הפארסה של הורדת מס הרכישה: סיפור חלם או הישג גדול לעידוד רכישת דירות בישראל?

רבים בשוק הנדל"ן, ששמחו בשבוע שעבר לשמוע על ההחלטה להקל בשיעורי מס הרכישה, החמיצו פנים זמן קצר לאחר מכן, עקב שיעורי מדד יולי הגבוהים: 1.1%. מדד כזה מעלה במידה רבה את הסבירות, שנגיד בנק ישראל יעלה את שיעורי הריביות ובעקבותיהם יועלו גם שיעורי הריביות על המשכנתאות. התוצאה היא קיזוז כל הרווח של רוכשי הדירות בעקבות ההורדה במס הרכישה.



"סיפור חלם של זיגזג ממשלתי, שלא יוביל את שוק הנדל"ן לשום מקום. מדינה שיד ימין שלה מיטיבה עם השוק בצורה של הקלה במיסוי אבל יד שמאל מרעה, בצורה של העלאת ריביות המשכנתא, כאילו שלא עשתה שום דבר", גורס יו"ר לשכת השמאים, רן וירניק, שאינו מסתיר את אכזבתו מהתהליכים.



כאמור, ההתחלה נראתה טוב: הממשלה החליטה לתקן את מס הרכישה כך, שעד שווי דירה של 850 אלף שקל, הקונים יהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס, בין 850 אלף ועד 1.3 מיליון שקל מס הרכישה נקבע ל-3.5% ועבור רכישת דירה ביותר מ-1.3 מיליון שקל מס הרכישה נקבע ל-5%.



"אני חושב שמדובר בהחלטה נכונה, משום שיוצא ממנה שהממשלה רואה בדירות של עד 190-200 אלף דולר דירות זולות ועממיות. נכון שגם דירות של 1.3 מיליון שקל, בערך 300 אלף דולר, אינן דירות יוקרה, ובאזור המרכז ניתן למצוא דירות רבות של 4 חדרים במחירים הללו, אבל שיעור המס נראה סביר והגיוני", אומר השמאי והמשפטן ניר שובלי, ממשרד קוסט, לב ארי את פורר, ארנסט אנד יאנג.



גם בהתאחדות הקבלנים, שם נאבקו שנים לקצץ במס הרכישה, רואים בצעד הזה הישג גדול לעידוד רכישת דירות בישראל. אמנם מנכ"ל ההתאחדות יוסי גורדון מסכים שההחלטה לא תשפיע על שוקי הקצוות של האלפיון העליון והעשירונים התחתונים ("לגבי הראשונים מדובר בתשלום שולי; האחרונים ממילא אינם קונים דירות"), ומעריך שהיא תשפיע בעיקר על המעמד הבינוני.



אבל עד כמה החגיגות היו מוגזמות? או במלים אחרות, עד כמה אדם שמתלבט אם לרכוש דירה ב-850 אלף שקל, יחליט בחיוב לנוכח ההחלטה שתחסוך לו קצת יותר מ-10,000 שקל תשלום מס? נראה שהתשובה לשאלה ברורה: הקטנת מס הרכישה היא צעד כמעט זניח בדרך לעידוד שוק הנדל"ן.



גורדון מודה שבמידה רבה המצב הוא אכן כזה: "נכון שלא מדובר בסכום משמעותי, יחסית למחיר הדירה, אבל חלק מהרוכשים לא היו ערים עד היום לצורך בתשלום המס, ו-ודאי שישמחו לחסוך אותו", הוא אומר. "מעבר לזה, מדובר במס שצריך לעבור מהעולם, כי הוא אחד המסים הבלתי צודקים, שמזכיר במידה רבה את מס הבולים. מה הטעם שהמדינה תגבה מאתנו מס על עסקת נדל"ן שאנו מבצעים? הדבר משול לכך, שבשכל פעם שתחליף מכונית, הממשלה תמסה אותך על הרכב החדש. לשם מה?"



התשובה לשאלה הזו ברורה - כדי לגבות יותר כסף. אבל אם נשוב להשפעת הקטנת המס על שוק הנדל"ן, קשה להתייחס לצעד הזה כאל הבשורה האמיתית לשוק הדירות, שגם כך ממוסה בעשרות אחוזים.



אז עוד אנשי הנדל"ן חוזרים למציאות האפרורית של שוק נדל"ן שחלקו הגדול אינו מתפקד, עם מס רכישה מוקטן ובלעדיו, הצרה עלולה להתרגש על השוק הזה מכיוון שונה לגמרי, והוא, כאמור, שוק המשכנתאות.



