קרב גדול מתנהל בימים אלה באחד התחומים החמים ביותר בשוק ההון - ענף הנדל"ן. מדובר על קרב המתנהל בלי הרבה רעש תקשורתי, אבל כמו כל מאבק פיננסי טוב הוא טומן בחובו רווחים גבוהים למנצחים.
זירת הלחימה היא פניו של ענף קרנות הריט בעתיד - אך הוא יכול להשפיע על ענף הנדל"ן כולו. מצד אחד ניצבים כרישי הנדל"ן הגדולים של המשק - שלוטשים עיניים לקרנות הריט כאל המקום שבו יוכלו לנצל את הגיאות בענף כדי להנזיל ולממש את הנדל"ן שלהם.
מולם ניצבים היזמים של קרנות הריט המועטות שכבר קיימות בענף - שרוצים למנוע מחברות הנדל"ן הגדולות להשתלט עליו.
הסיבה ליציאה לקרב היא התיקון לחוק הריט שעתיד להיכנס לתוקף ולהקל באופן משמעותי על חברות הנדל"ן הגדולות המעוניינות להקים קרנות כאלה. בימים הקרובים עתיד לצאת מאגף המסים במשרד האוצר תזכיר שעשוי לגרום לכך שהפטור ממס שלו זכאיות הקרנות אלה יהיה תקף גם עבור חברות נדל"ן.
בנוסף לכך עשוי התיקון לחוק לשנות את הדרישה הקיימת כיום לפיזור הבעלות על קרנות הריט - ולאפשר בעלות ריכוזית על הקרנות בידי על ידי חברות הנדל"ן.
מאחורי הקלעים ניצבות דמויות בכירות בענף - כמו האחים עופר וחיים כצמן, שנפגשו עם גורמים בכירים ברשות ניירות ערך בעבר במטרה לדחוף את התיקון. גם אחרים כמו נתן חץ (חברת אמות), נוחי דנקנר (גב ים) ואליעזר פישמן כבר עשו הכנות בעבר לפתיחת קרנות ריט.
להיטיב עם הציבור הרחב
קרנות הריט הגיעו למשק הישראלי רק ב-2006, כאשר נחקקו החוקים המאפשרים את פעולתן. קרן ריט היא גוף שנוצר מהכלאה בין קרן השקעות לבין תאגיד שמחזיק ומנהל נדל"ן מניב.
הרעיון המקורי מאחורי הקמת הקרנות הוא כמעט רובין הודי. הקרנות נועדו להיטיב עם הציבור הרחב, לקחת את תחום ההשקעות בנדל"ן מניב - הכלי שהמליך חלק מעשירי העולם הגדולים ביותר - ולהפוך אותו דרך שוק ההון לכלי סחיר וזמין לכלל הציבור.
דרך הקרנות האלה אמור הציבור - שמורכב גם מאנשים שמחזיקים באלפי שקלים בודדים ואינם יכולים לחלום לגייס את המיליונים הנחוצים להשקעה בנדל"ן - להשקיע בתחום כמו שעושים טייקונים דוגמת יצחק תשובה ולב לבייב.
המחוקק ראה לנכון לעודד את הקמת הקרנות האלה באמצעות המתנה הגדולה ביותר שניתן לקבל מהממשלה. המתנה הזו היא פטור ממס מלא ומוחלט על כל רווחי הקרנות האלה מנדל"ן. קרנות הריט מחוייבות לחלק 90% מרווחיהן כדיווידנד - שעליו אינן משלמות מס.
ההטבה הזו אמורה להתגלגל לידי "גברת כהן מחדרה" - שתקנה את יחידות הקרן ותזכה ברווחים שהקרן מחוייבת לחלק (קרנות הריט מחוייבות לחלק 90% מרווחיהן כדיווידנד בכל שנה).
בנוסף לעידוד המשקיעים הקטנים, אמורות קרנות הריט לעודד את הבנייה בישראל (75% מהנכסים בהן הקרן מושקעת צריכים לפי החוק להיות בישראל), ליצור מקומות עבודה בענף הבניין, להגדיל את מקורות המימון של הענף ולשכלל את השוק. כדי לדאוג לכך שהכלי יהיה אכן כזה המשמש משקיעים קטנים, קבע המחוקק כי לא יתכן שיותר מ-50% מהקרן יוחזקו על ידי פחות מחמישה גופים שונים.
לוביסטים אגרסיוויים
חוקי הריט השאירו את הגופים החזקים ביותר בענף - חברות הנדל"ן ואילי ההון העומדים בראשן - מחוץ למשחק. ראשית, הפטור ממס הוא חסר ערך עבור חברת נדל"ן שרוצה להקים קרן ריט ולהכניס את נכסיה הקיימים לקרן החדשה שהוקמה. זאת, משום שהחברה תיאלץ לשלם מס על רווחיה כאשר היא תמכור את הנכסים לקרן שהקימה.
