"העדיפו אותנו על פני הצעות גדולות יותר"

פתאום באמצע הראיון צילצל הטלפון. על הקו היה יצחק תשובה. הבוס הגדול רצה לברך על עסקת הענק שעליה חתם איליק רוז'נסקי, מנכ"ל . אחרי הכל, לא כל יום החברה שלך מעורבת בעסקה בהיקף של 12.2 מיליארד שקל. זה היה אחד הימים החשובים בקריירה העסקית של רוז'נסקי, והוא רק הגיע משדה התעופה. ערב קודם סגר ביחד עם יגאל אהובי על רכישת 90 נכסים מחברת ילמולי השווייצית, עסקה עליה התמודדו 60 חברות מכל העולם.

פרטי השיחה עם תשובה יישארו כנראה חסויים, אך הטלפון שהגיע אחרי חתימת העסקה מלמדת אולי כי מה שמנסים לשדר כל הזמן בקבוצת דלק לא רחוק לגמרי מהמציאות: בדלק עובדים מנהלים טובים שרצים כל הזמן קדימה. תשובה מתווה מדיניות, מתעדכן בהתרחשויות אך לא מנהל בפועל את העניינים ולא מעורב בפרטים של כל עסקה.

ככה, כנראה, מתנהלים העסקים באימפריה של תשובה. הוא הוגה רעיונות, טווה חזון, משקיף מלמעלה והכוורת הניהולית שלו - הכוללת את גבי לסט, אסי ברטפלד, גיל אגמון, עוזי ימין, אייל לפידות, רוז'נסקי ואחרים - מריצה את העסק. תשובה כמובן יודע לתגמל על כך יפה. מאז עזב רוז'נסקי את קיבוץ מסדה ב-93', הוא הספיק להפוך לשכיר העשיר במשק עם שכר שנתי של כ-25 מיליון שקל ושווי אחזקות המוערך בכ-270 מיליון שקל.

על פי פרטי העסקה, דלק נדל"ן ואהובי רכשו 88 נכסים מניבים לצורכי מסחר, משרדים ומרכזי קניות, ושני פרויקטים המיועדים לפיתוח. לאחר השלמת פיתוח הנכסים, צפויים הנכסים להניב כ-660 מיליון שקל בשנה מדמי השכירות.

רוב המימון לעסקה יגיע מבנק ההשקעות מריל לינץ', שהתחייב להעמיד לצדדים הלוואת נון-ריקורס (הלוואה ללא ביטחונות מלבד הנכסים עצמם) בהיקף של כ-10.2 מיליארד שקל. השלמת העסקה צפויה בתחילת אוקטובר.

רוז'נסקי: "לישורת האחרונה בהתמודדות הגיעו ארבע חברות, שלפחות אחת מהן הציעה סכומים גבוהים יותר מאיתנו, אך בזכות השם שלנו ושל אהובי באירופה בכלל ושווייץ בפרט המוכרים העדיפו אותנו על פני האחרים".

בעקבות משבר הנדל"ן בארה"ב והעצבנות בשווקי העולם בימים האחרונים בוטלו או נדחו עסקות רבות. האם לא חששתם שגם עסקה זו תתבטל?

העסקה הזאת עברה הרבה עליות ומורדות בדרך, אבל בסופו של דבר המוכרים חיפשו גופים אמינים ומוכרים שכבר פעילים בשווייץ. בנוסף, מה שפעל לטובתנו זה שגוף כמו מריל לינץ' מימן כמעט את כל העסקה בריבית אטרקטיווית.

למה אתם מעדיפים לרכז את הפעילות האירופית שלכם דווקא בשווייץ?

שווייץ תואמת לאסטרגיה העסקית שלנו, הדוגלת בפעילות במדינות המאופיינות ביציבות כלכלית. המדינה נהנית מסביבה איתנה, המתבטאת בתל"ג לנפש מן הגבוהים במדינות ה-OECD - אבטלה של 2%-4% וריבית נמוכה של 3%, המאפשרת לבצע עסקות בתשואות גבוהות.

האם הישראלים האחרים הפועלים בשווייץ, כמו נתן חץ ואלפרד אקירוב, לא מהווים איום תחרותי?

כל אחד פועל בתחומו ובאזורים שלו. אנו נכנסנו לשווייץ לפניהם. הפעילות שלנו שם הרבה יותר רחבה, כך שלא מדובר בשום תחרות בינינו לבין הישראלים האחרים.

