קרן אפולו: מבטיחים תשואה של 15% אבל מזהירים מהשקעה במניות

מאת איתן אבריאל ואריק מירובסקי



מי שרוצה אישור לתזה שנדל"ן הוא אפיק השקעה אהוד על ישראלים, יכול לקבל אותה דווקא ממקור חיצוני. וויליאם (ביל) בנג'מין, מנכ"ל אפולו אינטרנשיונל, קרן בינלאומית להשקעות בנדל"ן, הגיע באחרונה לישראל, לשכנע משקיעים מקומיים להשקיע בקרנות נדל"ן אירופיות ואסיאתיות שמקימה החברה שלו.



"הישראלים אוהבים להשקיע בנדל"ן", מכריז בנג'מין בראיון ל-TheMarker. "כ-8% מהגיוסים של אפולו עבור הקרן האחרונה שלנו, הגיעו מישראל".



במסגרת ביקור שערך בארץ, לפגישה עם משקיעים מוסדיים, הסביר את העקרונות שעליהם מבססת הקרן את השקעותיה ואת ההערכות שלו לגבי שוק הנדל"ן באירופה והודו. באפולו גובים 1.5% דמי ניהול, ו-20% מהרווח שמעל לשיעור של 9%. בתקופה האחרונה, עם הבום הנדל"ני בעולם, מצהירים בחברה שהניבו תשואה שנתית ממוצעת של 20% למשקיעים שלהם בחמש השנים האחרונות, שיעור שנחשב גבוה מאוד בכל תחום שהוא - ובמיוחד בנדל"ן.



"השגנו זאת בזכות העליות בשווקים בשנים האחרונות", אומר בנג'מין, "ולא כדאי לצפות לתשואות כל כך גבוהות לאורך תקופה ארוכה. אנחנו חושבים שהמשקיעים שלנו רשאים לצפות לתשואה של 13%-15%".



בנג'מין, אחד משבעת השותפים של חברת אפולו, בוגר הארוורד ומוסמך בית הספר למינהל עסקים וורטון, יושב כיום בלונדון, בהנהלת החברה הבת, אפולו אינטרנשיונל, ומשם הוא מנהל את השקעות החברה בנכסים מניבים ברחבי העולם, למעט ארה"ב. אפולו, שנוסדה ב-93' והחלה ברכישת נכסים מפשיטות רגל ומכינוס נכסים, הגיעה לסך השקעות של כ-35 מיליארד דולר, כשהנכס המוכר ביותר שלה הוא בניין הנהלת טיים וורנר בניו יורק.



בימים אלה פועל בנג'מין לגיוס השקעות לקרן השמינית שמקימה אפולו אינטרנשיונל, הפונה גם לקהל הישראלי. בקרן האחרונה, לה גייסה אפולו אינטרנשיונל 630 מיליון דולר, השתתפו הישראלים בלא פחות מ-50 מיליון דולר. זהו שיעור עצום בהתחשב בגודלה של המדינה. בנג'מין מספר כי 42 מיליון דולר הגיעו מגופים מוסדיים ו-8 מיליון מצד בעלי הון פרטיים. לקרן הנוכחית, שתגיע להיקף של 750 מיליון דולר, בנג'מין כבר מצפה מהישראלים להשתתף בהיקף של 70 מיליון דולר.



כיצד פועלת קרן נדל"ן נוסח אפולו? בעת הגיוס מוקמת חברה, שתפעל לתקופה של 7-10 שנים, עד שהפרויקטים יבשילו. לחברה זו נכנס הכסף, ואפולו נרשמת בה כשותף הכללי. המשקיעים מקבלים מניות בחברה, אולם כשותפים מוגבלים. מבנה זה זהה למבנה קרנות הון סיכון.



"לאורך זמן, העסקות שלנו פחות מסוכנות מענפים אחרים, בין השאר מפני שהנכסים לא משוערכים ברמה יומית על ידי הבורסה - אלא אם אתה נופל על מפולת, ואז זה יכול להיות מאוד כואב, ועלול לחלוף זמן רב עד להתאוששות".



למה מחירי הנדל"ן עלו בשנים האחרונות?



"זה שילוב של המצב הכלכלי הטוב מול ההיצע. אנחנו מתמקדים בעיקר בתחום המסחרי שבו המצב טוב בכל העולם. בתחום המגורים אנו פועלים רק בשוליים".



מה המצב במדינות בסיכון, כמו ספרד?



"בחנו נכסים בספרד, אבל החלטנו שלא לבצע שם עסקות, כי המחירים גבוהים מדי".



והשוק הישראלי?



"לא בחנו אותו, כי בהגדרה אנחנו עוסקים רק בהשקעות באירופה ובהודו. לא בשאר אסיה ולא במזרח התיכון".



אתם פועלים אצל גופים מוסדיים בישראל. מה פתאום נדל"ן באירופה מעניין חברת ביטוח ישראלית?



