הדור הבא של טייקוני הנדל"ן: דיויד פלוסברג ודביר כהן חושן - יזמים צעירים בני 31 ו-29 - מקימי חברת אדמה

טייקוני הנדל"ן הישראלים נחשבים בשנים האחרונות סלבריטאים מקומיים. כל עסקה חדשה, הכרזה על פרויקט או השקת פעילות במדינה נוספת שמבצעים לב לבייב, יצחק תשובה, חיים כצמן או נתן חץ זוכות לכותרות בעיתונים ולתהודה ציבורית.



במקביל, צצים בשנים האחרונות שחקנים חדשים שעדיין לא הטביעו את חותמם על קהילת העסקים הישראלית. בין הפרצופים הפחות מוכרים אפשר למצוא את דיויד פלוסברג, שבגיל 31 כבר מכהן כנשיא חברת הנדל"ן אדמה הולדינג, ואת דביר כהן חושן, מנכ"ל החברה, שצעיר ממנו בשנתיים.



אדמה הולדינג היא חברה פרטית שעוסקת באיתור, בייזום ובפיתוח של מיזמי נדל"ן במזרח אירופה בכלל, וברומניה בפרט. החברה רשומה בקפריסין ופועלת בשני תחומים עיקריים: בנייה למגורים ובנייה למסחר ולמשרדים. החברה הנפיקה אג"ח באחרונה בבורסה בתל אביב.



החברה הוקמה בסוף 2005 על בסיס רכישה של חברות פרטיות שביצעו מייסדיה - דביר כהן חושן ואביו, יצחק, ופלוסברג - באמצעות 47.5 מיליון דולר שהזרימו קרן ההשקעות האמריקאית Tiger Global Private וקרן ההשקעות RomRe, שבבעלות משפחת יסלזון. ההשקעה של הקרנות בוצעה כנגד הקצאת 72% ממניות החברה ל-rTige ו-18% מהמניות ל-RomRe, לפי שווי של 53 מיליון יורו.



לפי דיווחיה, אדמה מעורבת כיום ביותר מ-30 פרויקטים ברומניה, אוקראינה ומולדובה, בשטח קרקע כולל של 900 אלף מ"ר ובעלות קרקע של 100 מיליון יורו. כמה מהפרויקטים מיועדים להקמת 12 אלף יחידות דיור, בעיקר למעמד הביניים. החברה בונה גם בנייני פאר באזורים יוקרתיים בבוקרשט, בירת רומניה, ובשכונת וילות באוקראינה. בנוסף מתכננת החברה להקים על הקרקעות שברשותה פרויקטים למסחר ולמשרדים בשטח של 100 אלף מ"ר, בתוך הקומפלקסים העירוניים וכפרויקטים נפרדים. כל הפרויקטים נמצאים בשלבי הקמה, 10 מהם לקראת סיום.



במארס 2007 רכשה קרן ההשקעות הבינלאומית Immoeast, הנסחרת בבורסה של וינה, אוסטריה, 25% ממניותיה של אדמה לפי שווי של 184 מיליון יורו לפני ההשקעה ו-241 מיליון יורו אחריה. Immoeast נסחרת בשווי של מיליארדי יורו, ברשותה פורטפוליו של יותר מ-250 נכסים מניבים בפולין, הונגריה וצ'כיה - והיא נחשבת אחת מקרנות ההשקעה בנדל"ן הגדולות באירופה.



החברה חתמה ביום חמישי על מזכר הבנות עם בנק השקעות בינלאומי להקצאת 5% ממניותיה לפי שווי של 326 מיליון יורו אחרי הכסף - זינוק של יותר מ-30% בשווי החברה תוך שלושה חודשים.



מתוצאות הרבעון הראשון שפירסמה אדמה עולה כי היקף נכסיה גדל בכ-200% לעומת הרבעון המקביל ב-2006, ל-115.3 מיליון יורו. הונה העצמי הסתכם ב-70.3 מיליון יורו, לעומת גירעון של 12.1 מיליון יורו בהון ברבעון המקביל.



דיור למעמד הביניים



פלוסברג וכהן חושן מנסים לבסס את מעמדם בעולם הנדל"ן הרותח. פלוסברג נולד וגדל בארה"ב, ומחזיק בתואר ראשון בכלכלה מאוניברסיטת הרווארד. כהן חושן שירת כקצין ביחידת חי"ר מובחרת וסיים תואר ראשון בכלכלה באוניברסיטת תל אביב.



