תוכנית להחייאת מרכז העיר נראית כמעט תמיד טוב על הנייר, אבל המציאות עלולה להביא אתה אכזבה. כך קרה לפני 20 שנה במדרחוב נורדאו בחיפה ואם לא תתרחש התפתחות דרמטית, כך עלול לקרות גם ברחוב סוקולוב בהרצליה. מדוע זה קורה?
בימים אלה מושלם בהרצליה פרויקט מתיחת פנים למרכז העיר. חזות הרחובות אמנם שופרה, אבל קהל היעד העיקרי של הפרויקט, התושבים, אינו ממהר להתרשם, לפחות בינתיים. בעלי עסקים ברחוב מתלוננים כי הפרויקט לא רק שלא סייע להחייאת הרחוב, אלא אף פגע בהם. בעיריית הרצליה עדיין אופטימים ביחס להצלחה העתידית של המקום, לכשיושלם.
נורדאו האומלל
"אני חושב שלא התקרבתי לרחוב נורדאו מאז שהייתי בן 10", אומר השבוע ניר מערבי (31), סטודנט לרפואה בטכניון, והוא אינו יוצא דופן. סיפורו האומלל של "מדרחוב נורדאו", כפי שניסו לשווק אותו בעיריית חיפה לפני כשני עשורים, צריך להוות תמרור אזהרה לכל ראש עיר בישראל, המבקש להחזיר למרכז העיר את התושבים שמצביעים זה שנים רבות ברגליים לכיוון הקניון או הפאואר סנטר הקרוב.
הימים היו ימי ראש העיר אריה גוראל, והרחוב שהיה ציר תנועה רועש נהפך לאחר שיפוץ נרחב למדרחוב שביקש להחיות את העסקים ברחוב ולהוות אבן שואבת לחיפאים רבים שהפסיקו להגיע לאזור. אלא שפנטזיות לחוד ומציאות לחוד.
המהלך נכשל לחלוטין. "הטעות של אז היתה שלא לקחו קומפלקס של שכונה שלמה וניסו לחדש אותו, אלא התרכזו ברחוב אחד בלבד. בעצם לא היתה תפישה רחבה. התייחסו לקטע אחד באופן פיסי, מבלי לתת מענה חברתי, ומבלי לערב מספיק גורמים", אומר השבוע סגן דובר עיריית חיפה, רוני גרוסמן, שהיה שותף למהלך ההיסטורי לפני 20 שנה.
את מה שגוראל הבין אז מבינים בשנים האחרונות לא מעט ראשי ערים בישראל, לאחר שהעלייה בכוחם של קניונים, מרכזי קניות ופאואר סנטרים למיניהם, הביאה לנטישה המונית של מרכז העיר. בחלק מהמקומות עשרות ואף מאות בעלי עסקים הפועלים במקום נעשו מרירים ואף פשטו רגל, מה שלא עשה טוב לכוחם האלקטורלי של פוליטיקאים מקומיים ולעסקים בכלל.
בעיריית ירושלים החליטו זה מכבר להקים מינהלת שתטפל בשיקום מרכז העיר, ברעננה החלו לפני כחצי שנה לשפץ את רחוב אחוזה, בדגש על הרחבת המדרכות ובתקווה שתושבי העיר יחזרו לשוטט בעיר. בנתניה מבקשים לשפץ את רחוב הרצל - בעבר לב לבה של העיר, וזה שנים רבות אחד מהמוזנחים שברחובותיה - אלא שכרגע יש עיכובים בתוכניות. בכרמיאל יחלו בקרוב לשפץ את מרכז העיר ולחברו לקניון הקרוב. בהרצליה, לעומת זאת, פרויקט שיקום מרכז העיר, לפי חזונה של ראש העיר המכהנת, יעל גרמן, מתקרב לקו הסיום.
סוקולוב הדועך
קשה להצביע במדויק על הסיבה לירידה בפופולאריות של רחוב סוקולוב, מרכזה השוקק של העיר בעבר. לבד מהזנחה מתמשכת של קברניטי העיר השונים, נמצאת העיר בסמיכות רבה לתל אביב, המהווה מוקד משיכה המציע חוויות מסוגים שונים לכל הקהלים. בנוסף הוקמו בעיר כמה מתחמי מכירות ומעל כל אלה פועלים בקרבה שני קניונים גדולים מצליחים - ארנה וקניון שבעת הכוכבים - ומתחם בילוי שוקק באזור התעשייה של הרצליה פיתוח. מתחם הסינמה סיטי הנמצא בסמוך לעיר, מהווה אף הוא מוקד משיכה הנוגס בכוחו המדולדל של מרכז העיר.
למרות כל אלה, ביקשו בהרצליה להחזיר עטרה ליושנה ולהחיות מחדש את מרכז העיר. העבודות שהחלו לפני כשנה וחצי, הסתיימו ברובן כבר לפני כשלושה חודשים: "הפרויקט נועד להחיות את מרכז העיר ושם את האדם במרכז ואת הולכי הרגל בלב התכנון של המרחב העירוני", נכתב בהודעות היח"צניות לפרויקט שקיבל את השם "המרכז החדש", ושבו משקיעה העירייה 40 מיליון שקל.
