"לקחנו חברה רדומה והתחלנו לעבוד", אומר מנכ"ל אמות

"אמות היתה חברה רדומה לחלוטין, עם בעלים שאינם מתמחים בתחום הנדל"ן ומערכת קבלת החלטות אטית ובעייתית. כשקבוצת אלוני חץ רכשה את השליטה בחברה, החלפתי את כל הצוות הניהולי שלה לאנשים צעירים ודינמים, שמובילים את החברה כיום", מספר מנכ"ל אמות השקעות, אבי מוסלר.



חברת אמות השקעות נוסדה ב-1964, ונחשבת לאחת מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בישראל כיום. ברשותה 86 נכסים בישראל בשטח כולל של 343 אלף מ"ר, ו-80 אלף מ"ר בחו"ל, בעיקר במונטריאול, קנדה.



רוב הנכסים נמצאים בידי החברה עוד מימי הבעלים הקודמים שלה - בנק הפועלים, שש קרנות פנסיה וחברת ההשקעות גמול. ביולי 2005 השלים נתן חץ, באמצעות אלוני חץ, רכישה של 79% ממניות החברה, ב-956 מיליון שקל; שווי השוק שלה כיום הוא יותר מ-1.8 מיליארד שקל. מוסלר נכנס לאמות השקעות מעט לפני הרכישה, כמשנה למנכ"ל, ולאחר מכן קודם לתפקיד המנכ"ל. לפני כן ניהל את קבוצת הנכסים של יולי עופר.



הנכסים הבולטים של החברה בישראל הם בית אמות משפט, בית אמות ביטוח, אמות הר חוצבים בירושלים, בית אירופה ישראל וקניון ערים. החברה מחזיקה בשותפות גם במגדל המאה, בבית ורד-פלאפון, בקניון רחובות, בתחנה המרכזית בירושלים ובבית עורק ברמת גן. שווי נכסיה מוערך בכ-17 מיליארד שקל, וברבעון הראשון של השנה הגיע הרווח של אמות ל-49.6 מיליון שקל - עלייה של 21% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה.



רשימות המתנה לנכסים



לדברי מוסלר, כ-70% מהנכסים של אמות נמצאים במרכז ישראל, והתפוסות בקניונים של החברה הן כ-95%. גם במגדלי המשרדים שלה, הוא אומר, שיעורי התפוסה גבוהים. "יש לנו נכסים שנרשמים אליהם כבר ברשימות המתנה", הוא מספר.



תחת שליטת אלוני חץ נהפכה אמות לאחת החברות הפעילות ביותר בתחום הנדל"ן המניב. תחת חץ רכשה בשותפות עם כלל ביטוח את בית עורק ברמת גן תמורת כ-81 מיליון שקל, את בית אירופה-ישראל בתל אביב בכ-340 מיליון שקל (80 מיליון דולר), ואת בית אירופה הסמוך ב-17.5 מיליון שקל. בתחום הקניונים ביצעה החברה כמה רכישות חשובות מאז: היא רכשה מחצית מקניון חוצות כרמיאל תמורת כ-80 מיליון שקל (19 מיליון דולר), את חלקה של קבוצת חבס (כ-47%) בקניון ערים בכפר סבא ב-108 מיליון שקל ואת קניון אורות באור עקיבא ב-91 מיליון שקל. בפתח תקווה רכשה אמות מגרש בקרית אריה, סמוך לפארק אזורים, ב-8.7 מיליון דולר, והיא תקדם תוכנית להקמת 40 אלף מ"ר במתחם.



כיצד אתה רואה את תנודות מחירי השכירות בשוק המשרדים בתל אביב?



"מחירי השכירות במקומות טובים בתל אביב עומדים על 20-30 דולר למ"ר, שמשקפים לדעתי עלייה של 30%-40% במחירים. להערכתי אין זה סוף עליות המחירים, כי אין שטחי משרדים פנויים במגדלים טובים במיקומים טובים בתל אביב. מצד שני, השוכרים, ובמיוחד נותני השירותים - משרדי עורכי דין, רואי חשבון וכו' - בתקופה טובה, הם צריכים להתרחב ולשכור שטחים נוספים ויש להם גם יכולות לשלם יותר. לכן אני רואה מקום לעליית מחירים, אבל לא מוכן להתנבא לגבי שיעורה".



אך מכל נכסי החברה, מוסלר גאה במיוחד דווקא בנכסים הפחות מוכרים, שני קניונים פריפריאליים שאינם מוכרים לרבים: חוצות אלונים שליד טבעון ואורות שבאור עקיבא.



מה כל כך אטרקטיווי בקניון באור עקיבא?



"מדובר בקניון עם פוטנציאל עצום שלא מימש אותו כמעט, וקהל מהיישובים הסמוכים - בנימינה, פרדס חנה-כרכור וקיסריה - כמעט לא פקד אותו בעבר, כי הוא לא היה מספיק מושך. לאחרונה הקהל הזה החל להגיע אליו.



"הקניון בנוי ברובו על קומה אחת, עם כמות גדולה של חנויות. שופרסל וניו-פארם משמשים כעוגנים, ונחשבים למחוללי פדיון מהגדולים בישראל של כל אחת מהרשתות. כשבדקנו את הקניון מצאנו שמחירי השכירות בו לא היו ריאליים - בין 12 ל-14 דולר למ"ר. הקצבנו סכום גבוה לשיווק ולאירועים בקניון, שמומנו על ידי הגדלת דמי הניהול בו. הבאנו לשם מותגי רשת - קרייזי ליין, ארומה, לוצ'י, חנות הספורט סקטור טאון - ושידרגנו את החנויות. אנחנו מביאים לשם חדר כושר של גרייט שייפ, ורמת השכירויות החדשות עומדת על 35-40 דולר למ"ר. יש לנו גם תוכנית לשדרג את הקניון ולהוסיף לו שטחים - בשלב ראשון חצי קומה, כ-3,000 מ"ר".



