מנכ"ל בריטיש ישראל: "התחזיות שלנו אינן מתבססות על חלומות"

מאת מיכאל רוכוורגר וגלי ברגר



יחד עם קדחת ההנפקות הגיחה לשוק ההון גם חברת שבבעלות איש העסקים הבריטי לואי נואי. הנפקת בריטיש היתה אמנם המוצלחת מבין הנפקות הנדל"ן באותה עת - החברה גייסה 860 מיליון שקל באג"ח ובמניות, וביולי גייסה גם 360 מיליון שקל בהנפקת אג"ח נוספת. אבל בחברה מרגישים כי שוק ההון עדיין אינו מכיר אותה ואינו מתמחר אותה נכון.



מאז ההנפקה לא הפגינה מניית החברה ביצועים מרשימים, וירדה עד כה בכ-4%. בעקבות כך, החליטו ראשי החברה לערוך לראשונה מאז ההנפקה מצגת לשוק ההון ולשתף את המשקיעים, האנליסטים ובעלי המניות בהתפתחויות האחרונות וכן לספק תחזיות לעתיד. מהלכים נוספים לחיזוק הקשר עם שוק ההון היו מינויו של יעקב אקילוב מדש אייפקס למשנה לסמנכ"ל הכספים ואחראי שוק ההון, וכן התקשרות עם משרד קשרי המשקיעים אייזנברג-אליאש.



בריטיש ישראל עוסקת בהשכרה, ניהול ואחזקה של קניונים וכן עוסקת בתחום המשרדים והתעשייה. בשנתיים האחרונות רכשה החברה כמעט כל קניון שעמד למכירה והרחיבה את תיק הנכסים שלה ל-17 קניונים ומרכזים מסחריים. מתחילת השנה ביצעה החברה רכישה מסיווית של נכסים בכ-2 מיליארד שקל. הכנסותיה מהשכרה בניכוי ההוצאות מהפעלת הנכסים (NOI) הסתכמו במחצית הראשונה של 2007 בכ-122 מיליון שקל, בלי להביא בחשבון את הרכישות שבוצעו מאז תחילת הרבעון השלישי.



בצעד חריג לענף הנדל"ן הציגה החברה במצגת את התחזית ל-NOI לשלוש השנים הבאות - שלהערכת החברה צפוי להגיע ל-404 מיליון שקל ב-2008; 461 מיליון שקל ב-2009; ו-510 מיליון שקל ב-2010 (התחזית מתבססת על הנכסים הקיימים בלבד). החברה מציינת כי עשויות להיות סטיות של 7% מה-NOI שנקבה בו.



עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל, אמר בתגובה לשאלה האם החברה אינה חוששת שלא תעמוד בתחזיות, כי "התחזיות שלנו אינן מתבססות על חלומות, אלא מייצגות התפתחות טבעית של החברה".



עיקר העלייה ב-NOI תגיע מהשבחה של הקניונים על ידי שיפור תמהיל החנויות, חידוש חוזים שמאפשרים לגבות שכר דירה גבוה יותר, שיפוץ של חלק מהקניונים והגדלת שטחי המסחר בעקבות מימוש זכויות בנייה. כך למשל צופה החברה כי ה-NOI בגרנד קניון (70%) יעלה מ-70.5 מיליון שקל ל-89 מיליון שקל ב-2010. לקניון השרון, אותו רכשה באחרונה, צופה החברה עלייה מ-27.5 מיליון שקל ל-32.5 מיליון שקל. ביל"ו סנטר יגיע ב-2010 ל-NOI של 37.5 מיליון שקל - עלייה של כ-36% מאז הרכישה.



לצד הפעילות בישראל חשף בירם את כוונת החברה לפעול גם בחו"ל, כשהיעדים המסתמנים כרגע הם טורקיה וכן יוון וקפריסין.



"אנחנו לא מתעסקים בעסקות פיננסיות"



למה בחרתם להשיק את הפעילות בחו"ל דווקא בטורקיה ושכנותיה?



"אנו לא חברה שמתעסקת בעסקות פיננסיות. מה שמנחה אותנו זה רכישת הנכסים והשבחתם. בחרנו בטורקיה בין היתר מתוך השיקול של הקרבה לישראל, וזאת כדי שנוכל לעקוב אחר הנכסים באופן תדיר יותר. הקמנו כבר משרד באיסטנבול, ובקרוב בכוונתנו להתחיל בפעילות ממשית, יחד עם השותפים המקומיים שהם בעלי ניסיון רב בתחום הנדל"ן בטורקיה".



טורקיה נחשבת למדינה מוסלמית ואינה מתאפיינת ביציבות פוליטית מתמדת. זה לא מרתיע אתכם?



"לא. אמנם הממשלה בטורקיה היא מוסלמית, אך מדובר בממשלה מתונה שביצעה רפורמות בשוק ההון ואיפשרה את כניסתם של משקיעים זרים. אנו רואים את השוק הטורקי כאחד ממנועי הצמיחה הפוטנציאליים שלנו".



מה לגבי השקעות במדינות כמו רוסיה, הודו וסין?



"כרגע אנו מעדיפים להתרכז בהשקעות קורצות במדינות המתאפיינות ביציבות פוליטית וכלכלית. בשלב זה אנו לא בדרך למזרח אסיה ולא לרוסיה או למדינות אחרות במזרח אירופה".



איך אתה רואה את עתידו של ענף הנדל"ן המקומי על רקע התנודתיות שעברה עליו באחרונה?



"לדעתי יש להתייחס לכל חברה בצורה סלקטיווית, ולא לצאת בהצהרות ולהכליל לגבי כל השוק. להערכתי, ענף הנדל"ן המניב ותחום הקניונים יעברו את המשבר בשלום ויחזרו למסלול העסקים הרגיל. הפעילות בתחום הקניונים נחשבת לסולידית ודפנסיווית. האינדיקטורים הכלכליים במשק כרגע יציבים ואיתנים, כך שאין שום סיבה כי פעילות הקניונים תקטן, אלא ההפך הוא הנכון".