שודדי הקרקעות

בחבל ארץ צפוני במדינה ים-תיכונית חי איש עסקים אמיד, שהחזיק בכמה עשרות דונמים בתחום השיפוט של עיר מגוריו. הקרקעות היו ממוקמות בלב אזור תיירותי, אך לדאבונו של איש העסקים הן לא יועדו לבנייה, והסיכוי שיופשרו היה אפסי. באחד הבקרים צץ במוחו של איש העסקים רעיון. "מדוע לא אהפוך לראש העיר, אמנה את עצמי ואת מקורביי לוועדת התכנון המקומית ואפעל בעצמי לשינוי ייעוד הקרקעות?" שאל את עצמו וחיש פתח במערכת בחירות סוערת. הוא השקיע בקמפיין הון עתק, פיזר כספים לכל עבר וקנה (לכאורה, כמובן) את דרכו אל הפסגה. כעת, ממרום מושבו המוניציפלי, יוכל ידידנו לעשות לביתו עוד בטרם ייפרד מכיסאו.

ברוכים הבאים לישראל, מדינה שבה מקרה זה אכן מתרחש בימים אלה; מדינה שבה 92% מהקרקעות מוחזקות עדיין על ידי השלטון ועל היתרה מתקוטטים יזמים וחברות חסרי עכבות שבכיסיהם מיליארדי שקלים; מדינה המפשירה לבנייה רק חלק קטן מאדמותיה באמצעות מינהל המקרקעין - גוף ארכאי ומסואב, הנהפך ליעיל להפליא אם מאתרים במסדרונותיו את האיש "הנכון"; מדינה שבה הליכי התכנון נמשכים שנים בשל ביורוקרטיה מפלצתית; מדינה שבה ועדות התכנון המקומיות אינן מקצועיות אלא פוליטיות, ומאוישות בידי נבחרי ציבור השולטים גם על אמצעי האכיפה שעומדים לרשותן.

"השחיתות במקרקעין היא מהבעיות הגדולות במשק", אמר בשבוע שעבר ראש אגף חקירות ומודיעין במשטרה, ניצב יוחנן דנינו, והגדיר מחדש את גבולות המושג "לשון המעטה".

עולץ ומשעשע הוא עסקן הליכוד עוזי כהן, אך לא הרבה חיוכים נמרחו על פניו בשבוע שעבר, עת בילה כמה שעות בחדרי היחידה הארצית לחקירות הונאה בבת ים. סגן ראש עיריית רעננה וחבר ועדת התכנון המקומית נחקר בחשד לקבלת שוחד, מרמה והפרת אמונים. החוקרים חושדים כי בביתו של כהן יש חריגות בנייה שבגינן אף לא שילם מסים ואגרות לעירייה במשך שנים. הוא גם נחשד בכך שהיה מעורב לכאורה במתן רישיונות עסק שלא כדין בתמורה לקבלת טובות הנאה אישיות.

מרבית החוליים המאפיינים את ענף הנדל"ן בישראל נובעים מכשל במבנה ועדות התכנון המקומיות. ועדה מקומית אמונה על עריכה ואישור של תוכניות בנייה בשטח רשות מקומית, על המלצה להעבירן לוועדה המחוזית ועל מתן היתרי בנייה, הקלות והיתרים לשימוש חורג בקרקע.

השכל הישר אומר כי לבטח אלה ועדות מקצועיות, שחבריהן בקיאים ברזי הליכי הבנייה או בעלי חשיבה אסטרטגית - אך שכל ישר לחוד ומציאות ישראלית לחוד. בוועדות המקומיות - וגם בוועדות המרחביות המאגדות כמה יישובים - יושבים למעשה חברי המועצה הנבחרים של אותה רשות מקומית. בראש כל ועדה עומד ראש העיר או יו"ר המועצה. לחברותם של כל אלה בוועדות אין כל קשר לידע שלהם בתחום, להשכלתם או אף למידת התעניינותם בנושא.

