שיחת הוועידה של איתמר דויטשר, מנכ"ל אלקטרה, עם האנליסטים בשוק ההון כללה שני חלקים: הראשון, דבריו של דויטשר והשני - שאלות האנליסטים לדויטשר ולסמנכ"ל הכספים איציק ניסים.
דויטשר פתח באומרו: "ביקשתי הזדמנות לדבר עם כולכם הבוקר לאור פרשיית חפציבה שכולכם קוראים עליה. היינו אצל רובכם במסגרת מצגות ובימים יותר מסובכים. חשובה שקיפות. חשוב לי להסביר מה קורה בחפציבה כמו שאנחנו מבינים, ואת ההשלכה על אלקטרה. נושא חפציבה מורכב למי שבקיא וגם למי שלא בקיא.
"אלקטרה עובדת עם חפציבה הרבה מאוד שנים. עוד לפני כניסתי לתפקיד, עבדתי איתם בדניה במסגרת ההיקפים הגדולים של חפציבה. כמעט שלא היו קבלנים גדולים שיכלו להתעלם מהקבוצה שבנתה הרבה יחידות דיור. מדובר באחת היזמיות הגדולות במשך שנים. הם עבדו הרבה שנים בביצוע עצמי אבל מזה 6-5 שנים הפכו ליזמים והוציאו עבודות לקבלני ביצוע - כמעט לכל שחקן מרכזי בתחום הדיור.
"העבודות שביצעה אלקטרה בשנה וחצי האחרונות הן עבודות לחברות פרטיות. הפרויקטים של אלקטרה הסתיימו לחלוטין, בשלבים של שלד או בתחילת הדרך. במקביל, נושאי האקווויטי והאג"ח היו בחברות הציבוריות באמצעות אג"ח על חפציבה דיור. אנחנו הבנו בחודשים האחרונים שההון החוזר של הקבוצה הגיע כנראה לגבול היכולת שלהם. אחת הבעיות שהובילו את החברה לאן שהגיעה היא העובדה שהיא צמחה יותר מדי. הובלנו את אלקטרה להתנתקות מחפציבה בחודש-חודשיים האחרונים. ראינו את החברות הפרטיות בהן אנחנו חשופים במסגרת קבלנים ובתים ויש לנו אג"ח עם שעבודים על כל החברות הציבוריות והפרטיות".
לדברי דויטשר, "במקום לממש את הבטוחות בבתי משפט בחרנו להוסיף עוד 30 מיליון שקל ולקבל שליטה בחברות הציבוריות ולעשות התנתקות שנראתה באותו הרגע כסטרילית יחסית. מול החשיפה הזו בחברות הפרטיות יש לנו בטוחות שבאותה התקופה נראו מלאות פלוס. החזקנו את כל המידע הציבורי בבדיקות שנעשו על ידנו. ההתנתקות הזו, עם תוספת של 30 מיליון שקל, העמידה את החברות הציבוריות לרשותנו. לאחר הפרסום, קיבלנו הצעות רבות למשא ומתן שהגיעו לטיוטת הסכמים מחברות שהתעניינו בחברות הציבורות בסכומים גדולים מאוד".
"אחרי מימוש ה-30 מיליון שקל והרכישה של החברות הציבוריות שהלכו לנאמן, הכסף עוד לא הגיע לאלקטרה. גורמים כמו בנקים וקבלנים חשבו בטעות שאנחנו כוללים את חפציבה והתחילו להגיע אינפורמציות שלא היו קיימות בדיו דיליג'נס בציבוריות. ואנחנו הבנו שהסטריליות בין הציבורית לפרטיות אינן בדיוק כך. יש אי התאמות אחרות שמצאנו שאי אפשר היה לבדוק אלא ביומיים-שלושה כשזיהו אותנו כבר בחפציבה.
"במסגרת פתרונות קיימים, הודענו על החשיפה בקבלנים, באג"ח ובאקוויטי. מול זה עומד מימוש בטחונות ושעבודים בשעות אלו ובימים האחרונים בכינוס נכסים. אלה נושאים משפטיים ובסך הכל אני מאמין שזה יגיע לטיפול משפטי. בסך הכל, ההיקף פה מבחינת אלקטרה לא קטן".
