איך זכתה איקאה במכרז מינהל מקרקעי ישראל בראשון לציון?

ארבעה חודשים לפני מכרז מינהל מקרקעי ישראל על מתחם מעוין שורק ידעו באיקאה ישראל ובקבוצת ברונפמן-פישר, שעיריית ראשון לציון תפעל להוצאה למכרז של המגרשים שעליהם תכננו להקים סניף - כך עולה ממסמך סיכום פגישת עבודה שנערכה בספטמבר 2005 בין בכירי העיריה לבכירים מהקבוצה. מהמסמך עולה גם כי היתה בידי הקבוצה התחייבות מפורשת של העירייה להתיר שימושי מסחר במתחם, שיועד בתוכנית המתאר המקומית לתעשייה.



מדובר במסמך שנסיבות חשיפתו דרמטיות: הוא נחשף לראשונה לפני כמה חודשים על ידי נציגי מבקר המדינה, שערכו בדיקות בעיריית ראשון לציון לגבי ההתקשרות בינה לבין קבוצת ברונפמן-פישר. ממכתב שהוצא על ידי פרקליטות מחוז תל אביב עולה כי המסמך עורר את חשדו של מבקר המדינה, מיכה לינדנשטראוס, שמעשים פליליים מלווים את ההתקשרות הזו. המבקר העביר את המסמך ליועץ המשפטי לממשלה, אך מזוז החליט שלא לטפל בעניין.



לפני כשבועיים ביקשו נציגי המתנגדים - סוחרים מראשל"צ ותושבי מושבים סמוכים שעתרו כנגד ההיתרים שקיבלה איקאה מהעירייה - עוה"ד נעמי וייל ואלימלך קריסטל, לחשוף את המסמך כחלק מהליכים משפטיים שמתנהלים נגד ההיתרים שהנפיקו העירייה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון להקמת ולהפעלת סניף איקאה. העירייה סירבה לחשוף את המסמך בטענה שאינו רלוונטי לדיון המשפטי, ואילו בימים האחרונים הודיעו קריסטל ווייל, למרבה ההפתעה, כי הצליחו להשיג את המסמך בעצמם.



סיווג ארנונה מיוחד



מסיכום פגישת העבודה, שהתקיימה ב-7 בספטמבר 2005, עולה כי בעירייה ייחסו לה חשיבות רבה. המשתתפים מטעם העירייה היו ראש העירייה, מאיר ניצן, מנכ"ל העירייה, מהנדסת העיר, מנכ"ל החברה הכלכלית, גזבר העירייה, אדריכל העיר ובכירים נוספים בעיריית ראשון לציון. מטעם קבוצת ברונפמן פישר הגיעו לפגישה שלושה בכירים, ובראשם יו"ר איקאה ישראל, רון הדסי.



המסמך המסכם את הפגישה מכונה "דרישות חברת איקאה מעיריית ראשון לציון", אך למרות שמו, הוא כולל בעיקר הסכמות והתחייבויות של העירייה כלפי איקאה. המסמך כולל שלושה חלקים: הראשון, ששמו "שלב המכרז (בתיאום עם מינהל מקרקעי ישראל)", מסכם את תנאי הוצאת המכרז. נכתב בו כי "המכרז ייצא בחטיבת קרקע אחת שתכלול את המגרשים. סוכם כי יצא מכרז למגרש מספר 1 ,2 ו-12 העירייה תעשה מאמץ לשווק את המגרשים בחטיבה אחת במינהל מקרקעי ישראל". באותו חלק של המסמך מצויין כי "מגרש מספר 44 ייועד לחניה ציבורית פתוחה ויירשם בבעלות העירייה".



החלק השני של המסמך מכונה "שלב התכנון", ובו נכתב: "הוועדה המקומית והעירייה יאשרו שימוש חורג ליעוד מסחרי בשטח המגרשים. סוכם כי ינתן שימוש חורג ל-10 שנים. במקביל, הזוכה תפעל לשינוי התב"ע (תכנית בניין עיר שחלה על המקום, א"מ). במקביל יוחל בהליך לשינוי ייעוד - הוועדה והעירייה יתחייבו, שכל עוד לא קיבל שינוי הייעוד תוקף יתאפשר השימוש החורג.



"הוועדה והעירייה יאשרו שימוש ללא תשלום במגרש 44 כמגרש חניה ציבורי פתוח כל עוד עלות הבנייה, האחזקה והאחריות ביטוחית יחולו על הזוכה. הוועדה והעירייה יאשרו ויאפשרו הקמת מרכז קניות, בידור, הסעדה וכדומה, בנוסף לחנות איקאה, ביתרת הזכויות הלא מנוצלות".



החלק השלישי של המסמך מכונה "שלב ההפעלה". בחלק הזה מסכימה העירייה לנקוט פעולות שונות, כמו הוצאת רישיון עסק לאיקאה, מהר ככל האפשר, ולהעביר במועצת העיר סיווג מיוחד לארנונה עבור חנות שגודלה 20 אלף מ"ר ויותר שמשמעו הפחתה ניכרת בתעריף הארנונה.



עו"ד נעמי וייל, שהגישה לפני כשבוע תגובה מטעם המתנגדים לעניין חשיפת המסמך, כתבה בתגובתה, כי "קיומו של המסמך על ההסמכות הכלולות בו לא היה ידוע למתנגדים שטרחו להופיע ולהציג את טיעוניהם בפני מליאת הוועדה המקומית מיום ה-28 ביוני 2006, דיון שהיה, ככל העולה מהמסמך, 'משחק מכור'.



"המסמך גם הועלם מעיני ועדת הערר (המחוזית, שדנה בערעור שהגישו המתנגדים למתן ההיתר שנתנה העירייה לאיקאה, א"מ), אשר ייתכן כי אילו הוצג בפניה היתה מהססת ליתן בהחלטתה גושפנקא לאישורים משולבים שמקורם בקומבינה שנרקמה בין נציגי העירייה לבין נציגי אירוס (אירוס הגלובע, הזרוע הנדל"נית של קבוצת ברונפמן פישר, שזכתה במכרז המינהל א"מ)". אתמול החליט בית המשפט המחוזי בתל אביב, שדן בעתירה, להיענות לבקשת העותרים ולחשוף את המסמך.



איקאה: לאשר תוכנית לוקח שנים



יו"ר איקאה ישראל, רון הדסי, מסר בתגובה: "מה שדרשנו בישיבה היה בדיוק כל החבילה שהגשנו גם לרשויות מקומיות אחרות, שעימן היינו במגעים, לגבי מיקום פתיחת הסניף החדש שלנו. הודענו לעירייה שאנחנו צריכים שטח של 100 דונם, והם אמרו לנו כי יש אפשרות כזו, בתנאי שנאחד כמה מגרשים. זה לא הפך את המכרז לתפור, ועיקרון השוויון במכרז הזה לא הופר. עובדה שגזית גלוב, ביג וישפרו, שניגשו למכרז במשותף, הגישו הצעות מאוד קרובות להצעה שלנו.



"כל מי ששוחח עם ראש העירייה, מאיר ניצן, ידע כי מדיניות העירייה בכל רחבי העיר היא להקים אזורי תעסוקה משולבים, במקומות שמיועדים לתעשייה, וברוח זו תאשר שימושים חורגים. כך במזרח העיר ובמערבה. לא היה שום דבר יוצא דופן בגישה של העירייה למעוין שורק. ניצן הבטיח לפעול למתן היתרים לשימוש חורג, משום שידוע שלאשר תוכנית במדינה לוקח שנים. אני סבור שמבקר המדינה טעה, ועובדה שהיועץ המשפטי לממשלה דחה את הפרשנות שלו. יותר מזה, מדובר בהליך לגיטימי ומקובל בכל העולם".



מנהל מחוז מרכז של מינהל מקרקעי ישראל, ירון ביבי, מסר בתגובה כי "כדבר שבשיגרה הוא שמינהל מקרקעי ישראל מתאם עם הרשויות המקומיות את הוצאת המכרזים, על אחת כמה וכמה כשמי שמבצע את עבודות הפיתוח על הקרקע זו החברה הכלכלית. ספציפית למקרה זה, שנדון כיום בבית המשפט, אני יכול לספר, שהעירייה ביקשה בשלב כלשהו פטור מעריכת מכרז, אך אנחנו סירבנו. עם זאת, אני רוצה להזכיר, שלמכרז הזה הגישו עוד שלוש קבוצות הצעות עם מחירים דומים מאוד לזו של הזוכה, כך שאי אפשר לומר שהיה במכרז משהו לא תקין".



מעיריית ראשון לציון נמסר בתגובה: "העותרים, שעד כה נחלו מפלות בכל ערכאה משפטית, מבקשים כעת ליצור אשליה בדבר קיומה של קנוניה בין העירייה לנציגי אירוס הגלבוע, ו להסיט את הדיון משאלת סבירות החלטתה של ועדת הערר המחוזית.



"העירייה מעולם לא הכחישה כי קיימה פגישות עבודה עם נציגי אירוס הגלבוע, כחלק מבדיקות ההיתכנות שערכו נציגי החברה לקראת ההשקעה הכלכלית הצפויה לה. זוהי חובתה של רשות מקומית המבקשת לקדם את פיתוח העיר, את כלכלתה ואת רווחת תושביה.



"הגורם המוסמך לאשר שימוש חורג הוא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שהיא אישיות משפטית נפרדת מהעירייה. בוועדה המקומית מכהנים חברי מועצת העיר, וההצבעה שם מתקבלת ברוב קולות. איש מחברי מועצת העיר, זולת ראש העירייה, המשמש כיו"ר הוועדה המקומית, לא נכחו בפגישה , וממילא לא ניתן היה להתחייב בשמה של הוועדה המקומית. יתר על כן, ועדת הערר המחוזית, המשמשת כערכאת ערעור על החלטות הוועדה המקומית, בחנה באופן עצמאי את הצידוק לשימוש החורג, והחליטה לאשרו בתנאים.



"מי שפירסם את המכרז לשיווק הקרקע הוא מנהל מקרקעי ישראל. ממילא לא הייתה העירייה יכולה לשלוט בגורלו של מכרז המצוי באחריות המנהל. למכרז שפורסם ניגשו תשעה מציעים, והפער בין ההצעה הזוכה להצעה הבאה אחריה היה פחות מאחוז . המסמך הנדון הוא רוב מהומה על לא מאומה, ומאחוריו ניצבת מניפולציה שקופה שמטרתה לנסות וליצור דעה עוינת כלפי מהלך חוקי למהדרין".