בועז יונה: "לא החלטתי להפוך את החברה לאימפריה, אבל בער לי לעשות משהו גדול"

רגע לפני שהפגישה עמו מסתיימת מבקש בועז יונה, מנכ"ל קבוצת הבנייה חפציבה, להעיף מבט בראיון קודם שהעניק ל-TheMarker לפני כשלוש שנים כדי לבדוק אם תחזיותיו התממשו: "בואו נראה, אמרתי שנתרחב לרומניה - ועשינו זאת, צפיתי שנצא לחו"ל באופן סלקטיווי - וכך פעלנו, הבטחתי להגדיל את היקף הפעילות - ומימשנו. מצד שני, לא העמקנו את האחיזה בישראל כפי שהתחייבתי, והאמת שאנחנו מתכוונים לצמצם אותה עוד יותר בעתיד ולהעמיק את הפעילות בחו"ל. בסך הכל הספק לא רע".



כך, כשהוא שבע רצון מהתוצאות העסקיות שהשיגה חפציבה ודוחה בנחרצות שמועות על קשיי מכירות בחלק מהפרויקטים, מספר יונה על הצעד הבא: כמעט 40 שנה לאחר שהוקמה כחברה משפחתית קטנה שעיקר פעילותה בירושלים, וקצת יותר מ-20 שנה לאחר שקיבל עליו את ניהולה, מקדם יונה בימים אלה את הנפקת מניות חפציבה בבורסת תל אביב לפי שווי של 250-350 מיליון דולר.



"התחלנו את התשקיף אבל עוד אין חתם, אני מעריך שננפיק בתוך כמה חודשים", אומר יונה. לצורך כך, כנראה, מונה אבישי בן חיים, לשעבר בכיר במנרב, למנכ"ל שני. "הוא בא לעזור", אומר יונה. "אני המנכ"ל והיו"ר של הקבוצה ואבא שלי הוא הנשיא". אביו הוא איש הנדל"ן הוותיק מרדכי יונה, ששימש במשך שנים רבות יו"ר התאחדות הקבלנים ובשנים האחרונות מעביר את עסקיו בהדרגה לבניו.



"כשנכנסתי לעסק, אבא שלי אמר לי: 'תשמע, יש פה איזה בניין מתוכנן בכניסה לירושלים, תתחיל לבנות אותו', אז התחלתי", מספר יונה. "לא החלטתי להפוך את החברה לאימפריה, אבל בער לי לעשות משהו גדול, לא לבנות עוד בניין וללכת לנופשונים באשקלון. העסק זה אני, בזה אני דומה לאבא שלי".



בונים על הדור הבא



קבוצת חפציבה נהפכת בהדרגה מאגד חברות פרטיות שבבעלות המשפחה למקבץ חברות ציבוריות בניהול הדור השני של המשפחה, בועז ואחיו הבכור אייל. הסיפור של חפציבה החל לפני לפני 90 שנה. "סבא שלי, יוסף יונה, הגיע בגיל שש מאפגניסטאן לירושלים על חמורים וגמלים", משחזר יונה. "הוא התמקם בבית ישראל שליד שכונת הבוכרים ופתח חנות לאינסטלציה. אבא שלי הוא הבכור במשפחה ושימש מנהל אינסטלציה. לאחר מכן הוא הקים את חברת הבנייה גושן ולאחריה, בשנות ה-60, את חפציבה.



יונה מספר כי אביו עבד בעיקר בהסתמך על אינטואיציה, סייר בשטח והכיר את החברה והעובדים. "כשאבא שלי קנה את מלון מוסקו ברוסיה הוא חיפש עובד ופירסם מודעה", הוא נזכר. "הגיע אדם בשם פוטין ואבא שאל אותו לניסיונו התעסוקתי. האיש אמר שהוא מהק.ג.ב לשעבר והתחיל לתחקר את אבא שלי, מאיפה הוא מגיע ומה הוא מתכוון לעשות. כמובן שהוא לא התקבל. לימים התברר שהוא מצא משרה אחרת".



האח המופנם והאח המוקצן



חפציבה היא קבוצת בנייה הפעילה, בין היתר, בבנייה למגורים בישראל. לדברי יונה, החברה שמעסיקה כיום כ-100 עובדים (רוב הבנייה נעשית במיקור חוץ) מקימה 2,700 דירות ברחבי המדינה ומחזיקה בקרקע להקמת עוד 3,000 דירות.



