וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

למנוע את החפציבה הבאה

יעקב עמיהוד

27.8.2007 / 10:55

בתור לקוחות עתידיים בשוק הנדל"ן, כדאי להסיק מסקנות מפרשת חפציבה. מסתבר שלא אלמן ישראל - בטחו עצמכם

עסקה טיפוסית של רכישת דירה "על הנייר" היא למעשה צירוף של שתי עסקות: התחייבות של הרוכש לשלם עבור הדירה בעת קבלתה, כפי שהדבר נעשה בכל קנייה, והלוואה של הרוכש לקבלן לתקופת הבנייה שנמשכת כשנתיים. החלק השני של העסקה בעייתי והוביל לחקיקת חוק המכר, שמחייב מנגנון מסובך ויקר של ליווי על ידי בנק. הרוכש למעשה מפקיד כסף בבנק, שמשחרר את הכסף לקבלן לפי התקדמות הבנייה. אבל, כפי שמתברר בפרשת חפציבה, אין בכך הגנה מוחלטת על הרוכשים.

מה אם כך אפשר לעשות כדי למנוע מקרים כאלה בעתיד? כפי שנהוג בארה"ב - לבנות את העסקה אחרת. רוכש הדירה ישלם לקבלן בעת החתימה סכום כלשהו, נניח 5%-10% מהמחיר, ויתחייב לשלם את השארית רק בעת מסירת הדירה. לפי הסדר זה, הרוכש יקבל למעשה אופציה על הדירה במחיר של 5%-10% מערכה, שאותה יוכל הקבלן לתמחר ולכלול במחיר. אם יפר הקונה את התחייבותו, הקבלן יוכל לתבוע אותו על פי החוזה, או שהוא יימכור את הדירה לאחר.

גלגלו מעצמכם את המימון

ואיך יממן הקבלן את הבנייה ללא הזרמת כספים מהרוכשים? בשביל זה קיימות חברות מימון, כגון בנקים, חברות ביטוח וקופות פנסיה, וקיים שוק הון שבו ניתן לגייס הון באמצעות מכירת אגרות חוב ומניות. גופים אלה מתמחים בהלוואות, הם מסוגלים להעריך טוב יותר את איתנות הקבלן ויכולתו הכספית, והם יפקחו עליו טוב יותר. התחייבויות הדיירים כמובן יסייעו לקבלן לגייס הון ביתר קלות. השיטה שבה הדיירים מממנים את הקבלן שרדה, כנראה, מתקופה שבה היה קשה לגייס הון בישראל, אבל היא מיותרת כעת כאשר קיים כאן שוק הון מפותח.

יש אשליה שתשלום מוקדם של הרוכשים מוזיל את עלות הדירה בגלל החיסכון בעלות המימון. ואולם מנגד, הרוכש מפסיד ריבית על הכסף ששילם לקבלן, או שהוא עצמו משלם ריבית על המשכנתא שלקח כדי לשלם לקבלן מוקדם יותר. ייתכן גם שמחיר ההון של הקבלן נמוך יותר מזה של הדיירים, משום שהקבלן לווה בסכומים גדולים, הסיכון שלו נמוך בדרך כלל מזה של הרוכשים הקטנים, והריבית שלו מוכרת כהוצאה לצורכי מס.

נוסף על כך, עלות הדירה תרד אם הקבלן יממן את הבנייה בעצמו ויגבה כסף מהדיירים רק בעת מסירת הדירה. תשלום עבור הדירה רק בעת מסירתה גם יחסוך את עלות הליווי של הבנק שכוללת תשלום עבור ערבות בנקאית ועמלות אחרות, אשר אינן נקבעות בשוק תחרותי אלא לפי כוח השוק של הבנקים. ובעיקר, השיטה הזאת תגביל מאוד את תלותו של הרוכש בקבלן ותמנע הפסדים של דיירים כפי שקרה בחפציבה.

הכותב הוא מרצה לפיננסים באוניברסיטת ניו יורק

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    1
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully