פולשים לדירה

כשעדי (שם בדוי) השכירה את דירתה לפני עשור לאיש בעל משפחה, היא לא האמינה שיום אחד תזכה לשמוע ממנו איומים בסגנון הסנדק. הדייר, שחדל לשלם לה שכר דירה בחודשים האחרונים ואף הודיע כי אין בכוונתו לשלם לה כלל, איים עליה לא מזמן: "אם תמשיכי לשלוח אנשים לראות את הדירה, אני אשלח לך אותם בחזרה בשקית". זאת, לאחר שנואשה מהאפשרות שתקבל את כספה ופירסמה מחדש את הדירה להשכרה.

עדי, גרושה ואם לשניים, אובדת עצות: "הוא לא עונה לטלפונים שלי", היא מספרת. "כשאני מתקשרת ממספר חסוי, הוא נשמע זחוח ומדבר על הדירה כעל נכס שלו. הוא משתמש בשפה מלוכלכת, ולא פעם הוא איים שאם אעז לפנות אותו ואת המשפחה שלו - הילדים שלי יסבלו".

על הדירה, בת שלושה חדרים בתל אביב, עדי עדיין משלמת משכנתא מדי חודש. הדייר, לעומת זאת, נהנה משכר דירה קבוע של 480 דולר - על אף שהדירה מוערכת כיום ביותר מ-750 דולר. יתרה מכך, הדירה משמשת את עדי כמקור הכנסה, ובהעדר תשלום שכר הדירה החודשי, היא מפסידה עליה הרבה כסף. "מבירורים שעשיתי הבנתי שגם אם אחליט להגיש נגדו תביעה, ייקח הרבה זמן עד שאראה את הכסף או את הדירה שלי ריקה".

למרבה הצער, סיפור הבלהות הזה, אינו יחיד במינו. כל מי שמשכיר את נכסיו עלול למצוא את עצמו בסרט רע כזה. עם זאת, על אף שהתופעה נפוצה למדי, החוק לא עומד לצדם של המשכירים. "נוצרה זילות כמעט מוחלטת של המושג 'בעלות בקרקע'", אומר עו"ד תומר ריטרסקי, העוסק בתחום המקרקעין. "המצב הגיע לכך שמשטרת ישראל נוהגת להתעלם כליל מתלונות על הסגת גבול במקרקעין ומפנה את הנצים למישור האזרחי, בעת שהנכס ממשיך להיות מוחזק כבן ערובה בידי הפולש".

אז מה בכל זאת יכול לעשות בעל דירה שהדייר שלו מסרב לשלם ומתעקש לא להתפנות מהדירה? החוק קובע כי בעל הדירה רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבול או שלילת שליטתו בה שלא כדין, מסביר היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור, עו"ד סמי ישראל. אבל אליה וקוץ בה, לפי החוק: "הזמן שעומד לרשות המשכיר להשתמש בכוח כדי להוציא את הפולש הוא 30 יום בלבד, שמתחילים מיום הסגת הגבול".

הסגת גבול מוגדרת ככזו כשזר משתלט על נכס שבבעלותכם, או כשאדם שניתנה לו רשות לעשות שימוש בנכס, שוכר למשל, אינו מכיר בזכותכם לבטל את הרשות, או שאינו מוכן לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות. "מצד שני", מסביר עו"ד ריטרסקי, "שוכר שאינו משלם את שכר הדירה הוא מקרה מורכב יותר, שלרוב מתגלגל לפתחו של בית המשפט".

מגבלת הימים הקבועה בחוק אינה הבעיה היחידה של בעל נכס המבקש לפעול נגד פולש. גם ההגדרה של "כוח סביר" היא מעורפלת. "אין הגדרה פשוטה או אחידה למושג כוח סביר", אומר ריטרסקי. "מדובר בדרך כלל במידה המינימלית של כוח שהפעלתו נדרשת כדי להביא לסיום הפלישה. עם זאת, כשההליך מבוצע בצורה שגויה מבחינה משפטית או מבחינת הביצוע בפועל, אזי בעל הנכס ומי מטעמו שמבצע את ההליך חשופים לאחריות אזרחית ופלילית".

