5 חברות הנדל"ן המובילות בבבורסה: מ-10,000 שקל לרבע מיליון בחמש שנים

בחמש השנים האחרונות עלתה הבורסה בתל אביב בכ-15% בממוצע בשנה. אם השקעתם 10,000 שקל במעו"ף בתחילת 2002, הרי שכיום - בהתעלם ממסים, עמלות ובהתחשב בתשואה בלבד - כבר יש ברשותכם כ-24.4 אלף שקל. תשואה מרשימה, במיוחד כששיעור הריבית בשנים אלה היה נמוך במיוחד.



אבל היו כאלה שעשו יותר, הרבה יותר. את התשואות הממוצעות הגבוהות ביותר באחד העם בשנים האחרונות הניבו החברות ארזים ואלרוב נדל"ן. מי שהשקיע 10,000 שקל בחברות אלה בתחילת 2002 מחזיק כיום ברשותו כרבע מיליון שקל.



ארזים ואלרוב נדל"ן הן לא הכוכבות היחידות ששיגר ענף הנדל"ן לרשימת 10 המניות בעלות התשואה הגבוהה ביותר בשנים האחרונות. ברשימה הנחשקת אפשר למצוא גם את דוראה שזינקה פי 19 בחמש שנים, את לגנא (פי 11) ואת דורי הנדסה שקפצה פי 9. מה עומד ברקע התשואות הפנומנליות האלה?



אחד הדברים שעולים בברור מבחינת חמש החברות הוא שרובן איתרו אזורים אטרקטיוויים לפני הנהירה הגדולה אליהם. גם דיבורים על הנפקה קרובה בלונדון של חברה בת סייעו לעליות. אבל נראה כי הדבר העיקרי שעמד ברקע העליות הוא שהחברות נסחרו בשווי נמוך ביחס לשווי ההוגן שלהן - פער שהשוק גילה לפעמים באיחור. גם אחזקות בנכסים במזרח אירופה סייעו לחברות אלה, מכיוון שהשיפור בכלכלות אלה לא פסח על ענף הנדל"ן.



האם חברות אלה ימשיכו לפרוח גם בעתיד? קשה לענות, אבל חשוב לזכור כי הזינוק בתשואות המניות בשנים האחרונות הביא גם לעלייה ברמת הסיכון הגלומה במניות אלה - מה שהופך אותן לפחות אטקרטיוויות.



ארזים: גילתה את בריטניה



ארזים שבשליטת מאיר גורביץ' מפגרת קצת אחרי השוק בשנתיים האחרונות. מתחילת השנה עלה מחיר המניה ב-18%, אחרי שהניבה תשואה דומה ב-2006 - אחת השנים המדהימות שידע ענף הנדל"ן, עם עלייה של כ-66% במדד ת"א נדל"ן 15.



עם זאת ארזים עדיין שומרת על המקום הראשון בטבלת התשואות, אחרי שהכפילה את שוויה ב-2004-2005 ושילשה את שוויה ב-2003. אפילו ב-2002, שנת משבר בבורסה, הצליחה המניה לעלות בכ-29%. שווי החברה מגיע כיום ל-950 מיליון שקל.



ביצועי המניה של ארזים נובעים בעיקר מכך שגורביץ' השכיל לגלות את שוק הנדל"ן הבריטי לפני גל העליות. בדרך הוא גם ביצע כמה אקזיטים מרשימים. גם מינויה של טלי ירון אלדר, נציבת מס הכנסה לשעבר, למנכ"לית החברה לפני כשנתיים, תרם את חלקו - המינוי שידר אמינות למשקיעים.



ומה הלאה? לארזים יש עדיין יתרון יחסי בבריטניה והחברה נהנית גם מחוק מקומי שלפיו מחירי השכירות אינם יכולים לרדת. גם האולימפיאדה ב-2012, שתתקיים בלונדון, עשויה לספק לחברה הזדמנויות חדשות.



