גם בדרום תל אביב יש יוקרה

חם הקיץ בשוק הנדל"ן הדרום תל אביבי. ממש בוער. הרבה מן הלהבות מספקת השכונה הוותיקה נוה צדק, ויעיד על כך הסיפור הבא: בימים אלה מנסה יזם נדל"ן לבצע אקזיט ל-11 דירות קטנות במגדל נוה צדק. האיש מציע אותן למכירה ב-4.5 מיליון דולר - כאשר לפני שלוש שנים הוא רכש אותן על הנייר בחצי המחיר.

באחרונה עלתה השכונה שוב לכותרות, וזאת בעקבות המגעים שמנהלת משפחת ורסנו, בעלת בית שלוש, למכירתו למריוס נכט מצ'ק פוינט ב-16 מיליון דולר. הבית ברחוב שלוש 32 הוקם לפני 122 שנה על ידי אהרן שלוש, והוא נחשב לבית העברי הראשון שהוקם מחוץ ליפו. המחיר מרשים, אך יש לזכור שמדובר בנכס מיוחד שאין שני לו וקשה לאמוד את ערכו בשיטות רגילות. הוא משתרע על שטח של 500 מ"ר בנוי עם מרתף חנייה של 200 מ"ר וחצר של 600 מ"ר. לפני שש שנים רכשה משפחת ורסנו את הנכס תמורת 4 מיליון דולר.

נכט אמנם מגלה עניין בנכס המיוחד ביותר בנוה צדק, אך הוא אינו היחיד. עיקר הביקושים לשכונה מגיעים מתושבי חוץ, ומקצתם מישראלים. "מתקיימת דינמיקה בשכונה, לפיה בעלי הדירות הוותיקים יוצאים לפריפריה התל אביבית הקרובה, למשל, מושבים בשרון, ואת מקומם תופסים תושבי חוץ, בעיקר צרפתים ובריטים", מספרת אורנה בילר, זכיינית סוכנות התיווך רימקס פלטינום.

"חלק גדול מהישראלים שקונים דירות בנוה צדק רואים בהן את דירותיהן השניות. אחדים מהם מגיעים ממקומות כמו חיפה וירושלים, ואחרים מגיעים מתל אביב. רובם בני יותר מ-50, וכמובן בעלי אמצעים שיכולים להרשות לעצמם רכישת נכסים בקנה מידה כאלה", מספר מתווך הפועל בסביבה.

התוצאה של הביקושים האלה היא עליית מחירים חדה. לפני כארבע שנים מחירי הדירות בשכונה היו כ-2,700 דולר למ"ר. לפני שנה המחירים הגיעו ל-4,000-6,000 דולר למ"ר, ואילו כיום המחירים כבר הגיעו ל-8,000-10,000 דולר למ"ר.

במגדל נוה צדק רמות המחירים התחילו לפני שלוש שנים ב-3,000 דולר למ"ר ולפני שנה הגיעו ל-4,500 דולר למ"ר. כיום, זמן קצר לפני אכלוס המגדל, המחירים נעים סביב ה-6,500-6,000 דולר למ"ר בממוצע.

"וכאן עוד מדובר ב'נוה צדק מזויפת', משום שהמגדל לא נמצא בנוה צדק האמיתית. למרות זאת, חברת מלונות ים סוף של אלי פפושדו השכילה לתכנן את המגדל בייעוד לדירות קיט לתושבי חוץ, ולכן רוב הדירות שבו הן דירות קטנות, בניגוד למגדלי היוקרה התל אביביים, שמאופיינים בדירות גדולות מאוד. התוצאה היא שתושבי חוץ רבים רכשו דירות במגדל, אליהם נוספו משקיעים ישראלים, שזיהו את הפוטנציאל הכלכלי שגלום בו", אומר מתווך הפועל במקום.

הדירות שרכש יזם הנדל"ן שבפתיחת הכתבה הן של שני חדרים בגודל של כ-70 מ"ר. דירה נוספת שמוצעת כיום למכירה היא דירת שלושה חדרים של 115 מ"ר בחלקו העליון של המגדל, כשהמוכר מבקש תמורתה 650 אלף דולר. לחברת אמריקן קולוני פרויקט לא רחוק משם, ברחוב אליפלט, שבו נמכרה באחרונה דירת גן של 65 מ"ר עם גינה ב-385 אלף דולר. דירות קטנות בקומות גבוהות יותר בפרויקט נמכרו בתקופה האחרונה בסביבות 400 אלף דולר, רובן לתושבי חוץ.

אבל השוק בוער לא רק במגדלים החדישים, אלא גם בשכונת נוה צדק עצמה, כשהמחירים הולכים ומכפילים את עצמם.

כך, לדוגמה, מוצע למכירה בסמטת שלוש 25, לא רחוק מבית שלוש, בית של 180 מ"ר שמיועד לשימור ב-1.2 מיליון דולר ודופלקס בשכונה מוצע למכירה ב-1.1 מיליון דולר. על פי מצב שוק הנדל"ן כיום, סביר שבעליהם של הנכסים יקבלו מחירים קרובים למחירים המבוקשים.

המחירים בנוה צדק אינם אחידים והמתווכים מזכירים את התפתחות המסחר והבילויים בשכונה, בעיקר לאורך ציר התנועה הראשי ברחוב שבזי. המחירים מרתיעים את רוכשי הדירות שמחפשים לעצמם את השקט והפרטיות ברחובות שקטים יותר, בהם רחובות שרעבי, שלוש ואמזלג, שנחשבים לרחובות מבוקשים מאוד.

אופי הנכסים הוא פרמטר נוסף שמשפיע על מחירם. חלק גדול מהבתים בנוה צדק קטנים, ולכן דירות בשטחים של 150 מ"ר ויותר מקבלות מחירים גבוהים יותר למ"ר מדירות קטנות, משום שהם נדירות יותר. כך, בניין לשימור בן שתי קומות של 160 מ"ר, באזור מבוקש, מוצע למכירה ב-2.5 מיליון דולר.

האם הקפיצה הגדולה במחירי הדירות בשכונה תימשך? ההערכות בקרב המתווכים חיוביות, אם כי הסברה היא שהקצב יואט. "עליית מחירים של 20%-30% בשנה היא אירוע לא מקובל בנדל"ן, ובנוה צדק הקצב הזה נמשך במשך שלוש השנים האחרונות", מסביר מתווך תל אביבי.

"זה מעיד על כמויות גדולות מאוד של ביקוש שהופנה לשכונה ועל רמות מחירים נמוכות שהיו קיימות בה בתחילת שנות ה-2000. כיום, רמות המחירים כבר הגיעו לגובה הריאלי שלהן, ולכן אני סבור ששיעורי עליות המחירים יתמתנו יותר בשנה הקרובה", אומר המתווך התל אביבי.