בשנים האחרונות שינה החלום הנדל"ני הישראלי את פניו אצל ישראלים רבים. לא עוד בית עם גינה, אלא ראש בעננים. דירה גבוהה ככל שניתן, רצוי בראש מגדל. מחלום על דירה כפרית החלטנו לקפוץ היישר למגדלים במרכז העירוני הסואן.
זה לא תמיד היה כך. בעבר עמדו בראש בניינים דירות גג, אך הקונצפט הזה כבר כמעט פשט את הרגל. היזמים מבינים את האפשרויות לרווחים הגלומות בדירות העליונות במגדלים, ולכן מנסים להופכן לדירות נישה. "לדירות הגג כבר אין ביקוש, רואים זאת בשוק הדירות יד שנייה. הסיבה היא שהדירות האלה הן לרוב באותו גודל של הדירות הרגילות בבניין, ועיקר החדרים, כולל המרפסת, אם יש כזאת - נמצאים למטה, ואז הדיירים תקועים עם מדרגות בתוך הבית שמובילות לחדר, או חדר וחצי, שלא תמיד מוצאים מה לעשות בהם. הגג גם פחות בשימוש כי קשה כל הזמן לעלות ולרדת", מסביר עמוס דבוש, מנהל השיווק של י.ח. דימרי.
"בקומה טיפוסית יש ארבע דירות, אז כיום בונים בקומת הגג דירות מרווחות יותר, ויש בה 2-3 דירות בלבד. מי שקונה את הדירות המיוחדות, העליונות, רוצה להתרווח. הסלון לרוב גדול יותר, גם יחידות השינה מרווחות יותר מאשר בדירות הרגילות. דגש ניתן גם למרפסות - שתמיד יהיו גדולות יותר מבדירות הרגילות", מסביר חיים קקון, מנהל השיווק של חברת בוני תיכון.
בשפת הנדל"ן, פנטהאוז הוא דירה בת קומה אחת, בראש הבניין, וייחודה במרפסת שגודלה לפחות 50 מ"ר, אם כי ברוב מגדלי היוקרה היא גדולה הרבה יותר, והיציאה אליה ישירה מתוך הדירה, כך שאין צורך במדרגות. "המונח פנטהאוז הגיע מחו"ל", מסביר יקי אמסלם, מבעלי אלמוג כ.ד.א.י. "פנטהאוז שבנוי לפי הספר הוא דירה שתופסת את כל שטח הבניין ומרפסות חובקות אותה מכל הכיוונים. הפנטהאוז בישראל קצת שונה, יכולות להיות פחות מרפסות ויותר שטח דירה, או אפילו עוד דירה, אבל המרפסת חייבת להיות גדולה".
מתברר שלכל רעיון יש דורש. "בשנים האחרונות חל שינוי במעמד היחידות צמודות הקרקע", מספרת שרית סבן-שליט, סמנכ"לית השיווק של דנקנר מקבוצת דלק נדל"ן. "ביישובים גדולים מחירי הפנטהאוזים גבוהים יותר ממחירי הצמודי-קרקע, וזה נכון כמעט לכל יישוב במרכז הארץ. רבים מעדיפים את הנוף המיוחד ואת הנוחות של מגורים בבניין עם השירותים הנלווים, על פני תחזוקת בית פרטי עם גינה".
"יתרונו של הפנטהאוז בכך שיש בו פרטיות. איש לא יכול להציץ לדייר כי הוא הכי גבוה. בשכונת קוטג'ים ממוצעת יש אמנם גינה, אבל לא תמיד יש פרטיות", אומר דבוש. "כיום יש מרפסות כל כך גדולות ששמים בהן ג'קוזי או אפילו מארגנים גינה שלמה".
"יש פנטהאוזים מאוד ייחודיים", מספר קקון. "בנתניה תיכננו פנטהאוז על גג שלם של פרויקט טופ-התיכון, והוא מתומחר ב-9 מיליון שקל. כבר יש לו ביקושים. בפרויקט בפתח תקוה אנו בונים 'פנטלופט' - שילוב של פנטהאוז ולופט, כשהחלל של הסלון והאזורים 'הציבוריים' בדירה בגובה 6 מטרים, ובקומה עליונה יש חדרי שינה. מכיוון שקהל היעד הוא זוגות מבוגרים שרוצים לשפר או לצמצם את הדיור, יהיו גם חדרי שינה למטה, כך שהקונים יוכלו לבחור איפה תהיה יחידת השינה שלהם".
פנטהאוז כזה יעלה בסביבות 4.5 מיליון שקל. וזו בעצם הבעיה עם הפנטהאוזים: הם מאוד, אבל מאוד, יקרים.
לדברי סבן-שליט, מחירי הפנטהאוזים גבוהים ב-35%-50% מהמחירים בדירות רגילות באותו גודל. למרות זאת, "יש ביקושים לדירות פנטהאוז בכל האזורים בארץ, גם באשדוד, בת ים, מודיעין וראשון לציון. הביקושים הם בהתאמה למספר הדירות המיוחדות המוצעות. אם מוצעות 2-3 דירות כאלה בפרויקט, גם הביקוש יהיה בערך מצד 3% מהפונים", אומר קקון.
לדברי סבן-שליט, הביקושים גבוהים יותר מההיצע, וזה מה שמסביר את המחירים הגבוהים. לדברי אמסלם, "פנטהאוזים תמיד יהיו מוצר מבוקש. כמו שבטבע הציפור שיושבת הכי גבוה על העץ היא הדומיננטית, אולי כך גם אצלנו, מי שגר הכי גבוה, הוא שולט ודומיננטי".
