48 חברות גייסו בשוק הראשוני בבורסה כ-6 מיליארד שקל באפריל ובמאי

ענף הנדל"ן, הכוכב הבלתי מעורער של שוק ההנפקות הראשוני בשנתיים האחרונות, שמר על מעמדו גם ברבעון הטוב ביותר שידע שוק זה. באפריל-מאי 2007 גייסו 48 חברות בשוק הראשוני בבורסה כ-6 מיליארד שקל, במניות ובאיגרות חוב. כמחצית מהחברות שביצעו הנפקה ראשונה לציבור - ובכך הפכו מחברות פרטיות לציבוריות - פועלות בענף הנדל"ן. הסכום שגייסו בתקופה זו הגיע לכ-3 מיליארד שקל. מניות הנדל"ן מובילות גם את טבלת התשואות בבורסה בשנים האחרונות.



מבול ההנפקות בענף הנדל"ן לא נולד מריק. ברקע ניצבים כמה גורמים, שהעיקרי בהם הוא השיפור בכלכלה הישראלית. שיפור זה בא לידי ביטוי בין השאר בשנים של צמיחה בתוצר, ביציבות מוניטרית - אינפלציה וריביות נמוכות, השקעות זרות בהיקפים גדולים וירידה בשיעור האבטלה. ההתאוששות בענף הנדל"ן ניכרת בכל התחומים, החל בתחום המגורים המקומי שנהנה ממשכנתאות זולות שמדרבנות נטילת הלוואות, דרך הנדל"ן היזמי שמשגשג הודות לאפשרויות המימון הנוחות ותחום הבנייה שנהנה משיפור בכוח הקנייה, וכלה בתחומי הנדל"ן המניב והתשתיות.



העובדה שהממשלה הפסיקה להנפיק סדרות אג"ח בהיקפים גדולים - מה שגרם להפניית סכומי כסף אדירים לאפיקי השקעה אחרים, בין השאר לאג"ח קונצרניות - תרמה גם היא משמעותית להתפתחות שוק המימון החוץ-בנקאי. שינוי משמעותי לעומת השליטה הכמעט מוחלטת של הבנקים בשוק המימון לפני שנים ספורות. בנוסף, רמת הנזילות הגבוהה בשוקי העולם, שגם היא נבעה מהריביות הנמוכות, הביאה לכך שכמויות כסף עצומות חיפשו הזדמנויות השקעה אטרקטיוויות.



מהלוואות בבנקים להנפקות



אופי הפעילות של חברות הנדל"ן הפך אותן מיד לכוכבות הגדולות של המימון החוץ-בנקאי. הסיבה - החברות עושות שימוש במינופים גדולים לצורך מימון פעילותן, כלומר הן מקימות פרויקטים או מבצעות רכישות גדולות באמצעות הון עצמי נמוך יחסית ונטילת חובות בהיקפים גדולים.







התוצאה של כל אלה היתה שבאפריל-מאי 11 חברות נדל"ן גייסו 1.05 מיליארד שקל במניות. מתוך אלה רבות גייסו גם אג"ח בהיקף כולל של כמיליארד שקל. בנוסף, 11 חברות גייסו רק אג"ח בהיקף כולל של 800 מיליון שקל. חברה נוספת, העוסקת במתן שירותים פיננסיים לענף, אוברלנד, גייסה כ-100 מיליון שקל. בסך הכל חברות הנדל"ן אחראיות לכ-3 מיליארד שקל מתוך היקף הגיוס הראשוני הכולל בתקופה זו, כאמור כ-6 מיליארד שקל, כשמספר החברות בענף שגייסו באג"ח הגיע ל-80% מכלל גיוסי החוב בשוק הראשוני.



לגיוס הגדול ביותר בענף הנדל"ן היתה אחראית חברת בריטיש ישראל שגייסה כ-360 מיליון שקל במניות ועוד כחצי מיליארד שקל באג"ח - לפי שווי של כ-1.5 מיליארד שקל. למעשה, בריטיש היתה אחת מהנפקות הנדל"ן הגדולות שבוצעו בישראל בשנים האחרונות.



אחריה ברשימת המנפיקות הגדולות במניות ניצבת אשדר, החברה הבת של אשטרום הציבורית, שגייסה כ-180 מיליון שקל במניות לפי שווי של כ-470 מיליון שקל. אבל בהנפקה הזו לא הכל הלך חלק. אשדר תיכננה לגייס לפי שווי של כ-600 מיליון שקל - אך נאלצה לחתוך את השווי בהנפקתה, בין השאר בשל עומס ההנפקות בשוק. חברת הנדל"ן נידר ניצבת במקום השלישי מבחינת היקף הגיוס במניות. החברה, שבשליטת משפחת רחמין, גייסה כ-100 מיליון שקל.