"אתם מכירים את אלקטרה. היא קבוצה חזקה עם הון עצמי של כ-2 מיליארד שקל. החשיפה לא קטנה - חלק מהסכומים יחזרו הביתה עם המשך העבודות. נמשיך לבצע את כל הפרויקטים מול מפרק או כונס בסבירות גבוהה. אלקטרה ממשיכה לעסוק בתחומים האחרים, גם בהרחבה אלקטרו מכנית בישראל ובחו"ל. נדווח בימים הקרובים על פרויקטים גדולים בחו"ל. אני רוצה להכניס לפרופורציות - אנחנו ממשיכים לטפל ביזמות במזרח אירופה. מעורבים שם באלפי יחידות דיור.
"הודענו בדיווח המיידי שאנחנו לא רואים בפרשת חפציבה השפעה מהותית - היא לא קטנה אבל לא משמעותית", סיכם דויטשר.
שאלות האנליסטים
בני דקל - בטוחה: "מה הבטחונות והשעבודים שיש לאלקטרה בין חובותיה, איך זה ישפיע? איך זה מעמיד את החברה בנוגע להשקעות בעתיד, אתה הרי הכנסת לא מעט השקעות בפרויקטים ורכישת חברות ומיזמים בחול. זה דורש הון לא קטן, איך זה משפיע על החברה?"
דויטשר: יש לנו זכות עיכבון. כאשר ימונה מטעם בית משפט כונס לכל פרויקט. אנחנו במו"מ נמשיך ביצוע פרויקטים התהליך החל. התחלנו לשבת עם הבנקים המלווים. הבטחון השני, אג"ח שעבוד שוטף על כל החברות הציבוריות. יש סדרי קדימות של שעבודים ולכן קשה לי להעריך כמה מתוך החשיפה חוזר הביתה. אנחנו בטוחים שחלק יחזור, אבל נוכל לגבש את זה תוך שבוע עשרה ימים תוך דיונים בבית המשפט. אין שינוי בתכניות הפיתוח".
אבי שוויצר - הראל: "ראשית, האם תקבלו בחזרה את ה-30 מיליון שקל שעברו למשפחת יונה?"
דויטשר: "30 מיליון אלו הצטרפו ל-50 של האג"ח המגובים בשעבוד השוטף. משפחת יונה התחיבו לשלם, אבל צריך להסתכל על כלל ההתחייבויות. הסכום מגובה באגח ובשעבוד השוטף".
שוויצר: "כלומר ה-30 היה 'קש אין' לחפציבה?"
דויטשר: "לא. היו לנו הערכות שווי של חפציבה דיור והיו לנו שעבודים. בחרנו במקום להתמודד בדרכי משפט - ולבצע את ההתנתקות שהיא בדיעבד כואבת. בחרנו להתנתק בהסכמה לקבל את חפציבה דיור בתוספת תשלום של 30 מיליון שקל שהלכו למשפחת יונה".
שוויצר: "למה שלא יחזירו?"
דויטשר: "יש הסכמה שהכסף יחזור. בועז היה גם בעלים ובכובע של מנהל של החברות הפרטיות שבבעלות מרדכי יונה. אף אחד מאיתנו לא יודע איפה יונה ומרדכי עומד מולנו ומנהל ולצערי הם עוסקים בלימוד החומר וקבלת החלטות. ברוח הדברים אני מסתכל על זה כסכום חשיפה".
שוייצר: "לגבי הציבוריות. נשענתם גם בליווי מאז שנתתם הלוואה סמכתם על דו"חות הרו"ח. אני הבנתי מהפתיח שלך שהתגלו לכם דברים שלא מתאימם לדו"חות. יש חשד שהדו"חות לא מציגים נכון את מצב החברות או שנעשה ערבוב בין כספי הפרטיות לציבוריות".
דויטשר: "נכון. דיור שהיא לכאורה רק הולדינג, גם היא כנראה יש לה מחוייבויות נוספות. כי זה מידע שהגיע לידינו במסגרת של יומיים שלושה. הכל זה לכאורה אבל הגיע מידע כך שההתנתקות הבנו שהיא לא סטרילית ואנו צריכים לממש את הבטחונות בבית המשפט".
