אסא אברמסקי על תוכנית המתאר החדשה של קיסריה: "זה הבהיל את התושבים, אבל הם ייאלצו להתמודד עם הפיתוח"

שקט מאוד בקיסריה. היישוב, ששוכן ליד אחד החופים היפים במדינה, משרה על המבקרים רוגע עם וילות מטופחות, מדשאות וכיכרות. ואולם מתחת לפני הדשא סוערות הרוחות. תוכניות להקמת שכונות חדשות ומרכז תעשייה מעוררות את זעם התושבים ומהוות מוקד למאבקים מתמשכים.



"בשנים האחרונות עשינו לא מעט כדי לפתח את שכונות המגורים בקיסריה ואת פארק התעשייה", אומר מנכ"ל החברה לפיתוח קיסריה (חפ"ק), אסא אברמסקי. "כמעט כל פעולה נתקלה בהתנגדות של התושבים ובקשיים רבים: תוכנית להקמת שכונת גולף חדשה בהשקעה של 10 מיליון דולר נתקלה בהתנגדות עזה של דיירי היישוב וחברי מועדון הגולף; הקמת שכונה חדשה קרוב לים מתעכבת בגלל חשש לפגיעה באתרים ארכיאולוגיים; ואפילו פארק התעשייה הלך קשה".



קיסריה נחשבת מפלט נוח לאנשים אמידים שמחפשים שלווה במרחק לא גדול מדי מתל אביב. לצד אנשי עסקים, פוליטיקאים ויוצאי צבא גרים (או גרו) במקום הנשיא המנוח עזר ויצמן, העיתונאי דן שילון, יזם ההיי-טק גיורא ירון, האדריכל סעדיה מנדל, בנימין נתניהו, רו"ח יגאל ברייטמן, התעשיין איתן ורטהיימר וגם האוליגרך הנדבן ארקדי גאידמק.



את היישוב מנהלת החברה לפיתוח קיסריה, שבשליטה משותפת של המדינה ומשפחת רוטשילד. החברה עוסקת, לפי הגדרתה, ב"ייזום ושיווק נדל"ן למגורים, לתעשייה ולמסחר, בהחכרת שטחים מניבים והשכרתם, בניהול מתחמי תיירות, מועדון גולף ומרכז ספורט ובהפעלת מערך שירות לקוחות לרווחת התושבים, המועסקים והמתארחים ביישוב".



אברמסקי טוען כי הצרות בקיסריה התחילו כאשר אחרי שנים שבהן היישוב כמעט שלא התפתח החליטו בחברה להכין לו תוכנית מתאר חדשה. סייעה לכך החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בחיפה, שאישרה שינוי של הגדרת קיסריה מיישוב כפרי ליישוב כפרי עירוני. משמעות השינוי היא תוספת של 1,000 משקי בית ליישוב. "זה הבהיל את התושבים, אבל הם ייאלצו להתמודד עם הפיתוח", אומר אברמסקי. "ביישוב שבו חיים 4,000 תושבים על שטח כולל של 30 אלף דונם ברור שחייבים פיתוח. לשם השוואה, בחולון חיים כ-200 אלף תושבים על שטח של 9000 דונם".



לטענת אברמסקי התהליך מתבצע בשיתוף מלא עם התושבים. "לקחנו יועץ, פנינו לתושבים והקמנו ועדת היגוי לשיתוף הציבור", הוא מספר. "אנחנו רק משקיפים. יש שם נציגות של 15 השכונות ושל כל הגופים המעורבים שיש להם נגיעה לעניין. מיוצגים שם גם גופים שחושבים הפוך מאתנו, בהם רשות הגנים והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של חיפה".



60% בארבע שנים



אברמסקי מעיד שלא תמיד היה קל למכור וילות ומגרשים בשכונת היוקרה. "כשנכנסתי לתפקיד המנכ"ל ב-2001 היה משבר בנדל"ן בישראל שפגע גם בקסריה", הוא נזכר. "היישוב למעשה עמד למכירה. 30% מהבתים הוצעו למכירה, גם נכסים של יד ראשונה וגם יד שנייה, ולא היה להם ביקוש. קיבלנו החלטה אסטרטגית לאושש את שוק דירות היד שנייה, וזה עבד. בשנים 2001-2002 מכרנו חמש יחידות דיור בשנה, וקרוב ל-10% מהנכסים יד שנייה ביישוב הוצעו למכירה. כיום יש עלייה דרמטית במכירת הדירות - 50 דירות בשנה - ורק 3%-4% מהנכסים נמצאים בשוק. גם מחירי הנכסים זינקו בארבע השנים האחרונות: מחירי דירות יד ראשונה עלו ב-40% ודירות מיד שנייה טיפסו ב-60%".



