משהו קצת השתבש בדרכה של חברת , דווקא באחת השנים הפוריות ביותר שלה: בסוף השנה שעברה רכשה את שתי הקרקעות היוקרתיות ביותר שלה בתל אביב ובירושלים; בתחילת השנה ביצעה גיוס אג"ח מוצלח; היו"ר, יאיר ביטון, הקים את התאחדות הקבלנים החדשה, לאחר שהתאכזב מתפקוד התאחדות הקבלנים; באחרונה החברה מחפשת אפיקי השקעות בחו"ל. והנה, למרות זאת, שוק ההון אינו מתלהב, וזאת בלשון המעטה, מהביצועים של החברה.
ב. יאיר הוקמה בשנת 88 על ידי האחים יוסי ויאיר ביטון, המחזיקים בשליטה בחברה, ונחשבת לאחת החברות הירושלמיות הגדולות ביותר. היא מתמחה בתחום הבנייה למגורים, ומאז היווסדה בנתה והקימה אלפי יחידות דיור בארץ. החברה פעילה, אם כי באופן מצומצם יותר, גם בתחום הנדל"ן המסחרי ובנתה מבנים למסחר ומשרדים. הנכסים המניבים הבולטים של החברה הם "קניון הפסגה" בפסגת זאב ובית הדיור המוגן "מצודת אלנבי".
הקבוצה פועלת השנה על תכנון וביצוע של 2,800 יחידות דיור ב-22 פרויקטים בישראל. החל ב-2004 התרחבה החברה לכיוון מישור החוף, וכיום יש לה פרויקטים יוקרתיים במערב ראשון לציון, בשכונת עיר ימים בנתניה, בשכונת בוכמן במודיעין, באילת, ושני הפרויקטים היוקרתיים במשרד החוץ בירושלים ואנטוקולסקי בצפון תל אביב. מהשנה שעברה פועלת החברה בהשקעות נדל"ן במדינות שונות באירופה.
ביטון לא אוהב שמתייחסים לחברה שלו כאל "חברה ירושלמית שהעזה לרדת לתל אביב". "מה זה חברה תל אביבית וחברה ירושלמית? אין דבר כזה בנדל"ן. רק בתל אביב עדיין מדברים במינוחים כאלה, וזה בתקופה שקבלנים בונים בחו"ל, ולשאלת המיקום של החברות שלהם באמת שאין שום חשיבות. לא משנה היכן החברה נמצאת והיכן היא בונה. חברה שעוסקת בנדל"ן צריכה להתמחות בענף הזה, ולפני שקונים מגרש, צריך לברר מה האפשרויות הגלומות בו, מה הטעם של הקהל באותו מקום, ומה רמות המחירים שניתן לקבל על דירות. אנחנו צריכים להתאים את הבנייה שלנו לקהל שעבורו בונים, ולא את הקהל לבנייה שלנו, וזה נכון לכל מקום, ועבור כל חברה", הוא אומר.
אבל העובדה היא, שכתוצאה מאופי פעילותה, רבים לא הכירו את ב. יאיר עד לעת האחרונה ממש, לאחר שהחלה לרכוש קרקעות בסיטונות בראשון לציון, נתניה, מודיעין ותל אביב. לתהודה רבה זכו שתי עסקות בתל אביב ובירושלים, שבוצעו בדצמבר שנה שעברה וזכו לביקורת גדולה בקרב אנשי נדל"ן.
במסגרת העסקה הראשונה, זכתה ב. יאיר בשלושה מכרזים של מינהל מקרקעי ישראל על קרקעות ל-466 דירות במתחם משרד החוץ בירושלים במחיר של 285 אלף דולר קרקע ליחידת דיור, ואילו במסגרת העסקה השנייה זכתה החברה, בשותפות עם קבוצת משקיעים, במכרז על קרקע ל-80 דירות ברחוב אנטוקולסקי בתל אביב, במסגרת מכרז של מבטחים, תמורת 290 אלף דולר ליחידת דיור.
נטען שבשתי העסקות הללו שילמתם מחירים גבוהים מדי.
"בהתייחס למכרז באנטוקולסקי אני רוצה להזכיר מכרז אחר שהתקיים ברחוב רמז הסמוך בתל אביב, שעליו היזמים שילמו הרבה יותר, וגם לגביהם טענו שהמחיר היה גבוה מדי. אז אולי בכל זאת מדובר במחירים נכונים? אמנם מי שרכש את אותו מגרש ברמז היתה קבוצת רכישה, אולם בשורה התחתונה מה שחשוב זו מידת הרווחיות שנמצאת בפרויקט, ובמלים פשוטות - כמה היזם היה רוצה להרוויח עליו: 20% מהמחיר? 30%? כל אחד מהמספרים הללו מכתיב הצעות מחיר שונות".
