בחלומו הגדול של כל יזם נדל"ן, לצד אקזיט ענק, מופיע גם תכנון מס אופטימלי. אם הוא יזם בחברה ציבורית, אז יש לו עוד חלום: קשרים טובים עם שוק ההון. עשור לרכישת השליטה בחברת , נראה כי החלומות הגדולים של מאיר גורביץ' אכן התגשמו. חלקם בזכות טלי ירון אלדר, שמשלימה בימים אלו שלוש שנים בניהול החברה.
ירון אלדר (43), נשואה בשנית ומגדלת שלושה ילדים בגילאי תיכון, אוחזת ברישיון טיס כבר כעשר שנים, וכפי שהיא מעידה על עצמה, ממשיכה גם כיום לבצע גיחות אוויריות לעתים קרובות. בנוסף, היא עוסקת בצלילה, משחקת סקווש, טניס, ברידג' ונוסעת בטוסטוס. עם זאת, הפילוסופיה העסקית שלה באשר לניהול עסקי נדל"ן לא לגמרי מתיישבת עם דמותה ההרפתקנית והססגונית.
בפברואר 97' קנה גורביץ את השליטה בחברה (50.01%) תמורת 1.15 מיליון דולר מידי הרווי דיוויס שהפסיד עליה לא מעט כסף, כמו בעליה הקודמים. העסקה שיקפה אז לארזים שווי של כ-8 מיליון שקל (שער הדולר היה באותה תקופה 3.34 שקלים). קצת יותר מעשור חלף, ושווי השוק של ארזים חצה לאחרונה את רף מיליארד השקל, מה שהפך אותה לאחת מיצרניות הערך הגדולות באחד העם.
עם העסקות והאקזיטים ידע כנראה גורביץ' להסתדר לבד כבר מתחילת הדרך, אבל בכל הנוגע לתכנוני מס בעסקי הנדל"ן של החברה ולקשרים בשוק ההון הישראלי, במיוחד לנוכח העובדה שמקום מושבו הקבוע הוא בריטניה, הוא חייב כנראה תודה לירון אלדר.
את המינוי לתפקיד קיבלה ירון אלדר ביולי 2004, חודש אחרי שאיציק ענבר, המנכ"ל הקודם של החברה, פוטר בנימוק כי החברה זקוקה למנכ"ל במשרה מלאה ולא במשרה חלקית.
ירון אלדר הגיעה לארזים הישר מתפקיד נציבת מס הכנסה בשנתיים וחצי קודם לכן, האשה הראשונה בתפקיד הבכיר ברשויות המס. היא נאלצה לסיים את תפקידה באוצר לאחר ששר האוצר דאז בנימין נתניהו החליט לאחד את אגפי מס הכנסה מכס ומע"מ, והעדיף את איתן רוב על פניה בראש האגף המאוחד.
גורביץ' קלט כנראה את הפוטנציאל הגדול הטמון במינויה של אישיות בכירה במגזר הציבורי, הן בשל קשריה עם שוק ההון, והן בשל העובדה שככל הנראה אין מי שבקיא בתכנוני מס יותר מנציבת מס ההכנסה לשעבר.
הוא גם היה מוכן לשלם על כך מחיר - לוותר על ידע או ניסיון בנדל"ן שהיו חסרים לירון אלדר. ההימור השתלם: אם באותה השנה עוד סבל גורביץ' מעימותים עם משקיעים מוסדיים שאילצו אותו לוותר על הטבות מופלגות לבנו שעובד עמו בחברה ולאשתו שולה, הרי שרגע לאחר מכן כבר מצא לידו שותפים חדשים ונחשקים בדמות חברות ביטוח שהעמידו לו מימון בעסקות ואף נכנסו כשותפות בפרויקטים שלו בבריטניה ובגרמניה.
עדות נוספת לקשריה הענפים של הנציבה לשעבר התקבלה בהנפקה הפרטית האחרונה של ארזים. זו היתה אחת ההנפקות המוצלחות בשוק בשנה האחרונה, כשרשימת המשקיעים תפסה ארבעה עמודים וכללה גם את מנכ"ל טבע לשעבר ישראל מקוב, דלק נדל"ן שבשליטת יצחק תשובה, קרן קיסריה וכמעט את כל חברות הביטוח.