לדברי ריטרסקי, מדובר בסוגיה סבוכה במיוחד מבחינה משפטית, שבמרבית המקרים נתונה לפרשנויות שונות", מסביר ריטרסקי, שממליץ לפנות לעו"ד המתמחה בתחום מכיוון שהוא עשוי להפחית במידה משמעותית את הסיכון הרובץ על בעל הנכס.

מי שפיספס את 30 הימים שהחוק מתיר לו לסלק בהם את הפולש בכוח, צפוי להליך ארוך ומתסכל של הגשת בקשה לצו פינוי (ראו מסגרת). עלות תהליך כזה משתנה ממקרה למקרה, אך לרוב מסתכמת בכמה אלפי דולרים. מדובר בעלות הפינוי בלבד - בלי לכלול את ההפסדים הכספיים הנגרמים כתוצאה מהסגת הגבול בנכס. התהליך יכול לארוך במקרה הטוב חודשים ספורים, או שנים - במקרה הרע.

סיפורו של אברהם (שם בדוי), רופא מצפון הארץ, ממחיש את מידת התסכול הרבה שטמונה בהליך המשפטי. לפני שלוש שנים פתח אברהם בהליכים משפטיים נגד מתנחלים בדירה הנמצאת ברשותו בתל אביב, אבל העניין נמצא עדיין בדיונים משפטיים והפרשה רחוקה מסיום.

הכל התחיל כשאביו הקשיש של אברהם נפטר, ובמסגרת צו הירושה עברה לידיו דירת האב שהתגורר בסמוך לכיכר המדינה. אלא שיחד עם הדירה, קיבל אברהם גם את שני בניה הבוגרים של אשת אביו, שהתנחלו בדירה לאחר מות האב וסירבו להתפנות. על אף שלא היתה להם כל זכות חוקית על הדירה, הזמן שלקח לאברהם לפתוח בהליכים משפטיים, שיחק לטובתם.

"כל כלכלן מתחיל יגיד לך לשים יד על נכס מניב, ודירה שאתה משכיר היא דוגמה קלאסית", אומר אברהם. "במקרה שלי, הנכס המניב הפך מהר מאוד לכאב ראש טורדני. שלוש שנים עברו מאז שאבי נפטר והעניין עדיין נמצא בדיוניים משפטיים. זה פשוט אבסורד, הם אפילו לא טוענים לבעלות או משהו כזה, אלא פשוט לא רוצים לצאת, וכל פעם דוחים את הדיון בבית משפט".

הדרך המשפטית לפינוי פולשים היא ארוכה ומתישה, והשוק מציע כיום פתרונות חלופיים. עדי דבורקין, בעברו מנהל חשבונות וסוכן ביטוח, החליט לפני כשבעה חודשים לפתוח את חברת Sunshine, שמעניקה פתרונות לפינוי של דיירים סרבני תשלום. "עוד לפני שפתחתי את החברה ידעתי שמדובר בבעיה רחבה, אבל לא שיערתי עד כמה", הוא אומר. "חשוב להדגיש שאנחנו עובדים לפי החוק ובליווי ייעוץ משפטי צמוד", אומר דבורקין. הוא מבטיח כי החברה נוהגת בחכמה ובעורמה, ומוצאת דרכים שילחיצו את הדייר מבלי לפגוע בו. "בכל מקרה אסור להרים יד ואסור לאיים", מבהיר דבורקין.

היצירתיות של דבורקין משתלמת. למשל, במקרה אחד שלח לדיירים סרבנים שוברים לחופשת סוף שבוע, שבמהלכו פונתה הדירה ותכולתה הועברה למחסן. במקרה אחר, של סרבן פינוי מהמגזר הדתי, ניצל דבורקין את העובדה שהסגת גבול היא עבירה גם לפי דין תורה, וזיכה אותו בביקור בבית הכנסת. "הגענו בשבת, דיברנו עם הרב ועם המתפללים וסיפרנו לו על מעללי הבחור. בקיצור עשינו לו בושות. כל המתפללים עשו עליו עליהום. תוך כמה ימים הוא הודיע לבעלי הדירה שהוא מתפנה. לכאורה גם בעל הדירה יכול היה לעשות אותו דבר, אבל ברוב המקרים המשכיר חוששים להיפגע פיסית ומעדיף שמישהו אחר יעשה עבורו את העבודה".