אמסלם אומר כי מחירי הפנטהאוזים נגזרים בעיקר משטחי המרפסות. "פנטהאוז סטנדרטי עולה בסביבות 650 אלף דולר, ודירה באותו בניין תעלה כ-260 אלף".
מוכנים לשלם על פינוקים
"צריך לזכור שהפנטהאוז לא ממלא רק פונקציה של השטח, אלא של חוויית מגורים עם מרחבים. ברור שמספיק סלון של 25 מ"ר בשביל לחיות מצוין, אבל הציפייה מדירה כזאת היא שהחדרים יהיו גדולים, והקונים רוצים סלון של 80 מ"ר. כך גם במטבח ובחדרי המגורים. אנשים מוכנים לשלם בשביל הפינוקים האלה. יש מעט פנטהאוזים שהם באמת מיוחדים, אבל יש גם מעט קונים עם דרישות מיוחדות", מסכם קקון.
ברוב הדירות האלה היזמים מאפשרים לקונים לתכנן את חלוקת המרחבים בצורה אישית ביחד עם אדריכל. לשם כך ממליצים היזמים לרכוש את הפנטהאוז בשלב מוקדם ככל שניתן, כדי שכל הבקשות יתמלאו.
למי שעדיין מעוניין בחוויית הגובה היוקרתית, אך אין לו כמה מיליונים מיותרים, יצרו היזמים את המיני פנטהאוז: עוד שלב לפני הדירה ה"רגילה". מדובר בדירות גדולות יותר מהרגילות, מתחת לדירות הפנטהאוז. "זו המצאה שיווקית. דירת גג שעוברת שיפורים ושדרוגים, והדגש הוא על מרפסת השמש", מסביר אמסלם.
"השטח של דירות אלה הוא בדרך כלל 130-140 מ"ר והמרפסת קטנה יותר משל הפנטהאוז, אך עדיין גדולה, כ-30 מ"ר", מסבירה סבן-שליט. לפי דבוש, "כיום בכל בניין יש גם מיני פנטהאוז, והמרפסת שלו גדולה יותר ממרפסת של דירה רגילה שהיא 8-12 מ"ר בלבד".
הפערים במחירים אינם תמיד משמעותיים. כך לדוגמה, מחירו של מיני פנטהאוז בפרויקט של דנקנר בתל אביב, עם מרפסת שמש בגודל 60 מ"ר, הוא 1.1 מיליון דולר - לעומת 1.3 מיליון דולר לפנטהאוז עם מרפסת בגודל 130 מ"ר. בפרויקט של אותה חברה בירושלים, הפער בין המיני פנטהאוז לאחיו הגדול הוא 300 אלף דולר.
דירות ייחודיות בפרויקטים, אך לאו דווקא בקומות העליונות, הן הדופלקסים: קוטג'ים הבנויים ברבי קומות. מדובר בדירות בנות 2 קומות, ששטחן כשל שתי דירות רגילות (או שלוש, ואז הן נקראות טריפלקס) בתוך הבניין. "דופלקס יכול לבוא במגוון ואריאציות", מסביר אמסלם, "זו יכולה להיות דירת גן, דירה באמצע הבניין, ואז בתוך הדירה ישנה עלייה לקומה השנייה, וזה יכול להיות דופלקס-גג, שלפעמים קוראים לו גם פנטהקוטג'. כל מיני יזמים ממציאים כל מיני שמות. הרי דופלקס-גן בן 5 חדרים נשמע יותר מכובד ויוקרתי מדירת גן 5 חדרים".
לדברי קקון, "מקובל שדופלקס ייבנה בקומות גבוהות. אבל בונים גם למטה, כי יש אנשים שלא רוצים לגור גבוה, בגלל פחד גבהים, או שומרי שבת שלא רוצים לטפס הרבה קומות ברגל ובכל זאת מחפשים דירות מיוחדות".
חסרונו של הדופלקס הוא גם יתרונו - מדרגות בתוך הבית. למי שלא רוצה לטפס, זה פשוט לא מתאים. מצד שני, החלוקה לשתי קומות מאפשרת פרטיות, אם יש במשפחה מי שזקוק לה.
על אף שמהדירות המיוחדות האלה הכל נראה ורוד, לקוני הדירות הגבוהות מומלץ תמיד לבדוק מה רואים מלמעלה, ואם יש סיכוי שבעתיד ייבנו פרויקטים נוספים שיכולים לחסום את הנוף או סתם לכער אותו. בנוסף, במקרים רבים מקשטים הקבלנים דירות גבוהות בקירות מסך וחלונות ענקיים. כדאי לבדוק מהן דרכי הניקוי של הזכוכיות, האם ההוצאות על כך כלולות בדמי חברת האחזקה, ואם לא - כמה זה עולה. עצה נוספת למי שאינו מורגל בקומות גבוהות - כדאי לפני הרכישה להסתובב קצת בבניין גבוה ולעמוד קרוב לחלון: אולי בכלל יש לכם פחד גבהים?
יקי אמסלם: "כמו שבטבע הציפור שיושבת הכי גבוה על העץ היא הדומיננטית - אולי כך גם אצלנו - מי שגר גבוה שולט"
נורית קנטי
10.8.2007 / 10:37