פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      כמה עצות לעונת הנדל"ן החמה

      המומחים צופים כי שוק הנדל"ן ישבור שיאים בחודשים הקרובים. כמה טיפים לקונים ומוכרים של דירות שיסייעו לעבור את הקיץ בשלום

      חם בשוק הנדל"ן, ולא רק בגלל מזג האוויר. שוק הנדל"ן של קיץ 2007 מחייב היערכות מיוחדת. רוכשי דירות ומוכרי דירות צריכים לצפות לשוק שונה ממה שהכירו בעשור האחרון: דינמי, מפתיע וקפריזי יותר - עם אפשרויות שלא חושבו מראש, אבל גם עם מחירים ברמות גבוהות מאלה שנצפו. TheMarker-נדל"ן ערך סקירה אצל אנשי נדל"ן, יזמים, מתווכים, סוקרים ואנשי שיווק, ודלה מהם כמה כללים של "עשה" ו"אל תעשה" לכל מי שמתכוון למכור או לרכוש דירה בקיץ הנוכחי.

      כשמדברים על שוק חם, אין ספק שהסיפור הבא, שהתרחש לפני שבועיים במודיעין, הוא המחשה לא רעה: דירה נמכרה שעות ספורות לאחר שהוצעה למכירה. המתווכת מסוכנות שומאכר שקיבלה את ההודעה על דבר מכירת הדירה, התקשרה לקונה, עליו ידעה מראש כי הוא מחפש נכס בעל נתונים דומים.

      האיש בא, ראה, הסכים למחיר שבו נקב המוכר, והעסקה הושלמה. גם אם הסיפור מהווה שיא, לא מעט סיפורים על עסקות בזק קיימים בשוק, וכולם כאחד מצביעים על כך שלפחות באזורים מסוימים חלפו כנראה הימים בהם הקונה היה יכול לייבש את המוכר ולאלצו להפחית את מחיר הדירה.

      השוק מתעורר בקיץ

      "בקיץ יש עלייה של יותר מ-25% במספר העסקות בנדל"ן: במכירה, ויותר מזה בהשכרה", אומר עורך מחירון הדירות וסוקר השוק, לוי יצחק. "כל מי שרק יכול דוחה את העברת הדירה לחודשי הקיץ, אז הילדים מצויים בחופשה מבית הספר וניתן לקחת ביתר קלות גם חופשה מן העבודה. הדירות טעונות שיפוץ בדרך כלל, וכשאנו בחודשי הקיץ אין תלות בפגעי מזג האוויר, שעלולים לשבש את השיפוץ. לכן רוב העסקות נעשות בחודשי הקיץ, והמחירים עולים".

      אבל בקיץ הזה, הציפיות בשוק גדולות בהרבה יחסית לשנים קודמות. לדברי מנכ"ל רימקס ישראל, ברנרד רסקין, "אנחנו מחכים לקיץ הזה, שעשוי להיות מבחינתנו מעניין מאוד. בדרך כלל, יש עונתיות ברורה בתחום זה, כך שבחודשי החורף והסתיו יש ירידה בהיקף העסקים, ובחודשי הקיץ יש עלייה חדה. מה שיוצא דופן הוא שבחודשים האחרונים, שהם בדרך כלל שקטים יותר, העסקות אצלנו ברימקס היו כמו בחודשי הקיץ הערים של השנים האחרונות. בגלל זה אנחנו מחכים לראות מה יקרה בקיץ עצמו מבחינת היקף העסקים. לפי האווירה שיש כיום בשוק הנדל"ן, דומני שחודשי הקיץ הולכים להיות הכי טובים בעשור האחרון".

      עדויות נוספות מגיעות מצד הקבלנים, שמספרים על התעניינות גדולה מבעבר של קונים בפרויקטים שהם מקימים. סמנכ"ל השיווק בחברת אמריקה ישראל, דרור תורן, סבור שהתחממות השוק תגרום לשינויים בהסדרי המבצעים: "מרבית חברות הבנייה והקבלנים עושים את קמפיין המכירות שלהם בחגים, אבל הקיץ הזה יהיה שונה להערכתי. כך למשל אנחנו יוצאים כבר עכשיו בקמפיין לפרויקט שלנו בפתח תקוה". גם חברות אחרות הזדרזו לצאת במבצעים שונים, על אף שהחגים עוד לא באופק. לכן, לקוני הדירות כדאי לעקוב אחר המתרחש אצל הקבלנים.

      מחיר שוק, מחיר בפועל

      באחרונה אנו עדים לנזילות של המושג "מחיר שוק", ולא רק כשמדובר בנכסי יוקרה. לפני כחודש, למשל, התקיים הליך התמחרות על דירה לשיפוץ מגבעתיים, שהיתה בכינוס נכסים. אף שהדירה דרשה שיפוץ של כ-30 אלף דולר ושוויה לאחר שיפוץ הוערך ב-170 אלף דולר, הדירה נרכשה ב-165 אלף דולר. משתתפים בהתמחרות הסבירו כי היו מוכנים להציע על הדירה מחירים גבוהים יחסית, משום שאחרי שבחנו את שוק הדירות באותה סביבה הגיעו למסקנה שאין הרבה דירות למכירה ושהמחירים אמורים לעלות בעתיד הקרוב. כלומר, עצם הציפייה לעליית המחיר העלתה את מחיר הדירה.

