סין. בתקופת מלחמת העולם השנייה היתה סין אחת המדינות היחידות שפתחו שעריהן לפליטים היהודים הרבים שחיפשו מפלט מהכיבוש הנאצי. מאז ועד היום, מספרים ישראלים הפועלים בשוק הסיני, הסינים לא שוכחים את המחווה ומקפידים להזכירה בכל משא ומתן שמתנהל מול יהודים וישראלים. באופן כללי, לדבריהם, הסינים מלאי הערכה לתרבות ולמורשת היהודית. הם מעריכים את הפקחות היהודית ואת היכולת "לעשות כסף"; הם בטוחים שהיהודים שולטים במוקדי הכוח בעולם, ומלאי השתאות על כך.
היחס לישראלים במדינת הענק קצת יותר אמביוולנטי. "מצד אחד, יש הערכה רבה כלפי היהודים וישראל, ומתקיים שיתוף פעולה פורה בתחומי החקלאות והטכנולוגיה", מסביר שגריר ישראל בסין ד"ר יהוידע חיים. "מצד שני, הסינים מייבאים 50% מתצרוכת הנפט שלהם מהמזרח התיכון וזקוקים גם לתמיכה ערבית במלחמתם נגד טייוואן, ומכאן הגישה האמביוולנטית כלפי ישראל".
ביולי 2000 חלה הידרדרות משמעותית ביחסי ישראל-סין. ישראל, בלחץ האמריקאים, ביטלה עסקה למכירת מטוסי ריגול מסוג פלקון לצבא הסיני. הסינים נפגעו מהאופן שבו הודיעה ישראל על ביטול העסקה, אולי אפילו יותר מהביטול עצמו ו"הם לא שוכחים את זה עד היום", אומרים ישראלים.
הדבר הראשון, קונים בית
לפי הערכות, 300-250 חברות ישראליות פועלות בסין, בעיקר בתחומי החקלאות והטכנולוגיה. החברות פועלות בשוק הסיני ישירות או באמצעות נציג מקומי. במדינה מתגוררים עוד כמה מאות ישראלים, בעיקר יזמים קטנים וסטודנטים. סמי ועידן עופר נחשבים שניים מהישראלים הבולטים הפעילים בסין. חברת הספנות הפרטית שבשליטתם רוכשת אוניות הנבנות בסין וגם לצים, מקבוצת החברה לישראל, פעילות ענפה במדינה. בשנה האחרונה, על רקע תנופת הבנייה והתשתיות שמתחוללת בסין, גוברת גם ההתעניינות של יזמי נדל"ן ישראלים בשוק הענק.
סין ניצבת בפני אתגרים ושינויים מרחיקי לכת, רבים מהם קשורים לתחומי הנדל"ן והתשתיות. המימשל מתכנן להעביר 300-250 מיליון בני אדם מאזורים כפריים לערים, ולשם כך מכשיר קרקעות. בנוסף, בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית ברמת החיים במדינה ויותר ויותר סינים רוכשים דירות.
כדי לספק את הביקושים מקדם המימשל בנייה בהיקפים עצומים. הפקידים הממשלתיים בערים מרגישים מחויבים לפיתוח, והצלחתם נמדדת לפי פרמטר זה. במקומות הצפופים השיטה הרווחת היא פינוי מבנים ישנים והקמת חדשים במקומם (פינוי-ביוני). בעבר הנוהל היה פשוט מאוד. הממשל היה מודיע לדייר, שממילא התגורר בדירה שבבעלות המדינה, על הפינוי הצפוי ונותן לו חודש להתארגנות וכן מקום מגורים חדש. ואולם לאחר כמה מקרים שבהם דיירים שרפו עצמם למוות כאות מחאה, הממשל התרכך וכיום התהליך מורכב יותר, יש התחשבות בדיירים מתנגדים וניתן פיצוי. בערים ראשיות, כמו
הבירה בייג'ין, נראים מנופים בכל פינה והעבודה באתרים מתנהלת סביב השעון, ביום ובלילה.
השינויים בבייג'ין מהירים מאוד וניכרים בכל מקום. בנייני ענק מוקמים בכל מקום. הבנייה חדישה ומודרנית והארכיטקטורה מיוחדת ומרהיבה. הסינים עצמם, כך נראה, מתרגלים באיטיות לשינויים. הכבישים מלאים ברוכבי אופניים, מרביתם ישנים מאוד, והולכי רגל (שחלקם מעדיפים ללכת לאחור כדי לשפר את הקואורדינציה). כמעט שאין ילדים או בעלי חיים ברחובות הנקיים מאוד. הסינים עדיין מעדיפים את האוכל המקומי, רשתות המזון המהיר כמעט לא נראות, למעט רשת KFC, שמצליחה מאוד, ומרבית השילוט עדיין בסינית בלבד.
גם אתרי הבנייה נקיים ומסודרים. ניתן לראות את תנופת הבנייה גם בערים קטנות יחסית אך בעלות פוטנציאל (ערי המדרג השני). במקביל מתחוללת גם מהפיכה בתחום התשתיות: כבישים נסללים מדי יום, מחלפי ענק צצים ליד כבישי אגרה מודרניים, מסילות רכבת מונחות ומוקמים שדות תעופה ומתקני התפלה.
אנה קאליפה, ראש מחלקת המחקר של JLL בסין, אומרת כי 80% מהבנייה בערי המדרג השני מיועדת למגורים, וכי 80% מהדיירים הם בעלי הבתים. "הסינים משדרגים את חייהם. הם מבזבזים פחות על מזון ובילויים וחוסכים את הכסף כדי לקנות בית, לשפר את הדיור. על אף שקצב הגידול הטבעי בבייג'ין ובשנחאי נמוך, יש תהליך אורבניזציה שמגדיל את מספר התושבים בערים".
הצמיחה הכלכלית לא באה לידי ביטוי רק בתחום המגורים. קאליפה: "מרכזים מסחריים נהפכים לנחוצים יותר ויותר, ושוק המשרדים אמור לצמוח תוך שלוש שנים. נרשמת עלייה משמעותית בביקוש של חברות לשטחים. בנוסף, בגלל האולימפיאדה יש השקעה בתשתיות, והם רוצים לשפר גם את איכות האוויר, שכיום מזוהם מאוד".
הישראלים, למרות המרחק הרב וקשיי השפה, כבר בוחנים אפיקי השקעה במקום. לפני כשלושה חודשים פורסם ב-TheMarker כי לב לבייב, יצחק תשובה, דוד עזריאלי וסמי ועידן עופר נמצאים בשלבים שונים של השקעות במעצמה המתפתחת. על פי הידיעה, חברת IDE הנדסת התפלה מתמודדת במכרזים של עשרות מיליוני דולרים להתפלת מים. כי"ל מקבוצת החברה לישראל, שבשליטת סמי ועידן עופר, ו של יצחק תשובה הן בעלות השליטה ב-IDE.
עוד פורסם כי יו"ר קבוצת לבייב בוחן השקעה ראשונה בהיקף של כמיליארד דולר בסין. לבייב מתכנן להקים קומפלקס הכולל מבני מגורים, מבני משרדים וקניונים על בסיס הניסיון שרכש ברוסיה. לבייב כבר ביקר בסין, אך ככל הידוע עדיין לא התחיל להשקיע במדינה. ככל הידוע, חברת הנדל"ן והתשתיות הישראלית היחידה שכבר פועלת בסין בהיקפים משמעותיים היא GTC China מקבוצת .
הישראלים באים
GTC China מקימה כיום עם שותף מקומי, חברת lucky hope, שלושה פרויקטים למגורים בערים שיאן ושאן יאנג, שיכללו כ 13,300 יחידות דיור, כמספר הדירות בעיר בינונית בישראל. החברה גם חתמה על הסכם הבנות להקמת פרויקט נוסף בשאן יאנג, והיא פעילה בתחום תשתיות המים, באמצעות חברת תהל.
מחירי הדירות נמוכים משמעותית מהמקובל בישראל, וכך גם עלויות הבנייה. עלות הבנייה (כולל מרכיב הקרקע, של 30% 40%) מוערכת ב 2,000 יואן למ"ר, שהם כ 263 דולר למ"ר (כמעט מחצית מהעלות בישראל). הדירות קטנות יותר מהמקובל בישראל, וכוללות 2 חדרי שינה בממוצע ומעוצבות הן בסגנון מסורתי הן מערבי. הפרויקטים צפופים יחסית אך ניכרת הקפדה רבה על פיתוח סביבתי ועל נגישות נוחה. בקרדן אומרים: "הרווח היזמי בפרויקטים הוא 20%-15% - כמו בכל העולם - אך ההיקפים עצומים וזה מה שעושה את ההבדל".
אלון שלנק, חבר בדירקטור קרדן NV, והממונה על פעילות החברה בסין, אומר כי בקרדן החליטו להתמקד בשולי ערי המדרג השני. "ברוב המקרים, מחירי הדירות במרכזי הערים אינם מצדיקים את המחיר המבוקש בעבור הקרקעות - אלא משקפים כוונה לעלייה עתידית, בעיקר על רקע העלייה החדה במחירי דירות יוקרה; התייקרות שהממשלה, למרות ניסיונותיה, לא כל כך מצליחה לרסן". לדבריו, מחירי הדירות בשולי הערים הם כ 2,800 יואן למ"ר, כ 370 דולר למ"ר (בערך שליש מהממוצע למ"ר בדירות עממיות בישראל), כשבמרכזי הערים המחיר מגיע ל 4,000 יואן למ"ר, כ 526 דולר למ"ר.
שאן יאנג, הממוקמת צפונית-מזרחית לבייג'ין, פחות מזוהמת מהבירה אבל גם הרבה פחות יפה. מדובר באחת מערי התעשייה החשובות בסין, שהממשלה המרכזית בחרה כבסיס לתעשיות אסטרטגיות, דוגמת תעשיות כימיות ותעשיות כלי רכב. בעיר, המשתרעת על שטח של 13 אלף ק"מ, מתגוררים 7.2 מיליון תושבים.
שאן יאנג מתפתחת במהירות, אך לצד מבנים חדישים ובוהקים אפשר לראות שכונות עוני ושיכונים ישנים ומכוערים. בשולי העיר מוקמת שכונת ענק. בקרדן מספרים כי שיתוף הפעולה עם היזמים פורה מאוד, וכי ניתן להתחיל לבנות בתוך יום ממועד רכישת הקרקע.
העיר השנייה שבה ממקדת קרדן את פעילותה היא שיאן אן, שממוקמת בשולי העיר שיאן, אחת הערים היפות והחשובות בהיסטוריה של סין. שיאן היא אחת מעשר הערים הגדולות במדינה - עיר תיירות פופולרית המאכלסת 7.5 מיליון תושבים. בשכונה שמקימה החברה שנקרא אולימפיק גרדן נמכרו עד כה כ 1,000 דירות.
בקרדן מספרים כי רכשו את הקרקע בספטמבר 2006 והחלו לעבוד כעבור שלושה חודשים. מרבית רוכשי הדירות בפרויקט הם בגיל 30 40, בוגרי מכללה, עובדים במקצועות צווארון לבן ומרוויחים בערך 9,000 דולר בשנה. עוד מספרים בקרדן: 70% מהרוכשים קונים את הנכס כדי לגור בו וכ 66% לוקחים משכנתא בשיעור של עד 70% ממחיר הנכס, בריבית של כ-7%.
בחברת הנדל"ן הישראלית אומרים כי השיפור במצב הכלכלי והעלייה בביקושים לדירות ולתשתיות הם הסיבות העיקריות לכניסת החברה לשוק הסיני. יו"ר קרדן ובעל השליטה בקבוצה יוסף גרינפלד: "החדירה לסין היא מהלך שמתבסס על ניתוח מאקרו-כלכלי שעשינו בקבוצה כדי לקבוע להיכן כדאי להיכנס בטווח של 10 15 שנים. כתוצאה מניתוח שעשינו לפני כמה שנים, הגענו לכאן לפני שנתיים וחצי, ומאז הגענו לאן שהגענו".
עוד אומר גרינפלד: "יש לא מעט דברים שנמצאים בתהליך של בדיקה ומשא ומתן. זו התחלה של דרך חדשה בעבורנו. בשלב ראשון, אנחנו רוצים להגיע לנוכחות ב 10 ערים, כשכיום יש לנו ארבעה פרויקטים בשתי ערים. התחלנו במגורים, נשלב מרכזים מסחריים ובעתיד נבחן גם משרדים. נרחיב את התמהיל של ההכנסה המניבה. סין היא לא ישראל ולא מזרח אירופה. מדובר במדינה ענקית עם פוטנציאל ענק. יש סיכונים, אבל שווה לנו לקחת אותם. זה נכון גם לתשתיות וגם לנדל"ן".
