רכישה שמינית לריט 1: בניין משרדים בפתח תקווה תמורת 37 מיליון שקל; מחצית מהבניין מושכרת לחברת מגדל

קרן הריט ריט1 מבית אקסלנס מדווחת הבוקר כי חתמה ביום חמישי על הסכם לרכישת מבנה משרדים בן 4,600 מ"ר בפתח תקווה תמורת 37 מיליון שקל. מטרת הרכישה היא להשכיר את המבנה כמשרדים או להיי-טק. התשואה השנתית נטו עומדת על 8% (דמי שכירות של 3 מיליון שקל לשנה) כאשר מדובר בהכנסות מהנכס בניכוי הוצאות הפעלה ותחזוקה בלבד (כלומר לא בניכוי הוצאות המימון).



הבניין כבר מושכר במלואו ל-4 שוכרים עד 2009-2012 בצירוף אופציות להארכת תקופות השכירות ב-6-10 שנים. ל-TheMaker נודע כי מחצית מהמבנה מושכרת ותמשיך להיות מושכרת לחברת הביטוח מגדל.



הרכישה תמומן במלואה באמצעות הלוואת און קול מבנק מסחרי בריבית של פריים פחות 0.2% - כלומר 4.8%. עד כה רכשה ריט1 שמונה נכסים מניבים בהיקף רכישה כולל של כ-790 מיליון שקל. הלוואת און קול היא מעין הלוואת מסגרת בסכום ידוע מראש, כאשר הלווה מושך סכומי כסף בהתאם לצרכיו.



שמואל סייד, מנכ"ל החברה מסר: "זוהי רכישתנו השנייה מתחילת חודש יולי ואנו שבעי רצון מקצב ההתפתחות שאנו מציגים לאחרונה. הנכס הנרכש, בדומה לנכס שרכשנו לפני כשבוע בכפר סבא, הינו נכס איכותי עם תזרים מזומנים יציב, אשר גם צפוי, להערכתנו, לצמוח".



מהי קרן מסוג ריט



מנגנון הפעולה של קרן הריט פשוט למדי: החברה רוכשת נכסי נדל"ן המניבים לה שכר דירה שאותו היא מחלקת למשקיעים. בשונה מחברת נדל"ן בורסאית רגילה, מתחייבת הקרן לחלק מדי שנה 90% מרווחיה כדיווידנד. למעשה מדובר בקרן המספקת תזרים מזומנים קבוע יחסית המבוסס על שכר הדירה שהיא גובה. מי שרוכש דירה לצרכי השקעה נושא במספר סיכונים שהעיקריים הם ירידה בשכר הדירה בשל תנאי השוק, האפשרות "להיתקע" עם דייר בעייתי והחשוב מכל: העובדה שמכירת ורכישת דירה הם תהליך ארוך שפירושו למעשה כסף בלתי נזיל.



היתרון שמספקת השיטה היא ניהול מקצועי שאמור לסייע לקרן לבחור את הנכסים שיניבו את שכר הדירה הגבוה ביותר. יתרון נוסף הוא הנזילות: יחידות ההשתתפות בקרן נסחרות בבורסה ומכירתן וקנייתן פשוטות. העובדה שהקרן רוכשת סדרת נכסים במיקומים שונים מאפשרת להקטין את הסיכון שכן אין תלות בנכס ספציפי אלא במספר רב.



סוכריה נוספת היא הטבת המס הניתנת למי שמחזיק ביחידות השתתפות. הרעיון בבסיס מסוי קרן השקעות במקרקעין הוא שקיפות. שלטונות המס רואים את בעל המניות כאילו הוא מחזיק ישירות בקרקע, כלומר במקום מיסוי דו-שלבי ברמת הקרן כהכנסה מדמי שכירות וברמת בעל המניות מדיווידנד, נקבע מיסוי חד-שלבי רק ברמת בעל המניות.