את גיוסי החוב הגדולים באפריל-מאי - מלבד בריטיש ואשדר שגייסו אג"ח בכ-800 מיליון שקל - ביצעו החברות מגדלי דיידלנד, אוברלנד וגמול נדל"ן, שגייסו ביחד כ-300 מיליון שקל. החברה הראשונה עוסקת בנדל"ן מניב בארה"ב, השנייה מממנת פרויקטי נדל"ן בארה"ב והאחרונה, המוכרת ביניהן, מתמקדת במגורים.



הריביות בגיוסי החוב היו בשיעור 6%-7% ולפעמים גם 8%, אבל היו גם חריגות למעלה. כך, חברת אקסום שגייסה 42 מיליון שקל באג"ח תיאלץ לשלם למשקיעים בה ריבית של 11.5%, מכיוון שהריבית במכרז נסגרה על המקסימום. ריבית כה גבוהה עלולה להקשות על אקסום, שתידרש להשיג תשואות גבוהות מאוד כדי שהחברה תעמוד בהחזרי החוב.



השמות שמאחורי החברות



בראש מצעד השמות ניצב ללא ספק המיליארדר הבריטי ליאו נואי, בעל השליטה בחברת בריטיש ישראל. מאז שנואי רכש את נכסי אזורים מנוחי דנקנר, לפני שנתיים, מתמקדת החברה בצבירת נכסים, בעיקר קניונים. את הפעילות מנהל בעבור נואי עמיר בירם - אחיו של רוני בירם מאקסלנס נשואה. גם בית ההשקעות אקסלנס הוא בעל עניין בחברה.



אקסלנס אינו הנציג היחיד של השוק הפיננסי המקומי במונפקות החדשות. בכ-16% ממניותיה של חברת PMS שייסד רו"ח אילן ניר, העוסקת בנדל"ן בשוודיה, מחזיקים עובדי חברת החיתום של פועלים אי.בי.אי, ובכלל זה המייסד רונן צלניר. גם הפרסומאים שמעון אדלר ואייל חומסקי השקיעו בחברה.



בין המשקיעים בחברה נוספת, יורופורט שגייסה 57 מיליון שקל באג"ח, אפשר למצוא את פועלים אי.בי.אי, את דיסקונט שוקי הון ואת יעקב ויינשטיין ממגדל. מוטי קירשנבאום, מיזמי איירפורט סיטי, הקים את החברה, והמשקיעים בה מתכננים לשכפל את הצלחת מיזם הנדל"ן במזרח אירופה.



נואי לא היה המשקיע הזר היחיד בחברות הנדל"ן המונפקות. הצטרף אליו איש העסקים האמריקאי ניקולאס ברגרואין, שאינו מוכר היטב בשוק ההון - אבל ידוע בתחום הנדל"ן, בעיקר בשל רכישת מגרש ברוטשילד-אלנבי לפני שנה לצורך הקמת מגדלי יוקרה. את המגרש רכש ברגרואין מנואי וגיוס החוב מהציבור נועד להקמת הפרויקט.



יזם נדל"ן נוסף שהגיע לבורסה הוא גיל בלוטרייך, מייסד חברת מישורים, שגייסה כ-43 מיליון שקל במניות. שמות נוצצים שלחה לאחד העם גם חברת מדיפאוור. במדיפאוור, העוסקת בנדל"ן בשוודיה ובקנדה, מחזיקים משה גביש נציב מס הכנסה לשעבר, מנכ"ל מרכנתיל עו"ד אבי גולדברג המשמש גם מנכ"ל החברה, יוסי גינוסר ויאיר גולדפינגר - ממייסדי מיראבליס, שמכרו לפני כעשור את החברה לתאגיד האינטרנט אמריקה און ליין בכ-400 מיליון דולר.



הנכסים יוצאים מהארון



השינוי שחל במעמדן של החברות המונפקות לראשונה, הפיכתן לציבוריות, הביא גם לחשיפת פרטים מעניינים על הנכסים שהיו בבעלות פרטית עד כה. כך, נחשפו נתונים על פעילות הקניונים שבהם מחזיקה בריטיש ישראל. מדובר בקניון אבנת בפתח תקוה, קניון רחובות, גרנד קניון חיפה, חונים קונים בראשון לציון, קניון מעלה אדומים, המרכז המסחרי ביל"ו סנטר, קניון הצפון בנהריה, קניון אשדוד ובקניון הראל במבשרת ציון.



בהנפקתה של חברת אדרי-אל לציבור נחשפו נתונים חלקיים בלבד על הפעילות של דיזינגוף סנטר, כמו גובה דמי השכירות שמשלמים בזארה ובמשביר החדש לצרכן למרכז המסחרי. כמו כן פורסמו פרטים על הפעילות של נהריה סנטר.