2.5 מ' מ"ר משרדים נחרבו

מאת חיים הנדוורקר

ניו יורק. הרס מרכז הסחר העולמי צפוי להזרים ביקושים גדולים לשוק הנדל"ן למשרדים של מנהטן; שוק זה עמד בחצי השנה האחרונה בלחץ כבד. השטח הפנוי גדל על רקע התפוצצות בועת הדוט.קום, והמשבר הכולל שבא בעקבותיה. עכשיו התמונה שונה לחלוטין, ומתווכי נדל"ן מספרים על חברות רבות המחפשות שטח אלטרנטיווי בעיר.

שטח המשרדים של שני מגדלי התאומים מגיע ל-9.6 מיליון רגל רבועה (872 אלף מ"ר; 1 רגל רבועה שווה ערך ל-1/11 מ"ר). לאלה יש להוסיף עוד מיליון רגל רבועה (90.9 אלף מ"ר) במגדל וורלד טרייד סנטר מספר 7.

על פי הערכת האנליסט גרגורי וייט, ממורגן סטנלי דין וויטר, הפגיעה בבנייני משרדים אחרים באזור, ובהם ליברטי פלאזה מספר 1, וורלד פייננשל סנטר טאווארס, בניין בנקרס טרסט ואחרים, הביאה לאובדן של שטח משרדים של 10-15 מיליון רגל רבועה (909.09 אלף מ"ר עד 1.363 מיליון מ"ר).

הפגיעה מסתכמת איפוא בשטח של 30-25 מיליון רגל רבועה (2.727-2.272 מיליון מ"ר); שוק הנדל"ן למשרדים בעיר כולה מסתכם בכ-300 מיליון רגל רבועה (27.272 מיליון מ"ר). המשמעות היא שכ-5%-10% מכלל שטח המשרדים אינו שמיש יותר.

בערב הפיגוע חל גידול דרמטי בשטח הפנוי למשרדים בעיר. המחיר לרגל רבועה (0.09 מ"ר) במיד טאון מנהטן ירד בסוף הרבעון השני של 2001 אל מתחת לרף ה-60 דולר (59.87 דולר לרגל רבועה). על פי דו"ח של חברת התיווך אינסיגניה, שטח המשרדים הפנוי הוכפל לעומת 2000, והוא כעת 6.4%. בדרום המידטאון המצב קשה יותר. השטח הפנוי הוא 9.2% - יותר מכפול לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

התפוצצות בועת האינטרנט גרמה לגידול דרמטי בשטח הפנוי לשכירות משנה; על פי דו"ח של חברת התיווך ג'וליאן סטדלי, השטח הפנוי לשכירות משנה הוא כיום 10 מיליון רגל רבועה (909.09 אלף מ"ר) לעומת 2 מיליון רגל רבועה (181.818 אלף מ"ר) בסוף הרבעון השני של 2000. הסיבה לכך היא הקושי הפיננסי שחברות רבות ניצבות בפניו על רקע המשבר בנאסד"ק ובשוק המניות בכלל.

אלה שיש להם מזומנים כדי לשכור את השטח, מגלים כי הם עשויים לקבל גם משרדים המצוידים היטב במחשבים ובשאר ציוד משרדי משוכלל. חברות ההיי-טק הסוגרות את העסקים או מצמצמות אותם נותרו עם ציוד שנקנה בהרבה מאוד כסף בימי הזוהר של ההיי-טק, וכעת אין בו צורך.

יש אזורים במנהטן שהציעו לשוכרים פוטנציאליים מחיר של 35 דולר לרגל רבועה עם ציוד משרדי מלא וששה חודשי שכירות בחינם. אזורים בדאון טאון, באזור השדירה ה-12, שקיבלו בימי הזוהר סכומי עתק במושגים של האזור - 50 דולר לרגל רבועה - חזרו למציאות. שטחים באזור הוצעו במחיר של 8-12 דולרים לרגל רבועה.

אלא שעתה הכל עתיד להשתנות; גופי נדל"ן אמרו כי חברת אמריקן אקספרס כבר החלה בחיפושים אחרי שטח של מיליון רגל רבועה. וויט גרס כי ניו יורק תזדקק באופן דחוף לשטח משרדים חדש שאינו קיים. הוא העריך כי עקב האסון יהיו דיירים שנפגעו כל כך קשה שלא יוכלו לשקם את עסקיהם, אך עסקים רבים אחרים יצטרכו לחפש שטח חלופי של 15-10 מיליון רגל רבועה - %3-%5 משטח המשרדים בעיר. המשמעות היא, על פי ווייט, כי הטרגדיה הנוראית בעצם מוחקת את כל הלחצים שפעלו על הנדל"ן למשרדים בעיר.

על פי אנשי נדל"ן, הבעיה המרכזית בתחום הנדל"ן למשרדים תהיה במשרדים המוגדרים כ"קלאס אי". המדובר במשרדים ברמה הגבוהה ביותר. חברות הפיננסים, עריכת הדין ושאר השירותים, הן חבורת מבוססות הפועלות בנדל"ן האיכותי ביותר. כאן ייווצר מחסור גדול מאוד, שאותו ניתן יהיה לפתור רק על ידי בנייה חדשה, בנייה שנעצרה עקב התפוצצות בועת הדוט.קום.