מי מבין התרמילאים הישראלים שטיילו בהודו לא מכיר את הסיטואציה: אתה יושב מתחת לעצי קוקוס ונוף מדהים, חי כמו מלך ב-100-200 דולר לשבוע - ופתאום מתגבש לך חזון נדל"ני ברור: למה שלא אשאר כאן, אקים גסטהאוס ואעשה קצת כסף בלי לעבוד קשה?
בבוקר שאחרי התפזרות ענני העשן, הרעיון נראה לך בדרך כלל כבר קצת פחות הגיוני - בעיקר בשל ההבנה שקשה להתעשר מגסט האוס בהודו ולא בטוח שכל כך קל להיטמע באוכלוסיית האזור הנחשק.
אבל אחרי יותר מ-20 שנה של טיולים בתת-היבשת, זה היה בלתי נמנע שהישראלים יפתחו במסע הכיבוש של ענף הנדל"ן ההודי - ובשנה האחרונה המסע הזה החל בקול תרועה רמה.
מאז מאי 2006 הודיעו יותר מעשר חברות ציבוריות על הכוונה לצאת לפעילות בהודו. רובן עדיין לא החלו לפעול שם, אבל נראה כי זה רק עניין של זמן.
הרשימה כוללת חברות שכבר החלו לפעול בהודו: נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי של נוחי דנקנר, שהצהירה כי הודו הולכת להפוך למנוע הצמיחה העיקרי שלה וכבר החלה להתקדם עם שני פרויקטים ביחד עם אלקטרה נדל"ן שבשליטת גרשון זלקינד; אלביט הדמיה של מוטי זיסר; שלוש החברות הציבוריות של אליעזר פישמן; אלוני חץ; מבטח שמיר; וביג, שמתכוונת לשכפל בהודו את הצלחת המרכזים המסחריים הפתוחים שלה בישראל.
החברות שכבר דיווחו על כוונה עקרונית להיכנס לפעילות בהודו הן שיכון ובינוי של שרי אריסון, המשתפת פעולה עם קבוצת אלעד הפרטית (עדיין) של יצחק תשובה בהשקעה ראשונית של 100 מיליון דולר; אוסיף, שעברה לפני חודשים ספורים לשליטת ארקדי גאידמק, ואזורים של שעיה בוימלגרין; וקבוצת לוינשטיין, שהקצתה לפרויקטים בהודו ביחד עם שותף מקומי כ-50 מיליון דולר.
גם גזית גלוב של חיים כצמן ודורי סגל וארזים שבשליטת מאיר גורביץ' כבר פירסמו, אם כי עדיין רק בתקשורת ולא בדיווח רשמי, את כוונתן להתחיל לפעול בהודו.
אנגלית טובה ומשפט מסודר
נכון להיום עומד היקף ההשקעות של חברות ישראליות ציבוריות בהודו על כ-1.5-2 מיליארד שקל, כשהיקף הההשקעות הכולל בפרויקטים בהם הן מעורבות מגיע לכ-4-5 מיליארד שקל.
אבל זה כלום לעומת התוכניות לעתיד - אלו כבר כוללות השקעה של כ-8-10 מיליארד שקל בשנים הקרובות (לא כולל ההשקעה הנוכחית) - ומדובר רק בחברות שדיווחו כבר על פעילות מתוכננת או על הקצאת משאבים מתוכננת. אלביט הדמיה אחראית לחלק הארי מהיקפים אלו.
הודו אטרקטיווית למשקיעים מסיבות רבות: מדובר במדינה עם יותר ממיליארד תושבים, דוברת אנגלית, עם רמת השכלה גבוהה ומערכת משפט וחקיקה מוסדרות, הודות ליסודות שהניח שם השלטון הבריטי. כל אלה, יחד עם העלויות הנמוכות של כוח האדם, גרמו למעבר גדול של חברות היי-טק למדינה, ובפרט חברות תוכנה שהעבירו לשם מרכזי פעילות ופיתוח.
בהשוואה לסין יש להודו יתרון משמעותי שיכול לפעמים גם להתגלות כחיסרון: העובדה שהתהליכים הביורוקרטיים מסודרים יותר מבסין הופכת אותם גם לאיטיים יותר.
400 מיליארד דולר בתשתיות
ערן כהן, שמנהל במגדל שוקי הון קרנות נאמנות המשקיעות במזרח הרחוק, מסביר: "הסיפור הגדול בהודו הוא בתחום הנדל"ן היזמי בסקטור הפרטי ובהשקעה בתשתיות. בשנים 2005-2010 מתכוונת ממשלת הודו להשקיע בתשתיות סכומים אותם לא השקיעה במשך 30 השנים האחרונות גם יחד - 300-400 מיליארד דולר".
