בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים משקיעים את כספם במזרח אירופה. פעילותם של רבים מאנשי עסקים בחו"ל מלווה ב"תאונות מס" קשות, אשר המשמעות שלהן הינה גביית מסים בסכומים ניכרים ואף במועדים מוקדמים מן הצפוי.
אנשי עסקים רבים המשקיעים סכומים ניכרים, משקיעים באירופה בהתאם למה שהם רואים שאחרים עושים, מבלי לקבל ייעוץ אישי ועצמאי ממומחה מס קודם לבניית העסקה ודרכי ההשקעה. בפועל מביאה התנהלות זו לפגיעה משמעותית בהכנסותיהם במועד המימוש של ההשקעה.
בנוסף, גם אנשים פרטיים שמכירים "יזם שהולך לעשות מכה בנדל"ן במזרח אירופה", מתפתים לשים את כספם בהשקעה, מבלי להיות מודעים לכך, שהשקעות אלה יכולות בסופו של יום להיות חייבות במס גבוה בישראל. עו"ד אריה ליבוביץ' ממשרד גרוס, קלינהנדלר, חודק ,הלוי גרינברג ושות' (GKH) נותן דוגמאות נפוצות לטעויות מס מהן צריך להישמר.
- קבלת כספים ממשקיעים ללא מתן מניות בחברה.
כיום, רבים מהאנשים הפרטיים שרוצים לעלות על גל ההשקעות בחו"לנותנים כסף ליזמים, שישקיעו אותו במזרח אירופה, כנגד חלק מהרווחים. רבים מן היזמים הפועלים במדינות אלה מקבלים כסף ממשקיעים ללא הקצאת מניות בפועל בחברה המשקיעה אותה הם מקימים, אלא על סמך התחייבות חוזית שבין היזם ובין המשקיע, לפיו האחרון יהיה זכאי לקבל חלק מהרווחים.
כך יוצא שהבעלים הרשום היחיד של המניות הינו היזם - המשקיע הראשי. בפועל, לאחר חקיקת המס החדשה בנושא נאמנויות שנכנסה לתוקף בדצמבר 2006 (תיקון 147 לפקודת מס הכנסה) צפוי היזם או המשקיע להיות חשוף לטענות לפיהן מדובר בהסדר של "נאמנות" וככזה קיימת חובת דיווח ותשלום מס בגין כל אחד ואחד מן המשקיעים שנתן לו כסף.
- פעולת יזמות במסגרת חברה זרה שהתאגדה במקלט מס.
פעמים רבות משמש איש העסקים הישראלי כיזם ומשקיע בפרויקטים אותם הוא מנהל. מצד אחד משקיע היזם כסף משלו בפרויקט, כאשר לצד השקעתו הוא אוסף השקעות נוספות ממשקיעים אחרים. המשקיעים האחרים מתחייבים כלפי היזם בסכום מסוים מתוך הרווחים שיופקו כדמי יזמות. היזם שמבקש לא להכניס כסף זה לישראל ולא להתחייב עליו במס בישראל, מקים חברה זרה באחת ממדינות מקלט המס (דוגמת: נוויס, ג'רזי, BVI) וחותם עם המשקיעים כי "דמי היזמות" יועברו לאותה חברה זרה שבשמה הוא פועל. היזמים אינם מודעים לכך שחברה כזו תיחשב כחברה ישראלית לכל דבר (למרות שכל הפעילות נעשית בחו"ל ואף החברה רשומה בחו"ל לרבות חברי הדירקטוריון שלה) והיא תתחייב במס מלא בישראל בכל שנה.
חברות כאלה, שעיסוקן במתן שירותים, קרויות "חברת משלח יד זרה (חמי"ז)" והמחוקק הישראלי קבע כי חברות זרות בבעלות תושבי ישראל הפועלות בחו"ל ועוסקות במתן שירותים (שירותי יזמות) - כאילו הן פועלות בישראל. כאשר חברה זרה נחשבת כ"חמי"ז" מתייחסות אליה רשויות המס כחברה ישראלית לכל דבר החייבת בדיווחים שוטפים (כל שנה) בישראל על הכנסותיה משירותי היזמות שהיא מעניקה בחו"ל, והיא מתחייבת בתשלום מס מלא בישראל בכל שנה ושנה.