      מצד שני, מוכר דירה צריך לדעת מהו השווי האמיתי של דירתו ולא לדרוש עליה מחיר בלתי ריאלי. "דע את שווי הדירה שלך, שכן אם תנקוב במחיר הגבוה בצורה מוגזמת מהמחיר האמיתי, לא תמכור ולא יתייחסו אליך ברצינות", מזהיר רסקין.

      יש דירות שאינן מצליחות להימכר על אף שהן נמצאות במקומות המבוקשים ביותר. בשדרות רוטשילד בתל אביב, למשל, יש דירת 3 חדרים עם מרפסת שניתן לראות ממנה את הים. בעליה דורשים 450 אלף דולר, כלומר 150 אלף דולר לחדר, או 6,500 דולר למ"ר. אפילו בשוק ממריא כמו זה שברוטשילד, המחיר הזה נחשב להגזמה גדולה והדירה נותרה ללא קונים.

      דירת מיני פנטהאוז בת 4 חדרים בנתניה שהוצעה למכירה במיליון שקל נותרה עם השלט במשך חודשים רבים, עד שבעליה, משקיע, התייאש והשכיר אותה. זאת על אף שדירה דומה נמכרה ב-940 אלף שקל, כלומר הפרש של כ-6% בלבד. ההסבר לכך הוא שרוכשי הדירות במקום הם לרוב זוגות צעירים, שעבורם 60 אלף שקל הם הפרש גדול ובלתי מוצדק, גם אם מדובר במיני פנטהאוז.

      כיצד קובעים את המחיר הריאלי? בשכונות שבהן יש דירות חדשות לצד דירות יד שנייה, ניתן להסתמך על מחירי דירות הקבלן כעל פרמטר טוב למחיר ריאלי. במקומות שבהם לא קיימת בנייה חדשה, ניתן לעיין במודעות למכירת דירות ולהתייעץ עם אנשי מקצוע.

      גם הקונים צריכים להתרגל למציאות החדשה. לא מזמן הם יכלו ללחוץ על בעלי הדירות להוריד את מחיר הדירה. כיום ניסיון כזה משמעו הפסד של הדירה. השוק חם, הקונים צובאים, הבנקים להוטים לתת משכנתאות בריביות נמוכות ביותר של כ-4% - ואם הדירה ממוקמת באזור מבוקש, הקונים צריכים להשלים עם העובדה שקיץ 2007 הוא קיץ של מוכרים.

      הדולר מזגזג

      בתחום המשכנתאות, השוק אינו מפסיק להתקדם, ובנקים למשכנתאות מציעים מסלולים מגוונים בריביות נמוכות. לעתים בשיתוף פעולה עם חברות בנייה ניתן להגיע לשיעורי מימון גבוהים, בתנאים נוחים. ייתכן שזוג שמעוניין לרכוש דירה יד שנייה במקום מסוים, משום שאינו סבור שהוא יכול לעמוד ברכישת דירה חדשה, יופתע כשישמע על אפשרויות המימון. מנכ"ל אשדר, שרגא ויסמן, ממליץ לפיכך לברר את תנאי המימון ולבדוק האם חברות הבנייה יכולות להעניק הלוואה נוספת על המשכנתא בתנאים מועדפים.

      נושא אחר שמייחד את הקיץ הנוכחי הוא אי יציבות של שער הדולר. עד לפני תקופה לא ארוכה הורגלנו, שלמעט נפילות קטנות זמניות, שער הדולר עולה בעקביות. בעת האחרונה, לאחר שרשם ירידה גדולה משער של 4.7-4.6 שקלים לפחות מ-4 שקלים, שער הדולר מתנהג בצורה בלתי צפויה.

      על כך אומר מנכ"ל אנגלו סכסון, חנן שלזינגר: "בעסקות חדשות ניתן לראות מעבר לחוזים שקליים. לפי נתונים של אנגלו סכסון, יותר מ-20% מהדירות כבר מושכרות בשקלים ללא קשר למה שקרה בחודשים האחרונים לדולר. הטיפ שלי לשוכרי הדירות הוא לחתום על חוזה לפי תשלום שקלי, מכיוון שקשה לצפות מה יקרה עם שער הדולר. מאחר שמרבית האנשים מרוויחים שכר בשקלים, מומלץ לכל הצדדים לבצע עסקיות שקליות גם אם יצמידו את החוזה לשער דולר שקובעים מראש מה יהיה השער הנמוך שלו לצורך החישוב. את המחיר מומלץ לעדכן עם חידוש החוזה בחלוף שנה. בעסקות רכישה של דירות יד שנייה, יש דילמה בקשר להצמדה לדולר מאחר שמדובר בעסקות לטווח ארוך. גם כאן יש להערכתי מקום להיצמד למטבע המקומי".

