איך עסקת דלק-אהובי ממומנת?

האם העסקה באמת כה טובה? מה הרווח הצפוי ממנה? וכיצד הצליחו הישראלים להביס גורמי נדל"ן גדולים?

איתן אבריאל

על דבר אחד כבר מגיעה ברכת "מזל טוב" לאיש העסקים יגאל אהובי, למנכ"ל דלק נדל"ן, איליק רוז’נסקי, ולבעל השליטה בחברה יצחק תשובה: בעסקת נדל"ן אחת הם הצליחו לקבוע לא אחד כי אם שני שיאים בינלאומיים.

השיא הראשון הוא של עסקת הנדל"ן המניב הגדולה ביותר שישראלים עשו אי פעם בחו"ל (ובכלל). השיא השני הוא של עסקת הנדל"ן המניב הגדולה ביותר שבוצעה אי פעם בשווייץ.

העסקה אכן ענקית, גם במונחים עולמיים: דלק נדל"ן ואהובי (בחלקים שווים, 50% כל אחד) חתמו על רכישת 88 נכסי נדל"ן מניב ברחבי שווייץ, בתמורה לסכום דמיוני של 3.4 מיליארד פרנק שווייצי, שהם כ-12.2 מיליארד שקל.

למי שטייל פעם ברחובות המרכזיים של ערי שווייץ, חלק מהנכסים שרכשו הישראלים יהיו מוכרים: בניין בית הכלבו ילמולי שבציריך, מרכז הקניות גרד פסאג' ומרכז הקניות "פלאס דה מולאר" - שניהם בז'נווה.

כצפוי וכראוי, הביעו חתני העסקה שביעות רצון רבה. רוז'נסקי הצהיר שמדובר בקפיצת מדרגה המציבה את מעמדם של דלק ואהובי כגורמים מובילים בשוק הנדל"ן של שווייץ ושל אירופה, בעיקר אחרי שגברו בתחרות על גורמים עולמיים חזקים.

גם המשקיעים בבורסה היו מאוד מרוצים מהעסקה: דלק נדל"ן עלתה היום ב-5.85%, ואילו חברת רבד זינקה ב-11.5% - למרות שכלל לא ידוע אם בעל שליטה החדש בה, יגאל אהובי, יצרף אותה לעסקה החדשה.

אבל האם העסקה באמת כה טובה? מה הרווח הצפוי ממנה? וכיצד הצליחו הישראלים להביס גורמי נדל"ן גדולים, דווקא בשיאן של חששות משוק הנדל"ן האירופי ומהתכווצות וחששות בשווקי האשראי?

טוב לדעת (תוכן מקודם)

כרטיס ביקור דיגיטלי - כל עסק חייב אחד כזה

בשיתוף MYB
לכתבה המלאה

בזכות המינוף

בהודעה של דלק נדל"ן נמסר לא מעט מידע על העסקה, אבל לא מספיק פרטים כדי לנתח אותה לעומק. למרות זאת, על בסיס מה שנמסר ועל פי תנאי השוק באירופה בתקופה האחרונה, אפשר לעשות חשבון פיננסי קטן ולנסות לפענח את הרווחיות של העסקה - ולבדוק עד כמה היא באמת אטרקטיבית.

העסקה של תשובה-אהובי בשווייץ היא עסקת נדל"ן מניב פיננסית טהורה. אין בה הרבה יזמות ופיתוח, והיא מבוססת על רכישת נכסים מסחריים מרכזיים המושכרים לטווחים ארוכים מאוד (13.5 שנים ממוצע) לשוכרים איכותיים. לכן אפשר לעשות כמה חישובים מהירים.

אהובי ותשובה קונים 88 נכסים, על פני יותר מחצי מיליון מ"ר, בתמורה למחיר של 3.4 מיליארד פרנק שווייצי, ומקבלים בתמורה שכר דירה שנתי שוטף של 155 מיליון פרנק שווייצי - כלומר תשואה של 4.6%.

בהודעה לבורסה מוסרת דלק נדל"ן כי ההכנסות משכר דירה יעלו ל-183 מיליון פרנק שווייצי ב-2009. עוד נודע כי חלק מהחוזים כוללים סעיפים של עלייה בשכירות על פי עליית מדד וגורמים נוספים.

לפיכך, התשואה של הנכסים תנוע בין 4.6% ל-5.5%, במונחי פרנק שווייצי. עד כה - לא מרשים במיוחד: השקעה באיגרת חוב של ממשלת גרמניה, למשל, תוביל לקבלת תשואה של 4.5% במונחי יורו, עם ביטחון מוחלט.

אבל מה עם המימון? עסקים כאלה עושים הרי במימון בנקאי בשיעור גבוה, ואפילו גבוה מאוד, והמינוף הוא זה שמבטיח את יכולת ביצוע העסקה מצד אחד - ואת הרווחיות, אם תהיה.

יש קאש און קאש?

דלק מדווחת כי תקבל מבנק השקעות מימון ל-85% מסך העסקה בתנאים של נון-ריקורס (כלומר, שבמקרה של אי יכולת פירעון יקבל הבנק רק את נכסי הנדל"ן), אך לא כותבת מהן תנאי ההלוואה. מעסקות דומות שנעשו בשווייץ אפשר להעריך כי דלק קיבלה אשראי בעלות של כ-4% לשנה (במונחים פרנק שווייצי), שהם עלות שנתית שוטפת של כ-116 מיליון פרנק שוויצי.

ומה עם החזר הקרן על הלוואה? גם את הפרט הזה דלק נדל"ן אינה מפרטת, אך בעסקות ענק כאלה מוכנים לעיתים המלווים לוותר על תשלומי קרן שוטפים, ולקבל תשלום על פי תוכנית מכירה של נכסים, או על פי הפער בין שווי הנכס היום לבין שוויו בעתיד, כאשר יתפנה משוכרים.

על רקע חוזי השכירות הארוכים, והעובדה כי החברה שמכרה את הנכסים היא זו ששוכרת חלק גדול מהם, אהובי ותשובה לא יצטרכו להפריש תשלומי קרן כלשהם בשנים הראשונות. לפיכך, אפשר להעריך כי הרווח השנתי השוטף של העסקה הוא כ-70 מיליון פרנק שווייצי - תשואה של כ-12% עד 13% לשנה על ההון העצמי שאהובי ותשובה הביאו מהבית.

זו רווחיות נאה עם סיכון לא גבוה. היא תעניק לדלק נדל"ן וליגאל אהובי מעמד בכיר באירופה אף יותר ממה שהיה להם עד כה. אבל השניים יצטרכו לקוות ששוק הנדל"ן המסחרי בשווייץ ימשיך לעלות, ושהם יוכלו תוך שבע עד עשר שנים, פרק הזמן הטיפוסי של עסקת מימון כזו, למצוא למי למכור את כל הנכסים הללו, ובמחירים טובים, וגם לקוות שאף אחת מהחברות ששוכרות את הנכסים לא תיקלע לקשיים או תפשוט את הרגל.

ודבר אחד כללי על עסקות נדל"ן והודעות בורסה: הפרטים שבהודעה של דלק נדל"ן, כמו גם ברוב ההודעות של חברות בורסאיות, אינם מספיקים על מנת לנתח ולהבין את טיב העסקה. בעסקות ענק מסוג זה חשוב להבין כמה מזומנים נטו מייצרת העסקה מדי שנה (cash on cash), וכל עוד לא ניתן לחלץ את המידע הזה מההודעה - אין בה הרבה ערך מוסף. עדיף היה לא לתת מידע בכלל, או לתת את הכל.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/הלתנאי שימוש
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully