בשוק המצטמק של ראשון לציון מוכרי הדירות נהנים מביקושים גבוהים - והמחירים קופצים

שוק הנדל"ן בראשון לציון חי או מת? תלוי את מי שואלים. מצד אחד מתווכים רבים שוברים את הראש כיצד לבצע עסקות בשוק מצומק. גם הקבלנים, שבנו בעבר בהיקפים גדולים בעיר, פונים כעת לפרויקטים ממוקדים ויקרים יותר, ורק הדירות הישנות במרכז העיר ממשיכות להיות לא מבוקשות. מצד שני, המוכרים שפועלים בשוק, שבו מספר הנכסים קטן, נהנים מהתעניינות מוגברת ומגלים גינוני אדנות המוכרים מבעלי הדירות למכירה והשכרה בתל אביב.



על דבר אחד כולם מסכימים: מחירי הדירות למגורים בעיר עלו בשנתיים האחרונות, ובעיקר בחצי השנה האחרונה, בשיעור של 5%-10%. בעלי דירות מכל רחבי העיר, שמציעים את דירותיהם למכירה, מביעים ביטחון רב ביכולתם לקבל את המחיר אותו נקבו עבור הנכס שברשותם, ואין להם כל כוונה להתפשר.



באופן כללי ניתן לחלק את השוק של ראשון לשכונות המזרחיות הוותיקות יותר מצד אחד ולשכונות החדשות יותר במערב העיר, שנבנו מאז שנות ה-90, ושכונות חדשות שנבנו גם במזרח, מצד שני. דירות חדשות במערב העיר נמכרות במחירים של בין 255 אלף דולר ל-280 אלף דולר. דירות חמישה חדרים מגיעות אף ל-315 אלף דולר כששכונת קרית חתני פרס נובל מובילה בממוצע את מחירי שוק הדירות, שם המחירים יכולים להגיע אף קרוב למיליון דולר. למי שמחפש דירת יד שנייה במחיר טוב במערב העיר, מומלץ לפנות לשכונת קרית ראשון שם נעים המחירים בין 140 ל-190 אלף דולר לדירות שלושה וארבעה חדרים.



במזרח העיר, המצב מעט שונה, לצד שכונות מבוקשות כמו כצנלסון ורמז, ישנם אזורים, ובעיקר הישנים יותר שאינם מבוקשים, שבהם לא נרשמת עליית מחירים כמו בשאר אזורי העיר. במזרח העיר ניתן למצוא דירות שלושה חדרים בהחל ב-110 אלף דולר, תלוי במיקום ובגיל המבנה. יחד עם זאת במזרח העיר נבנו בשנים האחרונות כמה שכונות, כמו חלום ראשון בדרום מזרח העיר, בהן רמות המחירים דומות למערב העיר. בנוסף מתוכננות באזור שכונות חדשות עם רמות מחירים הדומות למערב העיר, כמו שכונת כלניות שבנייתה מתוכננת להתחיל בקרוב.



ישראל לאור, שפירסם למכירה לפני כחודש את דירתו בת ה-4 חדרים בשכונת קרית ראשון, עליה הוא דורש 176 אלף דולר, אומר: "השבוע מישהו הציע לי מחיר התחלתי של 172 אלף דולר, ואני לא ממהר. יש הצעות טובות מאוד והרבה מאוד מתעניינים שנראים רציניים. אני מאמין שאני אקבל את המחיר שאני מבקש במלואו".



אם לוקחים בחשבון כי דירה שכזו עלתה רק לפני כשלוש שנים 150 אלף דולר, אפשר לומר כי לאור ואחרים, שרכשו דירות בשכונה הוותיקה במערב העיר, נהנו מעלייה נאה.



גם יריב, שפירסם את דירתו בת ה-3.5 חדרים בגודל של 106 מ"ר בשכונת רביבים במזרח העיר, מרוצה: "הדירה מוצעת למכירה מזה שבועיים באתר אינטרנט ועד עכשיו פנו אלי לא מעט אנשים. כמובן שיש כאלה שרק מתעניינים, אבל אני מזהה ביניהם לא מעט אנשים רציניים", הוא מספר.



יריב רוצה 182 אלף דולר עבור דירתו, וטוען כי אם היה מפרסם אותה לפני שנתיים ואפילו שנה הוא לא היה יכול לדרוש סכומים כאלה. לדבריו, יש כבר מישהו שמוכן לשלם את הסכום, אבל הוא שוקל להמתין: "יכול להיות שהמחירים עוד יעלו, אז אולי אני אחכה עם המכירה חודש או חודשיים".



