"כיום אין ארוחות חינם במערב אירופה, קנדה וארה"ב - הרווחיות זעומה בהשוואה לעבר. כשהגענו לקנדה התשואות היו סביב 14% וחשבנו שזה נורא מסוכן. גם בארה"ב התשואות היו 11% וכיום הן כ-8%. כיום אנחנו גאונים הרבה יותר קטנים", כך אמר אליעזר פישמן בהתייחס לפוטנציאל ההשקעה בנדל"ן במדינות המפותחות.
פישמן, בעל השליטה בקבוצת נדל"ן גדולה בתל אביב (דרבן, כלכלית ירושלים ומבני תעשייה), דיבר בכנס נדל"ן של מעלות ומכון כצמן-גזית גלוב שנערך השבוע באוניברסיטת תל אביב.
ברוסיה אין מחיר לקרקע
"הפעילות שלנו ברוסיה כבר יותר רחבה מהפעילות שלנו בישראל", אמר פישמן. כשנשאל לפשר היזמות הישראלית הענפה שם, הסביר כי אנשי העסקים הרוסים לא מעוניינים ביזמות נדל"ן. הם משקיעים במשאבי הטבע האדירים ברוסיה ומעוניינים לקנות נדל"ן מניב. "הביקושים ברוסיה אדירים, ממש כאילו בונים את רוסיה מחדש והממשלה מעודדת את היזמות. אנחנו מלכלכים את הידיים והם מקבלים את הנכס גמור". פישמן ציין שהקרקעות ברוסיה זולות, אבל הבנייה יקרה.
פישמן גם הסביר כי ברוסיה אין מימון לעסקות נדל"ן, מכיוון שהרגולציה מאפשרת לבנקים להשקיע רק 20% מהונם בנדל"ן. הם יכולים לעשות זאת דרך השקעות ריאליות או דרך הלוואות, והם בוחרים בהשקעה עצמית. פישמן ציין שהיתרון של מירלנד (החברה הבת של פישמן המרכזת את פעילות הנדל"ן שלו ברוסיה) הוא בעובדים ישראלים דוברי רוסית. הוא הוסיף כי אינו אוהב שותפיות. "בכל מקום יש לי צוות ישראלי, אני לא עובד עם שותפים - אין לי זמן לישיבות".
כשנשאל פישמן על שינוי אופי הפעילות שלו - מהשקעה בנדל"ן מניב במדינות בעלות דירוג אשראי מקסימלי (AAA) לייזום במדינות מסוכנות יותר השיב: "מכיוון שהתשואות נמוכות אני לא קונה נכסים ב-5.5% תשואה, אני בונה ומגיע ל-8%-11% תשואה".
בנוגע לשערוך נכסים בהנפקות חברות נדל"ן שפועלות ברוסיה הסביר פישמן כי ברוסיה אין מחיר לקרקע מכיוון שהיא שייכת לממשלה. שווי ההנפקה נגזר מתוך מה שאתה עתיד לעשות עם הקרקע. "אני בונה פרויקט שבסופו תהיה לי תשואה של 18%-20% - זה החישוב". פישמן טען כי משקיעים מרוסיה היו בין רוכשי מניות מירלנד: "30 מיליון דולר מהגיוס באו ממשקיעים רוסים".
פישמן הביע את שביעות רצונו מההנפקה והוסיף: "אם לא מנפחים את המחיר יש ביקושים וההנפקה עוברת בהצלחה וראינו שגם אם מנפחים את המחיר - אין בעיה לגייס". יש להניח כי פישמן רמז בכך על הנפקת אפי פיתוח - החברה של אפריקה ישראל העוסקת בהשקעות בנדל"ן ברוסיה. לגבי השחיתות המיוחסת לשוק הרוסי הוסיף פשימן כי ברוסיה יש שחיתות במינון זהה לקיים במקומות אחרים בעולם.
כשנשאל פישמן מתי יגיע המשבר לרוסיה, אמר: אני לא יודע מתי מגיע משבר, אני רק יודע כשהוא כאן.
שאלה מהקהל נגעה באחד העניינים הכי כואבים לפישמן - ההפסד הענק שלו לפני שנה, בהיקף 400 מיליון דולר, מההימור על הלירה הטורקית. "השוק הטורקי קרוב ומציע אחוזי תשואה גבוהים ושוק משכנתאות משוכלל - מדוע אינך בודק את פוטנציאל ההשקעה בטורקיה?", הוא נשאל.
