נתן חץ לגולשי TheMarker Cafe: "אני ממליץ לא להיכנס להשקעה אם אינכם יכולים להרשות לעצמכם להפסיד את כולה"

כשיצאתי לדרך העצמאית והקמתי את אלוני חץ בתחילת שנות ה-90 לא חשבתי לרגע איפה אהיה מבחינה עסקית בשנת 2007. עם זאת, החלטתי לעסוק בתחום שעניין אותי מאוד; הערכתי שאם אעסוק בשילוב של נדל"ן מניב עם הבנה טובה בצד הפיננסי המימוני, אוכל להביא את כישוריי לידי ביטוי. ידעתי שאני נכנס לתחום של נדל"ן מניב שבהגדרה הינו תחום ארוך טווח שדורש אורך נשימה וסבלנות" - כך אמר בשבוע שעבר המנכ"ל ובעל השליטה בקבוצת הנדל"ן , נתן חץ, כשהתארח בדיון בקהילת הנדל"ן ב-TheMarker קפה.



"נכנסתי לענף בחו"ל לאחר המשבר של סוף שנות ה-80 ותחילת ה-90, משבר מהגדולים שאירעו, אחרי פשיטות רגל של אלפי בנקים בארה"ב ובאירופה. כתוצאה מהמשבר ראיתי הזדמנויות לקנות במחירים נמוכים מאוד מאחר שהאמנתי שעם הזמן, כמו בכל ענף אחר, יהיה שינוי וממיתון חריף יעבור הענף לגאות, מה שאכן קרה ולשמחתי הרבה יותר מהר ממה שחשבתי".



אלוני חץ היא אחת מקבוצות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל. הקבוצה, שרכשה בסוף 2005 את חברת אמות, שולטת בנכסים רבים בישראל ובחו"ל. ירון גרופמן, מנהל קהילת הנדל"ן בדה מרקר קפה, שהזמין את חץ, כתב בדברי המבוא כי חברת אלוני חץ השיגה למשקיעים תשואה של 3,572% בשנים 1996-2006. עוד נכתב כי רכישת אמות הפכה את אלוני חץ לאחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל.



בעת רכישתה החזיקה אמות השקעות בכ-90 נכסים מניבים בשטח של 300 אלף מ"ר בישראל, ובשטחים מניבים של 50 אלף מ"ר בחו"ל. לאחר הרכישה על ידי אלוני חץ, ביצעה אמות כמה עסקות גדולות ובכלל זה רכשה את בית אירופה ישראל (יבמ לשעבר), בית אירופה, קניון אורות באור עקיבא וקניון לב אשדוד. לפניכם חלק מהשאלות שההופנו אל חץ במהלך הדיון, ותשובותיו:



שאלה "חצי פילוסופית": בתור מי שמתעסק בצד הפיסי של עולם הבנייה והנדל"ן - אני שואל את עצמי איך ולמה יזמים וחברות ישראליים רבים פונים יותר ויותר לעסקי נדל"ן מניב במקום לעסקי יזמות. לא יודע אם סטטיסטית זה מדויק, אבל זו ההרגשה שמתקבלת. האם יש לכך סיבה מיוחדת? האם היזמות כיום קשה ומייגעת מדי ועדיף לבוא לנכסים מן המוכן? האם זה קשור לגלובליזציה?



תשובה חצי "פילוסופית": אינני בטוח שההנחה בבסיס השאלה נכונה. אינני חושב שיזמים עוברים לנכסים מניבים או שמשקיעים בנכסים מניבים עוברים ליזמות. בתקופות שונות, משקיעים או יזמים רואים לנגד עיניהם סיכונים וסיכויים שמשתנים כתוצאה משינויי מאקרו, ומכלכלים את צעדיהם בהתאם. אני לא חושב שיש פה עניין של עייפות.



באילו רמות אתם רואים בטווח הקצר והבינוני את מחירי שוק המשרדים בארץ?



באזור גוש דן ההערכה שלנו היא שכתוצאה מביקוש הולך וגובר הנובע מהצמיחה בכלכלה הישראלית בשנתיים האחרונות בשיעור של 5%-6% לשנה עם צפי דומה לשנתיים הקרובות, מחירי קרה ולשמחתי הרבה יותר מהר ממה שחשבתי".







