פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      גידול בביקוש לדירות 3 חדרים במרכז

      עליות המחירים בת"א מחייבות זוגות צעירים לחפש דירות זולות יותר. תנאי השוק החדשים מביאים את הקבלנים לבנות גם דירות קטנות

      מחירי הדירות הגבוהים בערים במרכז הארץ, במיוחד בתל אביב, הביאו לתחיית הביקושים לדירות קטנות של חדר עד 3 חדרים. הבעיה היא שהיצע הדירות, במיוחד אלה שנבנו בעשור האחרון, כולל בעיקר דירות גדולות של 4 חדרים ומעלה - ומחפשי הדירות הקטנות נקלעים למצוקה. כך עולה מבדיקה של התאחדות הקבלנים.

      "ככל שמחירי הדירות באזורי הביקוש עולים, כך מצטמצמים קהלי היעד שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה חדשה. הביקושים לדירות קטנות מגיעים לרוב מאוכלוסייה צעירה - זוגות צעירים ללא ילדים או רווקים. אוכלוסייה זו מאפיינת את תל אביב וסביבותיה, מה שמסביר את הגידול בביקושים באזור המרכז דווקא", הסביר מנכ"ל התאחדות הקבלנים יוסי גורדון. לדבריו, "מחיריהן של דירות 4 חדרים באזור תל אביב והמרכז גבוהים מאוד, ובהחלט יש מקום לאפשר לזוגות צעירים בתחילת דרכם לרכוש דירות 3 חדרים ולא לדחוק אותם רק לפתרונות של שכירות".

      מחירי דירות בצפון ובמרכז תל אביב נעים בטווח של 80-110 אלף דולר לחדר בנוי בממוצע. לפיכך, הפער בין מחירי דירות 4 חדרים לבין מחירי דירות 3 חדרים מגיע למאות אלפי שקלים - שרוב הזוגות הצעירים, הרווקים והמשפחות החד-הוריות אינם מסוגלים להשלים. באחרונה גם משפחות עם ילד או שניים מחפשות לעצמן דירות כאלה, משום שאין באפשרותן לרכוש דירת 4 חדרים.

      כתוצאה מכל אלה, הולך וגובר הביקוש לדירות קטנות. התאחדות הקבלנים מדווחת על גידול ניכר בביקושים לדירות 3 חדרים בתל אביב ובסביבתה. גם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מלמדים כי כ-14% מהדירות החדשות שנמכרו בינואר-מארס השנה היו דירות קטנות - גידול של כ-50% ביחס לרבעון הקודם. נתון זה גבוה גם ביחס לנתוני הלשכה על הממוצע השנתי של מכירת דירות קטנות ב-2005 ו-2006.

      מתפשרים על הגודל לטובת המיקום

      בעשור האחרון הולך ופוחת מספרן של דירות 3 חדרים ומטה במפת הבנייה בישראל. בעבר הן היו כ-50% מהיצע הדירות החדשות, אבל משנות התשעים התמעט מספרן בהדרגה - והן כמעט נעלמו מהפרויקטים החדשים שמוקמים. זאת, לטובת ביקושים לדירות גדולות של 5 ו-6 חדרים, שבעבר כמעט לא היו בנמצא. פעמים רבות מצאו קבלנים שהקמת דירות קטנות של 2 ו-3 חדרים פשוט אינה כדאית מבחינתם.

      ואולם, המחירים הגבוהים הנהוגים כיום שינו את התמונה - והקבלנים רואים את המגמה ומגיבים בהתאם. רפי צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי ובניו הבונה בימים אלה את פרויקט "רמת אביב מערב", סיפר כי בפרויקט החדש החליטה החברה להוסיף דירות 3 חדרים לתכנון הבניין - למרות שלא היו בתכנון המקורי.

      "מתוך הבנה וניתוח מחודש של השוק, זיהינו כי היום יש קהל גדול לדירות כאלה במרכז הארץ", הוא אומר. "קהל זה הוא צעיר ואיכותי, היכולות הכלכליות שלו טובות, אולם ידו אינה משגת לרכוש דירה גדולה בשל המחירים היקרים במרכז. מדובר באוכלוסייה שדבקה בתל אביב, ומוכנה להתפשר על גודל הדירה לטובת המיקום שלה", הסביר צרפתי.

      ומה לגבי דירות קטנות יד שנייה? "אין", אומר המתווך חיים קאופמן מקאופמן נכסים. "מעולם לא היו הרבה, ועתה הביקוש הגיע לשיא, בעוד שההיצע היה קטן מאז ומתמיד. במשך שנות ה-50, ה-60 וה-70, עיריית תל אביב הקשתה על יזמים להקים דירות של 2-2.5 חדרים, ויש רק מעטות כאלה - בעיקר בקומות הקרקע ובקומות הגג".

      הדירות הקטנות מפוזרות בצפון הוותיק של תל אביב וניתן למצוא אותן, בין היתר, במבני הרכבת הישנים של רחוב אבן גבירול. גם בדרום הלא מבוקש של העיר קיימות דירות קטנות. לדברי קאופמן, המשקיעים השתלטו על חלק ניכר מהדירות: "הם רכשו אותן ומשכירים בתשואות גבוהות, כך שאין דירות רבות למכירה".

      עוד מגזר שהשתלט על דירות קטנות, סיפר קאופמן, הוא אוכלוסייה אמידה ומזדקנת, שבעבר היתה בעלת וילות ודירות גדולות. לדבריו, "היום אין להם צורך בנכסים גדולים, והם מחפשים לעצמם דירות קטנות באיכות גבוהה, במרכז העיר, עם מעלית וחנייה".

      פתרון מיידי לביקושים הגדולים לא נראה באופק. בחודשים האחרונים אף נרשמה תופעה, לפיה הפערים בין דירות 3 חדרים לאלה של 4 חדרים קטנו במקצת - עקב ההיצע הנמוך של דירות 3 החדרים שהביא לעליות מחירים בנישה זו.