הכלל הקובע - ייזהר הקונה
ואמנם, לצד ההזדמנויות יש לא מעט סיכונים. איריס ועודד ארבל, ראשי הנציגות הכלכלית בסין, אומרים כי בפני חברות המתכוונות להשקיע בסין ניצבים אתגרים רבים. לדבריהם, מסקר שנערך בקרב 800 חברות אמריקאיות עולה כי הבעיה העיקרית היא חוסר שקיפות ברגולציה - "תקנות יכולות להשתנות בן רגע וללא התראה", אומרת איריס ארבל.
שלנק מדגיש כי אם לא חוברים לגורם מקומי קשה מאוד לפעול ולהצליח בסין: "למשל, במשא ומתן. כמו שהסינים רואים זאת, במו"מ הכל מותר. מותר לרמות, לשקר, לתת מצג שווא. הכלל שקובע פה הוא 'ייזהר הקונה'. לא משנה אילו יחסים נרקמו קודם, הכל מתבטל. נציגים שסוכם עמם הכל יכולים פתאום להיעלם ונציגים אחרים יישלחו במקומם אחרי שהחוזה נחתם, הכל חוזר לקדמותו".
לדבריו, הקושי העיקרי של קרדן היה למצוא שותף. "הקושי נעוץ בפערים התרבותיים. אני רגיל לשלוט בפרטים ובסין הבנתי שאין לי שליטה, צריך ללמוד לתפקד במצבי אי ודאות קיצוניים. עם הזמן משתפרת היכולת להבין כל תגובה שלהם ולפרש אותה", מספר הממונה על פעילות קרדן בסין ומוסיף את ההקשר הישראלי: "בטווח המיידי, הישראליות עזרה לנו. מזהים אותנו כחלק מהעם היהודי שאותו הם מעריכים מאוד. בשלב המגע הראשוני, זה לא מה שמכריע. זה פשוט נעים יותר לפגוש אדם שמזהה אותך עם קבוצה שהוא מעריך.
עם זאת צריך סבלנות והתנהגות נאותה שתואמת את האופי, התרבות והנימוסים הסיניים. זה לא אומר שמי שברוטלי וקצת חוצפן לא יצליח - אבל יהיה לו קשה יותר. כמובן שנדרשת גם ראייה לטווח ארוך ואיתנות פיננסית", מסכם שלנק.
לדברי עודד ארבל, כדי לעשות עסקים בסין חייבים להיעזר במתורגמן. צריך גם למצוא את המקום המתאים לפעילות, להכין חומר פרסומי בסינית, להתכונן היטב למשא ומתן ולפעול בזהירות.
מבחינת הידע ההנדסי, מסביר המהנדס הראשי של GTC צ'יינה אלי גינוסר, יש לבצע התאמה בין הדרישות לרגולציה של מערכת התכנון בעיר. "צריך להבין איך הדבר עובד. זה לא שונה ממקומות אחרים בעולם, רק עם דרישות יותר מחמירות. צריך להיות קשוב מבחינה הנדסית לכוחות השוק. אנחנו לא מביאים ידע הנדסי מיוחד, הכל זה אנשים שאת שירותיהם אנחנו והשותף שלנו שוכרים".
כוח אדם, ידע וביקושים
בסופו של דבר, אני מאמין שדרום-מזרח אסיה היא הדבר הבא", אומר גרינפלד, "לדעתי, הגענו לפה בזמן. החדירה לשוק היתה קשה מאוד, אבל אחרי שמכירים אותך, כבר יותר קל. התחלנו בקטן והתרחבנו. אנו מתמקדים בהרחבת הפעילות בסין ובגיוונה, לתחום המסחרי ואחר כך למשרדים.
"אני מאמין שהאזור ישגשג. יש פה כל מה שנדרש: כוח אדם זמין, ידע וביקושים. עם הזמן יגיעו לסין יותר ישראלים. הם יגלו שזו עבודה לא קלה, תשאלו את היבואנים ואת היצואנים - אבל מי שמתאמץ יצליח", מסכם בעל השליטה בקרדן.
יוסף גרינפלד: "סין היא לא ישראל; מדובר במדינה ענקית עם פוטנציאל ענק; יש סיכונים, אבל שווה לנו לקחת אותם"
ענת ג'ורג'י
28.6.2007 / 10:35