כחלק מהפרויקט שינתה העירייה את חזותם של הרחובות סוקולוב, שדרות ח"ן ושדרות בן גוריון, דאגה להקמת סינמטק ואודיטוריום עירוני (שיושלמו בסוף 2008), ופנתה לחברות עסקיות בהצעה לפעול במרכז העיר. "בכוונת העירייה להפוך את מרכז העיר למרכז קניות ובילויים מרכזי, תוך השקעה ושינוי מוחלט של המתחם - הצמחייה, התאורה, המדרכות, המרחב הציבורי, ספסלים כבישים ועוד ועוד", אומרים בעיריית הרצליה. "מטרתנו היא לשקם את מרכז העיר ולהופכו לאטרקטיווי, מודרני ואיכותי", כתבה ראש עיריית הרצליה יעל גרמן באתר האינטרנט המיוחד שפתחה העירייה עבור הפרויקט.
אלא שנכון לעכשיו, לא רק שתושבי הרצליה מצביעים ברגליים ומסרבים לחזור לרחוב סוקולוב או לשבת בבתי הקפה של שדרות ח"ן, רבים מבעלי העסקים ברחוב, שעברו זמנים קשים בזמן השיפוצים, ממורמרים מאי פעם: "עכשיו המצב גרוע יותר ממה שהיה לפני השיפוץ", אומר חיים מסיקר מחנות הדגים ברחוב סוקולוב. "מצב התנועה הוא מתחת לכל ביקורת, יש הרבה פקקים וצפוף. בנוסף אנחנו רושמים ירידה של 40% בפדיון".
לדבריו של מסיקר, המחסור החמור במקומות חנייה הוא גורם מרכזי לבעיה: "קודם היו חניות ללא תשלום. עכשיו גם יש פחות חניות ומה שיש - בתשלום, אז מה עשינו פה? חוץ מזה לא דאגו לפתרונות נוספים לכלי רכב, איך רוצים שאנשים יבואו לפה בלי חנייה?"
גם בסניף "לחם תושיה" שנמצא בסמוך האווירה דומה: "עשו את הרחוב יותר יפה, אבל אנשים שנוסעים פה לא יכולים לעצור ולהיכנס לחנות. אין לאנשים היכן לחנות". לדברי המוכרת בחנות, היקף המכירות ירד: "יש פחות אנשים ברחוב, בכל שעות היממה, וגם קונים פחות". שלמה, מוכר הנעליים הוותיק, מיואש: "אנשים לא מגיעים לפה יותר ומי שכן מגיע זה רק המבוגרים, צעירים לא באים לכאן בכלל".
אבי קצב, בעלי רשת חנויות הצעצועים כפר השעשועים, שלה חנות ותיקה בשדרות ח"ן, מאוכזב מהמהלך: "בינתיים השיפוץ לא מוכיח את עצמו והמצב אפילו יותר גרוע. החנות בהרצליה עבדה היטב, אבל אז הגיעו השיפוצים בשדרות ח"ן והורידו את מחזור המכירות. הבעיה היא שגם כשהם הסתיימו הקונים לא חזרו. אלה שהלכו פשוט לא חזרו".
בעיריית הרצליה ניסו, כחלק ממהלך השיקום, להביא מותגים בולטים למרכז העיר, על מנת שאלה יהוו מוקד משיכה לקונים, אלא שנכון לעכשיו רק רשת בתי הקפה "קפה קפה" פתחה סניף ברחוב סוקולוב; רשת בתי הקפה "אספרסו בר" הודיעה על כוונתה לפתוח סניף במרכז העיר.
מדוע אפילו רשתות בתי הקפה, שמחפשות בנרות אתרים לפתיחת סניפים חדשים, לא מתנפלות על רחוב סוקולוב המחודש? הסיבות לחוסר ההצלחה הן רבות. "במרכז העיר יש בעיה של גודל החנויות. רוב החנויות הן קטנות וזה מאוד בעייתי לרשתות גדולות שבוחנות כניסה לאזור", אומר המתווך אריה וייס. "באחרונה התעניינו אצלי גם רשת פיצה גדולה וגם רשת של חנויות ספרים שביקשו לבדוק אופציה להיכנס למקום, אבל אין לי מה להציע להם בגדלים של 70 או 80 מ"ר, לכן הן לא ייכנסו לאזור בשלב זה".
והתוצאה: "מחירי השכירויות במרכז הרצליה לא השתנו נכון לעכשיו למרות השיפוץ", מסכם וייס.
ציפיות נמוכות
על פניו הממצא האחרון אינו מבטיח טובות. שוק הנדל"ן המניב, כמו כל שוק משוכלל, משנה את מחירי הנכסים בו, על סמך ציפיות ששוכרים פוטנציאליים תולים בו. אם אין שינויי מחיר, כנראה שגם הציפיות הן לא גבוהות במיוחד.