- החזקה ישירה של מקרקעין.
ברבות ממדינות מזרח אירופה לא ניתן לרכוש ולהחזיק מקרקעין אלא אם כן הקונה הוא אזרח של אותה מדינה. חלק מאנשי העסקים הישראלים דואגים לקבל לצורך כך אזרחות מקומית (בדרך כלל על בסיס היותם צאצאים של אזרחים לשעבר של אותה מדינה). אנשי עסקים אלה מחזיקים את המקרקעין באותה מדינה ישירות ללא צורך בחברה, והם סבורים כי המס על מכירת המקרקעין יהיה מס רווח הון, דהיינו בשיעור של 20% בלבד, מכיוון שמדובר בהחזקה כ"אדם פרטי". עם זאת, החזקה במספר הולך וגדל של נכסים עשויה להיתפס בעיני רשויות המס בישראל כהחזקה של מקרקעין לצרכים עסקיים. כתוצאה מכך יסווג אותו איש עסקים כבעל עסק בתחום המקרקעין לצורך מס הכנסה בישראל והוא עשוי לחוב במס בשיעור המכסימלי בישראל (כיום 48%) בגין מכירת הקרקעות (בניכוי המס ששולם בחו"ל).
- אין זהות כוונות בין היזם לשאר המשקיעים בפרויקט.
לא תמיד קיימת זהות כוונות בין המשקיע המנהל את הפרויקט - הוא היזם, לבין המשקיעים הנוספים אותם הוא אוסף. כך למשל ישנם משקיעים שאינם רוצים "להביא כסף הביתה" לישראל. בדרך כלל משקיעים כאלה עדיפים להשאיר כמות גדולה ככל הניתן של כסף בחו"ל שישמש אותם להשקעות חדשות. מנגד, המשקיעים הקטנים, שהשקיעו עם אותו יזם, מבקשים למשוך רווחים לישראל בהזדמנות הראשונה. מבנה החזקה של השקעות המתאים למטרה האחת אינו תואם את מבנה ההשקעות שיש לערוך לשם הגשמת המטרה האחרת.
כך למשל, משקיע שיבקש להשאיר כסף רב בחו"ל עשוי להקים חברה אירופאית נוספת בעלת מאפיינים מיוחדים (מאפיינים אלה קרויים בשפת המס "שומר מסך"). הקמת חברה כזאת תביא לתוספת עלויות שנתיות ולתשלום מס באופן שוטף רק בגין מס החברות המקומי באותה מדינה שבה מנוהל הפרויקט (שיעורי המס נעים בדרך כלל בין 15% ל-19%) אך במועד משיכת הכספים לישראל לאחר מספר שנים הוא עשוי להגיע לשיעור מס של 37% ומעלה. מנגד משקיע פשוט שאינו מבקש להשאיר את הכספים בחו"ל יכול היה בחלק מן המקרים, פשוט להחזיק באופן ישיר בעצמו את המניות של החברה המחזיקה את הנדל"ן ובמועד המימוש למכור את המניות. המס הסופי על המניוות ינוע בין 20% ל-25% בלבד. כך יוצא שבמקרים כאלה, מבנה ההחזקות של ההשקעות אותו יצר היזם מביא לפגיעה בשיעור המס בו מתחייבים לבסוף המשקיעים "הקטנים" המבקשים למשוך כסף לישראל, מיד בתום הפרויקט ולא להשאירו בחו"ל.
- שינוי תושבות.
לא בקלות. בעקבות הרפורמה בשיטת המס בישראל שנכנסה לתוקף בתחילת 2003, שונתה הגדרת תושב ישראל בחקיקת המס, כך שמי שנמצא בישראל 183 יום בשנה או 425 ימים בשלוש שנים נחשב תושב ישראל; ולכן הוא חייב במס בישראל על הכנסתו בכל העולם. רבים מן הישראלים הפועלים במדינות מזרח אירופה שוהים במדינות אלה תקופות ארוכות, לפעמים גם 300 ימים בשנה. חלקם סבורים בטעות כי הדבר הופך אותם לתושבים זרים, משמע הם הפסיקו להיות תושבי ישראל שהרי הם נמצאים יותר מ-183 ימים בשנה בחו"ל ומפסיקים לדווח על הכנסותיהם (בחו"ל) לרשות המסים בישראל. אבל, יש לשים לב, שהקביעה לא עובדת לכיוון ההפוך. זאת אומרת, אם אדם היה פחות מ-183 ימים בישראל בשנה זה לא הופך אותו ל"תושב זר". אם יש לאדם בית בישראל ובני משפחה בישראל, גם אם הוא שוהה בחו"ל תקופות ארוכות מס הכנסה לא יכיר בו כתושב זר. בנוסף צריך לזכור שהגירה מישראל כרוכה במס יציאה, שעשוי להסתכם בסכומים ניכרים.
