חיים אביגיל על התחנה המרכזית החדשה: "אני רואה את המקום הזה כבזאר טורקי ענק ולא כעוד קניון"

האם העובדים הזרים הם שיצילו את התחנה המרכזית החדשה של תל אביב? אולי. מפלס 4 של הפיל הלבן הגדול במדינה נעשה אהוד על קהילת העובדים הפיליפינים, והצלחתו מתבטאת בלחץ גדול של עסקים הרוצים להתמקם בו. מנכ"ל התחנה, חיים אביגל, רואה במגמה הזו גלגל הצלה אפשרי לתחנה, לצד מתן פתרון לעשרות אלפי המ"ר שנותרו ריקים.



בשנתיים האחרונות נפתחו במפלס 4 עסקי מזון מהמזרח הרחוק, חנויות תכשיטים, סופרמרקטים, משרדי כוח אדם, נסיעות, ואף שידוכין - והמקום הפך לדמוי "צ'יינה טאון".



לדברי אביגל, "מדובר באחד המקומות הפופולריים והחזקים ביותר בתחנה המרכזית, שהומה אדם במשך רוב ימות השבוע. בשבת, למשל, תמצא שהמקום הזה דחוס". כתוצאה מהפופולריות של המפלס, עסקים שעוזבים דורשים דמי פינוי של 50-70 אלף דולר.



באחרונה הגיעה חברת סלקום למתחם הזה, וניתן לראות בו שלטים בשפות שונות. עסקים מוצלחים נוספים במפלס הם סניף הדואר וחנויות שמוכרות כרטיסי חיוג.



במקטע הזה, כמו גם בשדרת הנעליים, שנמצאת בחלקו הדרומי של מפלס 3, אביגל תולה את תקוותיו לגבי עתיד התחנה המרכזית. "מדובר במקומות שאנשים באים אליהם לא בגלל תחנות האוטובוס, אלא משום שהעסקים בהם מעניינים אותם", הוא מסביר.



300 מיליון שקל הפסדים



42 שנה לאחר שרעיון התחנה נהגה על ידי הקבלן המנוח אריה פילץ וחברת כיכר לוינסקי, 40 שנה לאחר הנחת אבן הפינה ו-14 שנה לאחר שנפתחה, דומה שהתחנה המרכזית לא ראתה יום אחד של נחת. הבעלים המקוריים, חברת כיכר לוינסקי, פשטו את הרגל ובין 76' ל-82' הוקפאה הבנייה במקום. ב-83' נרכשה התחנה על ידי הקבלן מרדכי יונה, וכיום היא מתופעלת על ידי החברה הציבורית תמח"ת אחזקות, שבשליטת יונה, וגוררת הפסדים מצטברים של 300 מיליון שקל.



"מה הם חשבו לעצמם?" היא השאלה הטבעית לנוכח הממדים הבלתי אפשריים של המקום, שהם, ביחד עם התכנון הפנימי, מהווים את שורש הרע של התחנה. לא פחות מ-250 אלף מ"ר בטון כוללת התחנה, בהם שטחי מסחר, תחבורה ושירות. שטחי המסחר מגיעים ל-80 אלף מ"ר, בערך כמו ארבעה קניונים גדולים. רק כ-40 אלף מ"ר מהם מאוכלסים. במקום יש כ-700 עסקים פעילים ועוד כמספר הזה חנויות נטושות וריקות.



"מיליון מבקרים ביום. זה היה החזון שלפיו נבנתה התחנה", עונה אביגל. הצרה היא שמספר המבקרים בתחנה מגיע לכ-10% בלבד מהחזון. ולכן, על אף שאביגל צודק כשהוא אומר ש"אין עוד קניון עם מספר מבקרים כזה", המבקרים בתחנה המרכזית החדשה נבלעים בתוכה ואינם מספיקים להביא למקום שגשוג.



המצב מבחינה זו רק מחמיר, משום ששיעור המשתמשים בתחבורה ציבורית הולך ופוחת עם הזמן. "לא הביאו בחשבון את השיפור ברמת החיים, את הגידול בבעלות על מכוניות פרטיות ואת הפיחות במעמד התחבורה הציבורית בישראל", אומר אביגל.



