לקנות דירה במגדל קלפים

תמיד אמרתם - לי זה לא יקרה: לעולם לא אפר חוזה, לעולם לא אסתבך בעסקה שלא אוכל לשלם את מחירה, לעולם לא אירדף על ידי נושים. מתברר, שישנם מצבים שבהם אדם יכול להיקלע לעמדות הלא נעימות האלה מבלי להתכוון, ומבלי לדעת איך לצאת מהתסבוכת.

דבר כזה קרה לא', אשת עסקים מראשון לציון. היא מצאה דירה שעמדה למכירה, חתמה על חוזה ושילמה 10% ממחיר הדירה כמקדמה. המוכר, ע', התכוון לשפר את מיקום מגוריו ומיהר לרכוש פנטהאוז המשקיף על חוף הים. מוכרת הפנטהאוז, ד', שמחה על בואו של הקונה מכיוון שנזקקה לכסף על מנת לבנות בית במושב סמוך. כל אחד מהמוכרים הסתמך על התשלומים שיקבל ממכירת ביתו לצורך התשלומים על הבית החדש.

ואולם בשרשרת אירעה תקלה. לרוע המזל, סירב הבנק להעניק לא' משכנתא, וכך נמנעה ממנה האפשרות לעמוד במועד התשלום הקרוב לע'. המשמעות עבורו היתה קשה - אם לא יקבל את התשלום הבא, לא יוכל לעמוד במועד התשלום עבור הפנטהאוז שקנה מד', וייהפך, בעל כורחו, למפר חוזה. דבר דומה יקרה גם לד' עצמה, שהסתמכה על כספו לשם בניית הבית במושב, וגם לה יש מועדי תשלומים לעמוד בהם. כך נהפכה שרשרת עסקות הנדל"ן לשרשרת של מפירי חוזים ומעכבי ביצוע בעל כורחם.

המשמעות, מעבר לחוסר הנוחות, היא שכל אחד ממפירי חוזה קנייה נדרש בדרך כלל לשלם פיצוי גדול למוכר על כל עיכוב בביצוע התשלום, גם אם הפר את המחויבות שנטל על עצמו שלא באשמתו.

הסיפור הזה, שהסתיים לא מכבר בראשון לציון לאחר חודשים ארוכים של תסבוכת משפטית, נגמר בסופו של דבר במימוש כל עסקות הנדל"ן שתוכננו, לאחר שא', שהחלה את אפקט הדומינו, מכרה את דירתה הישנה כדי להשלים את המשכנתא החסרה. הבעיה היא ששרשרת התקלות שאליה נקלעה החבורה אינה סיפור כה יוצא דופן. למעשה, בכל פעם שקונה דירה מיד שנייה גם מוכר דירה, נוצרת שרשרת. "רוב השרשראות הן בנות 5-6 אנשים, אבל נתקלתי גם בשרשרת של עשרה מוכרים-קונים", מספר עו"ד משה בן-דוד ממשרד בן-דוד, אברהם, הכהן.

לרוב שרשראות העסקות עוברות חלק, אך לא מעט מהן נתקלות בבעיות. "עסקות נתקעות בגלל חוסר מזל או חוסר תכנון - כאשר מישהו קופץ מעל הפופיק ורוכש משהו שאינו יכול לשלם עליו", אומר בן-דוד.

"טיפלתי בסיפור שבו שתיים מתוך שלוש העסקות בשרשרת בוטלו, והמעורבים היו צריכים לשלם פיצויי הפרה מכיוון שהקונה הראשון, שזו היתה לו דירתו הראשונה, גילה פתאום שהוא לא זכאי למשכנתא", מספר עו"ד רז מסורי ממשרד גריסרו-מסורי, המתמחה במקרקעין. "שרשרת של חמש עסקות נתקעה מכיוון שאחד המוכרים, שמכר דירה שירש, לא קיבל עדיין צו ירושה, שזו פעולה משפטית חיונית שנמשכת כמה חודשים, ועד שהיא לא הושלמה, לא ניתן היה להשלים את העסקה, וכל המעורבים נפגעו מכך", מספרת עו"ד נורית פיש, מומחית במקרקעין.

