מקיצים מהתנומה: שוקי הדירות בחיפה ובקריות מתעוררים לאיטם - במיוחד בנכסים הייחודיים והיוקרתיים

"כמעט שנה חיפשנו דירה בחיפה, עד שמצאנו. יש לנו חבר שגם הוא קנה בזמן האחרון דירה וחברים נוספים, שכולם מחפשים דירות בחיפה", מספר יובל אבישר, שרכש באחרונה דירה עם אשתו, רויטל. "דווקא משום שהמחירים בחיפה כל כך נמוכים, זה הזמן לקנות בה", סבור גל שולר, שאף הוא רכש עם אשתו רוית דירה על הכרמל. מתווכים ושמאים מעידים על התעוררות מסוימת בשוק הדירות החיפאי, וכן בחלק מהקריות הסמוכות, דווקא לאחר המלחמה שהיתה צריכה להעמיק את המיתון הכבד, שבו היה שרוי שוק הדירות הצפוני.



לא קל להבין את השוק החיפאי. העיר עם המבנה הטופוגרפי המסובך תמיד התאפיינה בנוסחאות נדל"ניות מסתוריות, שאנשים מבחוץ, כולל שמאים וקבלנים, התקשו להבין, אבל חיפאים שורשיים, כמו אבישר ושולר, מכירים אותן בעיניים עצומות (אם כי לא תמיד מצליחים להסבירן).



כך, למשל, בחיפה לא משתמשים במונח "קו ראשון למים", מהטעם הפשוט, שהשכונות החיפאיות הסמוכות לים הן שכונות עוני; בחיפה כמעט שלא מתרגשים מנוף פתוח, אלא אם מדובר בנוף ים, לכיוון מערב. נופים שפונים לצפון ולמזרח, מהם נשקפים מפרץ חיפה, הגליל ובימי חורף בהירים החרמון המושלג, נחשבים לסוג ב'; נוף לחורשות ו-ואדיות, שבהרבה מקומות היה מוערך בכסף רב כמעט שאינו נחשב בעיר; בניגוד לתל אביב וירושלים, שם המבנים לשימור תפסו תאוצה נדל"נית גדולה, המושבה הגרמנית החיפאית על מבניה הטמפלרים נמצאת בסמוך לעיר התחתית ומבוקשת בעיקר לעסקי מסעדות, ולא למגורי יוקרה.



אבל לא רק אלה מייחדים את שוק הדירות בחיפה מזה של מרכז הארץ וירושלים. בעשור האחרון נרשמו שינויים בשוק החיפאי, כתוצאה מהמיתון וכתוצאה ממאזן דמוגרפי שלילי שמתקיים בעיר במשך שני העשורים האחרונים לפחות. תושבי העיר הולכים ומזדקנים, בעוד שהצעירים מחפשים את עתידם במרכז. כתוצאה מזה נוצר היצע גדול מאוד של דירות בנות 40-50 שנה בשכונות הכרמל, שבעליהן נפטרו והן הועברו לבעלות יורשים. בעלי דירות מזדקנים מנסים אף הם למכור את דירותיהם, בדרך לבתי אבות, אולם אלה גם אלה נתקלים בקונים מועטים, שבמקרים רבים אינם מוכנים לרכוש כלל את הדירות, ובמקרים אחרים דורשים הורדות משמעותיות במחירים. מבחינה זו, המצב שונה לחלוטין מהמצב בתל אביב, שם "כל אורווה נמכרת".



"ביקרנו ב-80 דירות, במשך יותר משנה, הליך מייגע ומתסכל, משום שבחיפה יש הרבה דירות זבל, שמה שלא יהיה מחירן, הן לא שוות אותו", אומר שולר. "או שיש הרבה מדרגות; או שהסביבה רועשת ואין מקומות חניה; או שהבניין נראה כאילו נלקח מביירות בשנה שעברה, או שמדובר בדירות קטנות מדי".