שוויצר: "30 מיליון שקל הועברו ב-26 ביולי וההודעה לבורסה ב-29. מדוע הפער?"
דויטשר: "היה דיון לילי של יום חמישי בלילה ובדיווח היה רק ביום ראשון. יום חמישי עד ראשון".
שוויצר: "בדרך כלל חברה לא קורסת ביום. זה תהליך. זה תהליך של חודשים וגם שנים. לא היו התרעות בפרטית? עיכובים של צ'קים לא משלמים בזמן. לא ראיתם שהתשלומים לא כתמול שלשום. לא היו נקודות אדומות?"
דויטשר: "חפציבה לעולם לא שילמה בזמן. לצערי זה שכיח. אנחנו כקבלני ביצוע נמצאים בענף שמוסר התשלומים שבו הוא מהירודים. חפציבה אולי היתה בין הירודות ובסוף היא תמיד שילמה. היה כתוב שוטף פלוס 45 אבל היה צריך לחכות עוד חודש חודשיים. זה לקוח שהכניס לדניה 600-700 מיליון שקל. באלקטרה היו פרויקטים של 150 מיליון שקל. אם אתה רוצה להיות שחקן בענף הזה אתה לא יכול להתעלם מחברה כזאת. הם אולי לא נמצאים בתל אביב ובשוק היוקרה, אבל בגלל הפריפריה, אנחנו כקבלנים לא מסתכלים על המקום אלא הקרקע.
"בשנה האחרונה בגלל הצמיחה המהירה יכול להיות שהבעיה תיגמר עם בור תזרימי קטן יותר ממה שנראה היום. יש אלפי יחידות דיור בארץ ובחו"ל. הם לא גיבו את ההון החוזר שצריכה חברה צומחת. הם נשענו על בנקים, על אשראי ספקים כמונו, אבל ראינו את מצוקת האשראי וחיזקנו את הבטחונות.
"אלקטרה היתה פתוחה בהיקפים של 30 מיליון שקל ולא היו בטחונות. הגענו לחשיפה גדולה אבל גיבינו בבטחונות יוצאי דופן. בשנה האחרונה חידשנו והגברנו את השיעבודים, וחיזקנו לשעבוד שוטף על כל החברות. כל מי שפגשתי בשנה האחרונה שמע אותי אומר: יש קבוצה מתפתחת שאפשר להביא אותה להנפקה, אבל היה חסם בנושא הניהולי שלא מצא חן בעינינו ולכן הגיע אבישי בן חיים להיות מנכ"ל - זו היתה החלטה שלנו בחפציבה דיור.
"לא היינו חשופים במה שקורה בפרטיות, זה קרה אחרי שהתלחנו להיות מזוהים עם חפציבה. כל הזהויות והסיעוף שתראו בשבועיים הקרובים".
שוויצר: "מדוע נתתם הלוואה לפני שנה?"
דויטשר: "ראינו קבוצה גדולה של אלפי יחידות דיור. חשבנו שאפשר לטל ציבוריות ואולי להכנס באקוויטי".
עידית רוזן - אנליסטית: "אני רואה סתירה - החלטתם לצאת והועבר כסף, איפה ההתנתקות? האם כבעלי 25% הייתם פאסיוויים, לא חתמתם על צ'קים וקיבלתם דוח"ות שוטפים? אחרי שהתפוצצה הפרשייה האם אפשר להקפיא את המצב המשפטי?"
דויטשר: מצאנו את עצמינו מבצעים פרויקטים לפרטיות ויש לנו בטוחות. סמוך לתהליך ה-30 מיליון שקל החל מו"מ ותוך ימים הייתה לנו הצעה לקנות מאיתנו את החברה. ה-30 מיליון שקל היתה להגיע לציבוריות בהסכמה עם יונה. אתם נשארים עם הפרטיות ויחידות הדיור ואנחנו לוקחים את הציבוריות והערכנו באותו רגע שיכסה לנו את החשיפה. היינו מהצד, לא חתמנו על צ'קים לא היה לנו מידע נוסף. חברות ציבוריות, קראנו דו"חות ותשקיפים. לא היינו חלק מהקבוצה ולא חלק מהחברות. המניות גם אחרי ה-30 מיליון שקל היו אצל נאמן. כל בנק לוקח את העו"ד שלו. להערכתי היום ומחר יוגשו לא מעט בקשות על ידי לא מעט גורמים".