יחד עם הפעילות בחו"ל מחזיקה הקבוצה בצבר קרקעות כולל של 16 אלף יחידות דיור. לפני כשנה חתמה חפציבה על שותפות אסטרטגית עם חברת אלקטרה נדל"ן, שהשקיעה בה 11 מיליון דולר.



לתפקידו בחפציבה הגיע יונה ב-1981, היישר מהבקו"ם. "שירתתי בחיל האוויר כמכונאי מטוסים ואחר כך עברתי לתזמורת החיל כי אני מנגן על תופים. כשהשתחררתי, אחי הבכור אייל כבר היה בעסק (אייל יונה מנהל כיום את חברת מרל"ז וחברת התחנה המרכזית, חברות המתמחות בנדל"ן מניב שבשליטת המשפחה). אצלנו לבכורה יש משמעות רבה".



העברת החברה מדור לדור היא עניין עדין ומורכב, בעיקר כשצריך לחלק את הירושה בין שני בנים מנהלים. ראשון נכנס לעסקים אייל. למרות הדמיון החיצוני בין השניים, הם שונים באופיים. אייל הוא מוחצן ואוהב החיים הטובים, שאביו נהג להעיר לו מדי פעם על סגנון חייו, ושהתעניין מאוד בשוק ההון וחיפש כיוונים חדשים לעסקים המשפחתיים. כיום מחלק אייל את חייו בין ביתו שבלונדון לביתו בישראל. בועז הוא השקט והמופנם יותר, שנטל לידיו את יזמות הבנייה.



איך נקבע מי יקבל מה?



"החלוקה נעשתה באופן טבעי, אף אחד לא החליט שאני אחזיק בחפציבה ואייל במרל"ז. אולי יש כאן משהו רגשי. חפציבה נקראת על שם אמי, שאליה הייתי, ואני עדיין, קשור מאוד. אולי זאת הסיבה שבחרתי דווקא בחפציבה. אחי תמיד היה יותר קשור לאבא שלי".



מקורבים למשפחה אומרים שהיו מחלוקות על ניהול העסקים המשפחתיים, אך המשפחה נשארה מאוחדת. כיום היחסים בין בועז ואייל הם ידידותיים. בערבי שבת נוהגים הבנים להגיע לבית המשפחה בבית הכרם. אחרי הארוחה הם יושבים עם האב ומדברים על עסקים.



בועז יונה הוא השני מבין חמישה אחים ואחיות. שלושת הילדים שנולדו אחריו יירשו כסף, אך לא יהיו מעורבים בעסקים שהקים האב. שני הבנים הממשיכים דואגים לרכוש מהם בהדרגה את זכויותיהם ברכוש המשפחתי.



בנו של בועז, יניב, 18, הוא מתופף כפי שהיה אביו בנעוריו, אבל האב מועיד לו כבר קריירה אחרת. "אני לא למדתי ניהול עסקים. למדתי מאבי, לאט לאט, אוטודידקט. אני לומד מהחיים. מראים לי משהו ואני לומד אותו. כיום לא חסרים לי לימודים תיאורטיים. אבל הבן שלי יודע שלפני שייכנס לעסקים הוא יצטרך קודם כל ללמוד. הכי חשוב זה לדעת לדבר עם אנשים, לתת לכל אדם את הכבוד. צריך לדעת מתי להיות נחמד ומתי להתרגז. לא באמת להתרגז, רק להיראות ככה.



"אחרי זה צריך ללמוד כלכלה ומינהל עסקים באוניברסיטה, לפחות לתואר ראשון. הוא כבר יודע למה אני מצפה ממנו". ליונה עוד שתי בנות, ולדבריו טרם נקבע שיניב יהיה הבן הממשיך בעסקים. "יכול להיות שזו תהיה דווקא אחת הבנות", אומר יונה.



מה היתה העסקה המשמעותית הראשונה שעשית?



"לאחר שמוניתי לנהל את החברה בניתי בית מלון ואת הסנטר שבכניסה לירושלים. זה היה הקניון הראשון בעיר. בשלב מסוים הגיע הרב הלפרין (מרשת משקפי השמש הלפרין - ע.ג.), עם רעיון להפוך את זה לקניון חרדי. הרעיון נראה לי, ובתחילת שנות ה-90 עשינו זאת. למעשה ככה גיליתי את השוק החרדי. אחר כך בניתי בשכונת רמות בירושלים לציבור החרדי. זאת בעצם היתה העסקה המהותית הראשונה שלי.