"העובדה שהריבית על המשכנתאות כיום היא מהנמוכות שהיו אי פעם במדינת ישראל משמשת קטליזטור חשוב לנדל"ן, ובעיקר במעמד הבינוני-נמוך ובפריפריה. חשוב לזכור שהמיסוי על הבנייה בישראל הוא עדיין אחד הגבוהים בעולם ומגיע לפני נתוני BDO והתאחדות הקבלנים לכ-41%. שוו בנפשכם, מה יקרה כעת כשהאוצר יחליט להעלות את הריבית?" - שואל וירניק, ויש לו תשובה לא מעודדת לשאלה.



בלשכת השמאים מעריכים כי העלאה של 0.25%-0.5% בגובה הריביות על המשכנתאות, עשויה להקטין בעד 20% את מספר העסקות המתבצעות בפריפריה (חיפה והגליל, באר שבע והדרום), ובדיור למעמד הבינוני-נמוך גם באזור המרכז. הסיבה: רמת הריבית הנמוכה כיום על המשכנתאות מהווה תמריץ מרכזי לרוכשי הדירות מעוטי האמצעים מהמעמד הבינוני-נמוך, המתרכז ברובו הגדול בפריפריה ובשוליים הפחות יקרים של גוש דן ומרכז הארץ (ערי שדה בין חדרה לאשקלון וקרית גת).



"תהליך דומה קרה בשבועות האחרונים באירופה ובארצות הברית, כשהעלאת הריבית על המשכנתאות בכחצי אחוז עירערה לחלוטין את שוק האשראי לנדל"ן (השוק המשני) ועצרה את הפעילות הנדל"נית", אומר וירניק. "נכון ששוק הנדל"ן בחו"ל מבוסס אל המשכנתאות באחוזים יותר גבוהים מאשר בישראל, אבל בעידן של כלכלה גלובלית עדיין קיימות כאן השלכות כלכליות ופסיכולוגיות גדולות ביותר".



הבעיה היא שלכל זה עלול להיתוסף גורם עלום, שאת נזקיו, אם קיימים כאלה, עדיין קשה לאמוד. מדובר ב"אפקט חפציבה", שבא לידי ביטוי מוקדם בהאטת מכירות דירות קבלן, עקב חששות מצד הקונים, ועלול לגרום למצב של אי אמון של הקונים בקבלנים, במערכת הבנקאית המלווה, ואולי אף בענף כולו, מה שיתרום לחזרת שוק הנדל"ן למיתון.



אבל גורדון אופטימי יותר. "נכון לעכשיו הריביות הנגבות על משכנתאות נעות סביב 4.2%, לעומת שיעורים של 7% שנגבו ב-2003, כך שגם אם הריביות יעלו במידה מסוימת, עדיין נישאר ברמה נמוכה של ריבית. חוץ מזה, חשוב לציין כי המחיר שישלמו הקונים על העלאת הריבית, יתפרס לאורך כל תקופת המשכנתא שלהם, בעוד שאת החיסכון על מס הרכישה הם יראו מיד".



שובלי סבור אף הוא, שהעלאת שיעורי המשכנתא אינה נוראה מדי: "זה שוק שעולה ויורד וניתן לחשוב על מסלולים שונים שמתאימים לתקופה ולגובה הריבית, כמו משכנתא בריבית משתנה, לדוגמה. אבל הריבית כיום נמוכה, וגם אם יוסיפו לה רבע אחוז, היא תמשיך להיות נמוכה והמשכנתא תוסיף להיות כדאית".



אז להיכן כל זה מביא את השוק? נראה שלאותו מקום בו היה ערב הורדת המס - עם כל הבעיות שלו, ועם כל התמריצים שחסרים, כדי שהפריחה תצא ממרכז הארץ לפריפריה ותכלול גם מעמדות נמוכים יותר.



משמעות הרפורמה החדשה במסי הרכישה והמכירה



שי עינת



חשוב לשים לב כי ההקלה במס הרכישה עליה הוכרז באחרונה (ראו כתבה) ניתנת רק לקונים אשר הדירה הנרכשת הינה דירתם היחידה. כלומר, אלה שרוכשים דירה נוספת להשקעה לא יוכלו ליהנות מהקלה זו. לא ברור עד מתי תימשך ההקלה, שכן ההטבה הקבועה בחוק ביחס לרכישת דירה יחידה הינה עד תום 2007. מאחר שהתיקון הינו במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2008, מובן כי ההקלה תימשך גם ב-2008.