חברי הוועדות עומדים לפיכך בפני ניגוד עניינים מובנה המעוגן בחוק, כששיקולים עירוניים-כלכליים מתנגשים לעתים בשיקולים תכנוניים-אסטרטגיים וגוברים עליהם. כך למשל, בודק מבקר המדינה כיצד אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בראשון לציון לזכיינית איקאה בישראל, אירוס הארגמן, שימוש חורג בקרקע שאינה מיועדת למסחר. הקמת סניף של איקאה בעיר אמנם תיצור הכנסה משמעותית מארנונה ותביא לפיתוח האזור. ואולם תוקפו של האישור חמש שנים בלבד, ומשום שאין תוכנית בינוי מאושרת למתחם - בעלי הנכסים בסביבה אינם יכולים לתבוע את הוועדה בגין הנזקים שתגרום להם הקמתו.

ראש העיר פתח תקוה לשעבר, גיורא לב ומהנדסת העיר מואשמים בימים אלה במקרה דומה לאחר שהתירו הקמת מתחם מסחרי בצומת ירקונים, על אף שהתוכניות ייעדו את האזור לפארק ציבורי.

ניגוד העניינים המובנה מתבטא לעתים בעובדה שעל חברי הוועדה להחליט אם לאשר בקשות שמגישים בוחרים, תורמים או מקורבים - והפיתוי גדול. סגן ראש העיר פתח תקוה לשעבר וממלא מקום יו"ר הוועדה המקומית, עו"ד סיני גלבוע, התפטר לפני כשנה מתפקידו לאחר שנחשד בקבלת שוחד בסך 15 מיליון שקל מחברת דן בעבור קידום ענייניה בוועדה.

הוועדה המקומית היא גם זו שמפעילה את הזרוע האכיפתית אם אותרה חריגה מהחוק. כך מוטלת לפתחם של חברי הוועדה החובה "לפגוע" במקורביהם משום שהפרו חוק. תחקיר שפורסם לפני כשלושה חודשים ב-TheMarker חשף התנהלות בעייתית לכאורה של עיריית רמת גן. העירייה משכירה למכללה האקדמית למשפטים בניין שבו היא מחזיקה בשותפות עם יזם פרטי, אשר לפי פרסומים מקורב לראש העיר (ויו"ר הוועדה) צבי בר. במקביל, אותה עירייה מנהלת הליכים משפטיים נגד מקימי הבניין בגין חריגות בנייה מקיפות. הוועדות המקומיות, מספר עובד באחד מגופי האכיפה, נוהגות במקרה הטוב להתעלם מעבירות בנייה - ובמקרה הרע אף לשתף פעולה עם העבריינים.

ב-11 מתוך 63 הוועדות המרחביות שפועלות בישראל מנהלת המשטרה חקירה גלויה. עם זאת, הליכי בדיקה וחקירות סמויות מתנהלים במרביתן - כך מספר מקור בגופי האכיפה. היחידה למאבק בפשיעה כלכלית (יאל"כ), שהוקמה ב-2004, חקרה באזהרה בשנתיים הראשונות לפעילותה לא פחות מ-150 חברי ועדות תכנון מרחביות. ביחידה הארצית לחקירות הונאה (יחא"ה) חקרו באותה תקופה הרבה יותר. השנה פורסם ב"הארץ" כי באזור הצפון לבדו נחשדים 19 נבחרי ציבור, בהם 7 ראשי רשויות, במעורבות בעבירות תכנון ובנייה. בין העבירות: הוצאת היתרי בנייה שלא כחוק והתעלמות מעבירות בנייה.