רוזן: "מבחינת מה שאתם יודעים בחברות הציבוריות - הדו"חות רחוקים מהמציאות?"
דויטשר: "אני לא יכול להתייחס לזה. הדברים חלקם שמועות ולא מבוססים הם יתגלו בימים הקרובים".
יריב גיטה מאיפקס: "מה השעבודים שקיימים לאלקטרה? מניות או גם נכסים?"
דויטשר: "יש לנו שעבוד שוטף על חפציבה דיור וזה כולל את האחזקה שלה בציבוריות".
גיטה: "רק על המניות?"
דויטשר: "נכון".
גיטה: מתי תתבהר התמונה בחברות הציבוריות?
דויטשר: ההערכה שלי טובה כמו שלכם. יש כל כך הרבה חלופות. אין לי השערות יותר משלכם.
גיטה: ידוע לך על חקירות? או מצב משפטי שכבר תופס כיוון?
דויטשר: אני לא יודע מעבר למה שפורסם בעיתונות ובאינטרנט.
אילנית שרפ - אפסילון: לפי ההודעה העסקה לא נסגרה אבל הכסף שכב בנאמנות. נראה די תמוה. לגבי הפרויקטים. האם כל הפרויקטים מגובים בערבויות ואיפה הפרויקטים? הפרשות לחובות מסופקים ברבעון הקרוב?
דויטשר: 30 מיליון השקלים העברנו בסוף הליך של מספר שבועות. המידע היה ברובו ציבורי. עקבנו מבחוץ. לא הייתה לנו מחשבה באותה שניה שיש לנו הרבה מה לבדוק. המידע שעליו אני מתייחס לא עולה בדיו דיליג'נס של חברות ציבוריות וגם לא ידענו את הקשר עם הפרטיות. זאת הייתה עיסקה בסיום תהליך וטובי האנשים עבדו על העיתונים.
שרפ: אבל בעקרון הייתם צריכים לקבל אישור של הגבלים עיסקיים?
דויטשר: זה טכני והאישור הגיע בע"פ אמרנו להם לעצור כי אלקטרה לא מבצעת זה דבר פורמלי בגלל ההיקפים. אבל זה לא משהו שיכל להיות בעיה, אלא משהו טכני.
שרפ: האם כל הפרויקטים מגובים בערבויות ואם תוכל לפרט עליהם ובאחוזים כמה מהם כבר בגמר וכמה שלד?
דויטשר: כל הפרוייקטים בליווי בנקאי. לא נתנו ערבות ביצוע כי זה מקטין את החשיפה שלנו. נמצאים היום במספר פרוייטים. מעלה אדומים 52 יחידות דיור, פרדס חנה, בחופים התחלנו לפני שבוע. אלא הפרוייקטים שאנו מבצעים. אנחנו נעשה הערכה בעשרה ימים קרובים בהתאם להתקדמות של בתי משפט. לקראת הדוחות הכספיים של סוף אוגוסט ניתן את המספר.
שרפ: אין לכם הערכה? שיעור מסך החשיםה שאתם אמרוים להכיר?
דויטשר: זה לא יהיה אחראי מצידי. כל מספר לא יהיה אחראי.
מירון קצפ - פריזמה: העברתם 30 מיליון שקל מה קיבלתם? מה אתם עושים למימוש נכסים? טכני 170 מיליון שקל - יכול לפרט?
דויטשר: מה קיבלנו? 90% ממניות חפציבה דיור. אם התהליך היה נגמר היינו מקבלים 90% מהחברה והיא מחזיקה את ג'רוזלם גלובס וחופים. פעולות המימוש: לגבי הפרטיות אנו בשמירה על האתרים שלנו זכות העיקבון ומתחילים את ההליך מול הבנקים שיהיו מזמיני העבודות כי הפרוייקטים ייגמרו. כמעט תמיד מסיימים את הפרוייקטים כי זה איטנרס של כולם ועם הקבלן המבצע במיוחד אם יש לו זכות עיקבון.