כיוון שמדרגות מס הרכישה הראשונה והשנייה הורחבו - קיים תמריץ לרכוש דירה יקרה יותר, שכן החיסכון במס רכישה יהיה גדול יותר. עם זאת, הרחבת מדרגות מס הרכישה מפחיתה את הכדאיות לרכוש דירה במסגרת קבוצת רכישה. שכן, כעת מס הרכישה ברכישת דירה עשוי להיות נמוך יותר ממס הרכישה ברכישת המגרש עצמו (5%).



עולים חדשים, נכים, משפחות של חיילים שנהרגו והורים לילד נכה נהנים זה שנים מהקלה בחוק בדמות שיעור מס רכישה מופחת של 0.5%. עם זאת, לאור ההפחתה המשמעותית במס הרכישה, ברוב המקרים לא כדאי להם להשתמש בהטבה המיוחדת הקבועה להם בחוק, אלא לנצל את ההפחתה האחרונה במדרגות מס הרכישה הניתנת לכלל הציבור. שימוש בטעות במס הרכישה של 0.5% עלול להוביל לתשלום מס רכישה גבוה - וחבל.



ביטול מס המכירה



ביטול מס המכירה יצר תמריץ למכירת נכסי מקרקעין (שאינם דירות מגורים) וכן למכירת מניות באיגודי מקרקעין. ההפחתה בסכום המס הכולל כתוצאה מביטול זה היא 2.5% ברוטו (ההפחתה נטו נמוכה יותר שכן מס המכירה הוכר כהוצאה הניתנת לניכוי בחישוב מס השבח).



הכדאיות בביצוע חילוף פטור ממס קטנה, שכן עד כה שיקול נוסף בביצוע חילוף על פני מכירה היה תשלום מס מכירה.



במכירה של בתים עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות שולם מס מכירה בשיעור של 2.5% משווי הזכויות הללו. מדובר בתוספת מס שהגיע במקרים רבים לאלפי דולרים. לא עוד. החל ב-1 באוגוסט זכויות אלה פטורות ממס. הדבר יביא לתמריץ למכירת בתי מגורים ישנים להם זכויות בנייה בלתי מנוצלות.



הערה כללית



ההטבות הינן ביחס לרכישה ומכירה החל ב-1 באוגוסט 2007. מועד הדיווח על עסקות הוא תוך 30 ימים ממועד הרכישה/מכירה, או תוך 50 יום אם מצרפים חישוב שומה. סביר שחלק מאלה שביצעו עסקות בסוף יולי וטרם דיווחו עליהן ישקלו לשנות את מועד העסקה. הדבר כמובן אסור בתכלית ועלול להיחשב לעבירה פלילית. למיטב ידיעתי, רשויות המס מביאות אפשרות זו בחשבון.



הצעדים האחרונים של האוצר הם חיוביים. עם זאת, מי שבכל מקרה אינו חפץ למכור מקרקעין או לרכוש דירה - לא סביר שישנה את עמדתו בעקבות ביטול מס המכירה או הורדה של מס הרכישה. שינוי מהותי יכול להיעשות רק בדרך של הורדה דרסטית של מס. כך למשל, ביטול המע"מ במרכיב הדירה או לכל הפחות ביטול מוחלט של מס הרכישה ברכישת מקרקעין.



בטיוטת חוק ההסדרים מוצע לעדכן את מדרגות מס הרכישה אחת לשנה ב-15 בינואר, וזאת במקום בכל רבעון. הדבר יקל על חישוב המס, אך מאידך גיסא יפגע ברוכשי הדירות - שכן העדכון הוא בגובה שיעור עליית המדד בכל רבעון. בנוסף לכך, בטיוטה מוצע לבטל בהדרגה את שיעורי מס השבח ההיסטוריים הנעים בין 12% ל-24% - ובכך להשוות את המצב למכירת נכסי הון אחרים. בעבר, ניסיונות אלה של האוצר נחלו מפלה בוועדת הכספים. עם זאת, במידה שהתיקון ייהפך לדבר חקיקה, הדבר יאיץ את מכירת הנכסים הזכאים לשיעור מס מופחת ויביא לזרימת דם חדש לשוק הנדל"ן.



כדאי גם לשים לב: מס הרכישה מהווה מקור ראשון לגביית מסים לאחר המע"מ. הורדה כה משמעותית שלו עלולה לרמז על העלאת מס אחר בעתיד. כך למשל: החזרה של מס המתנות ו/או מס העזבונות לישראל.



שי עינת מתמחה במיסוי מקרקעין, עובד מס שבח לשעבר ומחבר הספר "מיסוי דירות מגורים - פרקטיקה והלכה"