באחת מוועדות התכנון המרחביות חשפו חוקרי המשטרה בעיה רפואית נדירה: שני מפקחי הבנייה של הוועדה נוהגים לעצום עיניהם כל אימת שהם מתקרבים לאתר בנייה לא חוקי. עד מהרה חשפו השוטרים את הסיבה לעפעוף המואץ: התברר כי העבריינים דאגו להשתיק את הפקחים מעת לעת בעזרת מזומנים. במשטרה אף גילו מדוע הפקחים לא נתקלו בקשיים רבים מצד הממונים עליהם: גם אלה לא בחלו בהצטרפות לחגיגה. חברי הוועדה גם שכרו באופן פרטי את שירותיו של מהנדס הוועדה - וכך הבטיחו לו פרנסה טובה, ולכולם שקט תעשייתי מבורך.

קראו בעיון את הפסקה הבאה: את חוקי התכנון והבנייה בישראל אוכפות הוועדות המקומיות והמחוזיות באמצעות היחידה הארצית לפיקוח על הבנייה במשרד הפנים. את ההליכים המשפטיים מנהלים תובעים המועסקים על ידי גופים אלה ומחזיקים בכתבי הסמכה מטעם היועץ המשפטי לממשלה. עם זאת, הטיפול בעבירות פליליות, כמו קבלת שוחד או מרמה, מחולק בין יחידות שונות במשטרה: עבירות בוועדות מקומיות ומחוזיות נחקרות ביאח"ה; ועבירות בוועדות מרחביות ביאל"כ. ואולם עבירות חמורות או פרשיות סבוכות מטופלות בכל מקרה ביחא"ה.

אם הצלחתם לעקוב אחר מערך האכיפה המבוזר, ראו זאת כהישג. אפילו לעוסקים בתחום קשה להבין את חלוקת העבודה בין גופי האכיפה.

אם לא די בכך, כל גופי האכיפה פועלים בתנאי עבודה קשים. היחידה לפיקוח על הבנייה במשרד הפנים והוועדות המחוזיות אינן משופעות בתקציבים, ומשתייכות למשרד ממשלתי נעדר אוריינטציה אכיפתית. מערך התביעה הצמוד לוועדות התכנון חשוף כל העת ללחצים ולאיומים מצד בעלי אינטרסים ולעתים אף מצד חברי הוועדה עצמם.

"לא אחת נתקלנו במקרים שבהם מערך התביעה הצמוד לוועדה נהפך לכלי לניגוח יריבים פוליטיים", אמר השבוע בכיר במשרד המשפטים. לדבריו, לעתים הוקדשה פעילותה של ועדה מרחבית רק לחיסול חשבונות עם אנשים מהאופוזיציה בזמן שעבירות בולטות מצד יתר התושבים זכו להתעלמות מופגנת.

לכך יש להוסיף את המערכת השיפוטית, הפועלת באטיות ופוטרת את עברייני התכנון והבנייה בענישה מגוחכת. כך, לדוגמה, מאפשרת המערכת לכל גן אירועים שבעליו כבר הורשעו בהקמתו ללא היתר על קרקע חקלאית לערער שוב ושוב על צווי הסגירה וההריסה - בכל ערכאה אפשרית. ההליכים אורכים חמש ואף שש שנים, על חשבון הקופה הציבורית, עד שמושג הצו החלוט ששם קץ לפעילות העבריינית.

התיאור הקודר מעלה את השאלה: כיצד לא קם אף אדם ועשה מעשה? ובכן, דווקא היה מי שניסה. בטרם התפנה לעסוק במעללי האחים פריניאן, שקד השופט ורדי זיילר על הכנת דו"ח ועדת החקירה הממלכתית לבטיחות מבנים, שהוקמה בעקבות קריסת רצפת אולם ורסאי בירושלים. ההמלצה העיקרית של הוועדה היתה כי יש לייסד רשות בנייה עצמאית, שתרכז את הטיפול בכל סוגיות הבינוי. הוועדה גם המליצה על הקמת מערך אכיפה ארצי לטיפול בעבירות הבנייה, שיהיה באחריות המשטרה. כך ייווצר ניתוק מוחלט בין הגוף המתכנן לגוף האוכף - ובעיקר בין הפוליטיקה לשניהם. ההצעות, כמובן, נפסלו על הסף.