ואם כך, העובדה שהצעתם מחיר גבוה מאוד, מכתיבה לכם אחוז רווחיות נמוך?
"הכלל אומר, שמי שזוכה בכל מכרז הוא זה שמציע את המחיר הגבוה ביותר. איני רוצה לדבר על רמות רווחיות, משום שכרגע הפרויקט נמצא עדיין על הנייר, אולם אני מבטיח לך, שהרווחיות אינה נמוכה, ושהפרויקט הוא אחד הטובים שלנו, וכבר קראנו לו בשם - "אנטוקולסקי באוהאוז בוטיק". מחירי הדירות בו ינועו בין 6,000 ל-8,500 דולר למ"ר, והלוואי שהיו לי פרויקטים נוספים כאלה".
ביקורת דומה הושמעה לגבי עסקת משרד החוץ.
"כל מי שטען כך, ביקש להיכנס איתנו מאוחר יותר כשותף, כשהצגנו את התכנון והאסטרטגיה שלנו למתחם. יש להבין, שלפני שמגישים מחירים, צריך לקרוא טוב את התוכניות שחלות על המקום ולזהות את הפוטנציאל שטמון בו. מתמודדים שונים במכרז הזה עשו את החישובים לפי מספר יחידות דיור מינימלי שמותר להקים שם, וזה הביא אותם למסקנה שהמחיר ששילמנו היה גבוה. אם היו מבצעים את אותו תחשיב לשטחים במ"ר שמותר להקים שם, היו מגיעים למסקנה, שמדובר במחיר נמוך. לא שילמנו על המקום יותר מדי, והפרויקט הזה ייהפך לפרויקט הדגל שלנו".
האם אתה טוען שהמתחרים, כולל שהפסידה במכרז ההוא, לא הצליחו להבין את התוכנית במקום?
"העובדה היא, שאפריקה ישראל רצתה להיכנס איתנו לשותפות באותו פרויקט".
עם כל זה, המשקיעים אינם משוכנעים. כיצד אתה מסביר את נפילת המניה בכ-45% בחצי השנה האחרונה?
"אני לא מצליח להבין את ההתנהלות של המניה שלנו. יכול להיות שבשנתיים האחרונות רכשנו מספר לא מבוטל של מגרשים שאני מקוה שיממשו את הפוטנציאל הגדול שטמון בהם, וציבור המשקיעים לא רואה אותו. ככל שהמגרשים ייכנסו לשוק ויממשו את הפוטנציאל, אין לי ספק שהמניה תתנהג אחרת ותלווה כראוי את התפתחות החברה".
ציבור המשקיעים רואה שאתם פועלים ברמות מינוף גבוהות במיוחד.
"אפשר לא לעשות כלום ואז גם לא תהיה ממונף. אבל כשרוכשים מגרש ב-20% ולוקחים ליווי בנקאי של 80%, המינוף הוא פונקציה של הרכישה בלבד ולא של הפעילות של החברה. הרי אם אתה קונה מגרש ב-100 מיליון שקל, שאמור להניב לך רווחים גדולים, אינך יכול להתבונן רק על ההשקעה ועל המינוף, אלא צריך להסתכל על מה שהם יביאו לך בעתיד. ככל שהפרויקטים יתקדמו, שיעור המינוף יילך ויירד, ואז החברה תוכל להשקיע בפרויקטים אחרים. מה היתה מטרת הנפקת האג"ח בתחילת השנה? להשקיע בפק"מ? מובן שלא. היתה לזה מטרה אחת: לרכוש מגרשים, וצריך מעט סבלנות, כדי לראות את מה שיולידו המגרשים הללו, אולם השוק, לפעמים, חסר סבלנות".
האם לדעתך קריסת חפציבה תרמה לחוסר האמון של המשקיעים?
"זה גרם לנזק תדמיתי לענף הבנייה ולקבלנים, שלא בצדק. ענף הבנייה הוא ענף יציב ואמין, שכמו בענפים אחרים, מתאפיין גם בחריגים. לא צריך להשליך ממה שקרה בחפציבה לדברים אחרים, משום שמה שקרה שם לא נבע מהמצב שבו שרוי הענף, אלא מדברים אחרים".
יאיר ביטון, יו"ר ב.יאיר: "אני לא מבין את התנהלות המניה שלנו"
אריק מירובסקי
31.8.2007 / 13:18