- פטור להעברת דיווידנד בתוך מדינות אירופה.
בהתאם לחקיקה פנים אירופאית, בכפוף לתנאים מסוימים קיים פטור מניכוי מס במקור בחלוקת דיווידנד מ"חברה בת" ל"חברה האם" המחזיקה בה. זו אחת הסיבות שלאחר הצטרפותה לאיחוד האירופי נהפכה קפריסין למדינה מאוד מבוקשת על ידי ישראלים כמדינת ביניים - צינור - בין החברה שהקימו במזרח אירופה ושהחזיקה נדל"ן לבין בעלי המניות הישראלים.
עם זאת, צריך להיות מודעים לתנאים אותם קובעת החקיקה האירופאית לקבלת הפטור. שני התנאים העיקריים הם תקופת החזקה מינימאלית וכן אחוז החזקה מינימלי. יישומם של תנאים אלה משתנה בין מדינה למדינה, כך שבדרך כלל תקופת ההחזקה המינימלית נעה בין שנה לשנתיים ואחוז ההחזקה המינמלי נע בין 10%-25%. בנוסף חשוב לזכור כי הפטור אינו חל בכל מדינות אירופה, אלא רק באלה השייכות לאיחוד האירופי ה-EU. כך למשל כיום קיימת פעילות נדל"ן הולכת ומתפתחת של ישראלים במדינות דוגמת סרביה, אוקראינה, קרואטיה, ומקדוניה. מדינות אלה אינן חברות עדיין באיחוד האירופי, והפטור אינו חל עליהן.
- דיווידנד רעיוני.
אחת הטעויות הנפוצות ביותר בין אנשי עסקים המשקיעים בנדל"ן מניב באירופה הינה שימוש בחברת ביניים אירופאית (כמו בקפריסין) אליה מועברים הרווחים ממכירת הנדל"ן. אותו יזם או איש עסקים מבקש למעשה להשתמש בחברה האירופאית כתחנת ביניים אליה עובר הכסף ומשם הוא מוזרם להשקעות חדשות. בפועל, מכיוון שמדובר ב"רווחי הון" או "הכנסות פסיוויות", מתחייב המשקיע הישראלי פעמים רבות במס בישראל, כאילו חילק לעצמו דיווידנד (למרות שבפועל לא עשה כך) מיד במועד בו העביר את הכסף לאותה מדינת ביניים. חברה זרה המוחזקת ברובה על ידי בעלי מניות ישראלים (חנ"ז - חברה נשלטת זרה) ורוב רווחיה פסיוויים, תתחייב במס בכל שנה בגין רווחים אלה כאילו היא העבירה כבר את הרווחים לבעלי המניות הישראלים (על אף שלא עשתה כן בפועל). הדבר מביא כפי שניתן להבין להקדמת המועד בו משולם המס, בניגוד לכוונתו המקורית של המשקיע.
- שליטה וניהול בחו"ל.
גם אם החברה הוקמה בחו"ל היא תחשב כחברה זרה לצורכי מס רק אם השליטה והניהול על עסקיה אינם מופעלים מישראל. ואולם פעמים רבות אותו איש עסקים מעביר הנחיות מישראל (באמצעות טלפון, פקס או אי-מייל), ביחס להשקעות שונות גם כאשר הוא נמצא בישראל, או שהנהלת החשבונות של החברות נמצאת כולה בישראל (ולו רק לצורך פיקוח). במקרים האלה יוכלו רשויות המס לטעון כי השליטה והניהול על חברות אלה בישראל ולכן יש לראות בחברות ישראליות לכל דבר שחייבות במס בישראל.
מדריך לטעויות מס נפוצות למשקיע בנדל"ן בחו"ל
TheMarker
10.6.2007 / 8:01