בניית בניין או פרויקט, אפילו כזה שאינו נחשב יוקרתי במיוחד, דורשת כיום נבחרת גדולה של אנשי מקצוע, המתמחים כל אחד בתחום פעילות מצומצם יחסית - בחלק אחד מן הפסיפס שמרכיב את הבניין. יש מי שמומחה למעליות מסוג מסוים, יש אדריכל ללובי, מתכנן מיוחד לגינה ואפילו מי שממונה על חדרי כושר. לא תמיד זה היה כך. "פעם, הכל היה לכאורה פשוט יותר, היום נדרשות יותר מערכות, והתשתיות יותר מורכבות", מסביר בני קרת, ממשרד הפרסום אזימוט המתמחה ומייעץ בנושאי נדל"ן. "בנוסף, פעם היו בונים בניין ומתחתיו חנייה. מאז שהחניונים נבלעו באדמה, השתכלל תחום הפיתוח הסביבתי סביב הבניין, שכולל נוף, משחקים לילדים ועיצוב מושקע לגינה".
לדברי האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב, "פעם היו מזמינים, למשל, חברת מעליות שתתקין את המעליות איך שהיא רוצה, בלי מחשבה מיוחדת, בלי התאמה לפרויקט. האדריכל היה אחראי על כל תחומי העיצוב, לא היה אדריכל מיוחד לנוף, אחר ללובי, ואחר לבניין".
אז מדוע נדרשים כל כך הרבה אנשי מקצוע, אם פעם לא היה צורך בכך?
"ככל שהבניינים גבהו, הם נהפכו למורכבים יותר לבנייה", אומר היזם צבי גפן. "במהלך התכנון יש לאזן בין התפישה האסתטית-אדריכלית של הבניין והדירות, כדי שיספקו את הדרישות הגבוהות של הרוכשים, ומצד שני צריך לעמוד בתקנים רבים ובדרישות רישוי".
לדברי שנהב, "לכל פרויקט כיום יש הרבה יועצים מקצועיים. הייעוץ המקצועי נדרש כדי להימנע מטעויות ותקלות שעלולות לפגוע מאוד באיכות המגורים של הדיירים, ולגרור אפילו תביעות משפטיות נגד היזם. היזמים מנסים להגיע לאפס תקלות".
אייל חכם, שותף ומנכ"ל בחברת השיווק אמבסדור, מסכים: "היום השוק המקצועי הוא שוק של מומחים. כל איש מקצוע עוסק רק במה שהוא הכי טוב בו, והתוצאה היא, ללא ספק, איכותית יותר".
ואכן, מי שחשב שלבנות בניין זה דבר פשוט, שיחשוב שוב. צריך יועץ מעליות - שיגדיר את הסטנדרט הטכני, את סוג המעצור ואת אמצעי הבטיחות. צריך שהמעלית תתאים לפרויקט מבחינה עיצובית ולכן נדרש גם ייעוץ של אדריכל או מעצב. יש צורך ביועץ בטיחות לבניין, יועץ תנועה, שמתכנן את החניות, את נתיבי התנועה ואת הגישה למכוניות; יש צורך במהנדסים שמתכננים את המערכות המכניות: מיזוג אוויר, חשמל, אינסטלציה. בבניינים גבוהים צריך יועץ אקוסטיקה. "בפרויקטים עם הרבה דיירים צריך לתת את הדעת על המיקום של מדחסי מערכות המיזוג, למשל. רעש המדחסים יכול להטריד מאוד אם לא מניחים אותם במקום נכון", מסביר פרץ דינר, מנהל השיווק של חברת הבנייה ד.רוטשטיין.
"יש כל כך הרבה רעשים שיכולים לשגע את הדיירים: רוח, מעליות, מפוחי חניון, גנרטור החירום", מוסיף שנהב. "התקן הישראלי בעניין מאוד מחמיר כיום, וטעות קטנה יכולה לגרום לדיירים עוגמת נפש עצומה".
בנוסף, ישנם כל הזמן תקנים שמתחדשים. באחרונה החלו ללוות את הפרויקטים יועצי נגישות לנכים, ובחודשים הקרובים הייעוץ שלהם אמור ליהפך לחובה מתוקף החוק בכל פרויקט פרטי. "צריך גם לעמוד בדרישות הביטחוניות: ישנן דרישות מיגון בדירות ולכן צריך לתאם בין עבודת המעצב, שמחלק את החללים בבית, לבין הקביעות של יועץ הג"א", אומר גפן. הוא מספר כי גורם נוסף הצטרף באחרונה לנבחרת היועצים של מגדלי הגפן שהוא בונה ברמת גן: הוראה חדשה בעיר מחייבת הקמת מנחת למסוקים בראש המגדלים רבי קומות, כדי לחלץ את הדיירים בעיתות חירום. "זהו אתגר גדול למצוא את האיזון הנכון בין כל הצרכים: הבטיחותיים, הטכניים, האסתטיים והארכיטקטוניים של המבנה, שבסופו של דבר גם יתנו את המענה האיכותי והמוצלח ביותר לדיירים", מציין גפן.
מומחה לשטחים רטובים
את החללים הציבוריים מעצבים בעלי מקצוע המתמחים כל אחד באזור מסוים בבניין. כך למשל, מוקדשת מחשבה לכניסה לבית, ולשם כך מגייסים אדריכל נוף - שיתכנן את הגינה, אדריכל אחר מעצב את הלובי, ואם יש בריכה או ספא - צריך גם אדריכל שמתמחה בשטחים רטובים.