שוק של מוכרים



התנהגות כזו של מוכרים, שממתינים עם מכירת דירותיהם, למרות שיש להם קונים במחירים שקרובים למחירים הנדרשים, אופיינית לשוק של מוכרים. ואכן, התחושה של רבים בראשון לציון כיום היא ששוק הדירות, שנמצא בעלייה, עדיין לא התייצב, כך שמחירי הדירות עוד יכולים לעלות - וזו הסיבה לסבלנות שמגלים המוכרים.







גם אביבה המתגוררת בסמוך בדירה בת 4 חדרים מרגישה כך: "נושא המכירה עלה על הפרק ואז עצרנו את התהליך. אין בעיה למכור כיום דירה ממוצעת כמו שלי בראשון לציון. הביקוש הוא גדול ואנשים מוכנים לתת לנו את המחיר שאנחנו מבקשים. בינתיים אנחנו ממתינים עם המכירה".



מה קרה בעיר, שגרם להיצע הנמוך ולעליות המחירים? נראה שיש כאן שילוב בין כמה גורמים. לדברי המתווך מאיר שאשא, מסוכנות 5 יועצי נדל"ן, הדיבורים והשמועות בעיר על תוכניות פינוי בינוי לבתים ישנים במרכז העיר, ברחובות כמו החייל האלמוני ונפתלי הלל, גורמים לאנשים שלא לסחור כעת בדירות בתקווה לעתיד טוב יותר: "יש כרגע דיבורים על תוכניות פינוי בינוי. גם נושא של שיפור תשתיות הבתים במסגרת תמ"א 38 גורם לאותו הדבר - אנשים נאחזים בנכסים שלהם".



אבל תוכניות אלה הן רק חלק קטן מהסיבות להצטמקות של שוק הנדל"ן בעיר. רבים מייחסים את התופעה לירידה הדרסטית בהיצע קרקעות זמינות לבנייה בעיר. עובדה זו גורמת לצניחה חדה בשנים האחרונות בבנייה חדשה. כדי להבין את נושא זה, צריך לחזור לעשור הקודם.



שנות התשעים היו ללא ספק השנים הטובות של שוק הנדל"ן בראשון לציון. רבי קומות, שנבנו לעתים כחלק משכונות שלמות במערב העיר, צמחו מהדיונות ויצרו מעין עיר נוספת במערב ראשון לציון. המערב נהפך מהר מאוד לאזור היוקרתי בעיר. תנופת הבנייה המהירה הביאה עמה לעיר עשרות אלפי תושבים חדשים, מרביתם זוגות צעירים מהמעמד הבינוני. בנוסף, תושבים ותיקים רבים בעיר נשארו נאמנים לה, וביקשו לשדרג את עצמם לדירות חדשות, מהלך ש"תידלק" עוד יותר את שוק הנדל"ן בעיר. באמצע שנת 2000 נחצה קו 200 אלף התושבים בעיר, וכיום מספרם עומד על 223 אלף.



העיר ניצבת כיום במקום הרביעי בישראל מבחינת מספר התושבים, והיא אינה רחוקה כל כך מהעיר השלישית, חיפה.



אלא ששנות ה-90 ותחילת ה-2000 נגמרו וכך גם היצע הקרקעות הזמינות לבנייה חדשה בעיר. לשם המחשה, בשנת 2006 נדונו רק 405 בקשות להיתרי בנייה של דירות ביוזמה פרטית בעיר, המספר הנמוך ביותר מזה למעלה מעשור. זאת לעומת, 790 בקשות כאלה ב-2005 ו-1989 בקשות ב-2000. אם בשנת 2003 נמסרו 599 דירות חדשות בעיר, בשנת 2006 נמכרו רק 393 והשנה צופים כי יימכרו אפילו פחות.



"קיים מחסור בקרקעות זמינות לבנייה חדשה בעיר והדבר גורם לעליית מחירים", אומר מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, חיים קקון. גם מנהל השיווק בחברת י. ח.דמרי, עמוס דבוש, מרגיש כך: "נרשמה בעיר עליית מחירים בתחום הדירות החדשות, מאחר שאין הרבה בנייה חדשה בעיר ביחס לגודלה. מחיר דירת 4 חדרים למשל במערב העיר, שמחירה לפני כשנתיים היה 210-215 אלף דולר, הוא כיום 275-280 אלף דולר.



