לב לבייב לא היסס לרגע. ניכר היה שהתשובה שלו, גם אם לכאורה נשלפה מהשרוול, היתה מוכנה: "7 מיליארד דולר עד סוף השנה", הוא אמר בביטחון וחייך.
השאלה שהצגנו לו בסוף הראיון, שהתקיים בסוף ינואר בדאבוס בעת דיוני הפורום הכלכלי העולמי, היתה פשוטה: מהו היעד העסקי המעודכן לאפריקה ישראל, חברת ההשקעות העיקרית שלו.
3.5 מיליארד דולר הפרידו במועד הראיון בין היעד שנקב לבייב לבין שווי השוק של אפריקה ישראל. היומרה של לבייב, להוסיף 3.5 מיליארד דולר - 15 מיליארד שקל - לשווי החברה שלו בתוך 11 חודשים נראתה קצת מוגזמת, שלא לומר הזויה.
ואולם דקות לאחר שפורסם הראיון ב-TheMarker החלה מניית אפריקה ישראל לזנק בעקביות. ביום הראשון היא קפצה ב-9% ובתחילת מאי, ערב הנפקתה של החברה הבת אפי פיתוח בבורסת לונדון, כבר היה שווי החברה 7 מיליארד דולר.
הביטחון של לבייב לא היה תלוש מהמציאות. אפריקה ישראל החלה אז במגעים עם חתמים להנפקה בלונדון של אפי פיתוח, שמרכזת את השקעות החברה בנדל"ן ברוסיה. לבייב העריך שהסכום שהחתמים - ולאחר מכן השוק - יהיו מוכנים לשלם בעבור החברה יהיה גבוה דרמטית מהשווי שהשתקף באותה עת במחירה של החברה האם אפריקה בבורסה בתל אביב.
שלושה חודשים לאחר מכן הושלמה המשימה: אפי פיתוח גייסה בבורסת לונדון 1.4 מיליארד דולר לפי שווי חברה של 7.3 מיליארד דולר - אחת מהנפקות הנדל"ן הגדולות ביותר שבוצעו בבורסה הבריטית.
מאין הערך האדיר?
רשימת עשירי העולם מלאה באוליגרכים שהצליחו לצבור בתוך שנים ספורות הון של מיליארדי דולרים ברוסיה. לכן היכולת של לבייב להפוך שרשרת עסקות נדל"ן, שרובן בוצעו בחמש השנים האחרונות, לחברה בשווי 7 מיליארד דולר נראית לרבים טבעית.
ואולם רוסיה של שלוש השנים האחרונות אינה הג'ונגל המטורף של שנות ה-90, שבו המדינה מכרה בין לילה את רוב נכסיו של העם הרוסי לקומץ מקורבי שלטון במחירים מגוחכים.
רוסיה של שנות ה-2000 היא עדיין ג'ונגל עסקי ופוליטי הזוי, אבל מסוג אחר: למדינה נכנסו בשנים האחרונות מאות משקיעי ענק מכל העולם; מחירי הנכסים מטפסים במהירות ועל כל עסקה יש קופצים ומתחרים רבים. איך אפשר לייצר בסביבה עסקית כזאת ערך של 7 מיליארד דולר בתוך שנים ספורות?
השאלה הזאת רלוונטית במיוחד על רקע העושר וההשפעה האדירה שצבר לבייב במשק הישראלי בשנים האחרונות והנהירה של יזמים ישראלים רבים לרוסיה.
מהסיסמאות ויחסי הציבור של אנשי אפריקה ישראל והאנליסטים שמכסים את החברה לא ניתן להבין כיצד נוצר הערך האדיר הזה. התשקיף של אפריקה ישראל הוא טכני ומשעמם, אבל עיון מעמיק בו מציג כמה פרטים מעוררי מחשבה
הסכמים באוויר
1. JLL - אלה ראשי התיבות שעומדים במרכזו של תשקיף הנפקתה של החברה: חברת השמאות ג'ונס, לאנג, לאסל, שסיפקה את הערכת השווי לנכסי החברה - 3.7 מיליארד דולר.
כיצד ביצעה JLL את הערכת השווי? זה לא כך כך חשוב. מה שיותר חשוב הן ההנחות שבבסיס ההערכה, אשר אותן אפשר למצוא בעמוד 7 בתשקיף. הנה כמה מהן, מובאות בקיצורים נדרשים:
* JLL הניחה שאפריקה תקבל את כל האישורים הנדרשים מהרשויות הרוסיות השונות להשלמת הפרויקטים.
* JLL התעלמה מההשפעה שתהיה להקמת פרויקטים מתחרים לאלה של אפריקה.
* JLL הניחה שכל הפרויקטים יושלמו, ובזמן.