בנוסף לאדריכל המתכנן את הבניין כולו, מעסיקים היזמים מעצבים לדירות עצמן, שבחלק מהמקרים אף מציעים את שירותיהם לדיירים המבקשים לערוך שינויים ספציפיים בדירות שקנו. "לא כל אדריכל שיודע לתכנן מגדל בן 30 קומות, יודע להתאים לדירות פינת ישיבה או סלון, לשם כך דרוש פסיפס של אנשי מקצוע", אומר שנהב.
בפרויקטים יוקרתיים במיוחד, כדי לשדרג את הפרויקט ולקדם את שיווקו, משתמשים היזמים במעצבים ואדריכלים ידועי שם. "באחרונה נוצר טרנד חדש", מספר שנהב, "יזמים ואדריכלים מקיימים ביחד תחרויות לגילוי כישרונות צעירים, וכך מנסים להכניס לפרויקטים משב רוח מרענן ויצירתי. כך למשל, ערך אחד היזמים מעין מכרז בין חמישה משרדי אדריכלים ובחר בסופו של דבר בזה שענה על דרישותיו והגשים את חזונו בצורה הטובה ביותר. התחרות מעלה את רף האיכות".
כדי לעמוד באתגר הזה עובדים כל היועצים ביחד במסגרת "מינהלת הנדסית" - שכוללת את כל היועצים הנדרשים, בין 10 ל-15 איש.
גם תחום השיווק דורש כיום אנשי מקצוע רבים יותר. "כיום לא די במשרד יחסי ציבור ומשרד פרסום כדי לקדם פרויקט קיים. השיווק הוא קריטריון מוביל באופן התכנון של הבניין, ולפיכך דורש יותר אנשי מקצוע בתחום", מספר קרת. "איש השיווק מגדיר את הצרכים של הקהל, והיועצים ואנשי המקצוע - מבצעים. שתי הזרועות פועלות בשילוב, לעומת מה שהיו נהוג בעבר: קודם כל בונים בניין, ואחר כך איש השיווק צריך להתמודד עם מה שיש. השיווק יכול להשפיע גם על פרטים כמו סוג המטבח שנבחר ועיצוב הלובי. האיכויות המוצעות כיום אמורות לתת לאנשים הרגשה של בית מלון: היזמים מוכרים 'חוויית מגורים', והאווירה הזו נולדת משיתוף פעולה בין אנשי השיווק לאנשי הביצוע".
כמה זה עולה לנו?
קשה אולי להאמין, אך עלות העבודה של צוותי התכנון הגדולים בטלה בשישים. "לא מדובר בהוצאות יוצאות מגדר הרגיל", אומר קרת. "אמנם, בעבר עמלו פחות אנשי מקצוע על פרויקטים, אך אז גם היו אלה בניינים בני 8-12 קומות. כיום מדובר ב-20 קומות ויותר, כך שהעלות נחלקת בין יותר קונים".
לדברי חכם, "ככל שהפרויקט משובח יותר, היזם מצליח למכור במחירים גבוהים יותר, ולכן ההשקעה הנוספת של היזם מחזירה את עצמה".
לדברי שנהב, העלויות הנוספות הן בסך הכל כאחוז או שניים מעלות הביצוע. "חצי מההוצאות על הפרויקט הם על הקרקע, ומתוך החצי הנותר, אחוז קטן מאוד מושפע ממספר אנשי הצוות".
לטענת שיר הספרי, מנהלת השיווק של גינדי השקעות, ההשקעה משתלמת גם לטווח הרחוק. "ההשקעה בפרטים הקטנים, טכניים ועיצוביים, שומרת על ערך הנכסים ומעלה אותם". להערכת קרת, ההשפעה על ערך הנכס נעה בין 8% ל-25% בטווח הרחוק.
"הנושא הזה של ריבוי מתכננים וצוותי חשיבה וייעוץ יילך ויעמיק, ויחדור לכל מכלולי הנדל"ן. זה החל בבנייה של מגדלי יוקרה, אך ייהפך עם הזמן גם לצורת עבודה שגרתית בבנייה רוויה רגילה, ובפרויקטים שנחשבים פשוטים יותר", אומר קרת.
"שיטת העבודה שנהוגה כאן שונה מאשר באירופה", מספר שנהב. "כאן שוכר היזם משרד או איש מקצוע נפרדים לכל צורך. שם, היזם בוחר אדריכל שמעסיק במשרדו את כל אנשי המקצוע הנדרשים. השיטה הזו היתה נהוגה בארץ ונכחדה במהלך שנות ה-50. מבחינת היזם זה יותר קל - כך מוטלת כל האחריות על כתפי האדריכל המעסיק, בעוד שבשיטה שאנו פועלים בה, יש סכנה שכל אחד יפיל את האחריות על בעל המקצוע האחר בעת צרה. מצד שני, יש חיסרון בכך שליזם אין שליטה על מי שעובד אצלו: האדריכל בוחר את אנשי המקצוע, והם לא חייבים להיות הטובים ביותר - זה יכול להיות מושפע גם משיקול כלכלי של אותו אדריכל".
נבחרת הבנייה: איך הפכה מלאכת בניית בניין או הקמת פרויקט למעשה מרכבה משוכלל שדורש נבחרת מקצוענים
נורית קנטי
20.7.2007 / 12:35