אלעד שרגא, מנהל תחום הנכסים הלא סחירים של דויטשה בנק: "השווי של מניות הנדל"ן צריך להיות נמוך יותר"

המשקיעים עברו לדבר במושגים של שיעור מימון שזכורים מהאוניברסיטה. כשהמצב בשווקים לא מאיר פנים חוזרים לבדוק בספרים מה קורה, ושוב מדברים במושגים מספרי הלימוד. בתקופה האחרונה תמצאו לא מעט מנהלי השקעות שאומרים כי בעקבות המשבר בשווקים, השוק מתמחר מחדש את הסיכונים שלו במישור סיכוי (תשואה) מול סיכון. עתה רמת החרדה עלתה, לכן המשקיע ידרוש תשואה יותר גבוהה על ההשקעה בנכסים מסוכנים. את כל התורה אפשר לסכם במלה אחת: פחד. הרגשה שכמעט לא היתה פה לפני כמה חודשים.



למרות הרגיעה היחסית בשווקים הפיננסיים, ברור לכולם כי המשבר שפקד באחרונה את ארה"ב - הכלכלה הגדולה בעולם רחוק מלהישאר מאחור. המשבר בשוק המשכנתאות הבעייתיות בארה"ב הוביל להפסדים שמוערכים ב-100 מיליארד דולר. המשבר עלול לתקוע את הכלכלה האמריקאית שעוד קודם החלה להאט. לכולם ברור כי החודשים הקרובים צפויים להיות קריטיים לשווקים הפיננסיים לפחות לשנה הקרובה.



"הצמיחה תמשיך להתבסס על ההיי-טק"



"המצב בשווקים מזכיר לי את המצב ב-98' כשקרסה קרן הגידור LTCM והחל משבר בשווקים הפיננסיים", אומר אלעד שרגא, מנהל תחום הנכסים הלא סחירים של דויטשה בנק היושב בניו יורק, בראיון טלפוני. "תהליך התמחור מחדש של הנכסים בשוק עדיין לא הסתיים והוא יכול להימשך עד אמצע 2008. תהליך ההתאמה של סיכון-סיכוי חזר שנתיים אחורה והוא לא יחזור לרמות שבו ראינו אותו לפני חודשיים-שלושה.



"ייתכן שנישאר ברמות הנוכחיות אבל יש סיכוי טוב שעוד נרד. כתוצאה מהמשבר האחרון נוצרו למערכת הבנקאית בארה"ב הפסדים והחברות יגייסו בריביות גבוהות יותר. בנוסף, קרנות גידור ניזוקו קשה מהמשבר האחרון וכתוצאה מכך פחות כסף יזרום לשוק", אומר שרגא בנבואה לא מעודדת על השווקים בעולם.



לגבי ישראל, שרגא נשמע דווקא יותר אופטימי: "הצמיחה בישראל תמשיך להתבסס על ההיי-טק. המערכת הפיננסית יציבה והבנקים יניבו תשואות יפות". שרגא מוצא נקודה חיובית בכך שחברות גייסו כסף רב לאו דווקא דרך המערכת הבנקאית כפי שהיה בתחילת העשור ובכך הסיכון עבר בחלקו מהבנקים לגופים המוסדיים. המצב החדש ימנע להערכתו הפרשות נמוכות יותר של הבנקים בעתות של משבר. "ישראל היא חלק מהשווקים המתעוררים, לכן יש סיכוי טוב שכסף ימשיך לזרום אליה", אומר שרגא ומסייג: "השווקים הפיננסיים הם גלובאליים כך שפגיעה כללית תורגש גם בישראל".