באחרונה מתנהל מאבק מרתק בענף הרכב. ואולם הפעם אין מדובר בתחרות על מכירת כמה שיותר מכוניות, אלא על איתור פיסת הקרקע האטרקטיווית ביותר לצורך פרישה נוחה של הסחורה. המשטרה חוקרת את פעולותיה של חברה הפועלת בתחום, שהקימה מגרש מכירות דווקא על קרקע המיועדת לתעשייה. חברה אחרת חויבה לסלק ידה משטח באחת הערים במרכז, ששכרה מקרוב משפחתו של ראש העיר, לאחר שהתברר כי הקימה במקום מגרש מכוניות ללא היתר.

"מה אמור לחשוב אדם מהיישוב שחולף ליד המרכז המסחרי המשגשג בשפיים, ביודעו כי זה הוקם ופועל ללא היתר על קרקע חקלאית?" תוהה משפטן המקורב לוועדות ומשיב לעצמו: "בטוח שילמו למישהו".

התחושה של אין דין ואין דיין מחלחלת היטב בשוק הנדל"ן הגואה. היעדרן הכמעט מוחלט של אכיפה וענישה בתחום, מול הרווחים העצומים שהוא מציע, הוא איום של ממש על שלטון החוק. לאור זאת, אין זה מפתיע כי גם נגד עמיקם אורן, מנכ"ל אחת מחברות הנדל"ן הגדולות במדינה (אזורים) ולשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, הוגש כתב אישום. אורן מואשם כי בעת שכיהן כחבר המועצה המקומית מכבים-רעות וכחבר בוועדת התכנון המקומית הרס ללא היתר מבנה קיים והקים תחתיו מבנה מגורים בשטח כ-450 מ"ר - שוב, ללא היתר. לפי כתב האישום, הוא המשיך בביצוע עבירות הבנייה למרות צו מינהלי שהוצא נגדו.

כה רחבה היא המגמה, עד שהציניקנים מבין גורמי האכיפה פיתחו באחרונה מודל גיאוגרפי של עבירות בנייה: בדרום - בנייה בלתי חוקית של בדואים לצד שימושים חורגים ללא היתר; במרכז - 70 גני אירועים הפועלים ללא היתר וכן שימוש לא חוקי במבנים או בקרקעות חקלאיות; ובצפון - סיכול תוכניות בינוי באמצעות עבריינות מקרקעין, כמו בנייה על תוואי כבישים מתוכננים או בשטחי שמורות טבע כדי למנוע הפקעת קרקעות.

לפני סיום, הנה כמה נתונים המעידים על כך כי הסיפורים שהובאו כאן אינם אנקדוטות יוצאות דופן. ב-2006 לבדה רשמה היחידה לפיקוח על הבנייה של משרד הפנים 4,857 מבנים שבהם אותרו עבירות בנייה. באותה שנה התקבלו במשרדי מינהל מקרקעי ישראל דיווחים על 579 מקרים של בנייה בלתי חוקית, 765 פלישות ו-243 הפרות הסכמים. מספר המקרים של בנייה בלתי חוקית, אגב, רשם בשנה זו עלייה של 15% לעומת 2005.

המאבק בשחיתות בנדל"ן מסתמן כאופנה הבאה בקרב מוסדות אכיפת החוק בישראל. ללא יוצאים מן הכלל הם הצטיידו באחרונה במלה האחרונה בשוק הרגולציה: כוח מחץ ייעודי לתחום הנדל"ן.

בסוף שנות ה-90 כבר פעלו צוותי פיקוח של מינהל מקרקעי ישראל ושל היחידה הארצית לפיקוח על הבנייה במשרד הפנים (כיום עומד בראשה אבי דותן). ואולם לקראת המעבר למילניום החדש חשו בממשלה צורך במשהו מקיף יותר. היה זה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה דאז, עו"ד מני מזוז, שיזם ב-1999 הקמת מערך בין-משרדי לפיקוח על האכיפה בתחום התכנון והבנייה.