שנית, המגבלה שנועדה למנוע את הריכוזיות באחזקות בקרן, מנטרלת את היכולת של בעלי ההון הריכוזיים במשק להסב את החברות שלהם לקרנות ריט מבלי להפחית את שיעור השליטה בהן.
בהיעדר החברות הגדולות, אי אפשר לומר כי ענף הריט פרח בשנה וחצי שחלפה מאז החקיקה. רק שתי קרנות ריט פעילות כיום בשוק הישראלי: קרן ריט1, מקבוצת אקסלנס, שגייסה עד היום 300 מיליון שקל - וכבר נסחרת, וקרן סלע קפיטל שגייסה 90 מיליון שקל ועתידה להיסחר בעוד כמה חודשים.
אליהן ניתן להוסיף מגעים שמנהל אהוד נחתומי להקמת קרן ריט בשם סלוואו, וקרן ריט שעתידים להקים קובי מימון ואיפקס - ובראשה יעמוד זמיר סופר.
הענף אולי מדשדש, אבל מערכת הלחצים שמפעילות חברות הנדל"ן על הרגולטורים לשינוי החקיקה בקרנות הריט כך שתכלול גם אותן בתוכה פורחת. קרנות הריט יכולות להיות כלי שימושי עבור ענקי הנדל"ן, ולשמש להן לצורך גיוס קל של כספים בשוק הנדל"ן המניב.
דרך קרנות כאלה יוכלו החברות ביתר קלות למכור נכסים קיימים לציבור, ולהמשיך לרכוש נכסים חדשים.
חברות הנדל"ן הגדולות במשק מחזיקות כבר תקופה ארוכה לוביסטים המפעילים לחץ לשינוי החקיקה. לפני כחצי שנה הסתבר שהלחץ הזה נשא פרי - רשות המסים ורשות ני"ע סיכמו כי יהיה שינוי בחקיקה - ובאגף המסים החלו לעבוד על הטיוטה לתיקון הצעת החוק.
על הטיוטה באוצר עובדת ורד אולפינר, בתו של יו"ר התאחדות הקבלנים לשעבר סם אולפינר. השינוי שאותו מנסות לדחוף חברות הנדל"ן הוא כזה שיגדיר את חובתן לשלם מס על הרווחים רק בעת מימוש הנכסים שהכניסו לקרנות הריט - ולא לפני כן. בנוסף לכך הן מנסות להעלות את מגבלת הריכוזיות בשליטה בקרנות מ-50% ל-70%.
שלא במפתיע, מי שנזעק לשמע השינוי הצפוי הם מנהלי קרנות הריט הפעילות כבר בענף: שמואל סלבין, יו"ר קרן סלע קפיטל, ואריאל אבן, יו"ר ריט1. קרנות הריט הנוכחיות הן הראשונות שייפגעו אם הענף יוצף בתחרות בעקבות כניסת קרנות שהקימו חברות הנדל"ן.
מנהלי קרנות הריט הקיימות מסבירים כי התחרות מצד גופים חזקים, עם הפטור ממס שבח ומס רכישה שלו זכאיות חברות הנדל"ן, "תקבור את קרנות הריט הקיימות בעודן בחיים".
אבן: "החקיקה של קרן חדשה נועדה למנוע מצב שבו חברות הנדל"ן מכניסות את הנכסים הפחות טובים שלהן - לקרן הריט. הפחד הגדול שלנו הוא מכך שנגיע למצב בו הענף מתפתח ומגיע לנפחים גדולים. אז יווצר מצב בו חברות הנדל"ן מקימות קרנות ריט וזורקות פנימה נכסים גרועים, את הזבל שלהן - ואז הענף יתמוטט"
סלבין שמחזיק ברקורד של שנים ארוכות של פעילות במערכת הפוליטית (הוא היה ראש לשכתו של יצחק שמיר ומנכ"ל משרד האוצר בתקופת נתניהו) מוסיף: "עכשיו הממשלה רוצה להקל על חברות הנדל"ן, ולומר שהמס ישולם בעת מימוש הנכס - ולא בעת ההעברה של הנכס לחברה. יש לחץ מאסיווי שנמשך כבר תקופה ארוכה מצד חברות הנדל"ן הגדולות בעד החקיקה החדשה".
"החברות הכי גדולות בישראל יושבות באגף מס הכנסה באוצר ולוחצות לשינוי החוק אני מכיר את המערכת הפוליטית, כל החברות הגדולות כבר הכינו בעלי תפקידים ספציפיים שמיועדים להקים את קרנות הריט".
