כבר לא מובילות אך עדיין עולות: מניות הנדל"ן הגדולות רשמו עלייה של 21% מתחילת השנה

"רמות המחירים בשוק מניות הנדל"ן מנופחות, הולכת ונוצרת כאן בועה וזה הזמן לצאת מהשקעה במניות הנדל"ן". אלו רק חלק מהקולות הפסימיים שנשמעו כאן בסוף 2006. כיום, חצי שנה אחרי, אפשר לומר בוודאות - מדד הנדל"ן ממשיך להכות שוק על ירך כמעט כל מדד בורסאי אחר. נכון לתחילת יולי עוקף אותו רק מדד אחד - מדד מניות היתר 120, כאשר המדדים המובילים, מדדי המניות הגדולות של תל אביב - המעו"ף ותל אביב 100 - נושפים בעורפו.



מאז תחילת השנה עלה מדד תל אביב נדל"ן 15 ב-21%, נכון לתחילת השבוע, וזאת אחרי שהניב תשואת יתר משמעותית של יותר מפי 4 על המעו"ף ב-2006, אז עלה ב-66%. גם מחזורי המסחר המשיכו לגדול והמחזור הממוצע במניות הנדל"ן של המדד גדל מתחילת השנה לכ-210 מיליון שקל לעומת כ-155 מיליון שקל בממוצע ליום בשנה החולפת כולה.



וכך מצאו עצמם שונאי הסיכון, רואי השחורות שיצאו ממניות הנדל"ן, מסתפקים בתשואה של 66% בלבד בעוד שאילו היו ממתינים עוד חצי שנה היו זוכים לתשואה תלת ספרתית - כ-100% - כלומר להכפלת קרן ההשקעה בתוך שנה וחצי בלבד.



אבל בחודשיים האחרונים כבר נשמעים פה ושם גמגומים במסע העליות. מדד הנדל"ן רשם רצף ירידות דו-חודשי ראשון מאז תחילת השנה ואיבד כבר כ-10% מסוף אפריל. בשוק ההון מנסים להעריך האם מדובר בתיקון בלבד - כלומר ירידה טבעית לאחר עליות שערים ממושכות, או שהמגמה השלילית צפויה להימשך גם לתוך המחצית השניה של 2007.



הפעם הפסימים כבר נחבאים אל הכלים, אך מצד שני - גם האופטימים נעשו זהירים יותר.



העליות של מניות הנדל"ן בשנה וחצי האחרונות נובעות מסיבות ברורות. השיפור הכלכלי במשק שמגדיל את כוח הקנייה, שבעקבותיו עסקים קיימים מתרחבים, עסקים חדשים נולדים - וכולם זקוקים למשרדים, שטחי מסחר ושטחי אחסון.



הוסיפו לכך את סביבת הריביות הנמוכה, המאפשרת מימון זול, החל במשכנתאות וכלה במימון פרויקטים גדולים, וקיבלתם תשואות אטרקטיוויות להשקעה לעומת החלופות האחרות.



תסריטים אלו אינם ייחודיים לישראל, וניתן למצוא סביבות דומות ברחבי העולם, אם המערבי ואם העולם המתפתח. מכאן ניתן להבין את הפריצה הגדולה של חברות נדל"ן מקומיות לפעילות בחו"ל - בעיקר בשווקים מתעוררים כרוסיה, מזרח אירופה ובאחרונה גם המזרח הרחוק - הודו וסין. המניות הגיבו בהתאם.



החברה ש"סחבה" את מדד הנדל"ן בתקופה זו היתה כמובן אפריקה ישראל. היא עשתה זאת בעיקר על ידי ההשקעה ברוסיה באמצעות החברה נכדה, אפ"י, שהונפקה באחרונה בבורסה בלונדון לפי שווי של כ-7.4 מיליארד דולר. מניית אפריקה ישראל עלתה עד לתחילת מאי ב-80%, ומאז נחתכה ב-24%.



אפריקה ישראל היא אמנם לא המניה היחידה במדד הנדל"ן 15 - אבל היא המניה הכבדה ביותר בו ומהווה 15% ממנו, כך שהשפעתה על גובה המדד גדולה במיוחד ויכולה להסביר מדוע הוא נפל בחדות בחודשיים האחרונים בעוד הבורסה נהנתה מעליות שערים. למרות הירידה, אפריקה ישראל עדיין מציגה עלייה חדה מתחילת השנה.



