"הפסיכולוגיה משחקת תפקיד חשוב בתחום ההשקעות בכלל, ובהשקעות גלובליות בתחום הנדל"ן בפרט". כך אמר עו"ד שרגא בירן במסגרת פאנל השקעות והנפקת נדל"ן בוועידת שוק ההון של TheMarker.
"ההצלחה בפעילות מעניקה ליזמים ביטחון וזה משמש כפקטור חשוב להמשך הפעילות וההתרחבות. שוק הנדל"ן הגלובלי צמח למימדים ענקיים, ומגיע היום לטריליון דולר, חצי מזה בארה"ב וחצי בשאר העולם", הדגיש בירן.
לדבריו, קיימות בעולם כ-600-500 חברות ריט (קרנות השקעות בתחום הנדל"ן הנהנות מתנאי מס מיוחדים), ואילו בישראל תחום זה נחל עד היום כשלון צורב, ומלבד ריט 1 לא קיימות קרנות ריט בישראל.
עו"ד שרגא בירן הוסיף כי החברות בארץ מגייסות אגרות חוב אשר משמשות אותן כתחליף להון עצמי ואת הכסף הזה הן משקיעות בחו"ל. מצב זה יוצר חוסר ודאות וידע עבור המשקיע הישראלי מן הציבור אשר מעוניין להשקיע בחברות הנדל"ן הישראליות אשר פועלות בעיקר בחו"ל.
בירן טוען כי בגלל הבירוקרטיה הרבה הנהוגה בישראל, היזמים אינם מצליחים לפעול בארץ ועקב כך יוצאים לרעות בשדות זרים. הוא טוען כי יש "לגדוע את ראשם של אותם הקרוקודילים והדינוזוארים" המפריעים לפעילות הנדל"ן בארץ.
בירן תולה תקוות במועמדים החדשים לראשות הממשלה, אשר מלבד ניסיונם הפוליטי, לחלקם נסיון בתחום העסקי, דבר העשוי לקדם ולפרוץ את המכשולים בתחום הבירוקרטי ולהקל על יזמי הנדל"ן הישראלים להרחיב את פעילותם בארץ.
איליק רוז'נסקי, מנכ"ל , סיפר בכנס כי לחברה יש אסטרטגיות ברורות: "אנו חסידים של חו"ל, ולא צריך לרוץ אחרי צו האופנה. יש להיות מחושבים לפני שנכנסים לפעילויות במדינות השונות".
רוז'נסקי הוסיף כי שוק ההון בארץ מתקשה לתמחר חברות בתחום הנדל"ן. "השוק לא יודע לתמחר בצורה נאותה את הניהול של החברה וגם את יצירת העסקות בעלות פוטנציאל השבחה רב. השוק מתמחר חברה חדשה שהוקמה רק אתמול ומשווה אותה לחברה כמו דלק נדל"ן אשר פועלת בחו"ל ובארץ זה זמן רב ומציגה למשקיעים שקיפות מלאה בפעילותה".
רוז'נסקי טוען כי דלק נדל"ן מעדיפה להשקיע במדינות אירופאיות יציבות מבחינה פוליטית ועסקית כמו אנגליה, פינלנד ושווייץ יותר מאשר במדינות אשר בהן "הנשיא נותן הוראה להרוג עיתונאים. בחדר שלי אין מחשב, ואני לא רץ לבדוק את ביצועי המניה של החברה כל שעה. כשהבניינים שלך מושכרים לגופים כמו משרד החוץ הבריטי, מה שמעניין אותך זה בריאותו של שר החוץ הבריטי ולא ביצועיי המניה בכל שנייה ושנייה".
יחד עם זאת, רוז'נסקי מספר בכנס כי דלק נדל"ן מקימה עם חברה פרטית נוספת חברה משותפת אשר תנפיק את מניותיה לראשונה לציבור (IPO) וכן את איגרות החוב. החברה החדשה תרכז את הפעילות של דלק נדל"ן בתחום הבנייה למגורים בהונגריה וסלובקיה.
כמו כן, מספר רוז'נסקי כי בתחום השקעות הנדל"ן המסוכנות, השקיעה החברה באיגרות החוב להמרה של חברת הנדל"ן ויטניה, הפעילה ברוסיה, ובעיקר במוסקווה ובסנט-פטרסבורג. בדלק נדל"ן מקווים כי הפעילות של ויטניה תניב פרי וכך הם יוכלו להמיר את איגרות החוב שברשות דלק נדל"ן למניות החברה.
דני ברק, מנכ"ל בית ההשקעות לידר שוקי הון, המלווה במסגרת תפקידו הנפקות של חברות נדל"ן, טוען כי לחברות עדיף לגייס את ההון בישראל ולא במקומות אחרים. ברק מוסיף כי המשקיעים בארץ מכירים את החברות המגייסות טוב יותר, בנוסף ליתרון הטמון במערכת הבנקאות שיכולה להעניק הלוואות בריבית נמוכה יותר.
ברק, מספר כי בלידר שוקי הון בודקים כל הנפקה לגופה, מבצעים תמחור ורק אז מחליטים האם החברה ראויה להנפקה או עדיין לא בשלה לכך". מרבית החברות שסירבנו להנפיק - הנפקתם נכשלה או שלא הצליחה כפי שתוכננה מלכתחילה".
בנוסף, טוען ברק כי שוק ההון בישראל מגלה סימני התבגרות. "אם לפני כמה שנים, רק חברות שזכו לדירוג של BBB לא יכלו לצאת להנפקה, הרי היום גם חברות שמדורגות בדירוג A ומעלה לא מצליחות להנפיק".
אורן מולקנדוף, מנהל השקעות בכיר בתחום הנדל"ן במגדל שוקי הון, מספר כי בעת השקעה בחברות בתחום הנדל"ן הוא בודק כל חברה לפי קריטריונים שונים. "אם מדובר בחברה שכבר פעילה זמן רב והציגה ביצועים טובים בעבר, קיימים סיכויים טובים כי במידה שהחברה תמשיך לפעול בצורה מושכלת היא תציג ביצועים טובים גם בעתיד". לגבי החברות החדשות, מציין מולקנדוף כי יש להיות מחושב ולבדוק את כל הפרטים הקשורים בחברה.
את דלק נדל"ן, מולקנדוף מביא בתור דוגמה לחברות שמאמינות בעצמן, מתמידות ופועלות בדיוק לפי האסטרטגיה שהותוותה על ידי מנהליה הבכירים. לדעתו של מולקנדוף, חברות כמו דלק נדל"ן מהוות עבור המשקיעים חברות ערך, אשר מציגות שקיפות וביצועים לאורך זמן.
עו"ד מני גורמן, שותף במשרד עו"ד סאמט, שטיינמץ, הרינג ושות', אשר ליווה בין היתר את ההנפקה של אפי פיתוח בלונדון, המרכזת את הפעילות של ברוסיה, מספר כי הנפקות ענקיות כאלה מרכזות את העניין של גופים גדולים כמו קרנות גידור בינלאומיות, משקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם וכן את קרנות הנדל"ן הענקיות.
עו"ד גורמן, מוסיף כי בקרוב צפויות הנפקות ענק נוספות כמו של אפי פיתוח. עו"ד גורמן גם מצטרף לעו"ד שרגא בירן ומביע אכזבה מכך שהפעילות של קרנות הריט לא התפתחה בארץ בגלל כשלים בירוקרטים.
פאנל הנדל"ן של TheMarker: "דלק נדל"ן תנפיק בתל אביב את פעילותה בהונגריה וסלובקיה"
מיכאל רוכוורגר
13.6.2007 / 16:26