אלרוב - המוניטין של אקירוב



אלרוב נדל"ן, החברת הבת של אלרוב, סבלה ב-2002-2003 מירידות שערים וב-2004 דרכה במקום. אבל ב-2005-2006 העניקה החברה למשקיעים בה פיצוי הולם במיוחד עם תשואות תלת-ספרתיות של 855% ו-300%, בהתאמה. מתחילת 2007 טיפסה המניה ב-66%, והחברה נסחרת כעת בשווי של כ-2 מיליארד שקל.



נראה כי חלק נכבד מתמחור החברה נובע משליטתו של אלפרד אקירוב באלרוב נדל"ן. בתחילת שנות האלפיים הוא נכווה מהשקעות בהיי-טק וחזר להתמקד בתחום הנדל"ן. בין נכסיו הבולטים בישראל: מגדלי צמרת ברחוב פנקס, מגדל אקירוב בשדרות רוטשילד וכמה קומות במגדל האופרה בטיילת בתל אביב.



בשנה האחרונה ביצע אקירוב כמה אקזיטים, בהם מכירת קניון השרון בנתניה ומכירת בית טוביאס. אקירוב גם מימש ב-2006 את אחזקותיו בבנק הפועלים ברווח הון ניכר. כמו כן לפני כמה שנים השיק פעילות נדל"ן בשווייץ ובצרפת דרך חברת PIH.



ומה הלאה? מעבר לרווחי ענק הצפויים מפרויקט ממילא בירושלים ומלבד אקזיטים צפויים נוספים - הרי שב-2006 התחילו לדבר בסביבת אלרוב גם על הנפקה מתוכננת של PIH בלונדון.



דוראה: שותפות בעסקות ענק בחו"ל



גם חברת דוראה של בצלאל איגר נהנתה מתשואות תלת-ספרתיות בשנים האחרונות. ב-2006 הכפילה החברה את שוויה, ב-2005 כמעט שילשה אותו וגם בשלוש השנים קודם לכן הניבה תשואות מרשימות. שווי השוק שלה הוא כ-230 מיליון שקל.







איגר שהיה אחראי על מחלקת האשראי בבנק הבינלאומי רכש לפני שש שנים את השליטה בדוראה בשותפות עם משפחת רויטמן. זו היתה חברה בלא פעילות משמעותית. העסקה הגדולה הראשונה שביצעה היתה קניית השליטה בחברה הציבורית גירון ב-2002 בשותפות עם חברת דסטיני, ומימושה תוך שנה ברווח הון, הראשון לחברה.



לאחר מכן רכשה דוראה נכסים מניבים בחו"ל, ובמקביל הצטרפה לעסקות ענק של יגאל אהובי ודלק נדל"ן מעבר לים. דוגמאות: עסקת דויטשה טלקום שבה רכשה דוראה כ-3% בקומפלקס בניינים בברלין, גרמניה, לפי שווי של 1.6 מיליארד שקל, או עסקת ההילטונים שבה רכשה שיעור דומה ממלונות הילטון בבריטניה.



בתחילת 2005 ביצעה החברה צעד משמעותי נוסף, כשקנתה נכסים בחו"ל באמצעות רכישת חברת ליברטי (שקם נדל"ן לשעבר) מחברת אלקו. ליברטי מרכזת כיום את הפעילות של דוראה בחו"ל עם נכסים בצ'כיה, גרמניה ובריטניה. ב-2005 קנתה דוראה גם 25% מאורתם סהר, שיצאה באחרונה להנפקה, והגדילה בה אחזקות ב-2006 ולמעשה עד ערב ההנפקה.



ומה הלאה? מעבר לפיתוח פעילותה העסקית, לדוראה צפויים רווחי הון משמעותיים מעסקות הענק שבהן היא שותפה.



לגנא: בוימלגרין הקפיץ השווי



2002-2003 היו שנים קשות לחברת לגנא, שהיתה בשליטת יעקב אנגל. המשקיעים בחברה איבדו בשנה האחרונה למיתון 40% מכספם, ושנה לאחר מכן עוד שבריר אחוז מהשקעה - אבל כמו באלרוב, הפיצוי לא איחר לבוא. ב-2004 קפץ מחיר המניה בכ-50%, ב-2005 בכ-160% וב-2006 זינקה המניה בכמעט פי 4. מתחילת 2007 רשמה המניה עלייה של 53%. שווי השוק של החברה צמח לכ-580 מיליון שקל.