מעבר לזה, התכנון הפנימי של התחנה בעייתי ביותר. קשה להתמצא בה, וקל ללכת לאיבוד במבוכים ובמסדרונות הפתלתלים שלה. 29 הדרגנועים, 13 המעליות, עשרות חדרי השירותים, שעוד נקדיש להם כמה מלים בהמשך, ואלפי המטרים של מסדרונות גורמים לאובדן חוש ההתמצאות ולעלויות אחזקה גבוהות. כך למשל, לצורך תחזוקת המקום צריך 50 עובדי תחזוקה במשמרת ובסך הכל 250 עובדים.



עלויות הניהול שמשלמים בעלי העסקים בתחנה מביאות את כל זה בחשבון, ומגיעות לרמות של 48 שקל (11-12 דולר) למ"ר. הדבר מרתיע רבים מלהיכנס לתחנה, אולם אביגל אינו רואה בנקודה הזו חיסרון: "חנות בתחנה משתמשת בתשתיות שמספקת לה התחנה המרכזית, ואינה צריכה, לדוגמה, לשלם על מיזוג עצמאי, מה שחוסך לה אלפי שקלים בחודש", הוא אומר.



חלק מעלויות התחזוקה מוקדשות לנושא השירותים. לסביבה הקרובה של התחנה המרכזית, במיוחד זו של רחובות צמח דוד וסלמה, יצאו מוניטין בשל ניחוח השתן שעלה ממנה במשך שנים. לרוב, היו אלה נהגי מוניות שממתינים לנוסעים ברחוב צמח דוד, שחיפשו את השירותים ולא מצאו, והסתפקו במה שהציע הרחוב.



גם בתוך התחנה היו זמנים שממסדרונות מרוחקים מסוימים נדף אותו ריח כבד ולא נעים. "בשנה וחצי שאני פה התקנתי עשרות תאי שירותים חדשים", מעיד אביגל. "לגבי הבעיה עם המוניות - זה כבר נתון בידי העירייה. למרות שהשטח ברחוב צמח דוד אינו שלי, אני מנקה אותו, אבל העירייה למרבה הצער אינה פועלת מספיק בנושא".



ריח השתן אולי פחת בשנה האחרונה, אבל ממילא הוא לא היה הבעיה העיקרית של התחנה. הבעיה הראשית היא ההתנגשות שבין היות התחנה תחנת אוטובוס להיותה מרכז מסחרי. מרבית הפוקדים את התחנה הם נוסעים באוטובוסים, שמחפשים את הדרכים הקצרות ביותר להיכנס, לעלות למעלה לטרמינל, או לרדת למטה ולצאת. כתוצאה מכך קיימים שטחים שפוקדים אותם עשרות אלפי נוסעים ביום, ולעומתם יש שטחים עזובים, שאיש אינו מבקר בהם.



השטחים הראשונים נמצאים ברחבות המרכזיות של מפלסים 3, 4 ו-6, ודמי השכירות בהם לחנויות נעים בין 50 ל-60 דולר למ"ר. דמי השכירות בבתי קפה במקומות מוצלחים, כמו סניף ארומה במפלס 6, יכולים להגיע לרמות של 100-120 דולר למ"ר. אבל ככל שמתרחקים מהדרגנועים וממרכז התחנה, השטחים הולכים ושוממים מקהל, ובהתאם לכך גם מחירי השכירות. מחיר שכירות בעסק שאינו נמצא בלב העניינים יכול לנוע בסביבות 10 דולר למ"ר בלבד.



וישנם השטחים הריקים. אלה נמצאים במפלסים 1, 2, חלק ממפלס 3, ורוב מפלס 5. "במקור, שימש מפלס 2 כטרמינל קווי האוטובוס המקומיים של דן. ב-2000 עזבה דן את המפלסים האלה והעלתה את הקווים שלה למפלס 7, מה שגרם למעשה לנטישת החנויות והעסקים במפלסים התחתונים, שאיבדו את כל תנועת הקונים, מספר אביגל.