2. האם ל-JLL היו סיבות טובות לקבוע את ההנחות האלה? הנה מה שנכתב, באותו עמוד, לגבי הפרויקט העיקרי של החברה - הנקרא קונצבו:
"אין לנו אף אישור רשמי מהממשלה הרוסית לבנות את פרויקט קונצבו. נכון למועד התשקיף, עיריית מוסקווה לא קיבלה החלטה לאפשר לנו לפתח את הפרויקט. לכן אין לנו זכויות חכירה על הפרויקט ושום הצהרה מקדימה מהרשויות הרלוונטיות שנצליח לקבל אישורים כאלה".
ומיד לאחר מכן: "נכון לסוף מארס 2007 מהווה פרויקט קונצבו 17.6% מהשווי הכולל של תיק הנדל"ן שהוערך על ידי JLL... אם לא יתקבלו האישורים המתאימים... תהיה לדבר השפעה שלילית משמעותית על הערכת השווי, העסקים ומצבה הפיננסי של החברה".
הקונץ המרשים הזה, קונצבו, הוערך על ידי JLL בשווי של 670 מיליון דולר.
3.עדיין בעמוד 7, מתחת לפרויקט קונצבו, מספרת החברה על פרויקט דינמו שגם הוא הוערך על ידי JLL:
"בפברואר 2007 נכנסנו להסכם מסגרת עם חברה רוסית בשם מילינר, שיש לה זכויות על בניינים ושטחים מסוימים בפרויקט. אנחנו מצפים לחתום על הסכם רכישה בעתיד. אבל לא הצלחנו לקבל עדיין אישור לכך שלמילינר יש אכן זכויות באותם בניינים ושטחים. לא השלמנו עדיין את תהליך בדיקת הנאותות והבדיקה שעשינו (עד כה) העלתה שעשויים להיות פגמים באישורי הבעלות, אשר עלולים להשפיע על זכויות הבעלות של מילינר... אם לא נצליח לאשר את זכויות הבעלות לא נוכל לפתח את הפרויקט כמתוכנן, או שלא נוכל לפתח את הפרויקט בכלל".
דינמו - פרויקט דינמי מאוד לכל הדעות - הוערך על ידי JLL בשווי מרשים של 118 מיליון דולר.
מה השמאי מבין
4. נמשיך לעמוד 8: "פרויקט ברזקובסקיה הוא בשלב התחלתי ועדיין לא התחיל. במארס 2007 (חודש לפני הערכת השווי ושלושה חודשים לפני ההנפקה) נכנסנו להסכם רכישה של חברה בשם ביזאר, אשר צפויה להחזיק בבעלות על נכסים מסוימים בפרויקט. סנקו לימיטד, חברה מאיי סיישל, אמורה להעביר לביזאר את זכויותיה בשני בניינים נוספים... אם ביזאר לא תצליח להבטיח את הבעלות על הנכסים ייתכן שלא נוכל לפתח את הפרויקט".
הפרויקט הביזארי הזה הוערך על ידי JLL ב-117 מיליון דולר.
5.הרשימה עדיין ארוכה; אפריקה מציינת בתשקיף שבתיק ההשקעות שלה יש עשרה פרויקטים שהיא לא השלימה לגביהם הסכם השקעה ו/או הסכם חכירה, או לא הבטיחה בהם את הזכויות על הקרקע.
ואולם עכשיו הגיע הרגע לעבור לקטעים לא פחות מרשימים בתשקיף, שם מתוארת עליית הערך הדרמטית של הנכסים.
בעמוד 38 בתשקיף מספרת החברה על פרויקט ראפו. אפריקה רכשה בפברואר 2005 100% מהפרויקט ב-30 מיליון דולר. ביולי אותה שנה היא מכרה מחצית מהפרויקט ל"צד שלישי" ב-30 מיליון דולר כדי לסייע במימונו. כלומר, עליית ערך של %100 בחמישה חודשים. מדוע חברה עשירה כמו אפריקה זקוקה ל"סיוע במימון"? השאלה מתחדדת כשמתברר ששווי הפרויקט עלה ב-100% בחמישה חודשים.
מילא, נמשיך: שנה לאחר מכן, ביולי 2006, חזרה ורכשה אפריקה את הנכס בחזרה מאותו צד שלישי תמורת 33 מיליון דולר, "לאחר שהתברר שלשותף אין את היכולת לממן את הפרויקט".
שימו לב: בחמשת החודשים שבין פברואר 2005 ליולי 2005 שווי הפרויקט עולה ב-100% לצורך מכירתו לשותף האלמוני. לעומת זאת, בשנה שחולפת מיולי 2005 ליולי 2006 שווי הפרויקט עולה רק ב-10% לצורך העסקה שבה קונים החוצה את השותף האלמוני.
