שאול לוטן: "השכירות בנדל"ן למשרדים לא תעבור את ה-30 דולר למ"ר"

מדוע מאחרים היזמים בישראל להגיב לביקושים בתחום הנדל"ן למשרדים? ומדוע שוק הנדל"ן בתל אביב, ירושלים ומרכז הארץ רותח, ובמרחק קצר יחסית עדיין מתקיים מיתון? מנכ"ל קבוצת משולם לוינשטין, שאול לוטן, סבור שהדבר נובע מעיוותים, חלקם התנהגותיים וחלקם של מדיניות ממשלתית.



בשבוע שעבר התרחש בקבוצה אירוע היסטורי: אביו של לוטן, משולם לוינשטין, שייסד את הקבוצה ב-64', פרש מתפקיד היו"ר ולמעשה העביר סופית את הלפיד לדור הבא.



הקבוצה, הנסחרת כיום בבורסה, הרחיבה מאוד את תחומי פעילותה בתקופה האחרונה. היא ממשיכה לפעול בתחומי הנדל"ן המניב, תשתיות ומגורים, רכשה את חברת פבר שעסקה אף היא בבנייה למגורים ובמבני ציבור, ובשנים האחרונות היא פועלת גם בחו"ל, בין היתר בסרביה, אנגליה, קפריסין הונגריה ופולין. החברה גם מחזיקה משרדים בהונגריה, פולין, רומניה, קרואטיה, אוקראינה והודו.



ממרומי הקומה ה-33 במגדל לוינשטין בתל אביב, שוק המשרדים נראה טוב. עם זאת, לוטן ("שיניתי את השם כשהתחתנתי, אבל אני מתחרט על זה. ממילא כולם ממשיכים לקרוא לי לוינשטין") מזהיר מפני אופטימיות מופרזת.







"השכירות עולה, כי הכלכלה בארץ התחזקה והפעילויות הכלכליות התגברו, וצריך יותר שטחי משרדים. עקב המיתון שהחל בסוף שנות ה-90 יזמים נמנעו מלהקים מגדלי משרדים וכל זה התפרץ בבת אחת בזמן האחרון, והתבטא בעליות המחירים. לנו היה מזל, כי התחלנו להקים את מגדל דיסקונט בזמן המיתון וסיימנו אותו בדיוק עם סיום המיתון, כך שמחירי השכירות שם נושקים את ה-30 דולר למ"ר".



לאילו רמות מחירי שכירות במשרדים אתה מעריך שנגיע?



"אני לא חושב שהמחירים יעברו את ה-30 דולר למ"ר. הסיבה לעליית המחירים היתה המחסור בשטחים, אבל יזמים רבים כבר הגיבו אליו. בפרויקט של תדהר ורוגובין במתחם הבורסה ברמת גן עובדים על תוספת קומות. אלקו תתחיל לבנות מגדל משרדים במתחם אמפא, ובאזור רחוב המסגר יש מגעים להקמת מגדלי משרדים. כל אלה יספקו היצע שירסן את עליות המחירים בעוד שנתיים-שלוש".



גם אתם בוחנים אפשרויות ליזמות בתחום הנדל"ן למשרדים?



"אנחנו בוחנים אפשרויות במרכז תל אביב. במחירים נמוכים בתקופה כלכלית חלשה, אני מוכן לקנות. קשה לי לקנות במחירים גבוהים ובתקופה כלכלית חזקה יותר. אני תמיד עושה את החשבון של 'מה אם?', כלומר, מה אם המחירים יפלו. ב'ידיעות אחרונות' יש משחקי השקעות תחרותיים בין מומחים שונים לבין 'הקוף'. כשהשוק עולה, גם 'הקוף' עולה. לכן זו לא חוכמה גדולה. אני בוחן את הפעילות שלי גם בהתייחס לסכנה שהשוק יירד, ולכן קשה לי יותר לקנות בשוק חזק".



יש לך הערכה מתי השוק יתחיל לרדת או יגיע לשיא?



"אם הייתי יודע את התשובה לשאלה הזו, הייתי מיליונר גדול".



אבל אתה מיליונר גדול.



"אז הייתי מיליונר גדול עוד יותר".



מדוע כשיש ביקושים גדולים למשרדים, יש מחסור בהיצע וכשהביקושים קטנים, לפתע יש עודפי היצע? האם לא מדובר כאן בסוג של כשל?