אלוני חץ היא אחת מקבוצות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל. הקבוצה, שרכשה בסוף 2005 את חברת אמות, שולטת בנכסים רבים בישראל ובחו"ל. ירון גרופמן, מנהל קהילת הנדל"ן בדה מרקר קפה, שהזמין את חץ, כתב בדברי המבוא כי חברת אלוני חץ השיגה למשקיעים תשואה של 3,572% בשנים 1996-2006. עוד נכתב כי רכישת אמות הפכה את אלוני חץ לאחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל. בעת רכישתה החזיקה אמות השקעות בכ-90 נכסים מניבים בשטח של 300 אלף מ"ר בישראל, ובשטחים מניבים של 50 אלף מ"ר בחו"ל. לאחר הרכישה על ידי אלוני חץ, ביצעה אמות כמה עסקות גדולות ובכלל זה רכשה את בית אירופה ישראל (יבמ לשעבר), בית אירופה, קניון אורות באור עקיבא וקניון לב אשדוד. לפניכם חלק מהשאלות שההופנו אל חץ במהלך הדיון, ותשובותיו:



שוק הנדל"ן המניב בישראל פורח בשנים האחרונות. האם לדעתך הוא ימשיך לעלות, או שצפוי משבר נוסף?



הערכתי היא כי בשנים הקרובות, ללא אירועים חריגים ברמה הפוליטית, נמשיך לחוות עליות מחירים. יחד עם זאת, אני יכול להבטיח לך שבעתיד הקרוב יותר, או הרחוק יותר, ללא שום ספק יהיה משבר - כי זו דרכה של כלכלה מודרנית שחווה אחת לעשור פחות או יותר גאות, ואחת לעשור, פחות או יותר, שפל. כל השאלה היא לא אם זה יקרה, אלא רק מתי. חברה עסקית צריכה להשתדל ולשמור על רזרבות הוניות לתקופות הרעות והקשות שללא שום ספק יגיעו.



נניח שהיה לך היום הון עצמי מינימלי, למשל 30 אלף דולר, וכוונתך היתה להתרחב ולהתקדם בתחום הנדל"ן כדי לצבור הון גדול יותר ונכסים - במה היית משקיע?



אינני נוהג לתת עצות לאנשים כיצד להשקיע, באיזה ענף, באיזה ערוץ ובאיזה מינוף. חשוב לזכור שבכלכלה מודרנית ובשוק משוכלל, כפי שאנו נמצאים, אין "ארוחות חינם", וככל שהמינוף והסיכון גבוהים יותר, כך אמור המשקיע המסכן את כספו ברמות אלו לקצור תשואה גבוהה יותר - אם יצליח. צריך לזכור שהסיכון עלול להביא את המשקיע להפסד של כל השקעתו. אני ממליץ לאנשים לא להיכנס להשקעה, אם אינם יכולים להרשות לעצמם להפסיד את כולה.







איך אתה מסביר הצלחה מטאורית כזו בדירות יוקרה, ומחירים כמעט ניו יורקיים בפרויקטים של אלרוב, חבס, וקולוגות אחרות שלך. בכל זאת, כאן לא ניו יורק ולא לונדון..



כדאי שתדע שמחיר מטר מרובע למגורים בניו יורק במקום טוב מגיע לכ-50 אלף דולר ומעלה, ובלונדון הוא יכול להגיע גם ל-80 אלף דולר. בפרויקטים שהזכרת בישראל רמות המחירים הגיעו על פי פרסומים בתקשורת לכ-10,000 דולר למ"ר - מחיר נמוך באופן יחסי. לפיכך צדקת כשאמרת שפה זה לא ניו יורק ולא לונדון.



מה אתה חושב על איכות גל הנפקות האג"ח האחרונות בתחום הנדל"ן? האם לדעתך יש הבדל בין אג"ח מדורג ללא מדורג? האם העליות האחרונות בשיעורי הריבית בשווקים העולמיים מעלות את הסיכון של הפעילות בתחום הנדל"ן?



להערכתי, אג"ח שאינו מדורג הנו אג"ח בעל רמת סיכון גבוהה ביותר! לדעתי השוק בישראל אינו מתמחר את רמת הסיכון הזו כראוי, ואם נשווה תשואה של אג"ח לא מדורג לאג"ח מדורג בארץ, פער התשואה הנו של כ-3%, בעוד שבעולם המערבי מקובל פער של כ-10%.







לגבי הריבית - תחום הנדל"ן המניב מתקשר עם מחיר הון לטווח ארוך ולא לטווח קצר. שינוי הריבית לטווח ארוך (10 שנים) קשור על פי רוב עם צפי של אינפלציה לטווח ארוך - ונדל"ן מניב "אוהב" אינפלציה.