אנחנו ממתינם למהלך להקפאת הליכים. פרקטי אנו בשמירה באתרים. במקביל נגיש בקשה לכניסו של חפציבה דיור על שלוחותיה הציבוריות.
אז אתם מחזיקים 90% מדיור?
אנחנו ביטלנו את העיסקה. הם מחזיקים את דיור ולנו יש שעבוד שוטף.
שי לינדמן מאי.בי.אי: איתמר, היית זה שמכיר את הקבוצה יונה הכי טוב. גם בדניה וגם באלקטרה. מה ידעת מה חשבת, שנה אתם כבר רואים שהדברים לא כמו שהם. אתם היחידם שבניתם להם יחידות דיור ודיברתם כמה זה יבנה את אלקטרה. היום אנו מתרשמים מזה ההפך. איך זה משליך על ההשקעות האחרות וצורת הבדיקה. אמרתם שיש לכם הערכות שווי. מי עשה אותן? דיברתם על שוויים גבוהים לחפציבה, איפה זה עומד היום? איפה היה הכשל?
דויטשר: אם אתה שחקן בשוק ואתה רוצה להיות שחקן בשוק, אתא לא יכול להתעלם מקבוצה כזאת. הרווחנו יפה בדניה ובסך הכל בתקופות מסויימות הוא היה לקוח שנתן לא מעט רווח. באלקטרה החליטו הבעלים להכנס לנישה הזאת שהייתה פה, אבל לא בהיקפים כאלו. ההתנהלות שלהם וההיכרות לא הייתה מבפנים. תמיד הם ניהלו את ההון החוזר במירווחים יחסית גדולים, היו רדיפות על תשלומים וזה היה במשך שנים וידעת שאתה תמיד מקבל את הכסף.
הדבר העיקרי שהשתנה והוא הביא אותנו להתלבט. ראינו את ההתרחבות ומה זה יתרום לנו. אבל התחלנו להרגיש שההתרחבות לא מגובה בהתארגנות מתאימה. לא ראינו התארגנות ניהול אחרי היציאה לחול. לא ראינו ניהול וכשזה לא קורה, החלטנו להתנתק והתחלנו לחוש לחץ כבד בניהול הון חוזר. הם ידעו לנהל את זה שנים וגיבו בהון חוזר. לא ידענו מה קורה בבנקים, תמיד ביצענו פרוייקט עם ליווי בנקאי ואם הבנק בדק ועשה דוח אפס אנחנו לא ראינו הפתקאה, ראינו פרוויקטים מלווים
ההרפתקאה החלה אחרי שהם יצאו לחול התילו הלחצים הגדוים. התעקשנו לבטחוות בשונה מתקופות שלא היו בטוחות ? בדניה לא היו בטוחות.
דויטשר: דיו דיליג'נס צריך לעשות, בכל מקרה?
המידע שעולה אלה לא דברים שאפשר היה לדעתם אותם בחברה שלא מנוהלת במנהל תקין. אם האמא לקחת מחוייבות כספית בחוזה וזה לא מדווח בשום מקום, אז אתה לא יודע עד שלא אומרים לך את זה. ואנחנו עשינו דיו דיליג'נס.
לינדמן: ברור שבתקופה הקרובה תוזמן ההנהלה בעיקר בסיפור איפה יעמדו שאר הדברים?
יש לנו הרבה חברות אין השפעה על פעיליות אחרות לכל אחת יש מנכל נפרד. לא לפעילות המעליות האלקטרו מכנית בחול וכדומה. איציק ואני עסוקים בזה אבל בעוד יומיים שלושה אנחנו יש כאן צוות רחב של יועצים ונותני שירותים המובילים בישראל שעסוקים בתפיסת נכסים. יש לנו מבנה מטריציוני בדיוק בשביל עניינים כאלה. זה לא עובר דרכי. גם כך אני מתעסק יום יום בניהול משברים. וזה משבר יוצא דופן.