הנוהל הזה של ביקור בעשרות דירות מוכר להרבה קוני דירות בעיר, שמוצאים היצע גדול מאוד של נכסים על הנייר, אולם רובם במיקומים ו/או במצבי תחזוקה גרועים. בחלקה, התופעה היא תולדה של אוכלוסייה זקנה, שלא שיפצה את הדירות; חלקה אחר נובע משינוי בטעמיהם של הקונים החדשים, שאינם מוכנים להשלים עם טיפוס של עשרות מדרגות בדרך לדירה, וחלק נוסף נגרם משינויים אורבניים שפוקדים את העיר - רחובות שפעם נחשבו לשקטים, נהפכו לצירים ראשיים וכו'. כך או כך, בחיפה, כמו בכל שוק של קונים, יש לרוכשים אפשרות להיות בררנים ולדרוש יותר עבור כספם.



"אנשים רוצים גינה או מרפסת, ואחרי המלחמה מעדיפים ממ"ד. זו הסיבה שרבות מהדירות שמוצעות כיום למכירה בשוק נראות לקונים כמו לחם אחיד - סתמי, משעמם ולא מתאים לקנייה. הם מחפשים את הייחודי, ומוכנים לשלם על נכסים כאלה. לכן שוק הנכסים הייחודיים הולך טוב", אומר השמאי ערן וולקן.



אבישר יכול להיות דוגמה לסוג הזה של קונים: "חיפשנו דירת 4 חדרים בצד המערבי של הכרמל הוותיק - אחוזה או כרמליה - עם מרפסת או גינה, והיינו מוכנים לשלם בעבורה 270 אלף דולר, אבל כל הדירות שבהן ביקרנו היו דפוקות: במצב גרוע, בסביבה בעייתית, או סמוכות לבית ספר. גם בסביבות הטובות יותר התקשנו למצוא דירות. בסוף קנינו דירת 5 חדרים בשכונת רמת גולדה בסביבות 260 אלף דולר, שהיתרון הגדול שלה היה מרפסת של 20 מ"ר", הוא מספר.



בני הזוג שולר חיפשו דירת 4 חדרים במחיר של 220-230 אלף דולר, אולם בסוף רכשו דירת 4 חדרים מרווחת ברחוב אלכסנדר ינאי בכרמליה ב-163 אלף דולר בלבד. "הדירה נמצאת בקומה אחרונה עם הרבה מדרגות, מה שהוריד מאוד ממחירה. החלטנו לקנות אותה, משום שהוברר שיש אפשרות להקים בה מעלית, ולאחר שוידאנו שרוב השכנים מסכימים לכך", הוא מספר.



רובד אחר של קונים אמיד יותר ופונה לפלחי שוק יוקרתיים יותר של צמודי קרקע בשכונת דניה, צמודי קרקע ודירות יוקרה בשכונת שמבור ודירות יוקרה במגדלים במרכז הכרמל ובסביוני דניה. באחרונה נמכרה הווילה של ז'נט דנקנר, אלמנתו של אברהם, ברחוב דניה, ב-1.4 מיליון דולר. מכרז שנערך על בית ברחוב שארית הפליטה בדניה ב' החל ממחיר מינימלי של 370 אלף דולר, ובסערת ההתמחרות נמכר ב-530 אלף דולר, מחיר שנחשב לגבוה בכ-20% משוויו לפני שנה.



פי שלושה מהרבעון הקודם



בעבר ניתן היה לקנות וילות לשיפוץ על הכרמל ב-400-450 אלף דולר. כיום המחיר המינימלי לנכסים כאלה הוא 500 אלף דולר.



במסגרת אחת מהן, נמכרה וילה באזור שמבור, שכולל את רחובות הירקון, מעברות, מרגלית ושדרות הנדיב, בחלקו הוותיק של הכרמל, ב-1.5 מיליון דולר. "מדובר באזור מבוקש ביותר, שבאחרונה רכשו בו עמותות מגרשים ל-5-6 יחידות דיור ברמות של 200-250 אלף דולר קרקע ליחידת דיור", מציין וולקן. דירות שלא נרכשו על ידי חברי העמותות משווקות ברמות של 4,000 דולר למ"ר, שנחשבות בחיפה לרמות גבוהות ביותר.



במגדלי יוקרה באזור סביוני דניה, שחלקם נמצאים אמנם בשטח השיפוט של נשר, העיר הגובלת בחיפה, נמכרות דירות במחירים גבוהים. כך למשל, דירת פנטהאוז נמכרה באחרונה ב-950 אלף דולר.