השניים הכירו לפני 14 שנה כשכהן חושן למד בתיכון בבוסטון, ארה"ב. המפגש הבא התרחש אחרי שכהן חושן חזר לישראל, השלים שירות צבאי ונסע שוב לארה"ב. השניים נפגשו ב-2001 בניו יורק והתחילו לבשל עסקות קטנות של יבוא ויצוא סחורות בקו ארה"ב-ישראל. כעבור זמן מה נפרדו דרכיהם, וכהן חושן נסע עם אביו לרומניה לנסות את מזלו בתחום העץ וקצת בנדל"ן.



כהן חושן זיהה את הפוטנציאל הטמון בשוק הנדל"ן הרומני. תחום היזמות במדינה הקומוניסטית לשעבר עדיין לא היה מפותח, וכהן חושן הסיק כי הביקוש לבנייה מודרנית למגורים עולה על ההיצע. פלוסברג, שעבד כיועץ עסקי בחברת בוסטון קונסלטינג, הרגיש שמיצה עצמו ולקח חופשה של כמה שבועות כדי לנסוע לרומניה ולבחון את השוק המקומי עם כהן חושן ואביו.







רומניה הצטיירה אז בפני המשקיעים כמדינה שהפעילות העסקית בה מאופיינת בסיכונים רבים לצד אפשרות לרווחים גבוהים. כהן חושן ופלוסברג חרשו את רומניה וגילו הזדמנות קורצת בתחום הבנייה למגורים למעמד הביניים. העלייה ברמת החיים ובהכנסה התחילה להשפיע על מעמד זה, שמאס בדיור המיושן במרכז העיר ושאף לשפר את איכות חייו ולעבור לדירות מודרניות ומרווחות ברמת גימור גבוהה. גם שוק המשכנתאות המקומי והגירה חיובית ממדינות אירופה לרומניה, העלו את הביקושים למגורים בסטנדרטים מערביים.



פלוסברג הנלהב התפטר מעבודתו, וחזר לבוקרשט ב-2004 במטרה להקים עם חברו פעילות יזמית משותפת. "מי שעובד קשה, ישן מעט, מחפש הזדמנויות ברחבי העולם ויודע לנצלן במהירות כשהן נקרות בפניו - יצליח בעולם העסקים התובעני", שוטחים פלוסברג וכהן חושן בקצרה את משנתם העסקית בראיון ל-TheMarker.



ההתחלה - משרד בסלון



איך התנהלה הפעילות העסקית בתקופה הראשונה?



פלוסברג: "השקענו את כל הכסף שהיה לנו והקמנו חברות פרטיות בעבור כל פרויקט שהיינו מעורבים בו. בהתחלה גבינו דמי ניהול וחלק מסוים מהרווחים הצפויים".



כהן חושן: "נעזרנו ביזמים ישראלים שעסקו במסחר ברומניה ויצרו קשרים במקומות הנכונים. ביצענו כמה עסקות משותפות עם אותם היזמים. עם כמה מהם אנו עדיין משתפים פעולה, עם האחרים נשארנו חברים מחוץ לשעות הפעילות העסקית".



פלוסברג: "המשרד ששימש אותנו בהתחלה היה הסלון של דירתנו בבוקרשט. כך פעלנו עד שהגורל זימן לנו מפגש עם אנשי קרן ההשקעות האמריקאית טייגר, המנהלת נכסים בהיקף של מיליארדי דולרים. נציגי הקרן הגיעו לרומניה במטרה למצוא פרויקטים אטרקטיוויים להשקעה בתחום הנדל"ן.



"השאלה הראשונה שהוא הפנה אלינו היתה 'באיזו מהירות ביכולתכם להשקיע 50 מיליון דולר?'. 'תוך כמה חודשים', ענינו לו. מאז הפגישה הגברנו את קצב עבודתנו, שהיה מטורף גם ככה. בנינו מודלים עסקיים מורכבים הכוללים ניתוחי רגישות תחת הנחות שונות, ביצענו מחקרי שוק - ולבסוף עמדנו בציפיות של הנהלת טייגר, שהחליטה להשקיע בנו".



מכאן מתחיל למעשה הסיפור של אדמה. לאחר גיוס המשקיעים, גובשה הנהלה הכוללת את אביו של כהן חושן, יצחק כהן חושן, הנמנה עם מייסדי החברה ומשמש סמנכ"ל התפעול. את תפקיד סגן הנשיא לענייני הנדסה מאייש שמואל רוזן, ששימש בתפקיד דומה בחברת אזורים וברשותו ניסיון של עשרות שנים בהובלת פרויקטי נדל"ן חובקי עולם.



בתפקיד סגן נשיא לשיווק ומכירות מכהן צבי פרידמן, ממייסדי משרד הפרסום קשר בראל, שנמכר לחברת הפרסום הגלובלית מקאן אריקסון. לפרידמן ניסיון בפעילות שיווקית אסטרטגית, בין השאר בתחום הנדל"ן.