אבל הקשרים האלו כנראה אינם מצריכים יותר מדי זמן. ירון אלדר משמשת מנכ"לית בשליש משרה בלבד, ולכן אפשר למצוא אותה במשרדים המפוארים של ארזים בבית גיבור ספורט ברמת גן רק יומיים בשבוע. גורביץ', שרק חודש לפני מינויה הצהיר כי הסיבה לפיטורי המנכ"ל הקודם היא העובדה שאינו עובד במשרה מלאה, כנראה שחזר בו מעמדתו זו. עבור יומיים עבודה בשבוע מקבלת ירון אלדר שכר מרשים של 60 אלף שקל בחודש.
בזמן הפנוי שנותר לה היא משמשת גם שותפה האחראית על פעילות המיסוי במשרד עורכי הדין של דוד תדמור, לשעבר הממונה על הרשות להגבלים עסקיים. בנוסף חברה ירון אלדר בשלושה דירקטוריונים, בהם בחברת אנטר הולדינגס, השולטת ברשת המזון טיב טעם שעסקת מכירתה לארקדי גאידמק עלתה באחרונה על שרטון.
בראיון ל-TheMarker מספרת ירון אלדר על ארזים ועל ענף הנדל"ן, ומותחת ביקורת על רשות המס, הרשות לניירות ערך וגם על גאידמק.
עיקר פעילותה של ארזים מרוכז עד היום בבריטניה, שם יש לה 65 בתי אבות, 62 מסעדות ובתי מלון, מפעלי מזון, 30 נכסים מניבים נוספים ומרכז בידור ומסחר. בשוק גוברים הקולות על כך שהתשואות בבריטניה נמוכות מאוד, וכבר אי אפשר לאתר בה עסקות אטרקטיוויות, אך ירון אלדר מעריכה כי הפוטנציאל בממלכה עדיין לא מוצה. "אני מסכימה כי תנאי הסביבה של פעילות הנדל"ן המניב בבריטניה נעשו יותר קשים מבעבר, וצריך להתאמץ הרבה יותר כדי לאתר עסקות כדאיות שיניבו רווחים לאורך זמן. אבל אנחנו עדיין ממשיכים לפעול במדינה, ומסיבות טובות: המוניטין שצברנו לאורך שנות פעילות ארוכות בבריטניה, בשילוב עם קופת מזומנים דשנה והון עצמי גבוה, מעניקים לנו יתרון על מתחרינו ומאפשרים לנו לסגור עסקות בטווח זמן מיידי.
"כך היה לאחרונה, כשרכשנו שישה מפעלי מזון תמורת כ-44 מיליון ליש"ט, ומימנו את הרכישה באמצעות הון עצמי. היינו חייבים לפעול מהר לפני שיחטפו לנו את הנכסים. עכשיו נדאג בשקט למימון ממוסדות פיננסיים.
"לפני שנה ארזים התמקדה בעסקות של 10-30 מיליון יורו. היום, בזכות קופת המזומנים הגדולה, אנחנו יכולים לכוון לעסקות גדולות יותר, של 200 מיליון יורו ומעלה. בנוסף לכך, ההסכמים בבריטניה הם ארוכי טווח ולכן בטוחים יותר".
לצד הפעילות בבריטניה, ארזים מחזיקה גם ב-18 נכסים מניבים ברחבי גרמניה, וכן ב-2,681 דירות המיועדות להשכרה במערב המדינה, בדורטמונד והאנובר. לא מזמן חתמה החברה על אופציה לרכישת 49% מהזכויות על מרכז הקונגרסים של האו"ם באירופה, בעיר בון.
באחרונה התבשרנו על יציאת משקיעים זרים מגרמניה ועל אכזבת המשקיעים מכך שדמי השכירות שם אינם עולים כפי שציפו. האם זה לא מהווה תמרור אזהרה גם עבורכם?
"התשואות בגרמניה ירדו מאוד בשנים האחרונות, אבל עדיין יש שם מרווחים אטרקטיוויים של 2.5%-3%, בעיקר במרכזי הערים. גם מבריטניה יצאו משקיעים רבים על רקע עליות המחירים החדות - אני מעריכה שהם הגיעו למסקנה שהרוויחו מספיק".
בריטניה ידועה כמדינה שמרנית ונוחה לביצוע עסקות נדל"ן - האם גם בגרמניה מתנהלים עסקי הנדל"ן בצורה דומה?