יוזמתו נשאה פרי ב-2004, אז החליטה הממשלה על ייסודה של מינהלת תיאום פעולות אכיפה (מתפ"א), שתשמש ועדת היגוי לקביעת מדיניות האכיפה בתחום. במינהלת חברים נציגים מהיחידה הארצית לפיקוח על הבנייה (משרד הפנים), אגף הפיקוח של מינהל מקרקעי ישראל, הסיירת הירוקה (המשרד להגנת הסביבה), רשם הקבלנים (משרד השיכון), משרד המשפטים והמשטרה.

עם הקמת המינהלת נכנסה לתחום גם המשטרה, וייסדה במימון האוצר זרוע מקרקעין ביחידה החדשה למאבק בפשיעה הכלכלית (כיום בראשות נצ"מ זיווה אגמי-כהן). בחודשים הראשונים לפעילותה טיפלה היחידה בעיקר בכרייה בלתי-חוקית, אך מאוחר יותר כבר קיבלה כמה תיקי שחיתות גדולים אשר ידיה הגדושות של יחא"ה כבר לא היו יכולות לשאת.

בדיוק לפני שנה הצטרפה לחגיגה פרקליטות המדינה, כשהקימה את המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין (בראשות עו"ד חובב ארצי). מחלקה זו, שכפופה לפרקליט המדינה וליועץ המשפטי לממשלה, החלה לפקח על מערכי התביעה בתחום דיני המקרקעין וללוות את צוותי החקירה. עורכי הדין הפרטיים משה רז-כהן, ליאור עמידור וחן עמידור אומרים לזכותה של המחלקה המצומצמת כי זו נקטה מיד עם הקמתה צעדים להכשרת מערכי התביעה של הוועדות, להסדרת תפקודן ובעיקר לשינוי יחסה האדיש של מערכת המשפט לעבירות על חוקי התכנון והבנייה.

האחרון להצטרף לחגיגה היה המשרד לביטחון פנים, שחשק אף הוא בנציגות בעלת שם מרטיט במאבק בשחיתות הנדל"נית. אנשי המשרד הכריזו לפני כמה חודשים על ייסוד "תחום הגנת קרקעות המדינה", שאויש כל כולו בידי מנהל נבחר (ד"ר רם גל) ומזכירה.

לפני כשנה התעניינה קבוצת רוכשים בשטח של כמה דונמים באחד האזורים הנחשקים של רעננה. המוכרת, קשישה כבת 80, נעזרה בעורך דין ידוע (חבר כנסת לשעבר, לא פחות) והציגה בפניהם מסמכי טאבו כשרים המאשרים את בעלותה על הקרקע. חברי הקבוצה העבירו לה מקדמה של 300 אלף דולר - ואת היתרה בסך 9.7 מיליון דולר התחייבו לשלם כעבור כמה ימים, עם השלמת הליך המכירה.

באחד הלילות שלאחר העברת המקדמה נעצר באקראי במחסום משטרתי תושב המרכז ובמכוניתו התגלו מסמכים חשודים. אנשי מפלג ההונאה במחוז תל אביב שהוזמנו למקום זיהו במהירות בין רישומי קרקעות וטיוטות חוזים גם כמה תעודות זהות מזויפות.

תוך כמה ימים אותרו מרבית חבריו של העצור והעסקה ברעננה בוטלה ממש ברגע האחרון. התברר כי היה זה תרגיל עוקץ, שבו גייסה הכנופיה את הקשישה כאשת קש כדי למכור קרקע שבעליה האמיתיים, קשישה יהודייה אחרת, יושבת מעבר לים.