"זה נוצר מקוצר ראות של חברות וממוסדות שזקוקים לשטחים. לדוגמה: אנחנו בונים עכשיו ביוקנעם ועד שלא הגענו לשלב השלד, חברות לא הגיעו אלינו. כשהתקדמנו בבנייה פתאום נוצר לחץ ולפתע כולם היו צריכים אלפי מ"ר בדחיפות. מה זאת אומרת בדחיפות? מה, הם לא ידעו על זה קודם? הבעיה היא שאין כאן ראייה לטווח קצת רחוק, ואין מדיניות ניהולית לטווח רחוק. אנחנו מדינת פארטץ'. זה גורם ליזמים בתחום הנדל"ן המניב להסס מאוד מלבנות, ואז נוצר לפתע מחסור, ואנשים מתחילים לבנות ואז - שוב לפתע - נוצרים עודפי היצע. ההתנהלות הזו גורמת לשוק המשרדים בישראל להיות שוק מסוכן ליזם, ועל פי חוקי הכלכלה, במצב של שוק מסוכן, היזם צריך להגדיל את התשואה שלו. העובדה היא שבשוק המשרדים התשואות אינן גבוהות כפי שצריך היה להיות, וזה הכשל".



אתה מתאר כאן מצב של שוק קפריזי ובלתי מאוזן. מה לדעתך יכול לגרום לו להיות יותר יציב?



"לא נצליח להגיע לאיזון כזה במדינת ישראל, כפי שבהרבה נושאים איננו מצליחים להגיע לאיזון. זה בגלל האופי הישראלי ובגלל העובדה, שלמרות שאנחנו מדינה כבר 60 שנה, עדיין יש הלך רוח שהכל כאן ארעי, שלא כדאי לחשב לטווחים ארוכים. לכן, לדעתי, כל עוד תמשיך המנטליות הזו, המצב הזה יימשך".



אתה רואה הלך רוח כזה גם בשוק המגורים?



"לא. שם הביקושים וההיצעים הרבה יותר ברורים וניתנים לסיפוק מהיר יותר. בשוק הנדל"ן למגורים הבעיה היא אחרת. קיים ביקוש מסודר בעיקר במרכז הארץ, אבל בפריפריה, אפילו לא כל כך מרוחקת, המצב שונה לגמרי. זה נובע מכך שמקומות העבודה נמצאים במרכז, ויש מחסור בתשתיות שיאפשרו לאנשים להתגורר בפריפריה ולהגיע למרכז בקלות. תגבור קווי הרכבת, והמשך כביש 6, אני מאמין, יסייעו לשוק הנדל"ן גם לשם. היבט נוסף של עליית המחירים הגדולה במרכז הוא ההווי התל אביבי. צעירים נהנים כיום ממנו, ולא נוצרה בשום מקום אחר בארץ אווירה דומה. אפילו בחיפה אתה יכול לנקות את המדרכות ב-10 בלילה, כי לא יהיה להן שימוש עד לבוקר שלמחרת".



תופעה בולטת של השנים האחרונות היא שוק מגדלי היוקרה למגורים. כיצד אתה רואה את התופעה?



"אני מודה שלא זיהיתי את תהליך יצירת השוק הזה, לא חזיתי אותו ולא האמנתי בו, וכנראה שטעיתי. טוענים שזאת בועה, אבל אנשים מסבירים לי שבכל מקום יש בועה. הייתי בשבוע שעבר בבומביי, הודו, לצורך פתיחת המשרד שלנו שם. גיליתי שיש שם מקומות שבהם משלמים 10-15 אלף דולר למ"ר. וזה בהודו".



כיצד להערכתך השוק הזה יתנהג בעתיד הקרוב? אין בו עודפי היצע?



"קשה לשוק הזה ליפול, מכיוון שהמוכרים התעשרו וצברו מספיק ממון כדי להעביר זמן רב ללא מכירת דירה, ואני לא רואה דמפינג (מכירה במחירי היצף) של קבלן עם 'ידיים רכות'. לא אקירוב וגם לא חבס, וגם לא הגינדים. לכן אני לא צופה ירידת מחירים. הביקושים לדירות כאלו נמשכים, ובישיבת דירקטוריון סופר לנו על צרפתים שבאים ואומרים: 'שלום, אתה מוכר?' מישהו ענה לאדם כזה שהוא מוכר ונקב במחיר גבוה ללא שום פרופורציה לשווי הדירה, ולתדהמתו נענה בחיוב. הביקושים הללו נמשכים, כי כלכלת העולם המערבי חזקה".