"למרבה הפלא, הייקיות אשר כה מאפיינת את הגרמנים, ומשמשת סימן היכר וסמל מסחרי שלהם בכל רחבי העולם, אינה באה לידי ביטוי בתחום הנדל"ן. יש לנו ניסיון כואב של ניהול מו"מ עם אנשי עסקים גרמנים, שנסוגו מן החתימה על העסקה בדקה ה-90 לאחר שכל הפרטים כבר היו סגורים, וכל זאת רק בגלל שמצאו קונה שהיה מוכן לשלם מחיר קצת יותר גבוה. מאז אנו הרבה יותר נזהרים, ולא יוצאים בהצהרות לגבי העסקות בגרמניה עד שהדברים לא סגורים לגמרי וחתומים בידי כל הצדדים. מה שכן, אחרי שהעסקה נסגרת, מערכות המשפט והמימון בגרמניה מתנהלות על הצד הטוב ביותר, ומאפשרות לקדם את התהליכים בצורה מהירה.
אתם מדברים כבר זמן רב על כניסה לפעילות בארה"ב, האם הדיבורים ייהפכו למעשים?
"אנחנו אכן בוחנים כניסה לפעילות בארה"ב. יוסי גורביץ, הבן של מאיר, עבר להתגורר לאחרונה בלוס אנג'לס, והוא פועל לאיתור עסקות אטרקטיוויות ברחבי ארה"ב".
לנוכח נהירת המשקיעים לארה"ב, לא איחרתם קצת את הרכבת האמריקאית?
"אני חושבת שארה"ב היא מדינה מספיק גדולה עם נכסים הפזורים בהמון מקומות, כך שעדיין יש מה לחפש שם. למנהטן אנחנו לא ניכנס, שכן המחירים בניו יורק גבוהים ולא מתאימים לנו - אך לאזורים אחרים בהחלט כן".
חברות נדל"ן ישראליות רבות פועלות בהודו, סין ובמדינות מזרח אירופה, אשר לצד סיכונים רבים מייצרות להן רווחים גבוהים ובהתאם לכך תשואות יפות. אמנם מתחילת השנה נהנית ארזים מביצועים מרשימים, אבל דווקא ב-2006 - כשהנדל"ן זינק ב-66% - ארזים נותרה הרחק מאחור עם תשואה של כ-17%. עם זאת, ירון אלדר אינה מרגישה שהחברה משלמת מחיר כבד על ההתעקשות לפעול רק בשווקים מפותחים: "אנחנו לא בעסקי חלומות, ולא נכנסים למדינות מסוכנות עם תשואות גבוהות שמספקות את יצרי המשקיעים בטווח המיידי. האופק שלנו מתפרס על פני טווח ארוך. אנו שייכים לאסכולת חברות הנדל"ן הסולידיות - כמו גזית גלוב, דלק נדל"ן ואלקטרה נדל"ן - אשר מתוות את האסטרטגיה שלהן מתוך ראייה של הרבה שנים קדימה. המשקיעים שיהיו איתנו לאורך זמן לא יתחרטו על כך. לעומת זאת, כששוק הנדל"ן ייפול, לחברות מסוימות לא יהיה איך לפרוע את החוב - במיוחד חברות ממונפות מאוד שגייסו חוב בריביות גבוהות.
"כל עוד במדינות מזרח אירופיות מערכות המשפט והמימון לא יפעלו בסטנדרטים המקובלים במדינות מפותחות, אנחנו לא נהיה שם. רומניה אמנם נכנסה לאיחוד האירופי, אך המערכת המשפטית שם עדיין לא הפנימה את כל השינויים בעקבות המעבר. בצ'כיה, לעומת זאת, המצב יותר טוב. אולי בעתיד נפעל שם, כי מבחינתנו צ'כיה נחשבת למדינה אירופית עם מערכות משפט ומימון מסודרות, שעומדות בקריטריונים המקובלים בשאר המדינות בהן אנו פועלים. באשר לפעילות במזרח, אנו בודקים כניסה להודו ביחד עם שותף מקומי.
הכניסה להודו לא סותרת את האופי הסולידי שלכם?
"הודו, שהייתה פעם קולוניה בריטית, נהנית ממערכת משפטית מסודרת. הפעילות שלנו שם בחיתוליה עדיין. ברגע שיהיה על מה לדווח, נעשה זאת. לגבי התשואות, אשקר אם אגיד שביצועי מניית ארזים לא מעניינים אותי, אך זה לא הדבר העיקרי".