הפער הגדול בין הרווח הפוטנציאלי שבהונאות נדל"ן לבין העונש הקלוש המוטל על מי שנתפס, אם בכלל, מושך עבריינים רבים לתחום. אחת משיטות העבודה השכיחות של העבריינים מבטיחה לנוקטים בה רווח קל ונאה בחמישה צעדים:

1. אתרו נכס מתאים למשימה: קרקע לא מפותחת, דירה שאתם שוכרים או מבנה לא מאוכלס.

2. בררו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) האזורית את שם בעלי הנכס והוציאו תדפיס בעלות שבו מופיעים פרטי הגוש והחלקה. אם תיתקלו בפקידים המתעקשים על קיום הנהלים (הוכחת זיקה לקרקע או לבעלים שלה) זכרו שתמיד תוכלו להיעזר בבכירים, כמו סגן רשם המקרקעין בנתניה שנעצר לפני כמה חודשים בחשד שמכר פרטים של בעלי קרקעות ותמורת אתנן נוסף אף איתר לכאורה מגרשים בבעלות היסטורית הממוקמים באזורים יוקרתיים בשרון.

3. גשו לסביבת התחנה המרכזית הקרובה לביתכם, או היעזרו בכל אדם המקורב מעט לתחום הפלילים, ואתרו את אחד ממאות הזייפנים הפזורים בכל הארץ. אין צורך בזייפן מקצועי ומתוחכם - תעודת הזהות שבתיקכם אינה אלא כריכה כחולה שבתוכה נייר הנושא את סמל המדינה ונתון בניילון ניתן לגיהוץ. תמורת 100-200 שקל ידביק הזייפן את תמונתכם על גבי תעודת זהות שבה פרטי בעלי הקרקע שבה אתם מעוניינים.

4. אתרו מתווך, שכרו עורך דין וחתמו על חוזה מכירה עם המרבה במחיר.

5. העבירו בעלות בטאבו (אל דאגה, איש לא יטרח להשוות את תמונתכם עם מאגרים אחרים) - וקבלו את הכסף. בין השיט לקאריביים לטיסה להונג קונג הציצו ביומונים כדי לבדוק אם בעליהם האמיתיים של הנכס כבר גילו כי הוא נמכר לאחרים.

"בעיני, תחום ההונאות במקרקעין הוא הכי זועק, כואב וחמור בכל הנוגע לפגיעה באזרח התמים", אמר לפני כמה חודשים ל-TheMarker סנ"צ אריה אידלמן, שהיה אז ראש מפלג ההונאה במשטרת מחוז תל אביב. באחד המקרים הבולטים שהתרחשו ב-2006 חקרה המשטרה כנופיית נוכלים שביצעה תשע עסקות מכירה של קרקעות פרטיות בכ-12 מיליון דולר.

הקרקעות - בהרצליה פיתוח, ארסוף, רשפון ומושב אודים - היו בבעלותם של תושבים זרים או אנשים שמתו. הכנופיה אף חסכה מעצמה את מרבית הצעדים שפורטו קודם לכן, כשנעזרה באספקה שוטפת של מסמכי בעלות, נוסחי טאבו, תצהירים וייפויי כוח - כולם מזויפים.

"נוסח טאבו, תעודת זהות - אין נייר שלא ניתן לזייף. ומרגע שזויפו, אין דרך בעולם לזהותם", אמר סנ"צ אידלמן. הוא הסביר כי תחום ההונאות במקרקעין לא פוסח גם על הבנקים, שסובלים ממכירת דירות משועבדות.

"אין הרי חוק נגד ייצור חותמת של נשיא המדינה או הדפסת מסמכים עם סמל בנק או מדינה", אמר, "אז מזייפים שטר ביטול משכנתא, מחתימים בחותמות מזויפות של עורכי דין מוכרים ומעבירים בעלות בטאבו. הפקיד אינו מתקשר לבנק כדי לוודא שהפרטים נכונים - וכך ניתן לרכוש דירות בהלוואות ולמוכרן ללא הפרעה".