בית ההשקעות אי.בי.אי: "ההנפקה של דלק נדל"ן בלונדון גרמה למשקיעים מפח נפש - לא לילד הזה פיללנו"

בבית ההשקעות אי.בי.אי לא חוסכים במילים קשות על כל הסאגה שהתרחשה סביב ההנפקה בבורסת AIM בלונדון, של דלק גלובל (DGRE), המרכזת את פעילות הנדל"ן של דלק נדל"ן באירופה.



"אם את העבודה הקודמת על דלק נדל"ן פתחנו בכותרת 'ממתינים ללונדון', הרי שכעת, לאחר הנפקת דלק גלובל אנו יכולים לקבוע שלא לילד הזה פיללנו". כך כותב אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי בעבודת המחקר המעודכנת אודות דלק נדל"ן וחברות המוחזקות על ידה.



הוא הוסיף כי "בשורה התחתונה, ההנפקה של דלק גלובל הנחילה מפח נפש למשקיעים ולהנהלה של דלק נדל"ן. הם ציפו להצפת ערך מהירה כתוצאה מההנפקה, ובמקום זאת התקיים הכתוב 'ויקו לעשות ענבים, ויעש באושים'".



באי.בי.אי מציינים כי הנפקת דלק גלובל לא עמדה בציפיות המשקיעים ולא בציפיות הנהלת דלק נדל"ן. נכסי החברה טרם ההנפקה הוערכו לפי שווי של 1.07 מיליארד דולר, בעוד שההנפקה עצמה נסגרה לפי שווי חברה של כ-850 מיליון דולר. גם סכום הגיוס צומצם, ועמד על כ-110 מיליון ליש"ט.



בנוסף לכך, ההנפקה הושלמה רק אחרי שהחברה האם של דלק גלובל, דלק בלרון, רכשה כ-6 מיליון מניות של דלק גלובל. מאז ההנפקה בתחילת אפריל, איבדה מניית דלק גלובל כ-6% ונסחרת כעת סביב רמה של 188 פני.



"תוצאות ההנפקה הציבו בפנינו את השאלה האם הערכות השווי שנערכו לנכסי דלק גלובל שיקפו מחירים לא מציאותיים, או שמא ההנפקה בוצעה מתחת לשווי הנכסים. לפיכך החברה נסחרת מתחת לערכה הכלכלי", כך כותבים ב-אי.בי.אי.



באי.בי.אי בחנו את שיעורי התשואה בהם השתמשו מעריכי השווי של דלק גלובל, והשוו אותם לשיעורי התשואה הנוכחיים במדינות ובערים השונות בהן פועלת החברה.



באי.בי.אי מציינים כי לא מדובר בבחינה הכי מדויקת, שכן הערכות השמאים אינו מדע מדויק, אך עם זאת מסיקים באי.בי.אי כי גם בפינלנד, שוודיה ושווייץ, אשר בהן פועלת דלק גלובל, שיעורי ההיוון הנוכחיים דומים לשיעורי היוון שבהם השתמשו השמאים.



להערכת אי.בי.אי, החלק הארי של הפער בין שווי השוק של דלק נדל"ן לבין השווי הכלכלי נובע מ- דלק גלובל, אשר נסחרת מתחת לשווייה הכלכלי. "לפיכך על המשקיעים לשאול את עצמם באיזה אופן הם מעוניינים להיחשף לפער הזה, שכן קיימת בפניהם החלופה לרכוש את מניות DGRE ישירות בבורסת ה-AIM בלונדון".



כלכלני אי.בי.אי מעלים את מחיר היעד למניית דלק נדל"ן ל-40 שקל, כ-21% מעל מחירה בפתיחת המסחר הבוקר. עם זאת מציינים באי.בי.אי כי הכללת דלק גלובל במודל הערכת השווי שלהם לפי שווי השוק שלה ולא לפי השווי הכלכלי המוערך של נכסיה כפי שנעשה, היה מביא אותם לנקוב במחיר היעד של 34 שקל, הדומה למחיר מניית דלק הנדל"ן בשוק.



למרות ההנהלה המוערכת של דלק נדל"ן, מודל הערכת השווי של אי.בי.אי לא כולל את פרמיית הניהול. בכך נצמדים בבית ההשקעות לגישה אשר לפיה יש להיצמד לשווי הנכסים בלבד.



באשר לעתיד, כותבים באי.בי.אי כי העלאת הריבית באנגליה בתחילת החודש לרמה של 5.75% עלולה להשפיע לרעה על שוויים של נכסי נדל"ן ברחבי בריטניה, כאשר כמחצית משווייה של דלק נדל"ן נובע מנכסים באנגליה.