אנגל הנפיק בשנות ה-90 כמה חברות ציבוריות אבל סבל ממבנה מסורבל וגם משך דמי ניהול גבוהים. אנגל השכיל להיכנס מוקדם למזרח אירופה, והנפיק את אנגל מזרח אירופה ב-2005 לפי שווי של 750 מיליון שקל. כיום מגיע שוויה לכ-1.05 מיליארד שקל. לקבוצה גם נכסים בקנדה. לגנא מחזיקה גם בחברת אנגל משאבים שמחזיקה נכסים מניבים בישראל.



אבל הזינוק המשמעותי בשווי של לגנא התרחש הודות למכירת השליטה בחברה לשעיה בוימלגרין - מי שקנה לפני כשנה גם את השליטה באזורים מנוחי דנקנר. בוימלגרין שילם לאנגל פי 3 משווי השוק של החברה, כשהוא בונה ככל הנראה על הערך החבוי במבנה המסורבל שלה. גם הכנסת שותפים בעלי שם במזרח אירופה, כמו קרן הייטמן וליהמן ברדרס, סייעה למגמה.



ומה הלאה? לגנא ממקדת בשנה האחרונה את פעילותה באוקראינה. בכוונתה להקים שם רשת קניונים ולהנפיק אותה בהמשך באירופה.



דורי הנדסה: היכולת לשרוד



אחרונה ברשימה היא דורי הנדסה שבשליטת אורי דורי. בשנים האחרונות לא הניבה החברה תשואה תלת-ספרתית, אבל ממשיכה לעלות בעקביות, והכפילה את שוויה פי 9 תוך חמש שנים וחצי. שוויה מסתכם כיום בכ-435 מיליון שקל.



דורי הנדסה, העוסקת בקבלנות ובביצוע, קנתה בסוף שנות ה-90 קרקעות במחירים גבוהים ולקחה אשראי בריביות גבוהות. מצבה הפיננסי של החברה הידרדר והיא צברה הפסדים גדולים.



ב-2004 המצב התחיל להשתנות. דורי הנדסה השיקה פעילות בחו"ל, בעיקר בפולין, דרך החברה הבת רונסון. היא יזמה והובילה את הקמת חברת דוראד (19%), שבקיץ הקרוב תתחיל להקים את תחנת הכוח הפרטית באשקלון (אמורה לספק 10% מתצרוכת החשמל בישראל). במקביל צצו סימנים לשיפור בענף הנדל"ן.



דורי הנדסה שרדה בשנות המיתון בעוד חברות ביצוע אחרות, כמו בן יקר גת ואריה עופר, קרסו - מה שאיפשר לה להתמודד ראש בראש עם שחקנים ספורים בלבד, בעיקר מול דניה סיבוס. בתחילת 2005 נכנסה קבוצת משקיעים זרים, שהבולט בהם הוא איש העסקים הקנדי מורי גולדמן, לחברה והזרימו הון ערב הנפקה שקיימה לגיוס של כ-220 מיליון שקל. שנתיים לאחר מכן הכניסה דורי את אלכס דמביצר, שמחזיק בנכסים מניבים בהיקף גדול בארה"ב, במקום משקיעים אלה. דמביצר קנה אחזקות בחברה לפי שווי של כ-64 מיליון דולר והחברה חולקה לחטיבות.



בסוף 2006 קנתה ג'נרל אלקטריק 20% ממניות החברה הבת רונסון לפי שווי של 120 מיליון יורו. במקביל מכרה דורי נכסים מניבים ששיפרו את תזרים המזומנים שלה - אבל המשיכה להפסיד. באותה שנה היא הספיקה להיכנס לפעילות גם בבולגריה ובאוקראינה.



ומה הלאה? דורי הנדסה מחזיקה כאמור ב-18% מדוראד שעתידה לבנות תחנת כוח - נכס ששוויו עשוי להגיע למאות מיליוני שקלים. בנוסף, מדברים בסביבת החברה כבר זמן רב על הנפקת רונסון באירופה.