ומה קרה לשווי של הפרויקט אחרי שהשותף האלמוני יצא, בעשרת החודשים שחלפו מיולי 2006 למארס 2007? בכמה הוא עלה, 10% או 100%?
לא, אל תנסו לנחש, קראו את תשקיף אפי נכסים - חומר קריאה מרתק: לקראת ההנפקה העריכו ב-JLL את שווי הפרויקט בלא פחות מ-370 מיליון דולר. כלומר, עליית ערך של כ-500% מאז שיצא השותף. היינו שמחים מאוד לאתר את "הצד השלישי" האומלל שמכר לאפריקה את זכויותיו בנכס, ולשאול אותו מדוע עשה זאת בשווי המצוין בתשקיף ומה דעתו על הערכת השווי המעודכנת. אם מישהו מכיר, תנו לו את המייל שלנו.
מתבססים על תחזיות
6. תשקיף אפריקה ארוך ומסובך, ומחזיק בסך הכל 260 עמודים. לא נתיימר לאתר בו את כל הסיפורים המדהימים, אבל עסקה קטנה אחת צדה בכל זאת את עינינו: פרויקט הקרוי אריסטיה.
את רוב הפרויקטים המצוינים בתשקיף מאפיינים שני דברים: 1. על פי הערכת השמאות של JLL נרשמה בהם עליית ערך דרמטית של מאות אחוזים בשנים האחרונות. 2. הפרויקטים נמצאים בשלבים מאוד התחלתיים, אינם מניבים שום תזרימי מזומנים משמעותיים ולכן כל הערכות השווי המדהימות מבוססות על תחזיות של ההנהלה והשמאים.
פרויקט אריסטיה, לעומת זאת, שונה. מדובר בחברה המחזיקה ב-H2O, שהוא בניין מושלם ומניב. אפריקה רכשה את הפרויקט ביוני 2006 תמורת 26.6 מיליון דולר.
מה לדעתכם שווי הנכס כיום לפי הערכת השמאות של JLL? הפתעה הפתעה, שווי בניין זה דווקא לא עלה כמעט והוערך ב-27 מיליון דולר.
מעניין: כשמדובר בנכס שכבר מניב תזרים מזומנים ידוע השמאים לא רואים שום עליית ערך, על אף שמדובר ברוסיה הגואה. לעומת זאת, כשמדובר בפרויקטים התחלתיים, שאין שום ודאות לגבי תזרימי המזומנים הצפויים מהם, עליות הערך הן במאות אחוזים.
7. עמוד 86 בתשקיף מחזיר אותנו לפרויקט קונצבו המפורסם, פרויקט הדגל של אפריקה ברוסיה שהוערך על ידי JLL בשווי של 650 מיליון דולר.
הפרויקט אכן מרשים ביותר: כשיושלם ברבעון הראשון של 2012 הוא יכלול 933 אלף מ"ר של שטחי משרדים, 125 אלף מ"ר של קמעונות ו-217 אלף מ"ר של מקומות חנייה. בסך הכל, החברה מעריכה את היקף ההשקעה בפרויקט ב-3.2 מיליארד דולר.
כמה מאות מיליוני דולרים השקיעה, להערכתכם, אפריקה ברכישת הזכויות של הפרויקט עד כה?
הפתעה הפתעה: 400 אלף דולר. ובעברית: ארבע מאות אלף דולר - שנהפכו, לדעת JLL, ללא פחות מ-670 מיליון דולר.
חידת רוסיה
לב לבייב הוא ללא ספק אחד מאנשי העסקים המרשימים ביותר שצמחו בישראל בעשור האחרון. הוא קנה את אפריקה ישראל לפני עשר שנים לפי שווי של 400 מיליון דולר והגדיל את שוויה, כולל דיווידנדים, בכמעט פי 20.
ואולם ספק אם המשקיעים הבריטים והישראלים שרוכשים את מניותיה של החברה יודעים כיצד בדיוק לבייב יוצר את העושר האדיר הזה ברוסיה. מתי ואיך עולה שווי הנכסים ברוסיה; כיצד ואיך מקבלים אישורים לפרויקטי נדל"ן ברוסיה; ומדוע יש כל כך הרבה משקיעים שמשוכנעים כי לבייב יקבל תמיד את כל האישורים המתאימים לפרויקטים שלו, ולכן מוכנים לרכוש את מניותיהן של החברות שלו בפרמיה ניכרת מעל הערכות השמאים.
רוסיה היא אחת הכלכלות הצומחות ביותר בעולם תודות לעתודות הנפט והגז האדירות שלה, ויש בה פוטנציאל עסקי אדיר. אבל את הסיפור האמיתי על מה שמתרחש בה בשנים האחרונות נזכה כנראה להבין רק בעתיד.