ערבות בנקאית אינה פתרון קסם

האם הערבויות הבנקאיות שניתנות לרוכשי דירות הן פתרון קסם לכל בעיה שעלולה לצוץ בעת התמוטטות הקבלן? לפי מה שקוראים לפעמים בעיתונים, אכן כן. במציאות, גם למי שקיבלו ערבויות בנקאיות צפויה תקופה קשה מאוד מבחינה כלכלית והרבה הוצאות כספיות שלא יוחזרו.

החוק מחייב את הקבלן לתת ערבות בנקאית כנגד כל סכום העולה על 15% ממחיר הדירה, וגם זאת רק אופציה אחת העומדת לרשותו, מבין חמש חלופות. החלופות הנוספות הן לבטח את עצמו כך שיחזיר את כל הכספים ששילם לו הקונה; לשעבד את הדירה לטובת הקונה; לרשום עליה הערת אזהרה; ולהעביר על שם הקונה את הבעלות על הדירה. מטעמי נוחיות ופעמים רבות גם מטעמים מעשיים וכלכליים נוהגים הקבלנים לתת ערבות בנקאית כנגד התשלומים.

אז כספו של הקונה מובטח? כן, אבל פעמים רבות הקונה כלוא בתוך עסקה שהוא לא היה רוצה להמשיך אותה בתנאים החדשים שנוצרו. "המימוש של הערבות ניתן לביצוע רק במקרים מסוימים. כשהקונה חותם על חוזה המכירה, יש לו גם נספח של ליווי פיננסי, שבו מביע הקונה את הסכמתו לתת לבנקים זכות להשלים את בניית הפרויקט ולמסור לו את הדירה, במקרה שיוכרז על כינוס נכסים, אומרת עו"ד רנה שבולת. "במקרים בהם ממנים כונס לפרויקט, בית המשפט נותן לבנקים לגיטימציה שלא לממש ערבויות, אלא אם עבר זמן רב, לדוגמה שנה, ושום דבר לא נעשה בפרויקט, ואז מאשרים בתי המשפט לרוכשים לממש את הערבויות שלהם".

הבעיה היא שמעבר לסכומים ששולמו על הדירה, נוצרו לפתע הוצאות גדולות ובלתי צפויות כתוצאה מקריסת הקבלן, ובגינן הקונים אינם צפויים לקבל כל החזר. "הביטחונות לפי חוק המכר אינם מבטיחים מפני הנזקים העקיפים, אלא רק מפני הישירים. הרבה פעמים אתה יכול לראות, שרוב הנזקים שנגרמים לרוכשים אינם נובעים מהתשלומים ששולמו על הדירה, אלא מהשינויים שנגרמו בתנאי העסקה - איחורים במסירת הדירה, ליקויי בנייה וחוסר התאמות, והתוצאה היא שרוב מכריע של הדיירים נפגע מנזקים שלא יוכל להיפרע מהם", מספר עו"ד אלי אשל.

כך למשל דיירים שרכשו דירות בפרויקט מי ערד בנתניה, שנקרא "הבית עם הקאנטרי", שילמו בעבור קאנטרי קלאב שיוקם בפרויקט. מי ערד קרסה, הם קיבלו את הדירות, אולם הקאנטרי קלאב לא יוקם, פרויקט של חפציבה במודיעין עלית. "הקונים צריכים לדעת את מגבלות הערבות".

והכספים ששילמו בעבורו ונכללו במחיר הדירות יירדו לטמיון. עו"ד אשל, שייצג דיירים באותו פרויקט, מספר כי ליקויים מסוימים שיש בו לא יטופלו, וזאת משום שהקבלן שנכנס לנעלי מי ערד אינו מחויב לכך. מי שייאלץ לשאת בעול התיקונים יהיו, במקרה זה, הרוכשים, והם לא יפוצו בשום דרך שהיא.

בפרויקט שהוקם בסוף שנות ה-90 בין אכזיב לנהריה, מכרה חברת סיבל דירות נופש יוקרתיות עם בריכת שחייה. בשנת 2000 נקלעה החברה לקשיים ומונה לה כונס נכסים. הכונס אמנם השלים את הקמת מבנה אחד מתוך שלושת המבנים, אולם במקום שלצדו תוקם בריכת שחייה עם מתקני נופש, הוא נהפך לסתם בית משותף, באמצע החולות.

קבוצת רוכשים עתרה לבית המשפט המחוזי, בבקשה לממש את הערבויות שקיבלה. משבקשתה נדחתה, עירערה לבית המשפט העליון. זה פסק ב-2004 כי ייתכנו מקרים חריגים, שבהם אי ההתאמה בין הדירה המובטחת בחוזה לבין הדירה אותה מקבלים הקונים בסוף התהליך תהיה כה קיצונית, עד שייקבע כי לקונה לא נמסרה החזקה בדירה שהובטחה בחוזה. למרות זאת, בית המשפט פסק כי המקרה של הפרויקט הזה אינו נחשב לחריג עד כדי כך.

הפסיקה הזו איפשרה לכונסי נכסים לערוך שינויים מסוימים בדירות ובפרויקטים, במטרה לצמצם את עלויות הבנייה, והדבר בא באופן ישיר על חשבונם של רוכשי הדירות. לעתים המפרט הטכני נפגם, לעתים שונו מרכיבים תכנוניים בפרויקט, לעתים הנזק מתבטא בירידת ערך הפרויקט, כשהרוכשים מנסים למכור אותו.