דוגמאות יש לרוב: במקרה אחד נהרג מוכר דירה בעת שירותו במילואים ואלמנתו סירבה אחר כך להשלים את העסקה; במקרה אחר לקה אחד המעורבים בהתקף לב, חתימתו על הסכמי קניית דירה התעכבה בשל כך, וכך נהפך המוכר למפר חוזה בשלב הבא בשרשרת. "מה שקורה הוא שבעצם הקונה של הקונה שלך יכול להכניס אותך לצרה, בלי שתהיה לך שליטה על כך. אני קוראת לזה אלפיניזם - כל אחד תלוי ביד שייתן לו חברו לשרשרת", אומרת פיש.

יש שרשראות שניתוקן מוביל לתביעות הדדיות ולפיצוץ עסקות, מה שגורם לא רק עוגמת נפש למעורבים אלא גם להוצאות גדולות, על ההליך המשפטי עצמו ועל תוצאותיו. לפיכך במקרים רבים, המפרים, גם אם לא בכוונה, תלויים בטוב לבם של הנפגעים ובמוטיווציה שלהם לפתוח בהליך המשפטי. המקרה בראשון לציון, למשל, נפתר בסופו של דבר לאחר שהנפגעים שוכנעו להמתין עד שהקונים יצליחו לגייס את הכסף. "אם מישהו הפר חוזה הוא יכול להגיע להסכמה עם המוכר כדי שלא יגיעו לבית המשפט. כך למשל, הקונה שקיבל התקף לב ועיכב שרשרת של עסקות לקח אחריות על המצב ושילם את פערי שער הדולר שנוצרו בשל העיכוב בתשלומים", מספרת פיש.

על אף שההפרות בשרשרת עסקות יכולות כמו ליפול משמים, עדיין ישנם כמה אמצעי זהירות שכדאי לנקוט. "ראשית, אסור להתפתות לחתום על זיכרון דברים מול מתווכים", מזהיר עו"ד משה בן-דוד, "המתווכים לחוצים למכור ואין להם את הניסיון המשפטי כדי לבדוק את הדרוש בדיקה. אנשים חותמים על זיכרון דברים, שכמוהו כחוזה, ואחר כך מגלים את כל הבעיות עם העסקה. לכן, לפני שחותמים על משהו, כדאי מאוד להמתין שעורך דין יערוך את כל הבדיקות הדרושות. בנוסף, כדאי לוודא שעורך הדין מתמחה בתחום הנדל"ן ושהוא עורך את הבדיקות הדרושות - מדובר בעבודת רגליים ויש עורכי דין שמתעצלים ללכת לטאבו, לעירייה וכדומה, לכן כדאי לעקוב אחר עבודתו".

אחת הבדיקות החשובות שעל הקונה לערוך היא בתחום המשכנתא. "למרות שאי אפשר לקבל משכנתא בלי חוזה המכר, כדאי לפני קניית הדירה לגשת לבנק עם כל הנתונים הכלכליים ולבדוק אם יש אישור עקרוני למתן משכנתא לעסקה, ואיזה אחוז מהתשלומים היא תכסה", אומר עו"ד מסורי. "האישור לא יינתן בכתב, אלא בעל פה, אך יכול להבטיח את קבלת המימון מהבנק. בנוסף, הבנק שולח שמאי מטעמו כדי להעריך את ערך הנכס לפני שהוא מאשר משכנתא. לכן, כדי שלא יהיו הפתעות לאחר חתימת החוזה, כדאי לקונה לשכור שמאי מטעמו ולהתייעץ עם מתווכים מהאזור, כדי לבדוק אם המחיר המבוקש תואם את ערך הדירה. אחרת, יכול להיות מצב שהחוזה ייחתם, אך פתאום השמאי של הבנק יעריך את הדירה בסכום נמוך משסוכם ואז המשכנתא שתאושר תהיה נמוכה מהמתוכנן, מה שעלול ליצור עיכוב בתשלומים.