מניה כבדה אחרת היא גזית גלוב, שמהווה 10% ממדד הנדל"ן. אבל גזית גלוב, שלא כאפריקה ישראל, לא נהנתה במחצית הראשונה של השנה מסנטימנט חיובי. מאז תחילת השנה היא איבדה כ-8.4% משוויה, ונראה כי הסיבה העיקרית לחוסר ההתלהבות של השוק היא העובדה שגזית גלוב פעילה בשווקים יותר יציבים כקנדה וארה"ב בעוד המשקיעים בנדל"ן החלו לחפש בחצי השנה האחרונה שווקים עם פוטנציאל צמיחה גבוה המבוסס כרגע בעיקר על חלומות ופחות על מציאות בשטח.



חיים כצמן - בעל השליטה בגזית גלוב - כבר אמר לא פעם שאין לו כל כוונה להיכנס לפעילות במקום שבו הוא יכול להתעורר בבוקר ולגלות טנק במרכז העיר - ובינתיים המניה משלמת את מחיר הסולידיות.



בסך הכל, מבין 15 מניות המדד, 13 מניות סיימו את המחצית הראשונה בצדו הירוק של המתרס. שיכון ובינוי הובילה את הרשימה עם תשואה של 55% - אבל החל ב-1 ביולי היא הודחה למקום השני ברשימה על ידי אלביט הדמיה שחזרה למדד הנדל"ן - אחרי הפוגה בת חצי שנה.



אלביט הדמיה הניבה מתחילת השנה תשואה של 65% - כשברקע בעיקר כניסתו של בעל השליטה מוטי זיסר לפעילות בהודו ובנוסף לכך גם כמה מימושים גדולים.



שיכון ובינוי נהנתה מרה-אורגניזציה מאסיווית בחברה וביצור השליטה על ידי שרי אריסון. החברה נהנית משני תחומי פעילותה, כאשר בתחום הנדל"ן היא צפויה להציף ערך על ידי הנפקת שיכון עובדים ובתחום התשתיות היא נהנית ממספר מצומצם של מתחרים ומהיקף השקעות אדיר של הממשלה.



מי יהיו כוכבות המשך השנה?



שי זמיר, המנהל קרן נדל"ן בבית ההשקעות פריזמה, מסתכל על היום שאחרי המימוש: להערכתו, עדיין יש פוטנציאל השבחה גדול בחלק מהחברות במדד הנדל"ן, כמו גם במניות נדל"ן שאינן נכללות במדד המוביל בענף. הוא מודע לכך שהסיכון בהשקעה בנדל"ן גבוה מאוד; מצד שני, הוא סבור כי כל עוד המגמה נמשכת ולא נראית סיבה להתהפכותה - אין אפשרות להתעלם מהמגזר הזה שתופס נתח נכבד מהבורסה בתל אביב.



החוכמה, לדעתו, היא ללכת עם הנהלות מנוסות ובעלי שליטה אמינים שהוכיחו עצמם - כמו אליעזר פישמן, לב לבייב ויצחק תשובה - ולהימנע מהשקעה בחברות עם הנהלות צעירות וחסרות ניסיון.



ההמלצות של זמיר: אלביט הדמיה וגזית גלוב הן מניות אטקרטיוויות. זמיר מאמין כי אלביט הדמיה תנפיק בעתיד את נכסיה בהודו, "אם כי זהו תהליך שאינו קורה בן לילה", וגזית גלוב עשויה להציף ערך על ידי הנפקת פעילות הנדל"ן שלה בישראל.



בין מניות תל אביב 100 הוא סבור שאוסיף היא השקעה מעניינת, אם כי יש להביא בחשבון כי מדובר במניה בסיכון גבוה בשל המסתורין האופף את דמותו של בעל השליטה ארקדי גאידמק. הוא ממליץ גם על קבוצת בסר, שם צפויה בקרוב הנפקה של חברת בסר הנדסה.



מנהל מחלקת המחקר בישיר בית השקעות ירון זר ואנליסט הנדל"ן במחלקה צור אילן סבורים כי הנדל"ן יתייצב על פסי העליות עד לסיומה של השנה, וזאת משתי סיבות עיקריות; היזמות הישראלית ומזרח אסיה.