      מנכ"ל אשדר, שרגא ויסמן, מצטרף להמלצה, והוא מכוון אותה במיוחד למוכרי הדירות: "לקבוע שער שקלי קבוע ולא להיות תלוי בשערי מטבע זר כמו הדולר", הוא מזהיר. מניסיונו הוא מכיר לא מעט מקרים של משפרי דיור שמכרו את דירותיהם בדולרים, וחיפשו דירות קבלן שנקובות בשקלים. ירידת שער הדולר אילצה אותם להתפשר על איכות, מיקום וגודל הדירות החדשות שקנו, או לקחת משכנתא נוספת, כדי לגשר על הפסדיהם עקב ירידת הדולר.

      אלוהים נמצא בפרטים הקטנים

      הלהיטות לחסוך במחיר (של הקונה) ולהוסיף למחיר (של המוכר), גורמת לעתים לפיצוצי עסקות על שטויות. כך, למשל, המוכר מודיע לקונה: "מישהו הציע לי הצעה גבוהה יותר על הדירה", בשעה שאין שום הצעה כזו. הקונה מצידו מספר למוכר ש"מצאנו דירה אחרת במחיר נמוך יותר ואנחנו מתלבטים". התועלת שבתרגילים הללו קטנה מאוד, ועשויה להניב רווח של אלפי דולרים בודדים. הסיכון, לעומת זאת, גדול מאוד, ועסקות כבר התפוצצו על רקע זה.

      "בקו הגמר היה ישר", מציע רסקין. "הגעתם כבר לקראת סיום המגעים, ואתם רוצים להרוויח עוד אלפי דולרים בודדים לכאן או לכאן, אבל אתם עלולים למצוא עצמכם ללא פרטנר".

      לוי יצחק מציע שלא להאמין לשום הבטחה שאינה מעוגנת בחוזה כתוב. פעמים רבות סוכני מכירות של מבנים מפליגים בתיאורים שקשורים למצב התכנוני של הסביבה, לאיכויות המפרט הטכני, לגודלי הדירות ועוד. הפרסומות מראות מודלים יפים של בתים שמתוארים כ"יוקרתיים", המוקפים חורשות מוריקות, אבל המציאות בשטח צנועה בהרבה. לפיכך כדאי לבדוק היטב את המפרטים הטכניים שמצורפים לחוזה רכישת הדירה, בעזרת איש מקצוע.

      גם בשוק הדירות יד שנייה לא חסרים סיפורים: מוכר דירה בפתח תקוה סיפר לקונים שברשותו שני מקומות חניה, אף שעל פי המסמכים שהציג היה לו רק מקום חניה אחד. לטענתו, "חברת הבנייה שבה רכשתי את הדירה הבטיחה לי לרשום גם את החניה השנייה על שמי". הקונים לא האמינו לו וסירבו לשלם על מקום החניה השני, ואכן כשבאו לברר מה הסטטוס של מקום החניה השני נמסר להם כי הוא עדיין ברשות חברת הבנייה וטרם נרכש. מובן שלא עלה בדעת החברה לתת אותו למוכר הדירה.

      שימו לב לתאריך האכלוס ולמועד פתיחת שנת הלימודים של הילדים, מציע מנכ"ל חברת שיווק הדירות דרא, דרור אוהב ציון. "חברות בנייה מנסות במידת האפשר לתכנן את תאריכי האכלוס שלהם בהתחשב בפתיחת שנת הלימודים, לדוגמה אם תאריך האכלוס של החברה מתוכנן לספטמבר-אוקטובר, חברת הבנייה תעשה את כל המאמצים למסור את המפתחות ביולי-אוגוסט. כמו כן, כבר בשלב תכנון הבנייה, מועד תחילת הלימודים מובא בחשבון כאחד הפרמטרים לקביעת מועד אכלוס", הוא מספר.

      הכי חשוב: סבלנות

      ועוד עניין שתמיד שוכחים, אבל השנה הוא יהיה אקוטי במיוחד: חברות ההובלה. "החברות הללו עסוקות מאוד בחודשים האלה, מאחר שאנשים קונים דירות ומתכננים את המעבר לתקופה שלפני תחילת שנת הלימודים, כדי שילדיהם ישתלבו במערכת החינוך בסביבה החדשה", אומר מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, חיים קקון. שימו לב לזה, משום שכדאי לשריין את שירותי חברת ההובלה כמה שבועות מראש, ולא להמתין לרגע האחרון.

      והטיפ הגדול ביותר: להיאזר בסבלנות, למרות הלחץ, כי בשוק כה מורכב קל מאוד לטעות. אסור להמר, וצריך להמשיך ולחפש עד למציאת המוצר המתאים במחיר המתאים ולא להתפשר. כי אף אחד לא רוצה להתגורר בדירת פשרה.