"חתמנו באחרונה על חוזה לרכישת דירה - איזה אפיק השקעה יבטיח אותנו מפני עליות במדד תשומות הבנייה?"

מאת עמי גינזבורג ורם דגן



בנקים: האקסטרה שמעבר לריבית - הסבר קצר על שלוש עמלות בנקאיות



1. עמלת עריכת מסמכים



מה זה?



העמלה נגבית עבור מתן הלוואה ללקוח. בחלק מהבנקים קוראים לה "עמלת טיפול באשראי".



למה גובים?



הבנקים מסבירים ללקוח שצריך לשלם גם עבור ההוצאות התפעוליות שקשורות במתן ההלוואה, ולא רק את הריבית השוטפת. הרי הגעתם לסניף, ישבתם בתור, התווכחתם עם הפקיד על הריבית ובסוף חתמתם בראשי תיבות על עשרות דפים עם אלפי אותיות שלא קראתם - עבור כל התהליך המייגע הזה צריך לשלם לבנק עמלה.



כמה זה עולה?



עמלת עריכת המסמכים היא עמלה חד-פעמית. הבנקים גובים אותה בזמן מתן ההלוואה או בהקצאת קו אשראי לחריגה (משיכת יתר). העמלה



המינימלית היא כ-25 שקל, והיא יכולה להגיע



גם ל-9,000 שקל. הכל תלוי בגודל ההלוואה או קו האשראי שהועמדו ללקוח. עבור הלוואות ואשראי של אלפי שקלים בודדים תשלמו כמה עשרות שקלים, אך עבור הלוואה של 25-100 אלף שקל העמלה תהיה 300-1,000.



היכן העמלה מופיעה?



עמלת עריכת מסמכים יורדת ישירות מחשבון העו"ש. אפשר לראות אותה בדף החשבון באופן מיידי, מכיוון שהיא משולמת מיד לאחר הזרמת ההלוואה מהבנק לחשבון. כדאי לשים לב שבמקרה של קו אשראי (למשל, הגדלת המסגרת מ-10 אלף שקל ל-20 אלף שקל) אתם תחויבו בעמלת עריכת מסמכים גם אם לא נכנסתם למינוס ולא השתמשתם באשראי.



2. דמי גבייה בגין החזר תקופתי



מה זה?



אם חשבתם שתשלומי החזר הריבית והקרן החודשיים שתשלמו על ההלוואה יושפעו רק מהריבית - אז טעיתם. בכל תשלום כזה הבנק גובה עמלה על התשלומים.



למה גובים?



ההסבר הרשמי הוא הוצאות התפעול. לא של הפקידים, אלא של מחשב הבנק שנאלץ להזיע בכל חודש כשהוא מחשב כמה כסף אתם צריכים לשלם.



כמה זה עולה?



כל תשלום מסתכם בכ-4.5 שקלים על הלוואות רגילות וכ-1.65 שקל על משכנתאות. הסכום הכולל תלוי במספר התשלומים של ההלוואה, ולא תלוי בגודל ההלוואה. על הלוואה ל-12 חודשים תשלמו 20-55 שקל.



היכן העמלה מופיעה?



את העמלה, שנגבית בצמוד לכל תשלום אבל בנפרד ממנו, ניתן לראות בדף החשבון.



3. עמלת הקצאת אשראי



מה זה?



כמו במקרה של ההלוואות, גם באשראי התשלומים לא מסתיימים בעמלה חד-פעמית או בריבית של האוברדראפט. הבנקים גובים עמלה גם על הקצאת האשראי.



למה גובים?



הבנקים נותנים לכם אופציה להיכנס למינוס בחשבון העו"ש, והאופציה הזו עולה כסף.



כמה זה עולה?



הבנקים גובים עמלה רבעונית של כ-12 שקל, כך שעלות שנתית של עמלת הקצאת האשראי היא כ-48 שקל. חשוב לדעת - הכסף ייגבה גם אם הלקוח לא נכנס למינוס אפילו ליום אחד במשך השנה.



היכן העמלה מופיעה?



חלק מהבנקים גובים את העמלה מדי רבעון, וחלק פעם בשנה.



דירוג קרנות: קרנות אג"ח קונצרניות - מגדל ופריזמה בראש



קרנות של אג"ח חברות מתאימות למשקיעים שמעוניינים לקבל תשואה גבוהה יותר מזו שמציעות אג"ח ממשלתיות. מכיוון שאג"ח חברות נחשבות למסוכנות יותר מאג"ח ממשלתיות, על פני זמן התשואה שהן מניבות אמורה להיות גבוהה יותר.