"המטרה של גוף מוסדי היא לרכוש תיק השקעות מפוזר, ויש כמה דרכים לעשות זאת. ניתן לרכוש קרן גלובלית שמשקיעה במקומות שונים בעולם, או להשקיע בכמה קרנות. אנחנו נכנסים לתמונה עם הקרנות הגלובליות המתמחות שלנו. אני מאמין שיש היגיון בבניית תיק באמצעות קרנות מתמחות, כי הן מבטיחות ביצוע וניהול טובים יותר. בנוסף, יש כיום חברות מומחים שמתמחות בייעוץ בבניית תיקים".



איך התרשמת ממנהלים של גופים מוסדיים בישראל?



"מאז 2002 יש שינוי יסודי בגישה אלינו וגם שיפור דרמטי ברמה ובמקצוענות של מנהלי הגופים המוסדיים".



מה צריך להביא בחשבון כשמשקיעים באמצעות קרן נדל"ן?



"כשמישהו משקיע בקרן, היא מאוד לא נזילה והמשקיע צריך להבין שהוא נועל את הכסף הרמטית לשמונה שנים. היסטורית, לקראת סוף השנה השלישית, מתחילים לראות חלק משמעותי מהכסף בחזרה, ובקרנות האחרונות החזירו את מלוא ההשקעה בארבע שנים".



כשאתה משקיע בהודו או באירופה, איך אתה פותר את בעיות המטבע למשקיעים?



"אני מצמיד הכל לדולר, כך שלמשקיעים אין כל בעיה עם המטבעות השונים".



כיצד אתה רואה את מצב הנדל"ן בארה"ב ואירופה?



"בתחום המסחרי התחזית שלי שהמצב יהיה טוב, אבל עם 'סיכוי קל לגשם'. השווקים הפיננסיים נמצאים בהערכת יתר ותיקון של 10% הוא לא רק מתבקש אלא טוב ורצוי. אני רואה תיקון בתחום המגורים כלפי מטה של המחירים בטווח הקצר, כדי להרגיע את השוק, או לחלופין מחירים יציבים על פני כמה שנים".



יש קשר גלובלי בין שוקי הנדל"ן השונים?



"אני לא חושב שיש קורלציה בין השווקים, כי לכל אחד מהם סיפור שונה. כך למשל איננו נוגעים במרכזי קניות בארה"ב, ולעומת זאת קונים קניונים באירופה, כי שם יש הרבה פחות קניונים. ההצלחה בהודו יכולה להימשך הרבה זמן, גם אם החולשה בארה"ב תימשך".



היום יש הרבה כסף בשווקים. מה מייחד אתכם ביחס לשאר בעלי ההון?



"יש לנו מערכת יחסים מאוד קרובה והדוקה עם בנקים ועם פעילים בענף. אפשר לקנות שירותי ארכיטקטורה, אבל לא ניתן לקנות מערכת יחסים רבת שנים עם הגופים הגדולים".



מהם המקומות הטובים ביותר להשקעה, לדעתך?



"אנחנו מאוד מתלהבים מהשוק במוסקווה. עשינו עסקות גדולות מאוד, ואיננו צופים בועה בשוק הזה, כי גורמי היסוד שבו טובים מאוד. מדובר על כרך של 14 מיליון תושבים ועל קילומטרים של מבנים מהעידן הסובייטי, שזמנם עבר והם זקוקים להחלפה. כמות הנדל"ן האיכותי שם זעומה ביחס לגודל השוק".



"שכר הדירה ברוסיה הוא בין הגבוהים בעולם, עקב מחסור בנכסים איכותיים. בכל החישובים שלנו אנו מתבססים על ירידה קלה בשיעורם, ועדיין ניתן להרוויח שם. למרות העליות הגדולות, אנו מעריכים כי לונדון תמשיך לפרוח. מדובר במדינה גלובלית עם דינמיקה משל עצמה. מקום שלישי שאני מעריך כמעניין הוא הודו" (ראו בוקסה).



ממה כדאי להיזהר?



"הייתי נזהר מהשקעה בערים משניות, כי שם לא תמיד נמצא הביקוש הדרוש גם לנכסים עצמם וגם למימוש שלהם. מקום שאני לא רואה בו כרגע פריחה הוא ברלין. מדובר בעיר יפה, המרכז הגיאוגרפי המדויק בין מזרח למערב, אבל עדיין לא דינמית כמו המבורג, דיסלדורף ופרנקפורט".



איך היית ממליץ לציבור להשתתף בחגיגת הנדל"ן העולמית?



ראשית, קנה לעצמך דירה. שנית, אם יש לך עוד כסף, קנה דירה נוספת להשקעה. לעומת זאת הייתי ממליץ להיזהר ממניות של חברות ישראליות שהנפיקו לאחרונה על בסיס תיקי נכסים ברוסיה, כמו אפ"י של לבייב ומירלנד של פישמן. השקעת במניות בכלל ובמניות נדל"ן בפרט דורשת ניתוח מעמיק ומקצועי שאינו מתאים למשקיע מן השורה. מי שקנה את המניות בבורסה הם משקיעים מאוד מתוחכמים שקנו את המניות לטווחים מאוד ארוכים ולא לכולם יש אורך נשימה כזה. אם בכל זאת לרכוש ניירות ערך בנדל"ן - עדיף בקרן נאמנות או ריט".