחזור בענף?
"חייתי כבר שני מחזורים בענף הנדל"ן בארה"ב. בשנות ה-90 יכולת לקנות במנהטן ב-5 דולר למ"ר נכסים שנמכרו ב-100 דולר למ"ר לפני כן. אם קנית בית ביוני 98' - בכל מקום בעולם - אחרי חודשיים לא יכולת למכור אותו ביותר מחצי מהמחיר.
"לכן אני לא מוכר בשיא, אלא הרבה לפני. אני לא רוצה להתקרב לשיא. הכרתי יותר מדי יהודים עשירים שאמרו שהם יקנו בשפל השפלים וימכרו בשיא כל השיאים. דברים יכולים להפוך למשוגעים פתאום, וראיתי כבר יותר מדי אנשים מתאהבים בעצמם. בהתחלה אמרתי "יש נכסים שאני לא אמכור". אבל למדתי שבענף הנדל"ן תמיד תוכל לקנות בפחות ממה שמכרת אותו לפני כן. מה שכן, יש באמת הרגשה שמחזורי הנדל"ן מתרחבים בשנים האחרונות. קניתי 150 בניינים מאז 99', וכל מה שאני קונה הוא כדי למכור".
ז'יל פרידמן: "הכי טוב לבנות לעשירים"
חגי עמית
7.6.2007 / 8:31