עסקת חייכם

המשכנתא הפכה לסוג של קללה, מין רע הכרחי בדרך להגשמת החלום הישראלי: להיות בעל
בית. אבל אותה הלוואה ארוכת שנים ומעיקה היא ככל הנראה העסקה הגדולה שתעשו בימי
חייכם.



משכנתא ממוצעת נלקחת לתקופה לא קצרה של 20 שנים (ובסכום של כ-100 אלף דולר), אך
בפועל היא מוחזרת דווקא תוך כמחצית מהזמן, הודות לכסף שמשתחרר מקרנות השתלמות, מימוש אופציות, קופות גמל, פיצויים, ירושות ועוד.



משכנתא היא למעשה הלוואה רגילה, בדיוק כמו זו הנלקחת לצורך רכישת רכב, אלא שהיא
משמשת אך ורק לרכישת בית. בשל חשיבותה ועקב הסכומים הגבוהים שבהם מדובר, מעניק
החוק תשומת לב והגנה מיוחדים ללווים.



לתחרות בשוק ולפיקוח ההדוק יש יתרונות: זוהי אולי ההלוואה הגדולה ביותר שתיקחו,
אך במקרים רבים היא גם ההלוואה הזולה ביותר שתוכלו להשיג. זולה בהרבה מהריבית
בהלוואה שתיקחו לצורך כיסוי המינוס, רכישת רכב או מימון חתונה.



נטילת הלוואת משכנתא אינה עניין של מה בכך: החוזה שחתמתם עליו ילווה אתכם במשך כל
חיי המשכנתא, וכל סעיף בו חשוב. בדיוק מהסיבה הזו מוגש כאן מדריך מקיף שיאפשר לכם
להכין שיעורי בית ולהתכונן טוב יותר לשיחה עם הפקיד בבנק.



הנה דוגמה שתמחיש עד כמה הפרטים הקטנים חשובים: מי שמחזיר 5,000 שקל מדי חודש, בריבית
של 5%, יגלה כי שילם לאחר 20 שנים 2.055 מיליון שקל שהם 71% יותר מקרן ההלוואה עצמה (1.2 מיליון שקל). אם הריבית תעלה ל-6% ההחזר מצטבר יהיה 2.31 מיליון שקל - כמעט פי 2 מהסכום
המקורי. כל שבריר ריבית פירוש כסף גדול.



כמה באמת עולה הדירה, וכמה כסף באמת יש לכם?



כדי לרכוש דירה יש להגיע עם סכום ראשוני ("הון עצמי") ואת היתרה לשלם בהלוואה.
אחוז המימון המקובל הוא 60% שפירושו כי עליכם להביא 40% מהסכום, ואת היתרה לקבל
כהלוואה. אם המשכנתא שלכם היא על יותר מ-70% מהסכום, מדובר כבר ב"עסקה במימון
גבוה".



המסמכים אותם יש להציג בבנק בכדי להתחיל במו"מ על קבלת ההלוואה הם תעודת זהות,
5-3 דפי חשבון עו"ש אחרונים, 3 תלושי משכורת אחרונים לשכירים (או דו"חות מס
לעצמאים), חוזה רכישת הדירה, נסח רישום מקרקעין עדכני מהטאבו או אישור זכויות
עדכני ממינהל מקרקעי ישראל (או מהחברה המשכנת כאשר הנכס אינו רשום בטאבו),
ומסמכים נוספים בהתאם לעסקה הספציפית.



תקנה 451 מחייבת את כל הבנקים למשכנתאות להעניק "אישור עקרוני למשכנתא" ללא
מסמכים כלשהם על בסיס הצהרה. המסמך מחייב את הבנקים אך ורק אם כל מה שהצהרתם הוא
אמת.



הצעד הראשון הוא להבין מה המחיר הסופי של העסקה. המחיר הזה שונה מאוד מהמחיר
הכללי עליו סוכם. מסים, שכר טרחת עורך דין, היטל השבחה ושיפוצים הן עלויות
משמעותיות.



בסופו של דבר ההוצאה הכוללת על רכישת דירה יכולה להגיע ל-220 אלף דולר
עבור דירה שמחירה היה 200 אלף דולר. אם אין לכם מזומן ואתם מתכננים לקחת הלוואה
נוספת, כדאי לשקול הלוואת משכנתא בסכום קצת יותר גבוה שיממן גם את התשלומים
הנוספים.



מבחינה פרקטית, הצ'ק שרושם הבנק מיועד אך ורק למי שמוכר לכם את הבית, כך שהלוואה
נוספת פירושה לשלם לעו"ד או לשיפוץ מתוך ההון העצמי ולהגדיל את מרכיב ההלוואה.



הצעד השני הוא לדעת כמה כסף יש לכם וחשוב יותר, כמה כסף יהיה לכם. כלל האצבע קובע כי
לא כדאי לקחת הלוואה שתחייב אתכם להחזיר בכל חודש יותר משליש מהשכר שלכם.



בנוסף כדאי לשאול את עצמכם שאלות לגבי יכולת ההחזר העתידית שלכם: האם יש לכם ילדים
והאם אתם צפויים להביא עוד? האם אתם מעריכים כי שכרכם צפוי לגדול בשנים הבאות? האם
צפויה להשתחרר בשנים הקרובות קרן השתלמות בסכום נאה? במקרה שכזה כדאי לבדוק מסלול
המאפשר פירעון מוקדם ללא קנס. כיצד יודעים האם כדאי לפרוע את המשכנתא לפני הזמן?
על כך בהמשך.



הכתבה המלאה מתפרסמת במוסף השקעות וחסכון של מגזין TheMarker להזמנות חייגו 1-700-700-250