"אני אלרגי לטורקיה", השיב פישמן לקול צחוק הקהל. בהמשך הסביר פישמן ברצינות כי אין לו יתרון בפעילות שם. לדבריו יש בטורקיה חברות בנייה גדולות ומבוססות, והעלויות שהוא יראה לנגד עיניו יהיו גבוהות ב-30% מהעלויות של החברות המקומיות שם.
לגבי יפאן ואחוזי הריבית האפסיים שם אמר פישמן: "התשואה ביפאן היא 3% וכך גם עלות המימון בנוסף לקשיי חדירה לאזור. בכל מקרה גם בלי טורקיה ויפאן - אנחנו מסתדרים".
שלמה שרף: כיום יותר קשה להרוויח
שלמה שרף, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, אמר בכנס כי ירידת התשואות במקביל לעליית הריבית בשווקים מפותחים מביאה לשוק עסקות שנראות לא אטרקטיוויות. "לפני זמן קצר הציעו בניו יורק נכס למכירה כשהתשואה עליו היא 3.5% והמימון הוא 7%. בלונדון נמכרים נכסים בתשואה של 3.75% כשהריבית 6.5%. זה נראה לא אטרקטיווי - אבל אלה העובדות".
שרף הסביר שכשבוחנים תשואה יש לבחון פרמטרים רבים שיכולים להפוך נכס בעל תשואה נמוכה לנכס "טוב". "יש המון סוגי נדל"ן. צריך להפריד בין פעילות נדל"נית יזמית או מניבה. יש הבדלים בפעילות באיזורים שונים בטווחי הזמן שהנכס מושכר ובטיב בדירים. קריטריונים אלה ואחרים משפעים על פוטנציאל ההשקעה באופן מהותי".
שרף הוסיף כי אלקטרה נדל"ן אינה רוכשת נכסים במרווח שלילי (ריבית מול מימון), אבל הגופים שעושים זאת מאמינים ביכולתם להשביח את הנכס ולמכור אותו במחיר גבוה מהמחיר שבו קנו אותו. "לאחר שנות פעילות, יש לנו כיום נכסים ב-2.5 מיליארד דולר. יש לנו אפשרות למכור ב-5% תשואה נכסים שקנינו ב-9% - אנחנו מרוויחים (המחיר עלה). ואולם שחקנים חדשים צריכים לנקוט משנה זהירות. כיום כבר יותר קשה להרוויח".
"ההודים טובים בביצוע, הישראלים - בניהול"
דובר נוסף בכנס, איתן בר זאב, מנכ"ל ביג, סיפר על פעילות החברה בהודו: "ההודים משנים את הרגלי הצריכה. הודו מאופיינת במסחר לא מאורגן. לאחר בדיקת השוק החלטנו לחדור לשם עם מרכזי מסחר פתוחים מכיוון שחשבנו שזה הכי קרוב לתרבות הצריכה הקיימת שם".
בר זאב הוסיף כי קיימת התפתחות מאסיווית של מרכזי קניות בהודו. על אף שמיליוני הודים חיים בעוני, יש במדינה 300 מיליון צרכנים פוטנציאליים. הוא הוסיף ותיאר את ההבדלים בין ההודים לישראלים, המאפשרים את הפעילות היזמית באיזור: "ההודים מבחינת דיווח וביצוע - טובים. ואולם הם אינם מסוגלים לבצע החלטה עצמאית. הישראלים בדיוק הפוכים, הם טובים בלתת הוראות".
בנוגע למחלוקת הנוגעת להלוואות הנון-ריקורס (שיעבוד נכס ספציפי מול ההלוואה כך שיש זכות פדיון רק כנגד הנכס - מצב שמאפשר לקיחת מינוף גדול יותר). שרף חולק על המודל: "כשמעלות עושה ניתוח לשם דירוג היא אינה מבחינה בין סוגי משקיעים שונים ואם ההלוואה היא נון-ריקורס או לא. מבחינת מעלות זה אותו הדבר. לא יכול להיות שיש אותו צבע לכסף. צריך למצוא מכניזם השוואתי שייקח זאת בחשבון".
פישמן על הנפקות ברוסיה: "אם לא מנפחים את המחיר ההנפקה עוברת בהצלחה וגם אם מנפחים את המחיר אין בעיה לגייס"
שרית מנחם
12.7.2007 / 8:18