באחרונה התחילה אדמה לפעול גם באוקראינה, אשר לאחר פירוק ברית המועצות נהפכה לאחת המדינות הגדולות באירופה עם אוכלוסייה של 47 מיליון איש. התמ"ג באוקראינה עלה ב-7.1% ב-2006. עם זאת, המדינה עדיין סובלת מאינפלציה גבוהה יחסית. כמו כן, אדמה התחילה לפעול במולדובה ובכוונתה להשיק פעילויות בסרביה ובטורקיה.



"מנהלים ישראלים"



מה היו השיקולים לפני הכניסה לפעילות באוקראינה?



כהן חושן: "אחרי שבנינו ברומניה מערכת חזקה הנשענת על יסודות מוצקים, התחלנו לתור אחר מקומות השקעה נוספים. הסקנו כי בצ'כיה, בפולין ובהונגריה אין לנו מה לתרום מעבר ליזמים הפועלים באזור".



"בדומה לרומניה, חיפשנו מקום שנוכל לבנות ולפתח מהשלבים הבתוליים. לאחר בדיקות והכנות בחרנו להיכנס לאוקראינה - מדינה בעלת פוטנציאל עסקי רב לצד סיכונים לא מעטים".



איך מתנהלת הפעילות שלכם באוקראינה?



פלוסברג: "הקמנו חברה בת המרכזת את פעילותנו במדינה. משרדיה נמצאים בקייב הבירה. את החברה מנהלים ישראלים. בחרנו במנהלים ישראלים מכיוון שהם ניחנים באיכויות ובידע בינלאומי רב יותר מאשר המקומיים. התחלנו כבר בפעילות נדל"נית בקייב ובאודסה".



בדצמבר 2006 גייסה אדמה 217 מיליון שקל בבורסה בתל אביב. הגיוס בוצע בהנפקה של איגרות חוב סטרייט הנושאות ריבית צמודת מדד של 7.9%, למשך חיים ממוצע של חמש שנים.



מדוע האג"ח לא דורגו על ידי חברות הדירוג?



פלוסברג: "הפרויקטים העיקריים היו עדיין בשלבים שלא שיקפו את כל הפוטנציאל הטמון בהם. בנוסף, הזמנים היו לחוצים והיינו זקוקים לכסף במהירות. על אף שהאיגרות לא דורגו, גייסנו סכומים יפים ורשמנו אותן למסחר בתל אביב. הסדרות הבאות שיונפקו כבר ידורגו".



כסף אתם מגייסים בישראל, אבל הפעילות שלכם מתנהלת במזרח אירופה?



כהן חושן: "בישראל יש הזדמנות לגיוס הון. זה טוב ליזמים ולמשקיעים. המשקיעים שקנו את איגרות החוב שלנו רשמו רווחי הון משמעותיים תוך חודשים ספורים. הגידול בהון העצמי מוריד בהדרגה את הסיכון בפעילותנו. אנו לא פועלים בישראל באופן ישיר - אך נעזרים באדריכלים, מהנדסים וספקים ישראלים".



האם קדחת גיוסי ההון של חברות הנדל"ן אינה מעידה על בועה בענף?



כהן חושן: "לדעתנו, לא כל חברה שרק קמה צריכה לגייס כסף בבורסה. קודם, עליה להוכיח את זכות קיומה - להראות שיש בעלי מניות שמאמינים בדרכה ומוכנים ליטול סיכונים ולהשקיע בה. על החברות המגייסות לדאוג ליחסים פיננסיים סבירים, כמו יחס חוב להון עצמי העומד באמות מידה מקובלות ואינו יוצר נטל כבד, שמטיל ספק אם החברה תוכל לעמוד בו ולפרוע את חובותיה".



מלבד מזרח אירופה, אילו שווקים אטרקטיוויים לדעתכם בתחום יזמות הנדל"ן?



פלוסברג: "רוסיה זה האזור החם כיום. בערי השדה של המדינה יש קרקעות בשטח אדיר המהוות פוטנציאל השקעה אדיר. עם זאת צריך להיות מאוד זהיר ומחושב כשנכנסים לשם. לא מן הנמנע שבעתיד נתחיל לפעול גם שם".



האם ואיפה בכוונתכם להנפיק את מניות החברה לציבור?



כהן חושן: "יש תוכניות ודיבורים, אך לא משהו קונקרטי. לגבי המקום, הכל פתוח עדיין. ייתכן שננפיק באחת מבורסות אירופה, אולי גם בתל אביב".