מיד ראשונה ליד שנייה



לדברי גורמים בענף, עליית המחירים בדירות החדשות גוררת למעלה את השוק כולו. יועץ הנדל"ן משה פלדמן מסביר: "רמת המחירים בחצי השנה האחרונה עלתה ב-10%. היצע הדירות ביד ראשונה ירד וזה מעורר את אופציות קניית דירה יד שנייה. זו מגמה שנמשכת כבר קרוב לשלוש שנים, אבל בחודשים האחרונים יש עלייה גדולה יותר". לדבריו, המגמה הנוכחית צפויה להימשך מכיוון שהיצע הדירות החדשות אינו עומד לעלות, לאור המספר הנמוך של התחלות הבנייה בעיר.



מתכננת הערים, ד"ר רינה דגני, מנכ"לית חברת גאוקרטוגרפיה, מציינת אף היא כי מתחילת שנת 2007 רשם שוק הנדל"ן לדירות יד שנייה בעיר עלייה של 8.5%: "מדובר בנתון חריג לעומת השנים האחרונות, אם נביא בחשבון שבשנת 2006 היתה עליה של 1.7% ובשנת 2005 עלייה של 2.5%".



דגני אף מוסיפה כי דווקא בדירות היוקרה נרשמת ירידה של כ-11%, לאחר עלייה של כ-30% ב-2006: "מדובר בפלח שוק בפנטהואזים, דירות גג וגן ובתים פרטיים. הסיבה לירידה היא שסוג האוכלוסייה שגר באזור הוא פחות אמיד ולכן יש פחות אנשים שמוכנים לקנות דירות יקרות".



למרות זאת, הקבלנים החליטו להמר על השוק הזה, וחברות הבנייה מתמקדות לאחרונה בפרויקטי יוקרה. בסמוך לשפת הים, ברחוב חיל התותחנים, נבנה פרויקט "הדר ים", הכולל שני מגדלים בני 10 קומות ובהם 98 יחידות דיור. מחירו של פנטהאוז עומד על כ-450 אלף דולר.



בפרויקט "וילאז' אל הים" שבשכונת נווה אליהו, שבו ייבנו שני מגדלים בני 21 קומות, נמכרת דירת שלושה חדרים בכמיליון שקל. במזרח העיר נמכרת דירת פנטהאוז של 5 חדרים, כחלק בפרויקט "ראשון הקטנה", ב-2.2 מיליון שקל.



מי שפחות מרוצים מהמצב הם קוני הדירות. רוני רווח ואשתו מחפשים דירת 4 חדרים מיד שנייה במזרח ראשון ומוכנים לשלם עליה 190 אלף דולר. השבוע הם נשמע רוני מעט מיואש: "מחירי הדירות בראשון לציון פשוט מנותקים מהמציאות. ניסינו בהתחלה לחפש דירה במערב ראשון אבל מהר מאוד הבנו שכדאי לפנות מזרחה, אבל גם שם המצב לא פשוט. לדעתי, הדרך עוד ארוכה עד שנמצא משהו שאנחנו מחפשים בעיר". לדבריו, הם שוקלים אפילו להתאמץ ולנסות לקנות דירה חדשה: "במחירים של היום, כאשר אנשים מבקשים להערכתי עשרות אחוזים מעל המחיר הראוי לנכס שלהם, לא שווה לקנות דירה ישנה".



גם מתווכי דירות רבים לא מרוצים מהמצב הנוכחי, וחלקם אף מגדירים אותו כ"קשה ביותר". זכיין רשף נכסים בראשון לציון, אבי משולם, התנדב להסביר: "המצב מבחינתנו הוא קשה ביותר, מאחר שאין כמעט דירות למכירה בשוק. יש אמנם עלייה מסוימת לאחרונה במחירי הדירות בעיר, אבל צריך להבדיל בין מזרח העיר למערבה. במזרח העיר, בעיקר בחלקים הישנים, כמעט כלום לא השתנה בשנים האחרונות, דירות ישנות ובעיקר כאלה ללא מעלית, לא נמכרות.



במערב העיר, לעומת זאת, קשה מאוד למצוא דירות למכירה". לדבריו, המצב הנוכחי פוגע במתווכי הדירות בצורה קשה: "במקרים רבים עודף הביקוש מביא מוכרים לבצע את העסקות בעצמם. בגלל זה הם כמעט לא צריכים אותנו".