למגדל יוקרתי בקרית מוצקין מונה לפני חמש שנים כונס נכסים, שהחל לשווק בו דירות במחירים שנפלו ב-30%-40% ממחירי הדירות שהרוכשים הראשונים שילמו בעבורן. הדבר גרם לכניסת אוכלוסייה מרמה סוציו אקונומית נמוכה יותר ולפגיעה בשמו של הפרויקט - ובעקבות כך גם לירידת שווי של הדירות בו.

סוג אחר ונדיר של הפסדים שנגרמו לקונים, אשר לא פוצו על ידי הערבויות הבנקאיות, אירע בפרויקט עין חמד שבאזור לטרון, שם נמכרו בסוף העשור הקודם בתים פרטיים כדירות נופש, והרוכשים קיבלו את החזקה עליהם. אבל בית המשפט ביטל את היתר הבנייה ואת טופס האכלוס (טופס 4) שניתן לפרויקט, ופינה את הדיירים. חלקם הגישו בקשה לבית המשפט לחלט את הערבויות הבנקאיות שקיבלו על פי חוק המכר, אולם בית המשפט סירב להיענות לבקשה, משום שהנסיבות הללו לא תאמו לדעתו את הנסיבות המצדיקות את מימוש הערבויות.

ההוצאות המוכרות ביותר במצבים שבהם חברה קורסת הן עלויות שכירות למשך כל התקופה של האיחור במסירה. מדובר בהוצאות שמסתכמות באלפים רבים של דולרים, שאף עליהן המשפחה לא תוכל לקבל החזר. כשמביאים בחשבון כי במקביל להוצאות החודשיות הבלתי צפויות הללו, הרוכשים נאלצים לשלם גם את החזרי המשכנתא החודשיים, ניתן להבין איזה עומס כבד מוטל על המשפחות. על מנת לעמוד בהוצאות אלה רבים נאלצים לקחת הלוואות בנקאיות נוספות.

"הקונים צריכים לדעת את המגבלות של הערבויות, את זה שהערבויות, למשל, אינן מגנות עליהם בכל הקשור לבדק או לאחריות על הבנייה ולטיפול בליקויים. נכון שהכונסים מכניסים לפרויקטים קבלנים להשלמת העבודות, ומחייבים אותם לטפל בבעיות שנוצרות במהלך הבנייה, אולם מה קורה בתקופה שלאחר הבנייה - לא ברור", אומרת עו"ד שבולת.

עו"ד שי עמית, מאידך, אינו סבור שניתן לשפר בהרבה את מצבו של הקונה: "בכל עסקה קיימים סיכונים, וגם בעסקה של רכישת דירה - ואי אפשר להבטיח את הקונה במאה אחוזים. במקרה של קריסת הקבלן, עסקת רכישת הדירה החדשה נהפכת למעין עסקה פיננסית, שבה הכסף ששילם הקונה מוצמד למדד, וזה כמובן לא יכול להיחשב לעסקה מוצלחת. הבעיה הנוספת היא, שה'עסקה הפיננסית' הזו מלווה גם בתשלומים נלווים גדולים מצד הקונה, כשתקוותו היא, ששווי הדירה שרכש יעלה מעבר למדד ולתשלומים הנוספים שהוא נאלץ לשלם.

"ברור שהטוב ביותר היה לחייב את הקבלנים במתן ערבויות פיננסיות שמאפשרות מימוש בכל רגע נתון, אולם העלויות במקרים כאלה הן גדולות, והקבלן גם נחשף בכך למניפולציות של קונים. לכן הדבר אינו נראה מעשי.

"לכן, אני סבור, שככלות הכל הפתרון של ערבויות לפי חוק המכר אינו רע. הוא מהווה שביל ביניים שיכול לאפשר לקבלן לבנות, ולכונס הנכסים שנכנס לפרויקט, במידה שהקבלן קורס, להמשיך בבנייה, ולהבטיח את הכספים שהקונים שילמו על הדירות".

"מצבם של הקונים כיום הרבה יותר טוב מאשר התקופה שלפני החוק, אולם הוא לא טוב", אומר עו"ד אשל. "נכון שכבר לא קיימת התופעה של קבלן שמוכר דירות שאינו מתכוון להקים, ושחוק המכר שיפר את מצב הקונים, אבל הוא לא פתר את כל הבעיות".

"הבנקים רואים עצמם אחראים כלפי הקונים והם יעשו הכל כדי להשלים את הפרויקט, משום שאם לא, הם ייאלצו להשיב את הכספים לקונים", אומר אשל. הבעיה היא שלא פעם הקונים כבר לא מעוניינים בדירות, אלא רוצים את כספם בחזרה, כדי למזער נזקים. הם לא יקבלו אותו, וכך ייתכן מצב שאדם ששילם מקדמה צנועה על חשבון דירה ולא קיבל תמורתה כל ערבות, יינזק פחות מאדם ששילם סכום גבוה יחסית על חשבון הדירה, קיבל ערבות, אבל ייאלץ לשאת בכל התשלומים הנלווים שעליהם לא יקבל אפילו אגורה שחוקה.