שני גופים שכולכם מכירים סיימו בדיקה. משפחת יונה ניהלו מומ החברות באו אלינו אמרו גמרנו דיו דיליג'נס וזאת ההצעה שלנו פלוס טויטת הסכם. המספרים שלהם היו יותר מאלקטרה עבור חפציבה דיור
לידנן: זה לא עוזר לאף אחד
דויטשר: אני מסכים איתך. תגמר המלחמה נעשה תחבוקירים נשנה נהלים. חלק זה חורים גדולים מידי חלק מהם דברים שקשה לגלות אותם. אנחנו ככל שזה יתבהר יותר נשתף אתכם.
לינדמן: השוק בימים האחרונים מדיע חוסר אמון בחברה ובהנהלה שלה. מה משפחת זלקינד? יש גיבוי מלא?
דויטשר זו שאלה אישית אני מרגיש גיבוי מלא. הם מעורים לאורך כל הדרך זה לא החלטות של איתרמ דויטשר. הכל התקבל ברמה של דירקטוריונים. אלקטרה היא קבוצה חזקה. יש תהליכים בשוק שלא קשורים אליו. אני מרגיש גיבוי מלא מלא בלי שום סדקים מהבעלים אתם יכולים לדבר איתם והם שותפים בפתרון הבעיה. לאורף זמן לא תהייה השפעה מהותית.
שרון ממגדל: האם המניות בחברות הציבוריות יהיו שוות כסף?
דויטשר: אני חושב שזה שווה. יש בהן תוכן אמיתי, אבל אני לא יכול להעריך כמה
שרון ממגדל: למרות שאמרת שהדוחות לא משקפים את המצב האמיתי?
אני לא חולק על רואי החשבון. אבל יש סימני שאלה אולי הם כלום. הם לא אישפרו לנו תהשלים את העיסקה. אולי הדוחות משקפים בדיוק את מה שקורה. אנחנו כאלקטרה החלטנו להתנתק סופים. והבנו שזה צריך להתברר במקומות אחרים.
שרון: אתה מדבר על כך שאתם אמורים לקבל כסף. כלומר יש גופים שמוכנים לקבנות את החברות?
קשלי להאמין שזה יקרה לפני שייכנס כונס נכסים או מפרק. בסבירות רבה יהיה הקפאות הליכים עד שהדברים יתבהרו. הקפאת הליכים באה לשמור על המצב הקיים ואז נכנסמנהל שבודק את הדברים. אני מעריך שהחברות יישארו כעסק חי.
דוד שמגר - אנליסט: אתה מתאר מצב שבמשך שנה יש הסחבות בלי ניהול ארגוני וכדומה. אני רואה בדוחות הכספיים דצמבר 2006 ממרץ השנה עמוד 103 ? החברה אינה חשופה לסיכוני אשראי מהותיים עקב לקוח מסויים.
דויטשר: החברה היא של 2 מיליארד שקל הון עצמי ומחזור של 2.6 מיליארד. עם כל הבעיה אני עדיין חושב שעם כל החטיבות שצומחות. אני לא חושב שאנו (ואנו רבים במלחמה קשה על השקל האחרון) אני עדיין חושב שלא תהייה לזה השפעה מהותית על אלקטרה.
טליה לויברג - גמולות: מיליארד שקל הזמנות של אלקטרה בניה. 300 מיליון שקל זו חפציבה. אלו להערכתי רובם יבצועו עם השלמת הפרוייקטים.
דויטשר: אלקטרה יש כרגע משבר שמטופל. המשקיעים תמיד רוו נחת. יש כוונה להמשיך את ההתרחבות בכל האופנים במקביל לגביית החובות ויש לי את כל הסיבות להניח ששחקני טווח ארוך ירבו נחת. אנחנו לא עוברים על זה לסדר היום. אני אעדכן ככל שניתן בתדירות גבוהה עד שזה יגמר. ואני הייתי רוצה לראות את אלו שהאמינו בנו ממשיכים גם בטווח הקצר.
איתמר דויטשר שובר שתיקה: אני מרגיש גיבוי מלא מגרשון זלקינד בעל השליטה באלקטרה
TheMarker
5.8.2007 / 13:22