שוק הנדל"ן, הם אומרים, רואה לנגד עיניהם מטריצה דו-ממדית המורכבת מפרישה גיאוגרפית ומסוגי הפעילות הנדל"נית - נדל"ן מניב, נדל"ן למגורים תשתיות ועוד. הם כבר אינם מוצאים הרבה מניות ששוויין בשוק נמוך משמעותית משוויין הכלכלי, אבל סבורים כי ברמה הפרטנית יש חברות מבטיחות.



זר ואילן מעדיפים להתרכז בחברות שיש להם פרויקטים שיניבו רווחים כבר בטווח הקצר ולא בחברות עם פוטנציאל שעשוי להיות משמעותי יותר, אבל רק בטווח הארוך. כך למשל באפריקה ישראל יש לדעת השניים פטנציאל אדיר - אבל מצד שני "אנשים כבר מטיילים בקניון שיהיה מוכן רק ב-2012".



מאותה סיבה השניים גם פחות מתלהבים מאלביט הדמיה. הם ממליצים על השקעה בחברת GTC, מקבוצת קרדן, שנמצאת בשליטת יוסף גרינפלד, אשר נכנסה בשנתיים האחרונות בעוצמה רבה לסין, והיא בעלת צבר הזמנות גדול עד לסוף 2008; וכן על שיכון ובינוי שם צפויה הנפקת שיכון עובדים.



מיכה מלכה וקובי נימקובסקי מספרינט מצננים אף הם את ההתלהבות ממניית אפריקה ישראל. "זה לא יהיה הסוס שיסחוב את השוק בתקופה הקרובה", הם אומרים. גם הם מאתרים פוטנציאל ב-GTC, שלדעתם השוק אינו מתמחר נכון. "מעבר לסין שתשמש בעתיד מנוע צמיחה יש בחברה צבר גדול לשנתיים הקרובות, ולדעתנו ב-2010 ייראו סדרי גודל אחרים בחברה".



שלא כישיר בית השקעות, הם דווקא מתלהבים מאלביט הדמיה: "בטווח של שנה קדימה אנו מאמינים כי יהיו בחברה עסקות מהותיות שיציפו ערך". לא רק זאת, הם גם סבורים כי "הודו של אלביט הדמיה היא כמו רוסיה של אפריקה לפני שנה וחצי, אז אף אחד לא ידע איך לאכול אותה".







מלכה ונימקובסקי ממליצים גם על שיכון ובינוי, משום שהם סבורים כי החברה תצליח בשנתיים הקרובות ותיצור הצפות ערך שינבעו מהנפקות מתוכננות כמו הנפקת שיכון עובדים.



על גזית גלוב אומרים השניים כי מדובר בחברה מצוינת עם שווי שוק הנמוך כמעט בכ-20% מהשווי הכלכלי שלה, והדיסקאונט הזה (כלומר התמחור בחסר אל מול המחיר בבורסה) צפוי להתכנס לערך הכלכלי.



מצד שני, הם מציינים, גזית גלוב נסחרת כיום קצת כמו אג"ח - כך שאם מחפשים רגל יציבה, היא צריכה להיות בתיק ההשקעות. החברה האם גזית נראית להם מעניינת יותר, שכן היא מחזיקה באורמת ובקמור - כך שמדובר בפיזור השקעות.



בספרינט מזכירים כי האחזקה במניות הגדולות בענף הנדל"ן מניבה תשואה גם בימים של ירידות, וזאת מצד מדיניות הדיווידנדים שמחלקות חברות אלו. 12 חודשים קדימה, השניים רואים לנגד עיניהם עלייה במניות הנדל"ן - במיוחד לנוכח המימוש האחרון.



הם לא האופטימים היחידים בענף. רבים סבורים כי אין דרך לנבא את השוק ולדעת מתי תיגמר מגמת העליות במניות, אבל מצד שני הם סבורים שבחירה בררנית של מניות תוך הבנה שמדובר במגזר עם סיכון גבוה יניבו תשואה חיובית בתנאי שההשקעות ייעשו לאורך זמן ולא תוך ניסיון לגרוף רווחים בתוך זמן קצר.



אין לראות בכתוב המלצה לרכישת ניירות ערך