עקב הגיאות במחירים החליטו בחברה לתכנן מחדש את שכונת הגולף - צעד שעורר מחלוקת קשה ביישוב. השכונה, שהוקמה ב-2000, כללה במקור 384 מגרשים של 600 ו-1,000 מ"ר אשר כמה מהם גבלו במועדון הגולף המקומי. למרות מאמצי שיווק אינטנסיוויים, הקונים לא הגיעו: ב-2000 נמכרו ארבעה מגרשים בלבד וב-2001 חמישה. ב-2002 החליט אברמסקי לשנות מדיניות ולהשתמש במועדון הגולף כמקדם מכירות. "זה עבר בטירוף", הוא אומר. "כ-40 מגרשים חדשים נמכרו ב-2005 ומאז נמכרו 150 מגרשים בסך הכל. הפוטנציאל והביקוש הקפיצו את המחירים בכ-50%, והם נעים בין 335 אלף דולר למגרש קטן וצדדי למיליון דולר למגרש בן דונם בקו ראשון לגולף. אני מעריך שמחירם של 190 המגרשים הממתינים לאישורה הסופי של הוועדה יהיה גבוה ב-20% נוספים".



הוספתם בתים שלא היו בתוכנית?



"לא הגדלנו את מספר המגרשים, רק פיזרנו אותם אחרת. קודם רק חלק קטן מהמגרשים נגע בשולי מגרש הגולף, ובתוכניות החדשות יזכו רוב הבתים להיכלל בתוכו".



התוכנית החדשה נתקלת בהתנגדות מצד חברי מועדון הגולף. מלבד העובדה הכואבת שבתוך המועדון תוקם שכונת מגורים, הרי שהעבודות בשכונה מחייבות את סגירת המקום לתקופה ממושכת. כדי להתמודד עם הבעיה החליטו הגולפאים המתנגדים להקים ועד פעולה (ראו מסגרת). לראשות הוועד מונה תא"ל במיל' עמוס עמיר, בעבר סגן מפקד חיל האוויר וסמנכ"ל אל על.



אפשר להבין את התנגדות הגולפאים.



"הם לא ייפגעו כלל. במקביל להקמת השכונה החדשה נשקם גם את מועדון הגולף, שלמרות יוקרתו כלל אינו עומד בסטנדרטים בינלאומיים. פנינו לפיט דאי, אדריכל אמריקאי נחשב מאוד בתחום תכנון מגרשי גולף, שמקים רק שני פרויקטים בשנה. הוא נחשב למומחה עולמי. חתמנו על הסכם אתו בהיקף של 1.2 מיליון דולר. הפרויקט אושר בוועדה המחוזית חיפה ובקרוב צפוי דיון בוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים. בתקופת הבנייה הגולפאים יוכלו להמשיך ולשחק".



אז למה הם זועמים?



"המתנגדים אינם תושבים אלא כאלה שמשחקים גולף ולא חיים בקיסריה. מדובר בקבוצה של מתנגדים קולניים שמאפילה על אלה שכן רוצים. בכל מקרה, העניין נמצא בדיון בוועדה המחוזית".



"בסוף התושבים יתרצו"



לחברה לפיתוח קיסריה תוכניות נוספות, שאחת מהן היא "תוכנית עוטף גולף" - שינוי תוכנית קיימת להקמת 525 דירות נופש בבניינים בני שמונה קומות. "אנחנו מקדמים תוכנית לדירות מגורים", מסביר אברמסקי. "נקטין את מספר היחידות ל-300, ננמיך את הבניינים לשלוש קומות ונגדיל את שטח הדירות". גם תוכנית זו מעוררת שאלות. חלק מהשטח שייך לחברת נוה גד שנמצאת בשליטת נוחי דנקנר. זו, כמובן, צפויה להרוויח משינוי הייעוד של השכונה. יו"ר חפ"ק, אברהם ביגר, הוא יו"ר שופרסל, שנמצאת בשליטת דנקנר.