לשרגא יש לא מעט דברים להגיד על המשקיעים המוסדיים בישראל. "הגיוסים שנעשו בשנה וחצי האחרונות מתומחרים לא כראוי. יש כמה הנפקות שהיו תמוהות בעיני והן אמורות להיסחר כאג"ח זבל. חברה בישראל מגייסת בזול יותר מאשר היתה מצליחה בחו"ל, לכן החברות מעדיפות לגייס בישראל. הרעב של מנהלי ההשקעות הישראלים לנכסים צמודים ושקליים גורם להם להשקיע בנכסים בתשואה נמוכה יותר מהסיכון שמגולם בהשקעה. מנהל ההשקעות נוטה להסתכל 'קרוב לגוף'. אם ניקח את מגזר הנדל"ן, רוב הכסף מושקע הרי בנכסים בחו"ל והמשקיעים לא לוקחים בחשבון את הסיכון של השקעה בחו"ל".



ממה זה נובע?



"ייתכן שהמשקיע בישראל פשוט מאמין בישראלי שעומד מאחורי החברה ומרגיש נוח לקחת הנפקה גם בריבית נמוכה יותר. המשקיע צריך לבדוק מה עושים עם כספי ההנפקה. מנהל השקעות צריך לבקש תשואה דומה לתשואה שהיו נותנים לחברה אילו היתה מגייסת בחו"ל".



האם המשבר יגלוש לשוק הנדל"ן המניב בישראל?



"צריך להפריד בין הנדל"ן המניב בחו"ל לנדל"ן המניב בישראל. לנדל"ן המניב בישראל לא צפויות בעיות קשות. הצמיחה בישראל חזקה ואמיתית". העתיד הקרוב בנדל"ן בהחלט נראה אפור לשיטתו של שרגא. "עד לא מזמן היתה אמונה בקרב המשקיעים וחברות הנדל"ן, כי החברות יוכלו להשביח את הנכסים שהם רוכשים עם עליית דמי השכירות, לכן היו מעדיפים לתת להם כסף גם בריבית נמוכה כשהמחשבה היא כי דמי השכירות יעלו והתשואות יעלו כתוצאה מכך. כיום המצב השתנה. המינוף בתקופה הבאה יהיה יקר יותר משמעותית והתשואה על הנכסים תרד. בנוסף, בשלב מסוים יצטרכו מרבית החברות לגלגל חובות אבל יהיה להן קשה יותר לגייס".



"זה עוד לא הסוף"



שרגא מסרב להעריך אילו מהחברות הישראליות הפועלות בשווקים בחו"ל ייפגעו וכמה, כי חלקן ודאי חלקם נמצאים בקשרים עסקיים עם דויטשה בנק. מה שהוא מוכן להגיד הוא רק ש"כבר כיום בשווקים כמו בצפון אמריקה ואירופה קשה יותר לגייס כי הריבית עולה שם".



אז זהו הסוף של ענף הנדל"ן?



"אני לא אומר שענף הנדל"ן המניב עומד בפני קריסה. ואולם בכל זאת נפילה בענף הנדל"ן למגורים בארה"ב, עשויה לגרור האטה כלכלית והמחזוריות תגיע גם לנדל"ן המניב. בשוק הסאבפריים (משכנתאות בעייתיות) בארה"ב 'לא סוגרים את הבאסטה' אבל בהחלט רואים שם חריצים ובקע עמוק. בחלק מהמקרים שוק השכירות מחזיק מעמד, כמו בניו יורק או במערב קליפורניה, אבל יש סבירות לא קטנה שהשווקים ייעצרו גם שם.



"רוב החברות הישראליות מדירות רגליים ממזרח אירופה. התהליך שהיה שם בשנים האחרונות מיצה עצמו". עם זאת הוא נשמע אופטימי יותר לגבי השווקים בהודו. "ייתכן כי הצמיחה שם תוביל להמשך העלייה בשווי נכסים".



מתי להערכתך הדברים יתבהרו בשווקים?



"ספטמבר הוא חודש קריטי עבור תעשיית הפרייווט אקוויטי (קרנות פרטיות שמשקיעות בחברות לצורך השבחתן). ביולי-אוגוסט הרבה אנשים היו בחופש, כך שהשאלה הגדולה היא מה יקרה שהם יחזרו בחודש הבא - עד כמה מגמת הרכישות בשוק תאט".