"אגב, אם הערכת השמאי של הבנק אינה מוצאת חן בעיני הקונה, זכותו לערער על ההחלטה ולבקש מהבנק לשלוח שמאי נוסף", מוסיף מסורי. "אם בונים על לגרור משכנתא קיימת מהבית הנמכר לבית שנקנה, חשוב מאוד לקבל מהבנק אישור לגרירה, מכיוון שישנם מצבים שאי אפשר להסיר משכנתא מעל בית שרוצים למכור, וזה יכול ליצור בעיות", אומר בן-דוד".

"כדאי לוודא שיש קונה לדירה הישנה, לפני שקונים דירה. אם אין במה לשלם על הדירה החדשה, לא כדאי להמתין עם חיפוש הקונה עד לאחר חתימת הסכם הקנייה. בנוסף, חשוב להתאים את מועדי החתימה על שתי העסקות, כלומר קודם למכור, ורק אחר כך לקנות", ממליץ עו"ד דורון סטריקובסקי ממשרד סטריקובסקי, גל, ברוך, פורת.

"חשוב להיות עם אצבע על הדופק מבחינת השוק", אומר בן-דוד, "כך שאם מדובר בתקופה שקשה למכור בה דירות, אך מישהו מאוד רוצה לקנות דירה מסוימת - עליו לדאוג להגדיר בחוזה נקודת יציאה מחוזה המכירה במקרה שלא יימצא קונה. אם מדובר בתקופה שקשה למצוא נכסים לקנייה, כדאי להיערך כך שניתן יהיה לבטל את המכירה בקלות כי לא נמצא בית חלופי לקנייה".

למי שקונה דירה ובמקביל מוכר את דירתו הישנה, כדאי לוודא שישנו מרווח זמן בין התשלומים שהוא אמור לקבל לבין המועדים שעליו לשלם. כך, גם אם הקונה נתקע והתשלום שעליו סמך המוכר לצורך קניית הדירה אינו מגיע, נותרים למוכר כמה ימים שבהם ינסה להתארגן בדרך אחרת כדי שלא ייהפך למפר חוזה וימשיך את סדרת התקלות.

עורכי הדין שהתראיינו לכתבה תמימי דעים - בדרך כלל עסקת שרשרת שנתקעת ניצלת בזכות הון שאינו תלוי בעסקה או במשכנתא שיש למוכר שלא קיבל את התשלומים שעליהם סמך. לפיכך, כשנכנסים לעסקת נדל"ן כדאי לשריין מקור אישי או חיצוני שניתן יהיה לקבל ממנו סיוע כלכלי בשעת מצוקה. למוכרי הדירות מומלץ לבדוק לעומק כיצד מתכוון הקונה לשלם עבור העסקה והאם הוא באמת זכאי למשכנתא, או שהוא רק חושב כך.

אם בכל זאת מישהו התרשל ונותר בלי מימון מיידי נדרש, ניתן לפנות לבנק ולבקש "הלוואת גישור" - מימון ביניים שניתן עד קבלת כספי מכירת הנכס הישן. מדובר בהלוואה שנפרעת בתשלום חד-פעמי, ובעזרתה נפתרו לא מעט תסבוכות משפטיות שנוצרו בעסקות שרשרת. בבנק הפועלים מסבירים כי הלוואת הגישור ניתנת כאשר לווה קנה דירה בטרם מכר את דירתו הישנה - תוך שעבוד הנכס החדש, או כאשר הדירה נמכרה אך כספי המכירה טרם הגיעו ליעדם. הלוואת הגישור היא אמנם פתרון מיידי ראוי לבעיית עסקות השרשרת, אך בדומה למשכנתא רגילה, נתינתה תלויה בבדיקה של הבנק את יכולתו של הלווה להחזיר, ותלויה כמובן במצבו המשפטי של הנכס.