מפלס 5 הוא מפלס ביניים, שלא הצליח להתרומם ומאוכלס רק בחלקו. הנהלת התחנה המרכזית מנסה לפתות עסקים להגיע אליו, בדמי שכירות אפסיים, שלעתים כוללים רק את דמי הניהול. אביגל מייעד למקום חנויות אאוטלט. "זה יכול להיות מרכז האאוטלט הגדול בארץ", הוא אומר. אבל בינתיים מפלס 5 נותר בשממונו.



לחלק קטן מהשטחים הריקים נמצא בזמן האחרון פתרון: להסב אותם לשטחי אחסנה. "גילינו שחברות גדולות מתקשות למצוא מקומות אחסנה בתל אביב. ניתן לשכור שטחים של 30 מ"ר ושל 150-200 מ"ר. בנוסף, נכנסנו למגעים עם גורם מדרום אפריקה, שמעוניין לשכור 7,200 מ"ר לצורך אחסנה ביתית", מספר אביגל.



בזאר טורקי ולא קניון



אם יש עתיד לתחנה המרכזית, ואביגל בטוח שכן, מדובר בניסיון לנתק מהמודעות הקולקטיווית את המתחם המסחרי של התחנה המרכזית מטרמינל האוטובוסים. "אני רואה את המקום הזה כבזאר טורקי ענק ולא כעוד קניון. הרי בקניונים, ראית אחד ראית את כולם, אני מאמין שיגיע הזמן שבו לא יישאר כאן שטח פנוי", הוא אומר.



כיצד? באמצעות שלושה צעדים: עידוד מרכז העובדים הזרים והשלמת אזור הצ'יינה טאון; מציאת שימושים חלופיים למפלסים הריקים; ומימוש תוכניות להקמת מגדל של 30 אלף מ"ר מעל לתחנה.



"הפוטנציאל כאו גדול והוא ימומש בחלקו הגדול כשנבצע את תוכנית המגדל, שכרגע נמצאת בדיונים בינינו לבין הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. חשוב על כך שמגדל כזה, בן כ-30 קומות, יאכלס עובדים שיפקדו את התחנה המרכזית ויוסיפו למבקרים".



תביעות של 50 מיליון שקל



בינתיים האופטימיות לעתיד נראית כחלום מרוחק, בעוד שהעבר עתיר הצרות נוקש שוב על הדלת, בצורה של תביעה שהגישו 68 בעלי חנויות במפלסים 1, 2 ו-3, על סך 50 מיליון שקל.



באמצעות באי כוחם, עוה"ד בועז בן צור וחגי לוי, טוענים התובעים כי הם רכשו את החנויות במיטב כספם, ואולם החנויות ננטשו, וכיום אין להן כל ערך כלכלי. לטענתם, חברת תמח"ת אחזקות גרמה למצב העגום, וזאת עקב עידוד האגף הדרומי של התחנה והפקרת הצד הצפוני שבו נמצאים עסקיהם, וביצוע חריגות בנייה מהתוכנית של התחנה המרכזית, שהתירה הקמת 40 אלף מ"ר מסחריים בלבד.



אביגל דוחה את הנטען בתביעה. "המקום הזה היה פיל לבן במשך 20 שנה, ומיליוני שקלים הושקעו בו, בפיתוחו ובאחזקתו. אני נמצא כאן מ-2006, ורק אז תמח"ת עברה מהפסד תפעולי לרווח תפעולי של 8 מיליון שקל. אני מקווה שהשנה הנוכחית תהיה טובה אף יותר", הוא אומר.



בינתיים אין רבים ששותפים לאופטימיות שמפגין אביגל. מספרים שכשיונה רכש את התחנה המרכזית, הוא קיבל מוועד הסוחרים מתנה בדמות פסל של פיל לבן, ועליו יונה. הכוונה היתה לבטא את התקווה, שיונה ישקם את הפיל הלבן. בינתיים הפיל עדיין עמנו, חי ובועט. אולי הפיליפינים יצילו את המצב.