במקרים אחרים הגיעו אנשיו של דבורקין למקום העבודה של השוכר הסרבן או בת זוגו, והשתמשו בטכניקה דומה - השחרת שמו של הנוכל, בתקווה שהלחץ החברתי יעשה את שלו. היו כמובן תחבולות מסוג אחר, שדבורקין מעדיף לא לפרט לגביהן כדי לא לתת רעיונות ועצות בחינם. בכל מקרה, מאחר שדבורקין אינו משתמש בכוח אלא במוח, מגבלת 30 הימים לא חלה עליו. מחיר שירותיה של חברת סנשיין אינו זול אמנם - כ-10,000 שקל - אך התשלום מתבצע רק לאחר פינוי הדירה מהמתנחלים הלא-רצויים.

למרות האטרקטיביות של סנשיין, ועל אף שדבורקין מתחייב שכל הפעולות נעשות במסגרת החוק ובליווי משפטי צמוד, ריטרסקי מדגיש כי בכל מקרה חשוב לפנות לייעוץ משפטי לפני שפועלים. זאת, כדי שלא תמצאו את עצמכם מתגוננים בבית המשפט בשל תקיפת השוהים הבלתי רצויים בדירתכם. בכל מקרה, אומר ריטרסקי, גם כשנעשה שימוש בכוח על סמך ייעוץ משפטי, יש לעשות זאת באופן מקצועי ובידי קבלנים מנוסים ומקצועיים. "פעולה מקצועית עשויה למנוע לחלוטין שימוש בכוח ותפיסה שקטה ומהירה של הנכס, ללא התנגדות".

היועץ המשפטי לאגודה לתרבות הדיור, עו"ד סמי ישראל, נותן שבע עצות לעריכת חוזה שיגן עליכם בעת הצורך:

1. חתמו על חוזה - נשמע טריוויאלי ובכל זאת, גם אם השוכר נראה כאדם הכי אמין בעולם, ללא חוזה אתם לא מוגנים. דאגו שהחוזה יפרט את תקופת השכירות, מועדי התשלום, בטחונות והסדר תשלומים.

2. הגדירו בחוזה מה קורה אם השוכר מסרב או מאחר להתפנות, למשל תשלום של 50 דולר על כל יום איחור.

3. הגדירו בחוזה כי אי עמידה במועד הפינוי תחשב להפרה יסודית של החוזה. הפרה של הסעיף תאפשר לכם לבטל את העסקה.

4. הכניסו לחוזה סעיף המתיר למשכיר לנתק את המים והחשמל במקרה של הפרת ההסכם מצד השוכר.

5. השתמשו בבטחונות - ערבויות צד שלישי, צ'ק ביטחון, צ'ק בנקאי או ערבות בנקאית.

6. העבירו את תשלום החשבונות - מים, ארנונה, חשמל וגז - על שם השוכר.

7. בררו את כל הפרטים האפשריים על השוכר הפוטנציאלי: מקום עבודה, מטרת השכירות, מספר הדיירים שיתגוררו בדירה, כולל בעלי חיים, ולא פחות חשוב מכך - תחביבים רעשניים כמו נגינה על תופים או נגרות. אם יש לכם ספק, אל תהססו לבקש המלצות מבעל הבית הקודם של השוכר.

הידעתם?

החוק קובע כי בעל הדירה רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבול או להוציא את הפולש, במשך 30 יום בלבד, המתחילים מיום הסגת הגבול

שימו לב!

בכל מקרה של פעולה נגד פולש, חשוב לפנות לייעוץ משפטי. זאת, כדי שלא תהיו חשופים לתביעות. גם כשמשתמשים בכוח יש לעשות זאת באופן מקצועי ובידי קבלנים מנוסים ומקצועיים