בדיקה של TheMarker עם כמה רשתות קמעוניות בולטות מעלה כי הן נרתעות מלהגיע למרכז הרצליה בשלב זה.
לדברי אבי מלכה, בעלי רשת חנויות האופנה "מתאים לי", הוא אינו מעוניין להיכנס לאזור: "ההצלחה של המקום תלויה בתמהיל המוצרים שיימכרו בו ולא רק ברמת יחסי הציבור. לעיריית הרצליה אין ידע בניהול קמעוני, והם צריכים ייעוץ בנושא. לכן אני פחות מאמין באזור. אני מאמין שיש לאזור כיום משיכה רק לבוטיקים קטנים. כדי שאנשים יגיעו למקום צריך שיהיה להם מעניין, מה שקורה עכשיו זה שהמדרכה יותר יפה. אז מה? אני לא רואה את עצמי נכנס למקום הזה".
גם ברשת פוקס לא מתכוונים להיכנס בשלב זה למרכז הרצליה, למרות שלדבריהם הם אינם שוללים זאת בעתיד: "אני לא רואה חזרה של רשתות גדולות למרכזי הערים", אומר רן ארנון המשנה למנכ"ל של ברשת: "עיריית הרצליה פנתה אלינו על מנת שניכנס לאזור, אבל נכון לעכשיו צריך שיהיה שינוי בתמהיל העסקי במרכז העיר על מנת שנשתלב בו".
לדבריו של תמיר בן שחר, מבעלי חברת צ'מינסקי בן שחר ושות' המתמחה בייעוץ אסטרטגי לפיתוח מרכזים עירוניים, מרכזי מסחר ורשתות קמעוניות, מהלך של שיקום מרכז עיר מחייב הקמת מינהלת שתלווה את הפרויקט: "ראשי ערים ואדריכלי ערים מבינים אדריכלות, אך אינם מבינים אסטרטגיה שיווקית. החלפת מדרכות ופנסים לבדה לא מביאה אנשים לאזור מסוים. אם רוצים לשקם את מרכז העיר, צריך חברת ניהול שתנהל את המקום כמו קניון, אלא שבשונה מצורך שהוא רק מסחרי, חברה זו תדע לנהל גם גופים נוספים שיוקמו, כמו מרכזים תרבותיים".
לדבריו של בן שחר, גוף שכזה היה מספק פתרונות לבעיות דחופות כמו מחסור חמור במקומות חנייה במרכז העיר ובעיות של חללי חנויות קטנים: "אם היתה מינהלת, היא היתה דואגת לחבר שתיים או שלוש חנויות וכך להביא למקום רשת גדולה. נושא של חנייה זה בסיסי. ההצלחה של העיר ברוז' בבלגיה, שעשתה מהלך שכזה, נבעה מיצירת מקומות חנייה. חלק ממקור המשיכה הגדול של קניונים ופאואר סנטרים הוא במקומות החנייה".
לדברי בן שחר, בהרצליה לא הקימו מינהלת, ובנוסף התכנון הראשוני לא היה נכון: "השלב הראשוני צריך להיות אסטרטגיה שיווקית, אלא ששם התחילו מהסוף - התחילו בתכנון האדריכלי, שזה השלב האחרון. אמנם נתנו למקום את השם "המרכז החדש", וגם הוסיפו לוגו, אבל נכון לעכשיו אין לו הרבה תוכן".
מעיריית הרצליה נמסר כי עדיין מוקדם לשפוט את המהלך, מה גם שהסינמטק עדיין לא פועל, וכן בנייתו של האודיטוריום העירוני עדיין לא הושלמה.
לגבי הטענה לפיה לא פותחו מקומות חניה חדשים אומרים בעיריית הרצליה כי "מתחם המרכז החדש מיועד מלכתחילה להולכי רגל. מבדיקה שערכה העירייה עולה כי 50 אלף מתושבי העיר גרים במרחק 15 דקות הליכה מהמקום. כמו כן, ישנם מספר חניונים קיימים בסמוך למתחם המרכז החדש".
בעירייה מזכירים כי רק לפני כשבוע וחצי החל לפעול במקום סניף של רשת "קפה קפה" וסניף של רשת בתי הקפה "אספרסו בר" אמור להיפתח אף הוא בזמן הקרוב. לדבריהם, ישנה אפשרות שרשת המשביר לצרכן תפתח חנות בסמוך למרכז העיר (במשביר אישרו את הדברים), וכי ישנה התעניינות מצד גורמים מסחריים נוספים. "המהלך יצליח, רק צריך לתת לו זמן", אומר גורם עירוני בכיר.
על השאלה "כמה זמן?", מן הסתם, איש עדיין לא יודע לענות.
תוכנית להחייאת מרכז העיר נראית כמעט תמיד טוב על הנייר, אבל המציאות עלולה לאכזב
גיא ליברמן
31.8.2007 / 13:16