2,600 חברות ישראליות מושקעות ברומניה

מאת אסף הופמן ואלי דורון



זיהוי ואיתור הזדמנויות להשקעה בנדל"ן מניב ברחבי העולם היכולות להשיג תשואה גבוהה פי כמה מישראל, מובילים בעשור האחרון לא מעט חברות ישראליות להשקעה ולקשר מסחרי עם רומניה, שהצטרפה לא מכבר לאיחוד האירופי. הצמיחה החדה בכלכלת רומניה, קירבתה היחסית לישראל וכוח העבודה היעיל, החרוץ והזול יחסית, מושכים את המשקיעים הישראלים להשקיע במדינה.



ברומניה רשומות 2,600 חברות שהון ישראלי מושקע בהן - 2.5% מכלל החברות שמושקע בהן הון זר. לפי הערכות, סך ההשקעות הוא כ-300 מיליון דולר.



חרף הסיכונים הכלכליים והבירוקרטיה בוחרים לא מעט ישראלים לתור אחר "מציאות", תוך נטילת סיכונים. הסיבה לכך פשוטה ונעוצה בקרקעות הזמינות, הזולות באופן יחסי, שמתאפיינות בתשואה גבוהה במיוחד היכולה להגיע ל-30% בשנה, ואף ליותר.



בנוסף, כחלק ממדיניות ממשלת רומניה לעידוד השקעות זרות, מאפשר החוק הרומני לזרים להשקיע בכל תחומי הכלכלה ולנהל באופן חופשי את החברות - בבעלות מלאה וללא התערבות המדינה. החוק גם מאפשר להוציא הון ורווחים מחוץ לתחומי המדינה וניתנת הגנה ממשלתית מפני הפקעה והלאמה.



למרות כל זאת, יש לציין שרוב ההשקעות הישראליות נעשות על ידי חברות בת אירופיות - מאחר שהחוק הרומני לא מתיר לאזרח זר לרכוש באופן פרטי נכסים. לפיכך יש צורך בהקמת חברות בע"מ, שהמשקיעים הם בעלי המניות בהן. הדבר נדרש גם לשם קבלת מימון.



החברות הן למעשה אלה שרוכשות את הנכסים. אולם ההליכים האלה כרוכים בעלויות נוספות. עלות פתיחת חברה בע"מ, לדוגמה, היא 700 יורו, כשהרישום מתנהל על ידי מיופה כוח ואורך 7-10 ימי עסקים. בנוסף, ניהול ספרים חודשי מול הרשויות עולה 50 יורו. בנוסף, תנאי הכרחי לפתיחת חברה היא כתובת קבועה ברומניה.



לכל מדינה מדיניות מיסוי משלה, שמשפיעה על דרכי ההשקעה המומלצות למעוניינים להשקיע בה. ברומניה, מכירת נדל"ן ברמת החברה מחויבת במס בשיעור של 16%. משיכת הרווח כדיווידנד ליחיד תושב ישראל חייבת בניכוי מס במקור בשיעור של 10%-15% - שמותר בקיזוז אל מול חבות המס בישראל שמסתכמת ב-25%.



שיטת המימון בישראל מתבססת על מימון מסוג recourse, שבו למלווה זכות חזרה ללווה. מימון נדל"ן בחו"ל יותר פרוגרסיווי ופתוח. הליך המימון נעשה על בסיס קבלת הלוואות מסוג non recourse, כלומר המוסד הפיננסי המלווה לא מקבל זכות חזרה ללווה, אך המוסד המממן נותן את ההלוואה כנגד משכון הנכס. בנוסף, היקף המימון הניתן לגופים הפיננסיים בחו"ל הוא 70%-90% בעוד במדינת ישראל ניתן מימון בהיקף של 50%-70% לכל היותר.



לא מעטות החברות המתאגדות לצורכי השקעה. בשנים האחרונות חברות ישראליות הנפיקו אג"ח המשמשות לעיתים כחלק מהמקורות לרכישות נכסים מניבים בחו"ל. גיוסי הון בדרך של הנפקה גורמים לרוב לעלייה ברמת החובות של התאגיד ביחס לשווי הנכס. לפיכך, יש לבחון את הסיכונים האורבים בדרך.



בעולם מקובלת צורת ההשקעה בנדל"ן מניב באמצעות קרנות REIT. קרנות אלה מדורגות כמו תאגידי חברות, אך בבחינת הדירוג מביאים בחשבון את המחויבות של הקרן לחלוקת דיווידנד מרווחיה החשבונאיים. תאגידים אלה נהנים לרוב ממעמד המאפשר קבלת הטבות שונות ובהן הקלות בתשלום מס ברמת התאגיד על הכנסות משכירויות. בקרנות אלה מוטל המס על בעלי המניות בעת קבלת דיווידנד. כמובן, כדאי לבחון היטב את סיכוני החשיפה למט"ח.



הכותבים הם עורכי דין במשרד דורון טיקוצקי המתמחה במשפט ובמיסוי מנהלי