לבייב, פישמן, זיסר ואחרים הפועלים כיום במדינות מסוכנות כמו רוסיה, הודו וסין הסבו הרבה נחת למשקיעיהם עם תשואות יפות. נראה שאתם לא בתמונה, וכך גם מניית דלק נדל"ן שמתחילת השנה דורכת במקום?

"אני לא יושב מול המחשב ובודק כל כמה דקות מה המניה עושה. מה שמעניין אותנו זה הפעילות השוטפת, יצירת תזרימי מזומנים ותשואות דיווידנד גבוהות למשקיעים שלנו. בשנה שעברה המניה עלתה בכ-40%. השנה אמנם אין תזוזה, אך מי שירוץ איתנו לאורך זמן ירוויח מכך בגדול. כרגע האופנה בשוק הנדל"ן השתנתה, כך שחברות הנדל"ן המניב כמו גזית גלוב ודלק נדל"ן, הפועלות בסביבה עסקית פחות מסוכנת, לא נתפשות כסקסיות בעיני המשקיעים.

ובכל זאת, האם בכוונת דלק נדל"ן להיכנס לפעילות ברוסיה או באסיה?

לגבי אסיה אין לנו שום תוכניות להיות שם בזמן הקרוב. באשר לרוסיה, אנו מחזיקים באיגרות חוב להמרה של חברת ויטניה, הפועלת במוסקווה וסנט-פטרבורג. בכוונת ויטניה להנפיק את מניותיה לציבור במהלך השנה הקרובה, כך שאם נמיר את איגרות החוב שבידינו נוכל ליהנות ממהלך כזה. מעבר לכך אנו מתרכזים בבריטניה, שווייץ, פינלנד, קנדה וגרמניה.

איך נראה בעיניך העתיד של חברות הנדל"ן הישראליות לאור המצב הנוכחי בשווקים והפאניקה מצד המשקיעים?

להערכתי, שוק ההון הישראלי ייהפך לסלקטיבי וחשדני הרבה יותר מבעבר. באשר לחברות הנדל"ן, המשקיעים יבינו עם הזמן שיש לתת פרמיה גבוהה יותר לחברות הניחנות בהנהלה יציבה, המסוגלת למנף את קשריה ליצירת עסקות גדולות. בתחום הנדל"ן המניב תיווצר ליגת-על שאותה יובילו חברות סולידיות כמו גזית גלוב ודלק נדל"ן. עם זאת, נכון לעכשיו אני מודה שאנו מפגרים אחרי ביצועיי חברות הנדל"ן המעדיפות להסתכן יותר.

באחרונה נפוצו השמועות שהיחסים שלכם עם יגאל אהובי מתוחים.

אני לא יודע מאיפה מגיעות השמועות האלה. אנחנו בקשר מצוין. עשינו עסקות גדולות בעבר ונמשיך לבצע עסקות עוד יותר גדולות בעתיד. אהובי היה איתנו לאורך כל הדרך בעסקה הזאת, ולאחר חתימתה הוא יצא לחופשה והעביר אליי את המושכות בכל הקשור לטיפול באנשי שוק ההון והמדיה.

אהובי מימש את האופציות שהיו בידו למניות דלק גלובל. מדובר בחודשים ספורים לאחר הנפקת החברה. האם אין במהלך איתות שהוא אינו מאמין בעתידה של החברה?

כל התהליך עם אהובי נעשה בתיאום והסכמה של כל הצדדים, ולא עקב אילוץ משפטי זה או אחר. ידענו מראש שאין בכוונתו של אהובי להחזיק את האופציה לטווח ארוך. בכוונתו להפיץ את המניות שרכשנו ממנו בשוק כדי להגדיל את הסחירות במניית החברה.

האם בעוד חמש שנים נראה אותך עדיין כמנכ"ל דלק נדל"ן, או שבדומה לאהובי תהפוך ליזם?

כל יום, כשאני קם בבוקר, אני נהנה וטוב לי. האהבה שלי ליצירת דברים חדשים, שמלווה אותי עוד מימי הקיבוץ, נמשכת גם כיום, כשאני השכיר העשיר בארץ. כרגע כיף לי בדלק ואני מקווה שההרגשה הזאת תימשך עוד הרבה זמן.