להערכת כהן, הפרויקטים האלו אטרקטיוויים בשל התשואה הגבוהה של כ-15% המתקבלת בהם, וזאת בהעדר סיכון משמעותי שכן ממשלת הודו משתמשת בסקטור הפרטי למימון פרויקטים ומבטיחה לו תשואה מינימלית על ההון המושקע.
החברות הישראליות מרוכזות בעיקר בערים היוקרתיות בדרום מזרח הודו - כפונה, שם מלבד האשראם של אושו אפשר היה למצוא קפה הפוך כבר לפני כעשור; בנגאלור, בירת ה-IT בהודו והיידרבאד - גם היא מובילה בתחום ה-IT.
שלושה מנהלים בחברות ציבוריות שיצאו או שהצהירו על יציאה מתוכננת להודו מספרים על ההחלטה לעשות זאת, ועל הסיבות שהופכות את הודו לאטרקטיווית בעיניהם.
סגי איתן, מנכ"לית נכסים ובניין: "הודו היא מדינה עם מספר גדול של תושבים ועם נתוני צמיחה מדהימים של 9% בשנה, ולכן היא מושכת מאוד משקיעים זרים. המעמד הבינוני בהודו כולל לפי ההערכות כ-300 מיליון איש, ויש שם מחסור של כ-20-30 מיליון יחידות דיור - מספר גדול בכל קנה מידה".
בעיני איתן, יש שני דברים הכרחיים בכניסה לפעילות בהודו: ההבנה שמדובר בפעילות לטווח ארוך, ועבודה עם שותף מקומי שיגשר על הפערים בתרבות העסקית. כך למשל, לצד אדריכל ישראלי מעסיקות נכסים ובניין ואלקטרה נדל"ן גם אדריכל הודי: "בהודו יש חשיבות עצומה לכיוונים - המטבח למשל צריך להיות בחלק המזרחי של הדירה וחדר השינה בחלק המערבי שלה - תכנון שגוי יכול להפיל פרויקט שלם".
בנכסים ובניין החליטו להשקיע רק בחלק הדרום מזרחי של הודו. כרגע הם עסוקים בשני פרויקטים בהיידרבאד, וכן בוחנים כניסה לפרויקטים בצ'נאי ובבנגאלור.
לדברי איתן, רמת פיתוח התשתיות בהיידרבאד היא הגבוהה ביותר בהודו, בעיקר משום שהיא כוללת מספר גדול של אוניברסיטאות וסניפים של חברות מחשוב כיבמ, גוגל, דל ומיקרוסופט. לדעת איתן, הפיתוח ישתפר עוד עם פתיחת שדה התעופה החדש בהיידרבאד ב-2008.
עד היום הושקעו בשני הפרויקטים של נכסים ובניין בהיידרבאד - האחד למגורים והשני פארק תעשייתי למסחר - 54 מיליון דולר, מזה חלקה של נכסים הוא כ-24 מיליון דולר.
איתן מסבירה כי מאחר שמדובר בייזום, לא מסתכלים על התשואות - אבל לדבריה מדובר בשולי רווח של כ-35%-50%.
איתן בר זאב, מנכ"ל קבוצת ביג: ביג עושה את דרכה להודו בימים אלו, במהלך להעברת נכסי בעלי החברה - האחים יהודה ורוני נפתלי ובר זאב - בהודו לחברה הציבורית. בר זאב מעריך כי המהלך יסתיים בתוך שבועות.
בינתיים השיגו השלושה שותף חזק לפעילותם שם: בנק ההשקעות ליהמן ברדרס. בימים הקרובים הם צפויים להשלים את העסקה המשקפת לביג אינדיה שווי של 45 מיליון דולר לפני הכסף ו-60 מיליון דולר אחריו. בנוסף התחייב ליהמן ברדרס להזרים לפרויקטים עוד 60 מיליון דולר.
ביג קיבלה היתרי בנייה לפרויקט הראשון בהודו שצפוי להתחיל בימים הקרובים - מרכז מסחרי באזור טאנה - שכונה צפונית לבומביי המרוחקת ממנה כמרחק תל אביב מגבעתיים. חצי מהפרויקט כבר הושכר לשוכר עוגן בשם היפר סיטי.
הפרויקט השני נמצא בשלבים אחרונים של היתרים, ובר זאב מעריך כי בתוך שלושה חודשים יחלו בבנייתו. פרויקט זה ממוקם בבנגאלור, וגם בו שכרה היפר סיטי כמעט חצי משטחי הפרויקט. ביג בוחנת פרויקטים נוספים במדינה.
בר זאב מסביר כי הפוטנציאל של המרכזים המסחריים בהודו עצום: "כיום רק 3% מהריטייל (הרשתות הקמאוניות), הם מסודרים, ובתאילנד - שנחשבת גם היא למדינת עולם שלישי - מוסדרים כבר 25% מהריטייל, כך שיש כאן אפשרויות צמיחה גדולות".