גם על הנפקה אתם מדברים כבר זמן רב, אבל בזמן שחברות ישראליות עטו על הבורסה בלונדון - אתכם עדיין אי אפשר למצוא שם. למה?
"חשבנו על כך בעבר, והגענו למסקנה שכרגע אנחנו עדיין לא בשלים לזה. התוכנית האסטרטגית שהתווינו מכוונת אל היקף נכסים של כ-2 מיליארד דולר לקראת סוף 2008, פי שניים ממצבת הנכסים כיום. אז אפשר יהיה להיערך לקראת ההנפקה".
כחברה בדירקטוריון אנטר הולדינגס, היתה לך השפעה מסוימת על ההחלטה למכור את השליטה בטיב טעם. למה החלטתם לאשר את העסקה?
"הסכומים שהציע גאידמק עבור טיב טעם היו גורמים לכל אחד להסכים למכור. לכל דבר בחיים יש תג מחיר, צריך רק לנקוב אותו. אנו פועלים בעולם העסקים ולא בפילנתרופיה.
"גאידמק הוא איש בלתי צפוי. אף אחד לא יודע בדיוק מה עובר לו בראש ומה מניע אותו. ללא ספק הוא עוף מוזר בנוף העסקי הישראלי. באיזשהו שלב היה ברור שהוא החליט לסגת מן העסקה. בסופו של דבר, לאחר הרבה לילות לבנים של דיונים, החלטנו לא להיגרר למאבק משפטי ולמכור לו 10% מהון המניות של אנטר, בפרמיה כזאת שאף אחד לא מסוגל להתחרות בה. קיבלנו החלטה עסקית גרידא, שאיתה נצטרך לחיות ולפעול. ככה זה בעסקים, חייבים לחתוך ולהמשיך הלאה".
איך קרה שאחרי שגאידמק נסוג מהעסקה ותקף בתקשורת את בעלי השליטה ברשת, עדיין החלטתם "להיכנס איתו למיטה" - האם לא מדובר מבחינתכם בהכנסת גורם עוין לחברה?
"נכון שזה קצת בעייתי, אבל נדרשנו להפעיל שיקול קר. גאידמק לא קיבל שום זכויות הצבעה או יכולת כלשהי להשפיע על המהלכים העסקיים, כך שהוא אינו באמת שותף בעל זכויות בחברה".
בתור דירקטורית בכמה חברות, מה את חושבת על הצהרותיו של יו"ר רשות ני"ע משה טרי על הגברת הפיקוח על דירקטורים?
"אני מאמינה כי רשות ני"ע תדע לבחון בצורה אמיתית את מעשיהם של הדירקטורים ואפשר לראות את השלכות פרשיות בזק ודור כימיקלים על הדירקטוריונים. אבל לצד זאת יש לקחת בחשבון כי יש עומס רב על הרשות ומחסור גדול בכוח אדם, מה שפוגע בתפעולה השוטף. למרות האנשים הטובים ברשות ני"ע והערכה שלי לפועלו של יו"ר הרשות משה טרי, אין ספק שלפעמים היא נטפלת לדברים שוליים ולא מהותיים.
רשות המסים סובלת מפגיעה בתפקודה השוטף. איך את רואה את הפרשה כנציבת מס הכנסה לשעבר?
"לדעתי, לא יהיה מנוס מהגשת כתבי אישום נגד הדמויות המרכזיות. חוץ מזה, נגרם נזק לרשות המסים ולמדינה בכך שעוסקים כיום בסוגיית איחוד האגפים ולא במינוי יו"ר קבוע. הדבר המסוכן ביותר הוא שתהליך המינוי צפוי להיות ארוך, ועלול להימשך אפילו שנה. גם עסקות נדל"ן שמחכות לפרה רולינג יכולות להיפגע מכך בדיוק כמו שנפגעה הרפורמה של קרנות הריט, שנחלה הצלחה גדולה במקומות רבים בעולם".
טלי ירון אלדר: "אנחנו לא נכנסים למדינות מסוכנות עם תשואות גבוהות שמספקות את יצרי המשקיעים בטווח המיידי"
שרון שפורר
20.7.2007 / 11:44