חברת יובל אלון, המקימה שני מגדלים בשכונה, ומכרה את הפנטהאוז, מדווחת כי למרות שחודשי הקיץ רגועים יחסית, בתקופה האחרונה יש האצה במכירות. בחודש יוני נמכרו 9 דירות בהיקף של 10.45 מיליון שקל, פי שלושה מהממוצע ברבעון הקודם ומספר כפול מהדירות שנמכרו בפרויקט בחודש יוני אשתקד.



בשבוע הראשון של אוגוסט בלבד נמכרו 4 דירות, מתוכן 2 דירות 6 חדרים ב-1.64 מיליון שקל לדירה, דירת 5 חדרים מחיר של כ-1.14 מיליון שקל ודירת 4 חדרים במחיר של 997 אלף שקל.



אז מי קונה דירות בחיפה? בעיקר חיפאים שורשיים, כאלה שעבורם תל אביב אינה אופציה בכלל. שולר (32) ואבישר (31) הם שתי דוגמאות לצעירים חיפאים שנולדו בכרמל והחליטו לדבוק בו. "החלטנו לא לעזוב את העיר, למרות שבמהלך הזמן ביליתי שנתיים בפאריס ושנה בניו יורק. אין תחליף לשקט, לשלווה, לאיכות החיים ולירוק החיפאי", מסביר שולר. גם אבישר, שעובד בעסק משפחתי, מספר שמרכז הארץ לא קרץ לאשתו ולו.



המבוגרים יותר, בעלי אמצעים בגילאי הארבעים ומעלה, הם הרוכשים העיקריים של נכסי היוקרה, הן במגדלים הן בצמודי הקרקע.



מדוע דווקא שנה לאחר המלחמה בוקעים סימני חיים מהשוק החיפאי? "יש אופטימיות ותקווה. בזמן האחרון נעשים בעיר מהלכים שיתנו תוצאות בטווח רחוק יותר, אבל הם מעודדים את השוק כבר עכשיו", סבור יו"ר לשכת השמאים בחיפה, פנחס שפירא. כך, למשל פיתוח מואץ של שכונת הדר הכרמל הוותיקה, שעשרות שנים נזנחה; פיתוח נרחב לאורך שדרות העצמאות בעיר התחתית; והורדת קמפוסים אוניברסיטאיים לאזור שהתרוקן מתושביו ועסקיו, נוטעים, לדעתו, תקווה שהעיר תשתנה בעתיד. באחרונה נרשמו גם משקיעים שרכשו מבני מגורים בהדר הכרמל, וזאת לאחר שנים רבות שאף משקיע לא רצה לגעת במקום.



לדברי שפירא, הצמיחה שנרשמה עד לעת האחרונה הגיעה גם לאנשי עסקים בחיפה, שהפריחו את שוק נכסי היוקרה בעיר, שידע תרדמה גדולה בשנים האחרונות.



אבל אם לשמור על פרופורציה, רוב השוק החיפאי עדיין רדום וממתין לניעור רציני, אולי מתושבי המרכז שיגלו שהפרשי המחירים בין הדירות בתל אביב לדירות מקבילות בחיפה, הופכים את המגורים בעיר הצפונית לכדאיים.



הקריות מפשירות



גם בקריות הסמוכות יש תזוזה בשוק, שקפא לפני עשור בערך. "אנשים החלו להוציא על דירות סכומים שבעבר הם לא היו מוכנים לשלם; הם רוצים להשתדרג לדירות מיוחדות, ומוכנים לשלם יותר עליהן", מספר השמאי גרשון פנחסיק.



גם כאן ניתן למצוא שוב את התמונה, לפיה האזורים המבוקשים בקריות הם האזורים היוקרתיים, ובראשם שכונת נוה גנים שבצפון קרית מוצקין, קרית ביאליק הוותיקה, קרית מוצקין הוותיקה ורחובות מסויימים בקרית חיים המזרחית. מחירי דירות 4 חדרים בנוה גנים מגיעות לסביבת 160 אלף דולר, ואילו בשכונה החדשה בקרית ביאליק, ששמה גבעת הרקפות, המחירים נמוכים בכ-5%-10%.