אין בעייתיות בזה שביגר עומד בראש חברה שמקדמת תוכניות שיכולות לעזור לבוס שלו?



"חפ"ק רוצה לשנות את הייעוד לטובת קיסריה ולהקים בניינים שמתאימים לצביון של היישוב. לביגר אין קשר לזה. יש כיום דרישה לכך מהתושבים. דנקנר, באמצעות חברת נוה גד, הוא בעלים של חלק קטן מהשטח, אולי 20 דונם. זאת בכלל בעלות היסטורית, מלפני כ-15 שנה".



מערבית למתחם הגולף, קרוב מאוד לחוף האקוודקוט, נמצא מוקד המלחמה הבא. לפני כמה שנים החליטה החברה לפיתוח קיסריה לקדם תוכנית להקמת שכונת וילות חדשה (שכונה 1), הכוללת 25 בתים צמודי קרקע על פני 100 דונם. דיירי הבתים הסמוכים בשכונה 2, החוששים מפגיעה באיכות חייהם, ירידת ערך נכסיהם והסתרת הים, התנגדו, וגייסו למאבק את רשות העתיקות. התוכנית גובלת בחומותיה הביזנטיות של קיסריה העתיקה. המתנגדים פנו לרשות וביקשו להזהיר מפני פגיעה "בכמה מהאוצרות החשובים והייחודיים בעולם".



ברשות הסכימו עם הטענות, הגישו התנגדות והתוכנית עוכבה. "פשוט חבל, זאת שכונה עם פוטנציאל עצום ויש כבר הרבה מאוד מתעניינים" אומר אברמסקי. "מעבר לכך, מדובר בתוכניות שאושרו כבר בשנות ה-70. השכונה היחידה שהצליחה החברה לתכנן ללא התנגדויות היא שכונה 12, שתקום על הדיונות הדרומיות ביישוב".



גם התוכניות להקמת פארק תעשייה ביישוב עברו דרך ייסורים עד שיצאו אל הפועל. "כל הגופים הירוקים התנגדו להקמתו של פארק התעשייה, וכיום הוא מודל לשילוב של סביבה ותעשייה", אומר אברמסקי. "המוטו שהנהגנו הוא איכות סביבה. כל הקונצפט נבנה במתכונת של שמירה על איכות סביבה ומים".



חלק גדול מהחברות שפועלות בפארק עוסקות בהיי-טק. הפארק משתרע על 3,600 דונם ויש בו 370 אלף מ"ר בנוי. יש תב"ע מאושרת לעוד 2,000 דונם ובסך הכל אפשר לבנות במקום עוד מיליון מ"ר. כשאברמסקי מדבר על התוכניות להרחבת הפארק שוב צץ שמה של חברת נדל"ן בשליטת נוחי דנקנר, מעסיקו של היו"ר ביגר: גב ים מקבוצת דסק"ש.



"יש תוכנית למרכז מסחרי שיוקם עם חברת גב ים וישתרע על 12 אלף מ"ר", אומר אברמסקי. "זה יהיה פאואר סנטר שמעליו בניין משרדים. חוץ מזה, יש תב"ע משותפת לבניית קומפלקס של 16 אלף מ"ר להיי-טק ומתוכנן עוד מבנה היי-טק של 4000 מ"ר. בנוסף, בפארק ייבנה מרכז לוגיסטי בשטח 15 אלף מ"ר שיש לו כבר היתר בנייה. בדצמבר גם ייפתח מרכז אירועים וכנסים של 2000 מ"ר".



אז אתם מצליחים למרות ההתנגדויות.



"אנחנו לא נגד התושבים, להפך. ביגר היו"ר ואני רוצים לשפר ולהשביח את היישוב ולהפוך אותו ליעד מבוקש למגורים ותעשייה. בסוף גם התושבים יתרצו. אנחנו לא עושים את זה כדי להרוויח - אנחנו חברה שכל רווחיה עוברים לקרן קיסריה - אלא כדי להיטיב עם התושבים".אסא אברמסקי



גיל: 42



מצב משפחתי: נשוי + 3



מגורים: בנימינה



תפקידים קודמים: כלכלן במחלקת מחקר ופיתוח של טבע, סמנכ"ל שיווק בחברת מושקוביץ, מזכיר קרן קיסריה ויועצה המשפטי של החברה



עוד משהו: משרת כמג"ד שיריון במילואים