התוכנית של ביג בהודו כוללת הקמת ארבעה מרכזים מסחריים כבר ב-2008, ואחריה הקמת כשבעה מרכזים מדי שנה על פני כל המדינה.
גם בר זאב מסתבך עם התשובה על התשואות אליהן הוא מכוון, אבל מסכים לומר כי בהכללה מדובר בתשואות של 15%-20% ברוטו.
ירון גלברט - לוינשטיין: את הכתבה הזו סביר להניח שגלברט יקרא כבר במטוס להודו. ביום שישי הקרוב הוא ייסע ביחד עם אשתו (בהריון עם תאומים) ושני ילדיו, לבומביי ומשם לבנגאלור - העתידה להיות מקום מושבם בשנתיים-שלוש הקרובות, כשגלברט ישמש נציגה של חברת לוינשטיין בעסקיה בהודו.
גלברט מספר כי בבנגאלור, בגלל היותה בירת ההיי-טק של הודו, יש הרבה זרים ואפילו כמה משפחות ישראליות. הילדים לומדים בבית ספר זר שעלותו כ-1,000 דולר לחודש.
קבוצת לוינשטין בדקה גם את וייטנאם וסין, אבל לדברי גלברט הפור נפל על הודו מכמה סיבות: מדובר בדמוקרטיה עם מערכת משפט יעילה; השפה האנגלית נפוצה במדינה; יש להודו מערכת קשרים כלכלית מסועפת עם ישראל; והיא גם קצת יותר קרובה אליה.
לוינשטיין מתכננת לפעול בהודו במגורים, משרדים ומסחר. מקום מושבו של גלברט הוא אמנם בנגאלור - אבל בינתיים בודקים בחברה דווקא פרויקטים בעיר שדה קרובה, מייסור.
"אנחנו במו"מ לגבי שלושה-ארבעה פרויקטים ומדברים על החזר על ההון העצמי של כ-30% ויותר. הקצבנו הון עצמי של 50 מיליון דולר - עוד 50 מיליון דולר משותפים מקומיים ועל זה מימון נוסף, כך שמדובר על סדר גודל של חצי מיליארד דולר", אומר גלברט.
בלוינשטיין בודקים גם סוג פעילות נדל"ני נוסף בהודו: פרויקטים של פינוי בינוי בערים הגדולות, כמו בומביי. "זה עסק מאוד מעניין ורווחי, אלא שחייבים שם שותפים מקומיים שכן אנחנו לא נתדפק על כל דלת ונבקש מהדיירים ההודים להתפנות. בעבר ניסו לעשות בבומביי פרויקטים מסוג זה אבל לא הצליחו, כי הפרנסה של הדיירים בשיכונים אלו מרוכזת במרכז העיר ולכן הם לא רצו להתפנות. עכשיו השאיפה היא לבנות בניין חדש קטן וצנוע בחלק מהאזור שיתפנה, וביתר לבנות פרויקט מגורים יוקרתי שיכול להימכר ב-10,000 דולר למ"ר ומעלה".
הבעיות בהודו
לצד האופטימיות העצומה של היזמים הישראלים, יש בהודו גם לא מעט בעיות. באחרונה יצא המגזין "אקונומיסט" במאמר שטוען כי הודו היא המדינה האסיאתית היחידה שבה נראים סימנים ברורים להיווצרות בועה בשוק הדיור. המחיר הממוצע של בתים בהודו, כתבו שם, עלה בקצב שנתי של 16% בארבע השנים האחרונות - הרבה יותר מהגידול בהכנסה הממוצעת. בבנגאלור ובמומבאי עלו המחירים ב-2005-2006 פי שניים.
לפי חברת המחקר גלובל פרופרטי גייד, דירות בדרום מומבאי עולות כיום פי שלושה יותר מבשנגחאי, ולא הרבה פחות מבטוקיו, על אף שההכנסה הממוצעת בהודו נמוכה בהרבה. לגבי העתיד: השאלה כבר אינה האם המחירים יפלו - אלא מה יהיה גובה הנפילה. מחירי הנדל"ן במומבאי ובבנגאלור כבר התחילו לרדת.
בעיה נוספת טמונה במבנה הפדרטיווי של הודו - העובדה שהמדינה מורכבת ממדינות שונות גורמת לחוסר אחידות ברגולציה ובשיעורי המיסוי.
אבל היזמים אופטימים. גלברט: "קראתי דו"חות של הבנק העולמי ובנקי השקעות: כולם צופים להודו את הצמיחה הגבוהה ביותר. הודו יותר בטוחה ממזרח אירופה בפוטנציאל הצמיחה. תעשיית ה-IT ומרכזי השירות הטלפוניים הופכים אותה למשרד האחורי של העולם".
עם צמיחה שנתית של 9% ומעמד בינוני של 300 מיליון איש, היזמים הישראלים אינם יכולים להתעלם מהודו
שרון שפורר
27.7.2007 / 9:29