קרנות של איגרות חוב קונצרניות משקיעות בעיקר באיגרות שמנפיקות חברות וקונצרנים, אך חלקן חשופות גם לשוק המניות. החשיפה לשוק המניות מתבצעת באמצעות רכישת מניות או באמצעות השקעה באג"ח להמרה (אג"ח שניתן בתנאים מסוימים להפוך למניות). הקרנות אמורות להגדיר בתשקיף ובחומר השיווקי שלהן את היקף החשיפה המקסימלי בשוק המניות.



תחום קרנות האג"ח הקונצרניות הניב במחצית הראשונה של 2007 תשואות נאות. חלק מהתשואות הושגו בגלל החשיפה לשוק המניות, ואולם התנועה לאחור של שוקי המניות והאג"ח החל באמצע יולי קיפדה חלק משמעותי מהתשואות. עם זאת, ייתכן שדווקא הנסיגה החזקה לאחור הפכה את קרנות האג"ח להשקעה מעניינת יותר.



בישראל יש 61 קרנות המתמחות באג"ח חברות. את הקרנות ניתן למדוד באמצעות השוואה למדד האג"ח הקונצרניות צמודות המדד שמחשבת הבורסה של תל אביב. ב-12 החודשים האחרונים רשם מדד זה תשואה של 3.6%, ומבין 61 הקרנות הפעילות - 21 קרנות היכו את המדד, כלומר השיגו תשואה גבוהה יותר מהמדד.



בטבלת התשואות של 10 הקרנות המובילות בשנה האחרונה בולטת הקרן המדורגת ראשונה, "מגדל אג"ח מדורג תיק 10", שממוקמת במרחק רב יחסית מעל הקרן השנייה בטבלה. הקרן של מגדל החזיקה עד לאחרונה בכ-8% מנכסיה במניות.



על פי אתר הקרנות Funder, נייר הערך הבולט של הקרן הינו אג"ח 22 של חברת החשמל. טבלת התשואות מבליטה גם את בית ההשקעות פריזמה, שמחזיק בשלוש קרנות מבין 10 הראשונות.



אחת הקרנות המעניינות בטבלה היא "סימודן השקעות באג"ח". הקרן מתאפיינת באחזקה של כמות מועטה של ניירות ערך, ובסוף מאי החזיקה כ-8% מנכסיה בתעודת סל בחסר על מדד ת"א 100. הקרן של סימודן תנודתית יחסית, מה שהופך אותה למעט מסוכנת יותר בהשוואה לקרנות אג"ח אחרות.



חשבון אישי: איך שומרים על כסף המיועד לרכישת בית - מה עושים כשמדד תשומות הבנייה מזנק?



חתמנו באחרונה על חוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן ב-1.1 מיליון שקל. במועד חתימת החוזה שילמנו 165 אלף שקל, ויתרת התשלומים על הדירה תתפזר על פני השנתיים הקרובות. זאת בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ועד למועד האכלוס.



הבעיה שלנו היא שהתשלומים צמודים למדד התשומות על הבנייה. מדד זה עלה בשנים האחרונות בשיעור גבוה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן. איזה אפיק השקעה יכול להבטיח אותנו מפני עליות גבוהות במדד זה?







שלומית ואריק



זו שאלה חשובה שאין לה פתרון של ממש. בעיקרון, אין כיום כלי פיננסי שמספק הצמדה מלאה למדד תשומות הבנייה בישראל. ישנם כלים קרובים שיכולים להבטיח הצמדה לא מלאה. לצורך התשובה אנחנו מניחים שסכום הכסף המיועד לרכישה כבר מצוי בידיכם, ואתם מחפשים אפיק מתאים כדי לשמור על ערכו לצורך הקנייה.



מדד תשומות הבנייה אכן עלה בשנים האחרונות במהירות. ב-2005 הוא עלה בכ-5.9% בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה ב-2.3% בלבד. ב-2006 שוב עלה מדד תשומות הבנייה ב-5.9% ומדד המחירים לצרכן לא עלה כלל (0%). ב-12 החודשים האחרונים עלה מדד תשומות הבנייה ב-3.5% ואילו מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.4% בלבד. זהו פער גבוה יחסית בין המדדים שקשה לגשר עליו.