"כשהשתתפתי במכרז על קרקע להקמת דירות בירושלים ב-1988 הייתי מספר 2. החברה שזכתה אז היתה דניה סיבוס, אבל היא היתה מוקצית אצל החרדים משום שקודם לכן החברה האם אפריקה ישראל בנתה על קברים. הם ניסו לשווק את הדירות לפני ההקמה ולא הצליחו. פניתי למי שהיה אז מנכ"ל דניה סיבוס, דני מריאן, וקניתי ממנו את הקרקע. הקמנו 134 יחידות דיור בפרויקט שהיה מאוד מוצלח. מאז הרחבנו את הפעילות שלנו במגזר החרדי, וכיום 30% מהפעילות שלנו היא לחרדים".



אתם עוד בונים בירושלים?



"כן, בהר חומה ובמעלה אדומים. זאת בנייה עממית לאנשים שחייבים לקנות דירות".



מדוע לא התמודדתם על מתחם משרד החוץ בירושלים?



"לא התמודדנו כי אני לא מאמין ביוקרה בשוק הירושלמי. אלפרד אקירוב שבונה את פרויקט ממילא אמנם ירוויח, אבל ירושלים היא עיר מאוד בעייתית עם תנודות שוק חזקות וסיכון גבוה. לפרויקט ממילא, למשל, קדמו הרבה שנים של מאבקים שעיכבו את הבנייה ביותר מ-20 שנה.



"בירושלים, מי שנתפס עם דירות למכירה בתקופת שפל בשוק לא קם מזה. גם אם תציעו לי קרקע במחיר מציאה במרכז העיר אני לא קונה. כמה פיצוצים וזה נגמר. כיום קונים שם קרקעות ב-250-300 אלף דולר לקרקע. אני לא במשחק הזה".



בתים למעמד הביניים



לעתים נוטים לשכוח ששוק הנדל"ן הוא תנודתי ומסוכן. לאורך השנים קמו ונפלו עשרות קבלנים, מהם שותפים וידידים של מרדכי יונה. יונה האב אולי לא נהפך בשנות פעילותו לקבלן הגדול ביותר בישראל או למטאור נוסח יצחק תשובה, אבל הוא הצליח לשרוד בשוק האכזר ולהקים אימפריה בשווי מאות מיליוני שקלים. הסוד היה פיזור סיכונים וזהירות מופלגת. כעת נראה כי בועז הולך בעקבות אביו.



מה לגבי דירות יוקרה בכלל, תיכנסו לנישה הזאת?



"עסק קיים בשביל להרוויח. יוקרה זה חשוב, אבל פחות. לא תמיד הרווח ביוקרה הוא כמו שנראה. יש מרכיב קרקע שיכול להיות מ-10% עד 60%. עלות הבנייה דומה בכל מקום והריבית גבוהה. אם אין עלייה בשוק, הריבית מאלצת למכור את הדירות מהר. במקרים כאלה קשה להעלות את המחיר, ואז מגיעים לרמת רווחיות כמו בנתניה".



אז אתם בונים רק למעמד הביניים?



"בעיקר, אבל יש לנו גם דירות יוקרה. בנינו בהוד השרון, אנחנו בונים בפתח תקוה והמכירות טובות מאוד. אנחנו נמצאים במו"מ מתקדם להקמת מגדל בז'בוטינסקי ברמת גן, מגדל יוקרה בן 68 יחידות דיור. חוץ מזה יש את פרויקט חופים ליד גבעת אולגה שחשוב לי במיוחד".



איך המכירות בפרויקט הדגל שלכם, חופים?



"חופים הוא פרויקט פצצה. אף אחד ב-20 השנים האחרונות לא רכש פרויקט כזה עם הצלחה כזאת גדולה. מכרנו לפני כמה שנים דירה ב-130 אלף דולר, וכיום נמכרת שם דירה ב-200 אלף דולר".



מינהל מקרקעי ישראל עומד לשווק קרקעות להקמת 10,000 דירות להשכרה, תתמודדו עליהן?



"דירות להשכרה זה דמיון. אני לא מאמין בזה ולא אגש לפרויקטים כאלה".



דרושה אשה בשלה



בשנתיים האחרונות העמיקה חפציבה, כמו הרבה מאוד חברות נדל"ן ישראליות, את מעורבותה בשוק הרומני. לפני כחצי שנה היא רכשה במשותף עם אלקטרה נדל"ן 11.2 דונם בבוקרשט, שעליהם הן מתכוונות להקים 466 דירות. החברות שילמו 3.5 מיליון יורו, והרווח מהפרויקט צפוי להגיע ל-16 מיליון יורו לפני מס.







איך מתחלקת הפעילות שלכם בישראל ובחו"ל?



"כרגע 70% מהפעילות שלנו היא בישראל ו-30% בחו"ל. לצערי זה הולך להשתנות, ובתוך שלוש שנים נבנה 60% בישראל ו-40% בחו"ל, כי מתח הרווחים שם יותר גבוה. ערך הקרקע בחו"ל הוא רק 10% ממחיר הפרויקט לעומת 40% או 50% בישראל, אז ברור שבחו"ל מדובר בשוק יותר אטרקטיווי".



תמשיכו להתמקד ברומניה?



"ברומניה, כמו בשווקים המתפתחים, יש פוטנציאל אדיר. לא בנו שם קרוב ל-32 שנה. רומניה כיום היא יציבה וטובה. מי שהציע לי את רומניה היתה הפרויקטורית שלי, דורית רבינור, שמטפלת בפרויקט חופית. נסענו יחד לרומניה, ומאחר שהיא דוברת רומנית זה היה מאוד קל. ראיתי מחירים נוחים וקניתי. כיום יש לנו סניף במקום מרכזי בבוקרשט, ארבעה עובדים ומנהל מקומי (אבי כספי). יש שם המון ישראלים שעומדים לבנות 20% מהדירות שהרומנים יצטרכו".



מה עם מדינות נוספות?



"נכנסנו לרוסיה וחתמנו על עסקה בעיר שנמצאת 80 קילומטר ממוסקווה, 1,500 דונם שעליהם אפשר יהיה להקים קרוב ל-12 אלף יחידות דיור. בינתיים אנחנו לבד בעסקה הזאת. גם אוקראינה מעניינת אותנו ואנחנו מתכוונים להיכנס לשם".



על שולחנו של יונה מונחים שני טלפונים ניידים. מדי פעם במהלך הראיון הוא בודק ושולח הודעות. אחת ההודעות היא מאשתו, שמבקשת לוודא שלא שכח לאכול. "אתם רואים? זו אשה", הוא אומר. "היום הוא יום רגוע, בדרך כלל שני הניידים פועלים. באחד אני מדבר ובשני שולח הודעות. בכלל, אני אלוף ה-SMS, שולח בערך 6,000 הודעות בחודש, זה נהפך להיות שיטת ניהול, זה כלי העבודה שלי".



איזה סוג של מנהל אתה?



"מאוד ריכוזי. אני מסתובב באתרים, בודק ומפקח. מלבד זאת, אני לא בוחל להתקשר לכל עובד שלי בכל שעה, אך עם זאת אני מאמין בעובדים. אני בוחר אותם לפי אינטואיציות ודורש אחריות, חריצות, הגינות ומקצועיות. באחרונה אני מעדיף נשים על גברים, גיליתי שבכל דבר הן יותר טובות. לפי דעתי, נשים הן יותר הגונות, אחראיות ורציניות מגברים".



כמה נשים נושאות בתפקידים בכירים בחברה?



"אשתי תמר, למשל, מעצבת את הדירות. חוץ ממנה, הכי בכירה היא הפרויקטורית רבינור, והעוזרת האישית שלי, איריס כהן, היא מספר 2 שלי. כמו כן יש את חשבת השכר ומנהלת מחלקת הגבייה".



אבל אין אשה בתפקיד סמנכ"ל למשל.



"אני לא חושב שכיום אוכל למצוא אשה כל כך בשלה לתפקיד".



אביך התעסק בפוליטיקה ותרם לפוליטיקאים. הלכת בדרכו?



"לא. לפני הרבה שנים הייתי רשום כחבר בסניף הליכוד בירושלים, אבל זו היתה אפיזודה חולפת. אני רחוק מאוד מהפוליטיקה, אבל כמובן שבאופן טבעי ראשי ערים אני מכיר".



יש לך חברים מהענף?



"לא. החברים שלי הם בעיקר חברי ילדות".



איך אתה מבלה בזמנך הפרטי?



"מטייל עם אשתי על שפת הים".



אבל אתה גר בירושלים.



"כשרוצים ים נוסעים קצת. חוץ מזה, יש לי גם בית בכפר שמריהו".



בועז יונה



גיל: 47



מצב משפחתי: נשוי + 3



מקום מגורים: ירושלים וכפר שמריהו



עוד משהו: היה מתופף בתזמורת חיל האוויר