"הדירות המבוקשות ביותר הן הדירות המיוחדות: פנטהאוזים, קוטג'ים, דירות גן ומיני קוטג'ים", מספר פנחסיק. "לפתע ראית עליות מחירים מהירות בדירות הללו, ובמיוחד בדירות בפרויקטים חדשים".



לפני מלחמת לבנון השנייה, דירות פנטהאוז מקבלן בקרית חיים מזרחית נמכרו ברמות של 185-195 אלף דולר. כיום מחירי דירות כאלו נעים בין 220 ל-230 אלף דולר, פער לא כל כך גדול ממחיריהן בסוף שנות התשעים. "בדירות ברחובות שקטים בשכונת סביניה בקרית ביאליק, כמו איילון, הזית והאורנים, המחירים גבוהים אף יותר, ודירות פנטהאוז שם נמכרו ביותר מ-270 אלף דולר, מה שנחשב בקריות למחיר כמעט דמיוני. מצד שני, סתם דירות בקומות אמצעיות מבוקשות פחות", מספר פנחסיק.



זכיין אנגלו סכסון קריות, אלי אזולאי, אומר כי התהליך החל בסוף שנה שעברה, כשלושה חודשים לאחר תום המלחמה. הביקושים באו מצד משדרגי דיור, שבאו לרכוש דירות עם ממ"דים ומקלטים, ומסיבה זו בוצעו עסקות רבות", הוא אומר. במלים אחרות - הביקושים לדירות חדשות נעוצים בין היתר במצב הביטחוני הרעוע של הדירות הישנות, כפי שתושבי הקריות נוכחו לדעת באותה מלחמה.



פנחסיק מדבר על אופטימיות ועל פריחת שוק ההון עד לשבועות האחרונים והתאוששות מגזר ההיי-טק, כסיבה לשיפור במצב השוק; "אנשים מפונקים ודורשים סחורה טובה", מנדב המתווך אלי שושנה מתיווך עמית את התובנות שלו.



התוצאה של זה היא בנייה חדשה, בעיקר בקרית חיים המזרחית, שיזומה על ידי קבלנים מקומיים, בפרויקטים קטנים של 5-7 דירות. גם למגרשים יש ביקושים רבים, ובשכונות המבוקשות של קרית ביאליק הוותיקה וקרית מוצקין הוותיקה יכול מגרש להניב מחיר קרקע של 70-90 אלף דולר ליחידת דיור. לא מזמן רכש יזם מגרש לחמש יחידות דיור בשכונת סביניה בקרית ביאליק ב-360 אלף דולר, ואחרים מחפשים מגרשים נוספים בנרות.



כל זה טוב ויפה, אולם הקריות הפחות נחשבות, אתא, ים וקרית חיים המערבית, אליהן נוספות שכונות כמו צור שלום בקרית ביאליק, נותרות הרבה מאחור, כשגם "סתם" דירות רגילות בקריות המבוקשות אינן מבוקשות במיוחד.



"מה שקרה בשוק בקריות זה מה שקרה בהרבה שוקי נדל"ן בארץ. העשיר נהיה עשיר יותר, וזה איפשר לו לרכוש דירה יוקרתית יותר במחיר גבוה יותר. העני נותר במקום והביקושים לדירה שלו ירדו", אומר פנחסיק.



השאלה היא אם מדובר במפנה אמיתי. אנשי הנדל"ן הקרייתים מצביעים על כך, שכשמדובר בשוק הכולל, עדיין קשה להכריז על יציאה מהמיתון, אם כי אי אפשר להתעלם מהביקושים החדשים. "עד לפני שבועיים המצב היה ברור לי יותר, אבל עכשיו אינני יודע מה יקרה, כיצד הדברים הללו יתפתחו ואילו השפעות יהיו, אם יהיו, לאירועים כמו קריסת חפציבה, משבר הסאבפריים (משכנתאות ללווים מסוכנים) והנפילות שנרשמו בבורסה על השוק שהחל רק בזמן האחרון להתפתח", מסכם פנחסיק.