חוצות אלונים הוא מרכז מסחרי לא גדול בין טבעון לרמת ישי. מה חיפשתם שם?



"הקרדיט על הקניון הזה מוקדש כולו לנתן חץ, שקנה אותו ולאחר מכן הוסיף את הקניון לאמות. אני מאחל לעצמי שיהיו לי שם עוד 20 אלף מ"ר. ניו-פארם, למשל, לקחו שם שטח של 350 מ"ר, משלמים 45 דולר למ"ר והצטרכו להוסיף עוד 200 אלף דולר דמי פינוי. דמי השכירות עלו שם בתקופה האחרונה ב-20%. יש שם חנויות שמחוללות פדיון של 100 דולר למ"ר, כמעט כמו ברמת אביב, אבל הסיבה לזה היא שהחנויות בחוצות אלונים קטנות במיוחד, כך שהפדיון שלהן מתפזר על שטח נמוך".



מ-16 דולר למ"ר ל-25



יצא לכם שם של מתעמתים לפחות בשלושה מקרים: בקניון אורות, שם הסתכסכתם עם גזית גלוב, בקניון גבעתיים, שם פרשתם מהמכרז והסתכסכתם עם שיכון עובדים, ובאשדוד, שבו הסתכסכתם עם בעלי המקום, יעסור, והקונים, ריט ישראל.



"באורות לא התפתח שום דבר בין נתן חץ לבין גזית גלוב, וחץ נמצא בחברות נהדרת אתם. היתה סיטואציה שהקדמנו את גזית בעסקה מול אנגל, והמנהל שלהם בישראל קצת כעס שהיינו יותר מהירים וזריזים, אבל ככה זה בעסקים. מערכות היחסים בין אלוני חץ וגזית גלוב מצוינות.



"לגבי קניון גבעתיים, ערכנו בדיקה ברמה מקצועית גבוהה מאוד ולא מצאנו לנכון לשלם את המחיר ששיכון עובדים ראתה כמחיר המינימלי לקנייה.



"באשדוד סגרנו חוזה עם בעלי הקניון, אולם אלה התנהלו בחוסר תום לב ו-12 שעות לפני החתימה על ההסכם הגיע גוף (ריט ישראל; א"מ) שהציע 10 מיליון שקל יותר מאתנו, בהסתמך על בדיקת נאותות שאנחנו ערכנו. בית המשפט אישר את העסקה, אולם קבע שהיתה כאן בעיית הגינות מצד המוכרים - והרשה לנו להגיש תביעת פיצויים ואף לעקל 8 מיליון שקל מכספי התמורה".



בית אירופה-ישראל ברחוב שאול המלך בתל אביב נחשב בזמנו לכישלון של זיסר, שהשקיע עשרות מיליוני שקלים בשיפוצו, אבל רק בזמן האחרון המגדל התמלא. מה מצאתם בו?



"מצאנו מבנה משופץ ומחודש ברמה גבוהה ביותר, בפריים של הפריים לוקיישן, עם תפוסה מלאה ובדמי שכירות של 16-17 דולר למ"ר, כשלכ-70% מחוזי השכירות יש תחנות לעדכון מחירי השכירות למחירי השוק, וזה עמד לנגד עינינו. נכון להיום, מחירי השכירות בסביבה מגיעים ל-25 דולר למ"ר ויותר. התשואה שם יחסית להשקעה היא 6.7% לפני ההתאמות של מחירי השכירות. בניגוד לטענות שיחסי ברוטו-נטו במגדל הזה גדולים מדי, אנחנו בדקנו ומצאנו שהיחסים הללו נורמליים לחלוטין יחסית למגדלי משרדים חדשים אחרים".



"נחשבים לנדמרקים בתל אביב"



מדוע רכשתם בשבוע שעבר את המבנה הסמוך, בית אירופה? לכאורה מבנה קטן כזה לא אמור לעניין חברה בסדר הגודל של אמות.



"שוק המשרדים נמצא בתפוסות מלאות, ואנחנו רואים את בית אירופה כהשקעה מעניינת. הניהול של בית אירופה-ישראל ובית אירופה יכול להיות משותף, ולמשך השנתיים וחצי הקרובות יש לנו שני שוכרים טובים עם אופציה להארכת השכירות לפי 120 שקל למ"ר ל-10 שנים מיום פקיעת חוזה השכירות. אנחנו חושבים שלהשקיע במיקום טוב זה מהלך חשוב מאוד".



יש לכם גם נכסים ישנים שלא עומדים בסטנדרטים, כמו בית אמות משפט. מה בדעתכם לעשות?



"בית אמות משפט הוא מגדל מבוקש מאוד ברמות מחירים של 20 דולר למ"ר. הוא עבר שיפוץ לפני כמה שנים, ואנו עומדים לערוך לו שיפוץ פנימי נוסף. באחרונה עשינו תחרות אדריכלים לשיפוץ הלובי, והמגדל ישודרג. בעיקרון אנו נערכים להליך של מיתוג. המגדלים שלנו נחשבים ללנדמרקים בתל אביב".



ומה תוכניותיכם לגבי ייזום פרויקטים חדשים?



"אנחנו מנסים לאתר קרקעות לבנייה באזור תל אביב, כפי שעשינו באחרונה לקרקע בפתח תקווה, שבה אנחנו עומדים ליזום הקמת 40 אלף מ"ר. אבל העיסוק שלנו הוא בעיקר בנכסים מניבים ולא בייזום, וייזום לא יהיה חלק עיקרי בפעילות שלנו".