"הדבר היחיד שעצר את החקיקה הזו עד היום היה השיתוק באגף מס הכנסה בגלל הבעיות ברשות המסים. אחרת הדברים האלה כבר היו קורים.
"כרגע החוק כאן, כמו בארה"ב, מגדיר שלא יהיה מצב שבו חמישה גופים או פחות מכך מחזיקים ביותר מ-50% מהמניות של קרן הריט. זה נועד להשאיר את הריטים ככלי השקעה של רבים. תחום הנדל"ן בישראל מאד ריכוזי גם כך, ושינוי החוק יפתח פתח לעסקות בעלי עניין", אומר סלבין.
ביום רביעי האחרון נפגשו נציגי קרנות הריט עם יו"ר רשות נירות ערך, משה טרי, במטרה לשכנע אותו לא לתמוך בתקנות מס הכנסה. "גורמים שונים פנו אלינו ואמרו שחברת נדל"ן כמו מבני תעשייה, או עזריאלי, צריכה לקחת את הנכסים ולהכניס אותם לקרן הריט, שבשבילה זה אירוע מס", מסביר טרי.
"קיימנו ישיבות, וראינו שהמצב הנוכחי מונע כניסה של גורמים מסויימים לשוק. בנוסף, ראינו שתחום קרנות הריט לא זז ולא מתרומם. מס הכנסה בא אלינו ואמר כי הוא שוכנע שניתן לאפשר לבעלי קרנות הריט להחזיק יותר מ-50%. אנחנו התעקשנו, וכרגע מסתמן כי לתקופה של שנתים-שלוש - הרף יעבור ל-70%", אומר טרי.
"איגוד קרנות הריט בא והציג את טענותיו בפני. לגבי הקלת המס - אני נוטה לתמוך בתיקון, שכן הציבור זכאי לכך שיהיו לו המוצרים האלה. העובדה שלחברות הנדל"ן יש נדל"ן, היא מצב נתון. לגבי הנכסים שהחברות יכניסו לקרנות - יש עניינים כמו הערכת שווי הנכסים, שערוך של ערכם, זה לא כל כך פשוט", אומר טרי.
"הציבור לא מטומטם"
"אני בעד החקיקה", אומר יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים, "המשמעות היא הכנסת עוד שחקנים לשוק, וההטבות במיסוי יגדילו את כדאיות הבנייה של נדל"ן מניב. ואולם צריך לדאוג לכך שהתנאים יהיו שוויוניים - שלפחות לחמישה גופים יהיו 50% מהקרן".
"זה יכול להרוג את הקרנות הקיימות, אבל בטווח הארוך זה יתרום לבנייה של נדל"ן מניב ולירידה של העלויות לשוכר וליזם".
לגבי הטיעון שלפיו חברות הנדל"ן הגדולות עשויות להכניס את נכסיהן הגרועים לקרן, גורדון אומר: "קרן ריט שמוקמת על ידי חברת נדל"ן, עלולה באמת להכניס נכסים לא טובים. אבל הציבור לא מטומטם. לקרנות הקיימות זה ייתן יתרון בשיווק מול הציבור - שכן הן יוכלו להדגיש כי אין להם ניגוד עניינים".
גם מקורות אחרים בענף אמרו שלשום כי "הפתרון לסכנה שבהכנסת נכסים גרועים לקרנות הריט צריך להיות אצל כוחות השוק. נציבות מס הכנסה לא צריכה להתערב בדברים כאלה".
"התיקון יעבור"
בשבוע שעבר הודיעה קבוצת אנגל כי היא מקימה קרן ריט שלתוכה היא מתכוונת ליצוק פעילות נדל"ן של מקבצי דיור ב-300 מיליון דולר. שלשום כבר דיווחה החברה כי היא תעביר לקרן החדשה זכויות במקבצי דיור בשווי של כ-300 מיליון שקל.
לדברי מתי דב, מנכ"ל הקבוצה, הקרן תוקם גם אם התיקון בחוק לא יעבור: "כנראה שנעביר את כל הנכסים הקיימים שלנו בישראל לקרן, עם זאת, ההתמחות שלנו היא יזמית יותר, ונכסים מניבים פחות מעניינים אותנו.
למרות זאת, הוא מצהיר, "אנחנו מאמינים שהחוק יתוקן. קשה לעצור את התיקון הזה בכל מקרה, חברות הנדלן הגדולות והכבדות לא ייכנסו לתחום הזה. אני לא רואה חברה שיורדת לשיעור של רק 30% מהאחזקה בנכסים שלה - רק כדי להכניס אותם לקרן ריט".
המאבק על קרנות הריט: תיקון בחוק מאיים לחשוף אותן להשתלטות ענקי הנדל"ן
חגי עמית
19.7.2007 / 9:35