דורי סגל, אחד מבעלי השליטה בקבוצת הנדל"ן גזית גלוב, אמר באחרונה כי חלק מגיוסי האג"ח שנעשו בנדל"ן בעייתיים ומסוכנים. מה דעתך? יכול להיות שחלק מהחברות לא יוכלו להחזיר את החוב?



אני מסכים עם ידידי ושותפי דורי סגל. אין לי ספק שחלק מהחברות שגייסו בשנה האחרונה אג"ח שאינו מדורג - המשמש למעשה הון עצמי לעסקות ממונפות - לא יוכלו להחזיר את החוב. יחד עם זאת, אני סמוך ובטוח שבין עשרות החברות הצעירות שגייסו הון בשנה האחרונה גם נמצא את "הגזית גלוב" או את "האלוני חץ" הבאות, ואני מאחל ומייחל מכל הלב להצלחתן.



אחרי שנים רבות של פעילות בבריטניה, מה דעתך על אפשרויות המימון בישראל? מה לדעתך ניתן ודרוש לשפר בנושא המימון לרכישת נכסים מניבים?



בישראל המערכת הבנקאית לא הפנימה מימון בנקאי "נון-ריקורס". בעולם מקובל שעסקות נדל"ן מניב ממומנות במימון "נון-ריקורס", מה שמגביל את הסיכון של היזם במקרה של חוסר אפשרות לשרת את החוב להפסד ההון העצמי שהשקיע בנכס בלבד - במקום הפסד כל רכושו המושקע גם בנכסים או בעסקים אחרים.



באחרונה התחלתי להתעניין בעסקות נדל"ן בגרמניה, שכן ראיתי כי רמת המחירים בברלין נמוכה מהותית ביחס לבירות מובילות אחרות באירופה. העובדה שחברות ישראליות רבות מדווחות על עסקות המבוצעות על ידן בגרמניה בכלל ובברלין בפרט מעלה ביתר שאת את השאלה בנוגע לתמחור בחסר של שוק הנדל"ן בגרמניה. מה דעתך?



הבנתי בשוק הגרמני אינה גדולה. עם זאת, בשנתיים האחרונות חווה השוק הגרמני עליית מחירים מטאורית, ולא מעט גופים החלו לממש את רווחי ההון שנוצרו. אנחנו בקבוצה החלטנו בעבר שאיננו מעוניינים לעבוד בשוק הגרמני, מסיבות אישיות. כשרכשנו את אמות, מצאנו בה כמה נכסים בגרמניה שנרכשו בשנת 2005, תמורת כ-90 מיליון יורו (חלקה של אמות עמד על כשליש). מאחר שאמות הינה זרוע הנדל"ן האסטרטגית של אלוני חץ בישראל, הנכסים בגרמניה נמכרו לאלוני חץ סמוך לרכישתם ולרכישת אמות, בסוף 2006. הנכסים הללו מומשו ברווח של מעל 50 מיליון יורו, וכיום אין לנו נכסים כלשהם בגרמניה.



הסיבה ליציאה להשקעות בחו"ל ברורה ומובנת, אך האם ניתן להסיק מהשקעות של חברות העוסקות בנדל"ן מניב בחו"ל כי השוק בישראל רווי?



שוק הנדל"ן בישראל ובעולם מהווה כ-50% מההשקעות של ההון בארץ ובעולם. השוק גדול, משוכלל ותחרותי. אינני חושב שחברות יוצאות מישראל או באות להשקיע בישראל כתוצאה מרוויה. הן עושות זאת משיקולים כלכליים של פיזור סכונים או כי הן רואות יחסי סיכון-תשואה טובים יותר בשווקים אחרים.



מה היה המניע שלך להחליף עיסוק ולעבור לעסוק בנדל"ן?



החיים של רובנו אינם מתנהלים על פי תוכנית ידועה מראש. לא פעם אירועים חיצוניים מובילים אותנו בנתיבי החיים למקומות שלא ידענו ולא חשבנו שנהיה בהם.



מהם האמצעים הטכניים בהם אתם משתמשים על מנת לנהל נדל"ן מניב בסדר גודל שאתם מנהלים? האם יש לכם יכולת לנהל פרויקט בחו"ל באמצעות ממשק ניהול הנמצא בארץ?



לאמות יש מערכת של עובדים מסורים ומקצועיים, לרבות נותני שירותים חיצוניים המתמחים בניהול השוטף של הנדל"ן המניב. אין לנו פרויקטים בחו"ל המנוהלים בישראל.



מה היתה עסקת הנדל"ן הראשונה שלך?



רכישת דירה כמו כל זוג צעיר, בתחילת שנות ה-80.