על תשומות הבנייה בישראל משפיעות בעיקר עלויות שכר העבודה בענף הבנייה ועלויות חומרי הגלם. עלות חומרי הגלם מושפעת משינויים במחירי הסחורות בעולם ושינויי מטבע. חלק מהפער שנפתח בין המדדים נובע מהעלייה החדה במחירי הסחורות בעולם.



מדד המחירים לצרכן פיגר בשנים האחרונות אחר מדד תשומות הבנייה אבל זה לא אומר שהוא יפגר אחריו גם בשנתיים הבאות. בחודשים האחרונים נרשמה האצה בשיעור האינפלציה בישראל, בין השאר בגלל עלייה במחירי המזון, וייתכן שהפער בין המדדים דווקא ייסגר. לסעיף הדיור יש משקל גבוה במדד המחירים לצרכן וחלק מהעלייה של מדד תשומות הבנייה מתורגמת גם לעלייה במדד המחירים לצרכן. אלו שני מדדים שגם אם אינם חופפים עדיין מתקיים ביניהם מתאם.



למרות הפערים שעלולים להיפתח, ההיגיון אומר שעדיף לשמור את רוב הכסף שמיועד לתשלומים עבור הדירה באפיק צמוד למדד. אפשרות אחת היא להפקיד את הכסף בתוכנית חיסכון צמודת מדד כלשהי, עם תחנות יציאה בדרך בהתאם לתשלומים הדרושים לקבלן.



אפשרות אחרת, שעשויה להיות עדיפה, היא רכישת אג"ח ממשלתית צמודת מדד לטווח בינוני או קצר (מח"מ של שנתיים-שלוש). העדיפות נובעת מכך שברכישה ישירה של אג"ח ניתן לקבל ריבית גבוהה יותר לעומת פיקדון בנקאי. אג"ח היא נכס נזיל שניתן להפוך אותו בכל יום למזומן וכך לתכנן את התשלומים לקבלן.



לדוגמה, ניתן לרכוש את איגרת החוב "ממשלתי צמוד 0610", שתאריך הפידיון שלה הוא יוני 2010. זו אג"ח עם מח"מ של 2.8 שנים שניתן לממש אותה בקלות בשוק. אג"ח זו נותנת כיום גם הצמדה למדד וגם תשואה (ריבית) של כ-3.5% ברוטו לשנה (כ-3.0% נטו). הריבית שנותנת האג"ח יכולה לפצות על פתיחת פער אפשרי בין המדדים (אם אכן ייפתח פער כזה).



האג"ח "ממשלתי צמוד 0610" נסחרת בבורסה וניתן לקנות ולמכור אותה בכל יום מסחר באמצעות סניף הבנק. האיגרת משלמת ריבית פעם בשנה, ותשלום הריבית הבא שלה יהיה ביוני 2008. על השקעה בסכום של 900 אלף שקל תקבלו ביוני 2008 ריבית שמתקרבת ל-27 אלף שקל. את הריבית ניתן להשקיע מחדש ברכישת אג"ח נוספות או להשתמש בה כדי לשלם לקבלן. בכל פעם שתזדקקו לחלק מהכסף תוכלו למכור חלק מהאיגרות בבורסה וכך לשחרר את הסכומים הדרושים לתשלום עבור הדירה.



אם ההגנה הזו נראית לכם בלתי מספיקה, אפשר להחזיק חלק מהכסף גם באפיק צמוד לדולר, בקרן נאמנות המשקיעה באג"ח קונצרני או בקרן נאמנות שמשקיעה בסחורות. ואולם אם רוצים להימנע ככל האפשר מסיכונים, מוטב שחלק הארי של הסכום יהיה מושקע באפיקים סולידיים צמודי מדד, כשהסולידי ביותר הוא אג"ח של ממשלת ישראל לטווח קצר עד בינוני.



מדד תשומות הבנייה - מדד שמקבץ את כל העלויות שקשורות בענף הבנייה, בעיקר חומרי גלם, אנרגיה ועבודה. מחירי דירות שנרכשות מקבלן מוצמדים כמעט תמיד למדד זה



מח"מ - משך חיים ממוצע של איגרת חוב. המח"מ נמדד בשנים ומשקלל את תשלומי הריבית התקופתיים של האיגרת לאורך חייה עד לפידיון הסופי. ככל שהמח"מ ארוך יותר, האיגרת תהיה תנודתית יותר



אין לראות בכתבה ייעוץ או המלצה לרכישה או למכירה של ניירות ערך